【正文】 深灣壹號廣場一期 營銷投標報告 世聯地產 2023－ 2 謹呈：深圳市鵬瑞地產開發(fā)有限公司 丐聯地產 202302 歷時兩年 |反復地醞釀 |多次地斟酌 |無數次地共同探討 … 丐聯一直堅信：它將是深圳地產界最頂尖的作品，值得追隨 PART1： 如何看待這件作品？ ——區(qū)域、房地產發(fā)展視角下的項目審視 01 最好的時光、最美的未來 ！ 壹 ○ 區(qū)域發(fā)展 視角 Regional Development 深圳改革開放 后 30年 ⊙ 城市爆發(fā)新的增長極！ 特區(qū) 地王 高科技 深圳速度 鄧小平 荔枝公園 深圳人 …… “ ” 因為城市， 所以未來 …… 深圳，后三十年 —— 國際超級大都市 ， 《 綜合配套改革總體方案 》 獲批，深圳 —— 新特區(qū) 完善自主創(chuàng)新 體制機制 積極推進社會 領域改革 深化行政管理 體制改革 建立資源節(jié)約 環(huán)境友好體制 全面深化經濟 體制改革 全面創(chuàng)新對外開 放及區(qū)域合作 深圳綜合配套改革 “ 備受關注的 《 深圳市綜合配套改革總體斱案 》 2023年 5月獲國務院批準，深圳將在深化行政管理體制改革、經濟體制改革等六個斱面實現重點突破。深圳市常務副市長許勤說， 《 總體斱案 》 獲國務院批準標志著深圳改革開放進入了一個新階段。 ” 浦東 深圳 天津 重慶 武漢 背景 : 國家綜合配套改革試驗區(qū)的設立是我國在經濟社會發(fā)展的新階段，在科學發(fā)展觀的指導下，為促進地斱經濟社會發(fā)展而推出的一項新的丼措。它是我國改革開放后繼深圳等第一批經濟特區(qū)后建立的第二批經濟特區(qū)，亦即中國的“新特區(qū)”。 標 志 1 《 深圳市城市總體規(guī)劃 (20232023年 》 獲批，深圳成為北京上海之后第三個定位為國際化都市的城市。 前海 —— 亞洲曼哈頓 ，深港共建下的新特區(qū)，世界級定位 ?前海的 “ 國際性高端定位 ” ?“ 亞洲曼哈頓 ” ，世界級占位，亞太地區(qū)重要的生產性服務業(yè)中心，世界服務貿易重要基地。 ?寫入國家十二五規(guī)劃，前海建設已經上升到國家戰(zhàn)略層面。 ?特殊管理體制 ?深港共建，創(chuàng)新體制管理，前海將在政府服務、法治建設、財稅支持、土地支持、口岸服務、人才引進上采用特殊體制。 ? 前海計劃單列市 —— 前海獲批計劃單列市權限，直屬中央監(jiān) 管，權限平級廣東省、深圳市政府。 ?世界級企業(yè)進駐前海 ?香港簽約企業(yè)：匯豐、渣打、恒生、大新銀行、中國銀行（香港）、國泰君安、國信證券、世貿、嘉里集團、香港衛(wèi)視國際傳媒、畢馬威、普華永道， TDK等 ?內地簽約企業(yè) —— 深圳報業(yè)集團、招商銀行、越海全球物流公司等、中糧集團亞太區(qū)域總部基地 . “ 一行三會 ” (中國人民銀行總部及銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會 ) 南方總部 ?前海灣保稅港區(qū)簽約企業(yè) —— 東方海外、嘉宏、順豐速遞和利豐國際等，外資公司如 DHL、卡西歐、飛利浦和家樂福等 標 志 2 最先成熟的國際金融灣區(qū) —— 大前海一體化下的 后?？偛炕厣虅諈^(qū) 率先進入開發(fā)建設的后海 —— “ 華潤、天虹、中海油、阿里巴巴、新百麗鞋業(yè) 、 中國航天科技等大型企業(yè)的強勢入駐，未來后海金融區(qū)將成為國際級高端財富和經濟聚集地。” 金融 商務 區(qū) 深圳灣金融商務區(qū)： 總建筑規(guī)模： 400萬平米； 商務辦公： 230萬平米 研發(fā)辦公（總部）： 50萬平米； 商業(yè)： 120萬平米 辦公： 44萬平米 標 志 3 新都會 ⊙ 財富聚集區(qū) 深圳灣 ⊙ 國際的灣區(qū) 關鍵詞： 新興的 /發(fā)展的 /國際的 /總部經濟 國際化大都市 …… 特區(qū)中的特區(qū) …… 灣區(qū)金融中心 …… 項目是新時代下 應運而生的豪宅新標桿！ 貳 ○ 地產發(fā)展 視角 Real Estate Development 倫敦 紐約 香港 東京 新加坡 2023年 GDP（億美元） 代表性豪宅 實現價值 倫敦 6955 海德一號 68萬 /平 紐約 26300 曼哈頓中央公園 60萬 /平 HK 2440 天璽 70萬 /平 新加坡 1444 吉寶灣 30萬 /平 東京 29900 Tokyo Towers 55萬 /平 每個發(fā)達城市都有能承載其城市價值的豪宅代言！ 人均 GDP10萬， 國際發(fā)達城市 —— 深圳？邁入頂級豪宅時代 2023年 GDP（億元） 人均GDP（元） 北京 16000 90130 上海 19196 91987 深圳 11000 102369 ?2023年深圳 GDP突破 ，人均 GDP102369元 ,已達發(fā)達城市水平；卻缺乏能代表城市水平的新一代豪宅。 城市發(fā)展階段 城市擴張階段 城市發(fā)達階段 ?人均 GDP30005000美元 ?快速城市規(guī)劃 ?城市功能板塊興起 ?城市增長快速 ?人均 GDP500010000美元 ?城市規(guī)?？焖贁U張 ?郊區(qū)化快速發(fā)展 ?城市人口向郊區(qū)發(fā)展 ?人口向城市外遷移 ?人均 GDP100000美元 ?城市人口密度高 ?形成人口集約核 ?更大規(guī)模的城市形成 起步協同范疇 運營協同范疇 現 象 1 回歸： 向 “ 城市 ” 發(fā)展 —— 豪宅 “ 逆城市化 ” 發(fā)展新階段 豪宅階段一（ 19992023） 典型項目：東海花園、香蜜湖 1號、波托菲諾、中信紅樹灣； 階段特征： 豪宅板塊區(qū)域價值第一支撐 講究社區(qū)純粹性和內部園林的打造 重產品的創(chuàng)新與舒適性 豪宅階段二（ 20232023） 典型項目：星河丹堤、圣莫麗斯、東方尊御、淘金山； 階段特征： 板塊格局打破，向郊區(qū)化發(fā)展 強勢景觀資源成為核心驅動力 低密度產品興起，成為豪宅新主流 板塊區(qū)域豪宅階段 資源別墅豪宅階段 1999 2023 2023 豪宅階段三（ 2023） 典型項目：幸福里 階段特征： 豪宅向二極化趨勢發(fā)展 城市稀缺資源的綜合體公寓豪宅成為豪宅新興極 自然稀缺資源的別墅豪宅仍是豪宅重要一極 板塊住宅僅為高端住宅 城市綜合體豪宅新興階段 現 象 2 ?福田中心區(qū)，寫字樓改公寓，面積段100350平米，主力為復式單位，預計2023年下半年入市 ?劣勢 : 無景觀資源 ,產品實用率低 2023年以后 東海國際中心 伍茲公寓 2023 ?海上世界綜合體內高端公寓 ,共 280套 ,180平米以下戶型 ,預計 2023年入市； ?但綜合體目前尚未見雛形 金地大百匯 華潤后?？偛? ?總建面 75萬，住宅建面 33萬，除伍茲公寓外另觃劃公寓產品，主力產品面積在220300平米 ?入市時間未定 海上丐界綜合體 ?福田中心區(qū)大型綜合體 ,打造稀缺高端服務式公寓 ,主力面積在200250平米 ?入市時間未定 ?以其綜合體配套優(yōu)勢，及住宅部分特殊優(yōu)（ 70年產權，丌受 90/70限制），將成為項目最強競品之一；目前產品戶型還在定位階段 ?入市時間未定 “ 產品不可比 , 資源無優(yōu)勢” “ 入市較晚 ,本項目領航先機” 本項目 深灣壹號 —— 新頂級豪宅革命，顛覆深圳想象 現 象 3 本報告是嚴格保密的。 在這個即將 邁入國際化大都市 行列的城市 …… 在這個完全 缺乏真正豪宅代言 的發(fā)達城市 …… 在這個即將成為 下一個金融中心的國際灣區(qū) …… 屬于深圳自己的，豪宅顛覆之作 “ 深灣壹號 ” 作品 在這樣的背景下，他必須成立！ 本報告是嚴格保密的。 她之于深圳，就 —— 如同時代廣場之于香港 如同吉寶灣 Reflections之于新加坡 如同銀泰中心之于北京 如同湯臣一品之于上海 地 標 他，占據這個城市的， 第一排視野 這個城市豪宅時代 本報告是嚴格保密的。 他，賦予深圳，一個前所未有的想象 …… 深灣 壹 號 時代地標 國際濱海中心 第一排的視野 本報告是嚴格保密的。 深圳第一排 不只是 第一排的景觀視野 深圳第一排 不只是 第一富有的金融灣區(qū) 深圳第一排 不只是 深圳第一奢侈綜合體物業(yè) …… 第一排 所 意味著絕對 ！ 意味著豪宅新標準制定者的誕生！ 謂 本報告是嚴格保密的。 誰，才能占有第一排？ 國會的第一排，是 最資深權威的政客領袖 NBA球場的第一排，是 最閃光的社會名流 奧斯卡頒獎典禮的第一排，是最 炙手可熱的明星大腕 …… 第一排的視野 所 意味著使用者的身份及權威！ 意味著領袖的氣勢和高貴！ 同樣體現的，是一種人生境界！ 謂 本報告是嚴格保密的。 因為，這些建筑都不同于以往所有想象，都成為新的標準締造者 …… 標 準 所以，他應該是標準的建立者！ 掌控 ,真正 頂級豪宅標準 話語權！ 建立 本報告是嚴格保密的。 標準 是如何建立的 深圳劃時代頂級豪宅的價值 KPI 本報告是嚴格保密的。 深灣壹號向深圳提出 —— “城市劃時代頂級豪宅” 5大標準 必須享有城市核心資源占有權 ① ② 必須實現居住功能向多元生活模式轉變 ③ 必須將頂級酒店的血液融入生活的骨髓 ④ 必須超越現有豪宅居住的功能標準 ⑤ 必須超越 “精裝成品”呈現完美豪宅配置標準 本報告是嚴格保密的。 標準 必須享有城市核心資源占有權 1 位于城市核心地段 占據城市最強勢景觀資源 具備完善的產業(yè)鏈結構 擁有最便捷的交通路網 北京 銀泰中心 香港 天璽 本報告是嚴格保密的。 標準 2 必須實現居住功能向多元生活模式轉變 這里可以是家庭的居住場所 這里也可以承載辦公空間 這里還可以滿足商務聚會需求 這是綜合體物業(yè)帶來的全方位多元生活模式的轉變 日本 六本木 紐約 洛克菲諾中心 本報告是嚴格保密的。 標準 3 必須超越現有豪宅居住的功能標準 標桿產品空間實現居住功能的全面提升 更闊綽的空間尺度 更完善的空間配置（全套房、中西廚） 更奢侈的空間享受（宴會廳、泳池私屬化、玄關） 北京 NAGA上院 北京 柏悅府 上海 湯臣一品 本報告是嚴格保密的。 標準 4 必須將頂級酒店的血液融入生活的骨髓 六星級酒店成為標準硬件配置 不僅是一個場所，也是一種服務的嫁接 真正實現六星級酒店服務引入居住物業(yè) 帶來居住享受顛覆性的改變 本報告是嚴格保密的。 標準 5 必須超越 “精裝成品”呈現完美配置標準 當精裝修已經成為標準配置 但，富豪視野仍停留在星河灣、幸福里的配置 趕超香港、歐美的，萬元以上的精裝修標準 必將開創(chuàng)新的先河 上海 星河灣 香港 天璽 倫敦 海德堡公園 本報告是嚴格保密的。 因 競爭排他、掌控話語權 為 所以 締造標準 深灣壹號 本報告是嚴格保密的。 PART2：是什么？感動了客戶 ——客戶購買本項目的最關鍵價值分析 02 讓豪宅營銷，回歸價值本真 ——“價值營銷”論 本報告是嚴格保密的。 級別 產品 套數 備注 1 T4590㎡ 19 無遮擋海景資源 , 590 ㎡ 以上超大面積 T2900㎡ ,1700 ㎡ 2 T2/T3440㎡ 22 440 ㎡ 無遮擋海景資源 3 T3195㎡ 14 城市景觀資源公寓 T2430㎡ 30 海景被 T4棟遮擋單位 ? 超一線海景資源 ,590㎡ 以上超大面積單位 ? T2/3棟 ,超一線海景資源 ,440 ㎡ 大戶單位 ? 195㎡ 城市景觀公