【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 好，但是從整個(gè)市場(chǎng)上看銷售量還是處于低迷狀態(tài)。 ② 本項(xiàng)目一期將推出 245套房源，第一批就 132套，要實(shí)現(xiàn) 70%的銷售率，首批開(kāi)盤(pán)當(dāng)月月份銷售要完成 90套左右，第二批開(kāi)盤(pán)截止 12月底需完成 80套的銷售，合計(jì) 170套的去化率占到高淳市場(chǎng)平均每月總成交量的 60%以上。③ 從銷售壓力上看，短期去化大量貨源，相對(duì)于高淳市場(chǎng)壓力是其所未有的，要想達(dá)到銷售目標(biāo)，本項(xiàng)目首先就需要抓住高淳低、中、高端的 60%以上的客戶群，這一點(diǎn)也大大的加劇了項(xiàng)目的銷售難度；④ 為保證首批物業(yè)在短時(shí)間內(nèi)的銷售量不僅要通過(guò)策略來(lái)增加本項(xiàng)目的價(jià)值，最主要的就是要降低一期購(gòu)買成本，提高客戶價(jià)值，以高性價(jià)比的價(jià)格賣點(diǎn)，搶占市場(chǎng)大部分客群，從而占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第三部分 市場(chǎng)難點(diǎn) 后續(xù)供應(yīng)量216。下半年，高淳在售樓盤(pán)的后續(xù)供應(yīng)量將超過(guò) 17萬(wàn)㎡。如按照 2023年上半年的市場(chǎng)需求量來(lái)看，消化這部分房源需要 6個(gè)月的時(shí)間，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還是較為激烈的。216。根據(jù)我司挑選的高淳具有一定代表性的樓盤(pán)進(jìn)行市場(chǎng)近況的調(diào)研及判斷， 2023年年末高淳市場(chǎng)住宅供應(yīng)量相對(duì)較大， 12月至明年 1份市場(chǎng)仍將陸續(xù)推出新增住宅加上存量住宅，本市場(chǎng)供需比將會(huì)成嚴(yán)重的反比態(tài)勢(shì)，僅這 8家樓盤(pán)的待售房源達(dá)到了 1759套。高淳市場(chǎng)主要以多層住宅為主，住宅銷售壓力較大。 2023年第四季度區(qū)域市場(chǎng)在售樓盤(pán)預(yù)計(jì)推出貨量樓盤(pán)名稱 物業(yè)類型 推出套數(shù) 推出面積 預(yù)計(jì)推出時(shí)間金地華城 11棟多層 約 400套 約 38000㎡ 年底推出萬(wàn)福城 1棟挑高公寓 約 210套 約 10000㎡ 10月底 11月初雙湖明珠 4棟多層 約 144套 約 14000㎡ 9月 12日已開(kāi)盤(pán)波西塔諾 4棟多層 約 120套 約 13000㎡ 年底推出玲瓏灣 14幢多層 約 480套 約 60000㎡ 年底推出舜天南郡 剩余多層 約 60套 約 10000㎡ 持續(xù)銷售依水佳苑 剩余多層 約 45套 約 14000㎡ 持續(xù)銷售 雙富城 11棟多層 約 300套 約 15500㎡ 8月 25日已開(kāi)盤(pán)合計(jì) 約 1759套 約 174500㎡第三部分 市場(chǎng)難點(diǎn) 后續(xù)供應(yīng)量第三部分 市場(chǎng)難點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析216。項(xiàng)目地點(diǎn)：高淳縣淳溪鎮(zhèn)淳南路 106號(hào) （河濱大道區(qū)） 216。開(kāi)發(fā)商：高淳陶瓷集團(tuán)216?？偨ㄖ娣e： 6萬(wàn)㎡216。推出房源及產(chǎn)品： 14幢多層年底一起推出，約 400套房源，主力戶型有 83 ㎡ 二房、 96㎡ 三房及 204㎡ 躍層216。周邊配套：臨近依水佳苑別墅區(qū)及湖濱大道，周邊自然環(huán)境良好，人文素質(zhì)較高；距市中心位置約 2公里路程。216。預(yù)約情況； 2023年 7月底售樓處進(jìn)場(chǎng)，據(jù)接待中心銷售人員了解目前預(yù)約客戶近 1200組。216。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 品牌優(yōu)勢(shì)明顯，已形成忠誠(chéng)購(gòu)買。 玲瓏灣為高淳陶瓷集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)，其口碑及人脈已經(jīng)有良好的基礎(chǔ)，自身的品牌也得到了高淳市場(chǎng)的高度認(rèn)可。品牌價(jià)值在本次房源銷售中得到了充分體現(xiàn)。 產(chǎn)品定位即全面又高端。 玲瓏灣雖與本項(xiàng)目同為 14幢多層低密度小區(qū)，但是由于該項(xiàng)目地處于高淳湖濱新區(qū)，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，故在產(chǎn)品定位中不僅包含了實(shí)用型 86㎡的二房及 96 ㎡ 的三房，還設(shè)計(jì)了 1層躍 2層的高端復(fù)式房，整體小區(qū)定位較高。 地理位置稀缺。 玲瓏灣處于高淳湖濱新區(qū)，緊鄰高淳湖濱大道，周邊以別墅區(qū)為主，距離高淳商業(yè)中心僅 ，地理位置極為稀缺。玲 瓏 灣第三部分 市場(chǎng)難點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案綜合分析216。 玲瓏灣自 7月底售樓處公開(kāi)至今，預(yù)定的客戶已達(dá)到 1000組以上，而本項(xiàng)目自 6月中旬售樓處公開(kāi)至今現(xiàn)場(chǎng)登記客戶 374組，交納定活兩便單的客戶僅 134組，而本項(xiàng)目一期 245套房源要在短時(shí)間內(nèi)去化 70%，就需要充足的客戶蓄水量；216。 從目前玲瓏灣的施工現(xiàn)場(chǎng)判斷，玲瓏灣的開(kāi)盤(pán)時(shí)間將在本項(xiàng)目一期之后，而本項(xiàng)目 較大的客戶蓄水量，就必須要爭(zhēng)奪 玲瓏灣預(yù)約的 1000組客戶 ，來(lái)增大客戶量，并且提升客戶價(jià)值，搶占大部分的市場(chǎng)份額，才能保證首次開(kāi)盤(pán)的成功引爆。216。 但是從上述分析中可以看出，受地段、產(chǎn)品、人脈、蓄水等因素的影響，目前本項(xiàng)目處于競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)的狀態(tài)。提升產(chǎn)品價(jià)值、降低購(gòu)買成本！通過(guò)以上方法，來(lái)吸引這部分客戶，從而占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，搶占市場(chǎng)份額！如何能爭(zhēng)奪到玲瓏灣預(yù)約的 1000組客戶？Part 4 首批房源定價(jià)策略 如何達(dá)到預(yù)定低價(jià)？“ 略低于市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，逐步拉升最終達(dá)到預(yù)定價(jià)格”第四部分 首批房源定價(jià)策略 總體思路 從總體市場(chǎng)來(lái)看，由于銀達(dá) 新天地的地理位置并不受當(dāng)?shù)刭?gòu)房者的追捧，故一期房源一定要搶占市場(chǎng)，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立項(xiàng)目形象，得到市民的口碑宣傳，確保后續(xù)推出的房源較好的去化并保證一定的利潤(rùn)；那么首先可有效地避免一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)前期的價(jià)格定位必須創(chuàng)高性價(jià)比，具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)接受力； 在首批房源成功銷售的基礎(chǔ)上，迅速樹(shù)立項(xiàng)目品牌，并在后續(xù)房源中不斷進(jìn)行價(jià)格拉升保證開(kāi)發(fā)商的收益 。在增強(qiáng)已購(gòu)客戶對(duì)本案信心的同時(shí)，亦可迅速建立人脈銷售，利用客戶 “買漲不買跌 ”的心理達(dá)到 “羊群效應(yīng) ”。 上述分析， 建議一期首批房源 0 0 0 06幢房源的銷售均價(jià)（銷售底價(jià)）為 4800元 /㎡ 。第四部分 首批房源定價(jià)策略 首批房源價(jià)格定位策略第四部分 首批房源定價(jià)策略 首批房源定價(jià)說(shuō)明① 現(xiàn)階段市場(chǎng)參考成交價(jià)： 根據(jù)目前市場(chǎng)熱銷個(gè)案進(jìn)行的成交價(jià)格統(tǒng)計(jì)，得出我案一期住宅市場(chǎng)成交價(jià)應(yīng)控制在 4900元 /㎡ 以內(nèi)（上述市場(chǎng)比較法）；② 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)去化分析： 從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目房源的去化上看，高淳市場(chǎng)多層的銷售占到主導(dǎo)，小高層的樓盤(pán)目前較少，而且認(rèn)可度較低，銷售率明顯低于多層。高淳客戶大多覺(jué)得電梯房的物業(yè)費(fèi)較高、得房率較低，故在選擇上較為謹(jǐn)慎。③ 來(lái)訪客戶認(rèn)可度： 本項(xiàng)目目前雖登記客戶總數(shù)達(dá)到了 256組，但 A、 B類客戶合計(jì)數(shù)量也僅為103組。而且上述客戶在等待的過(guò)程中、購(gòu)房過(guò)程中（如未買到合適房源、價(jià)格等）仍會(huì)有一定數(shù)量的流失。因此，在一期銷售中，我司建議采取略低于客戶心理價(jià)位的方式，引發(fā)客戶的購(gòu)買沖動(dòng)，以確保一期 70%的銷售率。 推出時(shí)間 房源推出數(shù)量 銷售均價(jià)（底價(jià)） 價(jià)格提升幅度內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 10月 20日 03幢，共 36套 4750元 /㎡首批房源10月 23日 0 0 06幢，共 96套 4850元 /㎡ ＋ 2％11月 1日 5000元 /㎡ 調(diào)整 ＋ 3％第二批房源 11月 20日 0 0 07幢，共 113套 50005100元 /㎡ ＋ 2％12月 1日 所有已推出未售房源銷售均價(jià)按 5200元 /㎡ 調(diào)整 ＋ 2％總體銷售目標(biāo)（保守預(yù)判銷售均價(jià)）總體銷售目標(biāo)（保守預(yù)判銷售均價(jià)） 約約 49505000元元 /㎡㎡第四部分 一期定價(jià)策略 一期房源價(jià)格提升部署2. 分棟價(jià)差定價(jià)原則 ① 房源自身考慮因素 216。0 0 0 06幢 房源所處小區(qū)的具體位置；