【正文】 一期住宅定價(jià)方案一期住宅定價(jià)方案 目 錄Part 1 市場背景分析Part 2 一期定價(jià)策略Part 3 銷售目標(biāo)及市場難點(diǎn)Part 4 首批房源定價(jià)策略Part 5 首批房源價(jià)格優(yōu)惠策略 Part 1 市場背景分析 本月高淳市場截止 9月 28號(hào)成交總套數(shù) 139套，其中主要銷售樓房為，萬福城二期— 御沁園開盤、雙湖明珠及明豐文化苑等，主要競爭項(xiàng)目具體銷售情況如下：第一部分 市場背景分析 9月份高淳市場動(dòng)態(tài)① 萬福城二期 — 御沁園216。 開盤時(shí)間： 9月 5日216。 銷售物業(yè)：推出了以 142 ㎡ 、 237 ㎡ 的電梯多層 6層，216。 開盤銷售均價(jià) 5600元 / ㎡ ，216。 開盤優(yōu)惠：一次性付款： ，216。 開盤當(dāng)天情況： 2023年 9月推出 2幢多層，共計(jì) 48套，開盤當(dāng)天銷售 24套，截止 9月 27日目前售出 39套，銷售率 81%，但據(jù)現(xiàn)場銷售人員了解到，由于銀行政策（認(rèn)房認(rèn)貸）的抓緊，部分客戶銀行貸款無法辦理，現(xiàn)僅有 16組 客戶網(wǎng)上顯示認(rèn)購簽約。第一部分 市場背景分析 9月份高淳市場動(dòng)態(tài) 御沁園作為高淳本地人認(rèn)可的高端物業(yè)，推出僅 48套房源，開盤當(dāng)天的銷售率也僅為 50%，共計(jì) 24套，由于御沁園此次推出的物業(yè)全部以 142 ㎡ 以上的大戶型為主，故該項(xiàng)目的客戶定位主要以新區(qū)政府部門的高端客戶，這部分客戶群對(duì)于本項(xiàng)目來說較為難掌握，只有通過價(jià)格優(yōu)勢才能有所吸引。第一部分 市場背景分析 9月份高淳市場動(dòng)態(tài)② 雙湖明珠216。 開盤時(shí)間： 8月 18日216。 銷售物業(yè)：推出以 7 83㎡ 的多層 5層216。 銷售表價(jià)（均價(jià)）： 4500元 /平方米216。 優(yōu)惠措施：開盤當(dāng)天優(yōu)惠 300元 /平方米216。 實(shí)際成交價(jià)格： 4200元 /平方米216。 銷售情況：推出 1922號(hào)樓共 114套房源。 19 主力面積有 85㎡ 、 93㎡ 的兩室，與112㎡ 的三室； 20 主力面積為 85㎡ 、 93㎡ 的兩室； 21 22主力面積有 85㎡ 的兩室、 115㎡ 的三室、 124㎡ 的三室。總共還余下 3套 6層房源未售出， 銷售率 98% 雙湖明珠位于高淳縣雙高路上，其地理位置相對(duì)較遠(yuǎn)，故該項(xiàng)目主要定位于剛性需求的購買群，主力戶型也是以 7483 ㎡ 的二房，總價(jià)控制在 3035萬 /套，通過超低價(jià)位，從而吸引剛性需求客戶的購買沖動(dòng)，開盤當(dāng)天成功引爆！第一部分 市場背景分析 9月份高淳市場動(dòng)態(tài)③ 明豐文化苑216。 開盤時(shí)間： 6月 18日216。 建筑形態(tài)：多層 5層的 2棟、 6層的 9棟（帶電梯）、 11層 3幢216。 銷售表價(jià)： 項(xiàng)目 2023年 6月 18日一期正式開盤，開盤的整體均價(jià)為 5300元 /㎡ ，多層最高的價(jià)格賣到 5500元 /㎡ ，小高層的價(jià)格較便宜一些，在 4800元 /㎡ 左右216。 當(dāng)期主力面積： 88112 ㎡216。 優(yōu)惠措施：開盤當(dāng)天優(yōu)惠 50元 /平方米216。 實(shí)際成交價(jià)格：多層 5250元 /平方米，小高層 4750元 /平方米216。 銷售情況 :該項(xiàng)目于 2023年 6月 18日一期正式開盤，共推出 14幢房源，合計(jì) 610套，其中多層推出 396套、小高層推出 220套， 從現(xiàn)場的銷控公示反映來看，目前多層已基本售罄，小高層剩余 40%左右。 9月中旬明豐文化苑借助御沁園的開盤，做出了價(jià)格調(diào)整，剩余房源均漲 400元 /平方米。 09年 11月份房地產(chǎn)市場處于頂峰狀態(tài)，明豐文化苑從 11月份開始采用 “收取誠意金給予優(yōu)先選房 ”的方式，蓄水了 7個(gè)月的客戶，直至開盤積累的客戶已經(jīng)達(dá)到 1000多組，而且據(jù)現(xiàn)場銷售人員了解，前期交誠意金的客戶多為關(guān)系戶，因?yàn)樵擁?xiàng)目的老板曾是開發(fā)高淳星河灣項(xiàng)目的，而星河灣良好的口碑和人脈，奠定了明豐文化苑的客戶基礎(chǔ)；但是從網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示2023年 7月開始至 9月份三個(gè)月的時(shí)間，明豐文化苑的銷售受市場調(diào)控的影響，其房源銷售趨勢呈現(xiàn)停滯的狀態(tài)， 9月份的銷售套數(shù)僅為 34套（其中還包括退房的房源）。第一部分 市場背景分析 高淳市場總體價(jià)格走勢216。 從上表數(shù)據(jù)可以看出，高淳市場從 09年跨 2023年價(jià)格漲幅最大， 09年第四季度高淳房產(chǎn)市場整體均價(jià)還處于 3600元 /㎡ 左右，到了 2023年第一季度價(jià)格就到達(dá) 4700元 /㎡ ，漲幅達(dá)到 1100元 /㎡ ，漲幅超過 30%。216。 銀行新政的出臺(tái)對(duì)于高淳市場產(chǎn)生了部分影響，自 2023年開始高淳市場價(jià)格漲幅開始放緩，每個(gè)季度約在 200元 /㎡ 的增長，漲幅空間慢慢減少。216。 首先從高淳近期新推樓盤來看，目前高淳的新樓盤都集中在高淳東邊的新城區(qū)，因?yàn)檎闹С趾痛蛟?，新區(qū)的發(fā)展前景較老城區(qū)空間更大，最主要新區(qū)的環(huán)境以及人為素質(zhì)平均較高，故客戶購房意愿偏向于新區(qū)較多；216。 從新推樓盤的去化量上看，首先去化的還是以 88㎡ 實(shí)用性的二房，其主要購房主流還是以剛性需求的客戶為主；216。 受銀行新政影響，目前改善型居住及投資的客戶比例大幅度較少，大戶型的銷售成為所有樓盤的銷售難點(diǎn)；216。 從新推樓盤價(jià)格上看，新區(qū)樓盤的價(jià)格漲幅較大，御沁園 09年 10月份銷售價(jià)格僅為3600元 /㎡ ，今年 9月 5日新推樓盤價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 5600元 / ㎡ ，漲幅達(dá)到 2023元 / ㎡ ，其次明豐文化苑今年 6月份開盤，銷售均價(jià) 5300元 / ㎡ ， 9月中旬針對(duì)部分剩余房源上調(diào) 400元 / ㎡ ；而雙湖明珠相對(duì)新區(qū)偏一些，該樓盤的漲幅就較為平穩(wěn)，去年 12月份開盤銷售均價(jià) 3700元 / ㎡ ，而今年 8月底推出的二期均價(jià)僅 4500元 / ㎡ 。由此可見區(qū)域性的差別是影響房價(jià)的主要因素之一。第一部分 市場背景分析 高淳市場綜合分析Part 2 一期定價(jià)策略一、一期價(jià)格制定的總體思路 銀達(dá) 新天地 一期，尤其是首批推出房源作為全案的首次公開發(fā)售，其銷售成功與否將對(duì)整體項(xiàng)目的成功銷售產(chǎn)生直接的影響。因此我們不能僅從一期的銷售出發(fā)，贏盡市場空間；而是在實(shí)現(xiàn)一期成功銷售和資金回籠目標(biāo)的雙重前提下，為后續(xù)的各期贏得市場對(duì)本項(xiàng)目品牌的認(rèn)同。 我司建議一期推出房源應(yīng)采用 “ 結(jié)合市場價(jià)格，以略低于主要競爭對(duì)手的價(jià)格入市 ” 的策略。在一期房源成功銷售的基礎(chǔ)上，迅速樹立項(xiàng)目品牌，并在后續(xù)房源中不斷進(jìn)行價(jià)格拉升，最后無論是產(chǎn)品還是價(jià)格都成為高淳房地產(chǎn)品牌的領(lǐng)導(dǎo)者！第三部分 一期定價(jià)策略 一期價(jià)格制定總體思路 房地產(chǎn)價(jià)格的確定，需要考慮的問題很多，除了要考慮物業(yè)本身的特點(diǎn)，如房地產(chǎn)價(jià)格的確定，需要考慮的問題很多，除了要考慮物業(yè)本身的特點(diǎn)，如工程造價(jià)、樓層、位置、朝向、高低、面積大小、造型、裝修、年限、用途、建工程造價(jià)、樓層、位置、朝向、高低、面積大小、造型、裝修、年限、用途、建筑密度等現(xiàn)實(shí)條件以外，還有歷史、地理、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境，以及市場狀筑密度等現(xiàn)實(shí)條件以外，還有歷史、