【文章內容簡介】 好，但是從整個市場上看銷售量還是處于低迷狀態(tài)。 ② 本項目一期將推出 245套房源，第一批就 132套，要實現 70%的銷售率，首批開盤當月月份銷售要完成 90套左右，第二批開盤截止 12月底需完成 80套的銷售，合計 170套的去化率占到高淳市場平均每月總成交量的 60%以上。③ 從銷售壓力上看，短期去化大量貨源，相對于高淳市場壓力是其所未有的，要想達到銷售目標，本項目首先就需要抓住高淳低、中、高端的 60%以上的客戶群，這一點也大大的加劇了項目的銷售難度；④ 為保證首批物業(yè)在短時間內的銷售量不僅要通過策略來增加本項目的價值，最主要的就是要降低一期購買成本，提高客戶價值，以高性價比的價格賣點，搶占市場大部分客群，從而占據競爭優(yōu)勢。第三部分 市場難點 后續(xù)供應量216。下半年，高淳在售樓盤的后續(xù)供應量將超過 17萬㎡。如按照 2023年上半年的市場需求量來看，消化這部分房源需要 6個月的時間，市場競爭還是較為激烈的。216。根據我司挑選的高淳具有一定代表性的樓盤進行市場近況的調研及判斷， 2023年年末高淳市場住宅供應量相對較大， 12月至明年 1份市場仍將陸續(xù)推出新增住宅加上存量住宅，本市場供需比將會成嚴重的反比態(tài)勢，僅這 8家樓盤的待售房源達到了 1759套。高淳市場主要以多層住宅為主，住宅銷售壓力較大。 2023年第四季度區(qū)域市場在售樓盤預計推出貨量樓盤名稱 物業(yè)類型 推出套數 推出面積 預計推出時間金地華城 11棟多層 約 400套 約 38000㎡ 年底推出萬福城 1棟挑高公寓 約 210套 約 10000㎡ 10月底 11月初雙湖明珠 4棟多層 約 144套 約 14000㎡ 9月 12日已開盤波西塔諾 4棟多層 約 120套 約 13000㎡ 年底推出玲瓏灣 14幢多層 約 480套 約 60000㎡ 年底推出舜天南郡 剩余多層 約 60套 約 10000㎡ 持續(xù)銷售依水佳苑 剩余多層 約 45套 約 14000㎡ 持續(xù)銷售 雙富城 11棟多層 約 300套 約 15500㎡ 8月 25日已開盤合計 約 1759套 約 174500㎡第三部分 市場難點 后續(xù)供應量第三部分 市場難點 競爭個案分析216。項目地點：高淳縣淳溪鎮(zhèn)淳南路 106號 （河濱大道區(qū)） 216。開發(fā)商：高淳陶瓷集團216。總建筑面積： 6萬㎡216。推出房源及產品： 14幢多層年底一起推出，約 400套房源，主力戶型有 83 ㎡ 二房、 96㎡ 三房及 204㎡ 躍層216。周邊配套：臨近依水佳苑別墅區(qū)及湖濱大道，周邊自然環(huán)境良好，人文素質較高；距市中心位置約 2公里路程。216。預約情況； 2023年 7月底售樓處進場，據接待中心銷售人員了解目前預約客戶近 1200組。216。項目優(yōu)勢： 品牌優(yōu)勢明顯，已形成忠誠購買。 玲瓏灣為高淳陶瓷集團開發(fā)建設，其口碑及人脈已經有良好的基礎，自身的品牌也得到了高淳市場的高度認可。品牌價值在本次房源銷售中得到了充分體現。 產品定位即全面又高端。 玲瓏灣雖與本項目同為 14幢多層低密度小區(qū)，但是由于該項目地處于高淳湖濱新區(qū)，自然環(huán)境得天獨厚，故在產品定位中不僅包含了實用型 86㎡的二房及 96 ㎡ 的三房，還設計了 1層躍 2層的高端復式房，整體小區(qū)定位較高。 地理位置稀缺。 玲瓏灣處于高淳湖濱新區(qū)，緊鄰高淳湖濱大道，周邊以別墅區(qū)為主，距離高淳商業(yè)中心僅 ，地理位置極為稀缺。玲 瓏 灣第三部分 市場難點 競爭個案綜合分析216。 玲瓏灣自 7月底售樓處公開至今，預定的客戶已達到 1000組以上，而本項目自 6月中旬售樓處公開至今現場登記客戶 374組，交納定活兩便單的客戶僅 134組，而本項目一期 245套房源要在短時間內去化 70%，就需要充足的客戶蓄水量；216。 從目前玲瓏灣的施工現場判斷，玲瓏灣的開盤時間將在本項目一期之后，而本項目 較大的客戶蓄水量，就必須要爭奪 玲瓏灣預約的 1000組客戶 ，來增大客戶量，并且提升客戶價值，搶占大部分的市場份額，才能保證首次開盤的成功引爆。216。 但是從上述分析中可以看出，受地段、產品、人脈、蓄水等因素的影響，目前本項目處于競爭劣勢的狀態(tài)。提升產品價值、降低購買成本！通過以上方法，來吸引這部分客戶，從而占據競爭優(yōu)勢，搶占市場份額！如何能爭奪到玲瓏灣預約的 1000組客戶？Part 4 首批房源定價策略 如何達到預定低價？“ 略低于市場，搶占市場，形成競爭優(yōu)勢，逐步拉升最終達到預定價格”第四部分 首批房源定價策略 總體思路 從總體市場來看，由于銀達 新天地的地理位置并不受當地購房者的追捧，故一期房源一定要搶占市場，形成競爭優(yōu)勢，樹立項目形象，得到市民的口碑宣傳，確保后續(xù)推出的房源較好的去化并保證一定的利潤；那么首先可有效地避免一定的市場風險，同時前期的價格定位必須創(chuàng)高性價比，具有相當的市場接受力； 在首批房源成功銷售的基礎上，迅速樹立項目品牌，并在后續(xù)房源中不斷進行價格拉升保證開發(fā)商的收益 。在增強已購客戶對本案信心的同時，亦可迅速建立人脈銷售，利用客戶 “買漲不買跌 ”的心理達到 “羊群效應 ”。 上述分析， 建議一期首批房源 0 0 0 06幢房源的銷售均價（銷售底價）為 4800元 /㎡ 。第四部分 首批房源定價策略 首批房源價格定位策略第四部分 首批房源定價策略 首批房源定價說明① 現階段市場參考成交價： 根據目前市場熱銷個案進行的成交價格統(tǒng)計，得出我案一期住宅市場成交價應控制在 4900元 /㎡ 以內（上述市場比較法）；② 競爭樓盤去化分析： 從競爭項目房源的去化上看，高淳市場多層的銷售占到主導，小高層的樓盤目前較少，而且認可度較低，銷售率明顯低于多層。高淳客戶大多覺得電梯房的物業(yè)費較高、得房率較低，故在選擇上較為謹慎。③ 來訪客戶認可度： 本項目目前雖登記客戶總數達到了 256組，但 A、 B類客戶合計數量也僅為103組。而且上述客戶在等待的過程中、購房過程中（如未買到合適房源、價格等）仍會有一定數量的流失。因此，在一期銷售中，我司建議采取略低于客戶心理價位的方式，引發(fā)客戶的購買沖動，以確保一期 70%的銷售率。 推出時間 房源推出數量 銷售均價（底價） 價格提升幅度內部認購 10月 20日 03幢，共 36套 4750元 /㎡首批房源10月 23日 0 0 06幢，共 96套 4850元 /㎡ ＋ 2％11月 1日 5000元 /㎡ 調整 ＋ 3％第二批房源 11月 20日 0 0 07幢，共 113套 50005100元 /㎡ ＋ 2％12月 1日 所有已推出未售房源銷售均價按 5200元 /㎡ 調整 ＋ 2％總體銷售目標（保守預判銷售均價）總體銷售目標（保守預判銷售均價） 約約 49505000元元 /㎡㎡第四部分 一期定價策略 一期房源價格提升部署2. 分棟價差定價原則 ① 房源自身考慮因素 216。0 0 0 06幢 房源所處小區(qū)的具體位置；