【文章內(nèi)容簡介】 u與其他股權(quán)投資者（金源米業(yè) HK0677）合資，是減輕資金和經(jīng)營壓力的重要舉措。2023年 Resort推出 G8區(qū)棗林徑的投資產(chǎn)權(quán)式服務(wù)公寓，此批物業(yè)只邀約棕櫚島 VIP會員及業(yè)主進行優(yōu)先內(nèi)部認(rèn)購 ,在進行認(rèn)購的短短數(shù)天內(nèi)全數(shù)售罄 , 并創(chuàng)下惠陽豪宅每平方米售價人民幣 16,000元之新紀(jì)錄。這批投資物業(yè)的年租金回報率約 10%。2023年和 2023年中海殼牌與新世界在惠陽簽署棕櫚島 6年宿舍租賃權(quán)。棕櫚島距離中海殼牌石化項目用地乘車僅 10多分鐘時間， 2023年 3月開始這里將入住外國專家 9戶，年底達 40多戶，根據(jù)建設(shè)工期的需要將分階段陸增入住200多戶。棕櫚島為中海殼牌建設(shè)了國際學(xué)校一所。惠陽工業(yè)區(qū)的工廠大部分是臺資背景，大多住宅棕櫚島。棕櫚島在香港知名度很高，惠陽和香港的聯(lián)系很密切，惠陽人很多在香港有血緣關(guān)系，一期是 02年做的，購買客戶是通過新世界在香港的客戶資源。資料來源：新世界中國47本報告是嚴(yán)格保密的。小結(jié)1. 珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開發(fā)第二居所的必備條件。2. 珠三角客戶相對于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強的珠三角度假置業(yè)購買力。3. 珠三角中高端客戶將是高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體 。4. 地緣性客戶和經(jīng)常性度假客戶是度假區(qū)置業(yè)的中堅力量。5. 景觀享受、投資價值和物業(yè)管理服務(wù)是各區(qū)域客戶共同關(guān)注的置業(yè)要素。6. 獨棟別墅和酒店式公寓是最受歡迎的度假物業(yè)類型。7. 舒適度和軟性服務(wù)是度假客戶最關(guān)注要素。區(qū)域目標(biāo)客戶置業(yè)需求及偏好48本報告是嚴(yán)格保密的。巽寮在惠州面臨的市場需求環(huán)境惠州整體經(jīng)濟發(fā)展水平和空間惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布產(chǎn)業(yè)對城市和旅游的影響惠州人對沿海物業(yè)的置業(yè)需求城市群對惠州物業(yè)的投資需求惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布地緣性的市場需求環(huán)境惠州的市場需求環(huán)境稔平半島的產(chǎn)業(yè)狀況本地產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的影響本地人口經(jīng)濟狀況和消費特征49本報告是嚴(yán)格保密的。小結(jié)（目標(biāo)客戶及需求偏好分析）1. 相對于核心城市而言，較低的經(jīng)濟和社會發(fā)展水平一方面使得本地人口對于度假和置業(yè)的有效需求較低 ；另一方面其洼地效應(yīng)所形成的投資價值也被城市群的投資者看好。2. 歷史原因所造成的心理因素對惠州人置業(yè)投資有抑制作用，但其作用正在逐步減小。本地購買力將逐步釋放。3. 惠州產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將為旅游業(yè)帶來 1小時圈內(nèi)的地緣性消費群。1. 臨海產(chǎn)業(yè)群的形成和專業(yè)鎮(zhèn)經(jīng)濟的加強為大旅游業(yè)的發(fā)展帶來潛在機會。2. 由于缺乏競爭性供給，導(dǎo)致本地需求乏力 ，使得本地尚未形成具有身份標(biāo)識性的社區(qū)。3. 地緣性高收入人群漸成規(guī)模，但本地置業(yè)需求未被充分挖掘。50本報告是嚴(yán)格保密的。巽寮面臨的市場競爭環(huán)境分析城市群整體供給水平分析大鵬半島度假市場針對性研究代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施巽寮面臨的市場競爭環(huán)境分析51本報告是嚴(yán)格保密的。本地休閑自住類旅游度假區(qū)—— 資源有瓶頸，覆蓋市場窄珠三角市場供給52本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域旅游度假 resort類—— 資源低檔開發(fā)，功能尚未健全珠三角市場供給53本報告是嚴(yán)格保密的。珠三角整體旅游市場開發(fā)相對滯后，無法滿足龐大的消費需求u山 /文化資源并不強勢u海資源素質(zhì)相對有限，并且未能保持原生態(tài)，城市化嚴(yán)重個人休閑短假市場 商務(wù)會議市場?缺乏高素質(zhì)設(shè)施： “深圳很多度假地的規(guī)劃缺乏長遠(yuǎn)目標(biāo)，零散、低素質(zhì)的設(shè)施破毀了整體氣氛，很難向高端市場走 ”（香港興業(yè)）?旅游活動單調(diào)： “珠三角一些海灘空有龐大人流，但沒有提供旅游活動，引導(dǎo)消費。 ”（深業(yè)）?設(shè)施供不應(yīng)求： “我們希望能找到固定的會議培訓(xùn)場地，但一直不成功。沒有合適的選擇。 ”（招商證券）?服務(wù)水平不足： “大量的香港客人周末來到東莞以獲得優(yōu)質(zhì)低廉的服務(wù)。 ”（東莞三正酒店）?未能充分利用自然資源： “深圳不是沒有自然環(huán)境好、適合培訓(xùn)的地方，但都給現(xiàn)存的低素質(zhì)建設(shè)浪費了，短期內(nèi)很難改善提升 ”（深圳會展協(xié)會）54本報告是嚴(yán)格保密的。巽寮所面臨的珠三角旅游市場競爭版圖—— 一流的區(qū)域級旅游度假勝地存在極大市場空缺 本地旅游休閑自住類一流區(qū)域旅游度假resort類一流目的地型 resortResort的功能單一 復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中夏威夷坎昆巴拉德羅馬爾代夫Bintan亞龍灣巽寮南國桃園華僑城觀瀾 GOLF荔湖 GOLF光明農(nóng)場美視 GOLF 愉景灣大梅沙御溫泉丹霞山 海凌島小梅沙飛沙灘七星巖Hidden ValleyHomestead國際標(biāo)桿珠三角市場珠三角市場供給Forest Highlands55本報告是嚴(yán)格保密的。大亞灣（霞涌）在資源稟賦和產(chǎn)業(yè)群影響上競爭力較差l霞涌區(qū)位和通達性較好，地理位置較深圳更近，但是距離石化城、核電站、澳頭深水港等產(chǎn)業(yè)較近，難以去城市化l資源評價略遜于巽寮灣。海水和沙灘質(zhì)量差l景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染 l尚缺乏高水準(zhǔn)配套設(shè)施l以市場為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開發(fā)目前十分有限l周邊市化城汽車城等產(chǎn)業(yè)帶來潛在地緣性消費群，但嚴(yán)重影響沿路景觀和度假功能我們接待過的深圳客戶有的去過巽寮，再帶他們?nèi)S金海岸，客戶覺得還是巽寮好 。 —— 南山國際霞涌石化城惠州惠陽澳頭45KM13KM5KM56本報告是嚴(yán)格保密的。亞婆角l岸線景觀不具足夠競爭力。南向海灘受洋流和季風(fēng)影響明顯。l碼頭過渡開發(fā)，可達性差。l缺乏基本的經(jīng)營管理，現(xiàn)場破敗凌亂。l缺乏整體開發(fā)，配套不足，海灘過于開敞。綠化率較差。 l認(rèn)知度較差。l硬地道路尚未鋪設(shè)，道路年久失修，可達性較差。沿路景觀一般。l植被破壞嚴(yán)重。l未來開發(fā)主體為稔平鎮(zhèn)政府， 主體的操作能力 較低。龍門的山地和森林資源對于珠三角客戶影響較大。去龍門的廣州人最多。 惠州人周末游玩也主要也在龍門和海濱。—— 麗日百合資料來源 ：惠州市規(guī)劃局、旅游局57本報告是嚴(yán)格保密的。大鵬半島從資源和區(qū)位上看，未來都是巽寮的強有力競爭u基礎(chǔ)設(shè)施：周邊有多條道路正在規(guī)劃建設(shè)中，交通體系逐漸完善，地塊與其它地區(qū)的 溝通提供便利；u人文歷史：大鵬所城改造一期工程即將啟動，總投資 5000萬元，附近已規(guī)劃仿明清一條街，未來將依托大鵬所城，建設(shè)具有文化特色的購物街；u酒店等招商進展緩慢，調(diào)查顯示諸多商家對投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。u整合推廣：目前尚未進入整合推廣階段。58本報告是嚴(yán)格保密的。本項目原生態(tài)的一流旅游資源首屈一指，但仍需在人文資源打造、基礎(chǔ)設(shè)施改善、市場認(rèn)知度的提高和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上進一步提高競爭力目前整個廣東省海岸線大規(guī)模發(fā)展石化工業(yè)等重工業(yè)，巽寮灣等是僅有的海濱度假區(qū)。競爭機會點59本報告是嚴(yán)格保密的。武漢 漢陽赫山項目房地產(chǎn)市場分析案例 2如何突破區(qū)域價格？216。區(qū)域發(fā)展前景是否看好？216?？赡艿哪繕?biāo)客戶區(qū)域？216。是否具有購買力及購買意愿？216。目標(biāo)客戶競爭區(qū)域分析216。是否具有打贏的機會？項目核心問題：項目核心問題：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境及市場分析目標(biāo)客戶及需求偏好市場競爭機會點分析60本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域發(fā)展研究61本報告是嚴(yán)格保密的。整體規(guī)劃－漢江南岸規(guī)劃為文化旅游中心未來 :建起一座現(xiàn)代化新城 , 以 “ 兩江一路 ” （即長江、漢水、外環(huán)線）圍合的扇形區(qū)域為規(guī)劃范圍，面積 368平方公里。在行政范圍上包含現(xiàn)在的漢陽區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和蔡甸區(qū)的一部分。規(guī)劃到 2023年人口達到 100萬。規(guī)劃將新區(qū)發(fā)展定位為輻射武漢乃至整個華中地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)性服務(wù)中心、市級文化旅游中心 216。市級文化旅游中心主要依托漢江、長江沿江開發(fā)，在旅游方面成為一個品牌；216?，F(xiàn)代制造業(yè)基地則立足武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，提升武漢的經(jīng)濟實力；216。生產(chǎn)性服務(wù)中心以發(fā)展四新地區(qū)為重點，可極大地提高武漢的區(qū)域輻射力。 62本報告是嚴(yán)格保密的。216。月湖公園正在建設(shè)，景觀建設(shè)規(guī)模約 58萬平方米216。月湖音樂廳主體完工月湖藝術(shù)廳 2023年建成并召開中國第八屆藝術(shù)節(jié)216。交通建設(shè)梅子路的建成通車將貫通漢口、硚口、漢陽，穿越墨水湖直通沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，赫山路連接琴臺和漢陽大道、羅七路呼應(yīng)；216。鐵道規(guī)劃 項目東側(cè)鐵路線作為京廣線的組成部分，有計劃線路外擴，但還是承擔(dān)火車中轉(zhuǎn)和城市內(nèi)部交通軌道的作用；近期規(guī)劃－漢陽打造沿江高尚住宅區(qū)2023年琴臺藝術(shù)中心將落成使用月湖公園63本報告是嚴(yán)格保密的。漢正旅游商貿(mào)區(qū)段： 入江口至月湖橋段，漢正板塊。漢正街有 500年悠久商貿(mào)歷史和漢地文化，該區(qū)域定位為特色商業(yè)文化為主導(dǎo)功能的傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)生活休閑區(qū)段： 月湖橋至龍陽橋段，漢西板塊。緊鄰規(guī)劃中的武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)和武漢美食街，將定位為現(xiàn)代商務(wù)居住為主導(dǎo)功能的高品質(zhì)都市商務(wù)區(qū)濱水發(fā)展區(qū)： 龍陽橋至長豐橋段，古田板塊。充分利用該區(qū)域現(xiàn)有的自然資源，規(guī)劃定位為新興業(yè)態(tài)發(fā)展區(qū)和新橋家園區(qū)，建成以生態(tài)低層和多層區(qū)為主的武漢稀有別墅區(qū)近期規(guī)劃－漢江北岸規(guī)劃為都市商務(wù)區(qū)發(fā)展規(guī)劃確定： 漢江北岸濱水區(qū)域東至友誼南路，南臨沿河大道（含江灘地塊），西至江漢五橋，北至解放大道（硚口路以西）和中山大道（硚口路以東），岸線全長 ，總用地面積1054公頃，規(guī)劃范圍內(nèi)可供開發(fā)用地 581公頃，可供景觀規(guī)劃用地 ，可供道路及廣場建設(shè)用地 ，根據(jù)武漢市城市總體規(guī)劃和濱水北岸現(xiàn)狀，漢江北岸將依托漢正街、漢西和古田規(guī)劃為三個功能板塊：漢正旅游商貿(mào)區(qū)生活休閑區(qū)濱水發(fā)展區(qū)64本報告是嚴(yán)格保密的。月湖橋北岸①②③④⑥⑦⑧ 古田片江漢二橋北岸西片⑤216。漢江北岸待招商地塊 (硚口區(qū) ) A 月湖橋橋片區(qū) B 江漢二橋北岸西片 C 古田片土地－漢江北岸即將進入大規(guī)模開發(fā)階段項目周邊土地出讓情況65本報告是嚴(yán)格保密的。216。漢江南岸待招商地塊 (漢陽區(qū) )216。區(qū)政府舊改片區(qū) (漢陽區(qū) )晴川片月湖片漢鋼片四新片歸元寺片郭茨口西片土地－漢江南岸土地規(guī)劃項目周邊土地出讓情況66本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域城市發(fā)展研究216。從遠(yuǎn)期看：老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變成文化旅游中心區(qū)，發(fā)展前景良好；216。從近期看：漢陽全力打造沿江高尚社區(qū)，項目中高檔定位順應(yīng)城市規(guī)劃發(fā)展大勢216。從土地出讓情況看從近期土地出讓計劃看沒有直接競爭，漢江兩岸規(guī)劃看相互呼應(yīng)，具有打造中高檔樓盤的條件67本報告是嚴(yán)格保密的?？蛻粞芯靠蛻魜碓磪^(qū)域客戶購買力和購買意愿客戶置業(yè)特征分析68本報告是嚴(yán)格保密的?？平涛幕行目蛻粞芯咳拥拇_定武漢老印象行業(yè)客戶訪談漢陽樓盤調(diào)研216。武昌客戶抗性最大216。漢口中心區(qū)及以北地區(qū)抗性較大，較高的性價比會吸引部分中心區(qū)低購買力客戶216。漢江北岸客戶抗性相對較低216。古田區(qū)域城市資源佳，抗性大216。漢陽客戶無抗性漢陽和漢江北岸客戶應(yīng)是重點研究片區(qū)城市商貿(mào)中心漢陽漢陽武昌武昌漢口漢口旅游、居住區(qū)老