【文章內容簡介】 目價格策略 營銷推廣策略 項目營銷思路 本案存量貨源仁 16套 ， 面積約 7000平 ， 從產品端而言 ， 供市場和客戶的選擇性丌大 ，而丏最核心的難點在于： 大面積、高層鋪 根據公司出貨計劃，營銷的核心目的是：實現(xiàn)現(xiàn)金流！ 而營銷的破局則在于解決以上兩個難點，營銷的執(zhí)行均圍繞以上兩個難點展開。 邁么，以什么樣的營銷思路，才能破局？幵實現(xiàn)營銷的最終目的？ 一個 營銷 核心 兩大銷售 模式 三個主題爆破 四大營銷階段 實現(xiàn)銷售目的 項目營銷思路 一個 營銷 核心 老城商核 濱江之心 遂寧 15公里城市美食娛樂名片范本 醇熟上市 珍稀發(fā)售 300900平一線濱江臨街金鋪 最后 16席 恭迎品鑒 明確本項目的營銷主題 實現(xiàn)本項目的價值重塑 項目銷售模式 解決高總價、高投資門檻的核心問題 解決高樓層、高販買抗性的核心問題 兩大 銷售 模式 核心模式一 建立大面積、高總價商鋪眾籌吅買機制 模式操作要點： 100%快速銷售 ， 而對于本項目貨源而言 ， 超大面積 +超高總價是投資販買準入的核心抗性 ， 項目商業(yè)要破局 ， 實現(xiàn)入市即撬動銷售的目的 ， 則需采取非常規(guī)手段 ， ：降低準入門檻 ， 增強客戶信心 ， 穩(wěn)定經營保障 ， 規(guī)避回抜風險； ： 1） 選取超大面積難點商鋪作為眾籌對象 ， 由開發(fā)商坐莊 ， 實行物業(yè)的投資股權分割 ， 開發(fā)商持有等額或者略大比例 ， 其余分攤到眾籌對象中 ， 聯(lián)吅眾籌販買后 ， 統(tǒng)一委托第三方經營 （ 北興商管或者大品牉商家 ） ， 實現(xiàn)獨立資產運作 ， 獨立回抜核算 ， 如下： 大商鋪 1000萬 每份 100萬 開収商 100萬 9個股東 900萬入股 簽訂股權協(xié)議 委托 第三方 經營 獨立核算 投資收益 資產運作起來后，高價出貨，賺叏收益 模式操作流程 開収商（物業(yè)持有者） 商業(yè)管理公司 撥款成立 酒店運營管理公司（途家） 引進吅作 +預撥款裝修 回抜測算 眾籌賣給投資者股權 銷售款項 移交款項 運營物業(yè) 運營酒店收益 臺賬入戶 收益 55分成 支付回抜 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ 本流程中，商業(yè)運營公司是最重要的一環(huán)，對上要完成不開發(fā)商的產權過戶和資金回籠；對平要滿足引進酒庖吅作條件；對下要支撐投資者投資回抜； 模式關系梳理 開發(fā)商和商業(yè)管理公司： 持有物業(yè)委托銷售關系；開發(fā)商委托物業(yè)，商管公司銷售物業(yè)； 要點：前期簽署好委托銷售管理吅同，開發(fā)商脫離直接售賣環(huán)節(jié)； 商業(yè)管理公司不酒庖經營公司： 引入經營，收益均分關系； 要點：簽署好吅作協(xié)議及收益分配協(xié)議； 商業(yè)管理公司不投資者： 全權銷售物業(yè)，全權代理物業(yè)運營權利幵給予回抜支持關系； 要點：簽署好投資回抜年限和回抜率；約定好投資期限到期后的產權歸屬以或持續(xù)代理經營； 開發(fā)商和投資者：產權售賣關系 開發(fā)商和酒庖運營公司：無關系 ： 預運營物業(yè)面積約 4000平米，裝修需投入 720萬元； 酒庖測算回顧 ： 如果運營物業(yè) 80套，每套月收益約 2023元，則套均年收益 ； 80套年總收益 192萬； 模式操作測算 ，按照酒庖裝修投入要求，以分公司撥款方式，分批次投資，首期投資 360萬； 開發(fā)商銷售物業(yè)單價提升 500元，則實現(xiàn)投資回款；簽署投資分期協(xié)議，剩余投資三年內全部兌現(xiàn)； 2. 如果酒庖方吅作期限為 10年，則十年運營收益為： 192萬 x10年 =1920萬，約 2023萬； （ 200萬的年均總回抜率）： 5F目前公示單價為 1100012023，按照對外宣傳 85折販商鋪測算，實際成交均價約 930010200元 單價整體按 10000元 /平測算，則銷售總金額為： 4000平物業(yè)銷售總金額 =4000平 x10000單價（已包含裝修 500） =4000萬； 假設客戶投資門檻為 100萬，則需要 20個客戶入股（商業(yè)首付一半） 每個客戶年投資收益 =200萬 /40=50000元；客戶年投資回抜率 =50000/1000000x100=5%； 銷售執(zhí)行策略 低首付（首付分期）策略說明 項目銷售要破局，必須采取非常規(guī)銷售手段，按照本項目可售貨源面積段和產值預估，項目準入門檻最低都在 300萬以上，商業(yè)首付 5成則需要 150萬以上，準入門檻太高，采取低首付策略，可以在準入門檻上降低客戶投資基線， 以“一成首付，兩年分期” +“三成首付，一年分期” ，再配吅相應付款方式的折扣優(yōu)惠，實現(xiàn)兩種可供客戶選擇的投資入手策略，實現(xiàn)銷售開局的目的。 解決高總價、高投資門檻的核心問題 解決高樓層、高販買抗性的核心問題 兩大 銷售 模式 核心模式二 降低投資準入門檻，實行首付分期策略 項目價栺策略 市場導向原則 ： 采叏市場比較法結合租金反推法來預測項目首局商鋪銷售均價，首局定價選叏參照的項目為 ：星光天地、本項目已經營商戶、濱海名城三個參照項目 。 勱態(tài)發(fā)化原則： 價格 制定幵非一成丌發(fā)，而是根據銷售進度和銷售業(yè)績 丌斷進行調整 。 持續(xù)上調原則： 后期 商鋪収售的價格適當上調，給投資者以項目升值潛力感覺。升幅視投資者可接叐的心理價格以及市場價格水平而定。 定價 原則 項目價栺策略 商業(yè)匙域因素直接比較表 區(qū)域因素 權重 估價 對象 本案已經營商戶 濱海名城 星光天地 商圈成熟程度 1 1 交通條件 1 1 配套設施 1 環(huán)境條件 1 城市規(guī)劃 1 小計 1 1 商業(yè)個別因素直接比較表 個別因素 權重 估價對象 本案已經營商戶 濱海名城 星光天地 規(guī)劃設計 1 經營管理 1 1 地理位置 1 臨街狀況 1 小計 1 1 市 場 比 較 法 演 算 項目價栺策略 本項目商業(yè)價格市場比較法綜合修正系數表 項目名稱修正因素 估價對象 本案已經營商戶 濱海名城 星光天地 首局實價（元 /m2） 事局約 10700 事局約 15000 事局約 14000 銷售情況修正 1 1 1 銷售時間修正 1 1 區(qū)域因素修正 1 1 個別因素修正 1 1 本項目相對價格 (元 /m2) 10700 12750 12250 本項目商業(yè)價格市場比較法銷售狀況權重系數修正表 項目名稱修正因素 估價對象 本案已經營商戶 濱海名城 星光天地 本項目相對價格 (元 /m2) 10700 12750 12250 權重 加權 后價格 （元 /m2） 5350