【文章內(nèi)容簡介】 只能作為本項目目標市場的補充 。 目標客戶特征描述 ? 收入相對穩(wěn)定、向往更高品質(zhì)的生活； ? 關注區(qū)域發(fā)展，并對城市變化中的發(fā)展機遇比較敏感和重視； ? 注重品質(zhì)，關心居住區(qū)對自己地位和面子的提升； ? 注重社區(qū)的生活環(huán)境和文化氛圍，關心社區(qū)的設計規(guī)劃、周邊配套、綠化環(huán)境。 ? 年齡： 3050歲占主力，其中 35至 45歲的中年人占據(jù)了絕對的主力； ? 行為：農(nóng)村向城市過度的首次置業(yè)，更換居住環(huán)境的二次置業(yè)者，部分投資； ? 職業(yè)：政府公務員、企業(yè)的高級職員、個體小老板等。 ? 收入：家庭年收入基本在 5萬元以上。 目標客戶群定位 通過項目的檔次及目標市場定位，結(jié)合我司長期以來的總結(jié)的操盤經(jīng)驗，得 出本項目的主力目標客戶群體應為：忠縣主城的原住民、拆遷戶、企事業(yè)單位職 工及周邊農(nóng)村部分進城居住的居民。 根據(jù)價格遞增原理，結(jié)合我司以往眾多操盤經(jīng)驗得出： 二期銷售均價應為 2088元 /㎡ 左右 三期銷售均價應為 2288元 /㎡ 左右 價格策略： 低開高走 根據(jù)對忠縣市場房屋銷售價格的調(diào)研以及對本項目的高端定位，以拉動忠縣房價增長為目標，采取市場比較法，經(jīng)過嚴謹科學的計算，本項目一期銷售均價建議約為： 1888元 /㎡ 價格定位 所有開盤均價需以市場為基本，根據(jù)開盤時期的實際情況進行微調(diào)。 開發(fā)建議： 根據(jù)開盤低開高 走的價格策略，結(jié)合休閑廣場同 時動工的開發(fā)思路，建議按如圖 所示進行開發(fā)和銷售。江景面較 寬并零距離休閑廣場的三期用于 提升售價，最大化開發(fā)利潤。 考慮到大盤品質(zhì)形象，建議 二期開發(fā)的同時，同時修建一號 樓底商，作為項目售房部，以提 升項目總體形象。 1 2 3 4 5 6 7 8 三期 一期 部分產(chǎn)品建議 前期建筑 醫(yī)院 部分產(chǎn)品建議 景觀 ： 根據(jù)項目檔次定位，結(jié)合已經(jīng)成 型的規(guī)劃設計，為了提升項目形象。 建議對空中走廊進行造型，作為本項 目的虛擬大門，同時成為本項目的形 象標志。 由于本項目小區(qū)景觀主要借助于 休閑廣場和江景資源，建議廣場的打 造上多加入假山的設計，與一線江景 共同打造山水相依的優(yōu)質(zhì)居住環(huán)境。 配套： 近 2023戶業(yè)主居住的高品 質(zhì)社區(qū)應該配備幼兒園，將小 區(qū)位置不是很好的底層商業(yè)或 其他樓層的商業(yè)改為幼兒園， 既作為高檔社區(qū)的配套后期又 可以收益。 康體設施主要借用休閑廣 場，在條件許可的情況下，著 重考慮泳池的設計打造。 部分配套建議 項目戶型和面積配比建議 戶型的設計應以江景資源利用最大化為原則開展，譬如可采取大景觀弧線陽臺的設計，也可以考慮一步陽臺的運用等。 部分產(chǎn)品建議 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)論 8結(jié)合項目定位，考慮項目銷售價格，對本項目的戶型及面積配比建議如下： 經(jīng)典戶型賞析： 目前忠縣在售物業(yè)中基本上都是平層、錯層等常見的戶型，特建議 本項目后期在設計上可以引入小躍或夾層戶型，以形成差異化競爭。 套內(nèi)面積 65㎡ 建筑面積約 78㎡ 套內(nèi)面積 74㎡ 建筑面積約 90㎡ 細節(jié) 小區(qū)內(nèi)所設置的垃圾桶、方向指 示牌等設施全部統(tǒng)一形象、統(tǒng)一 調(diào)性、統(tǒng)一 LOGO； 營銷 推廣 第三部分 . 一線超寬江景的價值 放大兩大核心價值體系 “ 江 ” ，造就了濱江幸福里的 “ 王者生活 ” ，擇優(yōu)而居； “ 江 ” ，實現(xiàn)了少數(shù)人的生活理想，對江的想象融會貫通，再無法超越； “ 濱江休閑廣場 ” ，構筑了濱江幸福里的 “ 唯一性 ” 和 “ 不可比擬性 ” 的價值體系 “ 濱江休閑廣場 ” ，讓居住更舒適，生活更悠閑，居家更方便； 江和廣場的完美結(jié)合，最優(yōu)的濱江生活方式，不僅僅體現(xiàn)于居住，還體現(xiàn)了無可限 量的升值潛力 推廣訴求點 江景至尚 超越想象 1萬八千平方米超大休閑廣場 一線無敵超寬江景資源 生活超越想象。 營銷理念 幸福家天下 完美仰生活 幸福里的幸福生活，因為家在此； 有溫馨之家養(yǎng)身，天下盡在帷幄，成功人士身份象征； 最完美的生活，最優(yōu)越的幸福里； 需要“仰”望的生活，也是尊貴的生活； 仰也有躺、養(yǎng)的意思，很悠閑很放松的高尚生活態(tài)度； 完美，是一種追求生活的態(tài)度，仰生活是一種新的生活模式，是居住品質(zhì)提升的象征。 一期核心賣點 ； 一線江景豪宅； 核心賣點提煉 三期營銷主題 幸福里的幸福生活 除了完美景觀，除了完美休閑，還有完美配套，至臻仰生活 一期營銷主題 江景之尚，超越想象； 江景名邸 唯我獨尊； 二期核心賣點 ； 一線江景豪宅； 三期核心賣點 商業(yè)及生活配套逐步完善； 幸福生活實景呈現(xiàn)； 品質(zhì)社區(qū)，升值潛力無限 . 二期營銷主題 濱江廣場江景體驗之旅 配合營銷活動的主題推廣 VI及平面表現(xiàn) LOGO設計 主色調(diào)：金黃色、咖啡色 金黃色代表貴氣、財富、機遇、溫暖，咖啡色代表高貴、端莊、智慧、底蘊。兩者的有效配合，可體現(xiàn)項目的尊貴大氣、雄渾高雅，也同時體現(xiàn)休閑廣場帶來的住宅及商業(yè)的無限增值，體現(xiàn)與一般江景房都采用藍色作為推廣的差異性。大量用于樓書、 DM單正面、戶外、車身及外墻廣告。 副色調(diào)：藍色系的運用 與江景匹配的藍色系同樣體現(xiàn)高貴、麗質(zhì)另外還有清爽、靈動、飄逸的意思，可用于項目的夏季推廣、部分活動、 DM單反面、電視廣告等，一般建議以深藍色為主。 輔色調(diào)：紅色 紅色主要應用于條幅、節(jié)假日宣傳及促銷活動，從視覺沖擊力出發(fā)，體現(xiàn)喜慶、爆炸性、激情的相關信息。 平面色調(diào)運用 戶外廣告 報紙廣告 目前忠縣有的媒介： ?大牌戶外 ?公交車身 ?高速電視 ?忠縣電視 ?廣播 ?短信 ?DM單 ?樓宇電視 ?燈箱 ?出租車套 本案有效的媒介整合： ?戶外大牌（提升形象） ?戶外燈桿（提升形象） ?外墻廣告（就地取材，提升形象） ?公交車身（流動媒體） ?電視 (客戶面廣，形象檔次高 ) ?短信（客戶面廣，價格低廉） ?海報（實效性強，便于操作） ?具收藏價值的禮品（如筆記本等） ?DM單（效果佳，詳細，價格低廉） ?人居周報（額外增加，提升形象） ?桁架（額外增加） 媒介應用策略 形象導入 內(nèi)部認購 開盤 期 現(xiàn)場包裝啟動 ,戶外形象出街 ,廣告預熱 !銷售資料準備 ! 營銷中心開放，活動造勢，形成產(chǎn)品初步認知！ 集中廣告，進行強效灌輸，積聚足夠客戶 ! 項目品牌提升， 以口碑傳播和活動營銷促進銷售！ 一期推進思路與策略 強銷 期 ? 強勢進入，分期分階段推進 第一階段