【正文】 是以剛性需求的客戶為主；216。216。 9月中旬明豐文化苑借助御沁園的開盤，做出了價(jià)格調(diào)整，剩余房源均漲 400元 /平方米。 當(dāng)期主力面積： 88112 ㎡216?？偣策€余下 3套 6層房源未售出， 銷售率 98% 雙湖明珠位于高淳縣雙高路上，其地理位置相對(duì)較遠(yuǎn)，故該項(xiàng)目主要定位于剛性需求的購(gòu)買群，主力戶型也是以 7483 ㎡ 的二房，總價(jià)控制在 3035萬 /套，通過超低價(jià)位，從而吸引剛性需求客戶的購(gòu)買沖動(dòng)，開盤當(dāng)天成功引爆！第一部分 市場(chǎng)背景分析 9月份高淳市場(chǎng)動(dòng)態(tài)③ 明豐文化苑216。 優(yōu)惠措施：開盤當(dāng)天優(yōu)惠 300元 /平方米216。第一部分 市場(chǎng)背景分析 9月份高淳市場(chǎng)動(dòng)態(tài)② 雙湖明珠216。 開盤銷售均價(jià) 5600元 / ㎡ ，216。一期住宅定價(jià)方案一期住宅定價(jià)方案 目 錄Part 1 市場(chǎng)背景分析Part 2 一期定價(jià)策略Part 3 銷售目標(biāo)及市場(chǎng)難點(diǎn)Part 4 首批房源定價(jià)策略Part 5 首批房源價(jià)格優(yōu)惠策略 Part 1 市場(chǎng)背景分析 本月高淳市場(chǎng)截止 9月 28號(hào)成交總套數(shù) 139套，其中主要銷售樓房為，萬福城二期— 御沁園開盤、雙湖明珠及明豐文化苑等，主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目具體銷售情況如下：第一部分 市場(chǎng)背景分析 9月份高淳市場(chǎng)動(dòng)態(tài)① 萬福城二期 — 御沁園216。 開盤優(yōu)惠：一次性付款： ，216。 開盤時(shí)間： 8月 18日216。 實(shí)際成交價(jià)格： 4200元 /平方米216。 開盤時(shí)間： 6月 18日216。 優(yōu)惠措施：開盤當(dāng)天優(yōu)惠 50元 /平方米216。 09年 11月份房地產(chǎn)市場(chǎng)處于頂峰狀態(tài)，明豐文化苑從 11月份開始采用 “收取誠(chéng)意金給予優(yōu)先選房 ”的方式，蓄水了 7個(gè)月的客戶，直至開盤積累的客戶已經(jīng)達(dá)到 1000多組，而且據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員了解，前期交誠(chéng)意金的客戶多為關(guān)系戶，因?yàn)樵擁?xiàng)目的老板曾是開發(fā)高淳星河灣項(xiàng)目的，而星河灣良好的口碑和人脈，奠定了明豐文化苑的客戶基礎(chǔ)；但是從網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示2023年 7月開始至 9月份三個(gè)月的時(shí)間，明豐文化苑的銷售受市場(chǎng)調(diào)控的影響，其房源銷售趨勢(shì)呈現(xiàn)停滯的狀態(tài)， 9月份的銷售套數(shù)僅為 34套（其中還包括退房的房源）。 銀行新政的出臺(tái)對(duì)于高淳市場(chǎng)產(chǎn)生了部分影響，自 2023年開始高淳市場(chǎng)價(jià)格漲幅開始放緩，每個(gè)季度約在 200元 /㎡ 的增長(zhǎng)，漲幅空間慢慢減少。 受銀行新政影響，目前改善型居住及投資的客戶比例大幅度較少，大戶型的銷售成為所有樓盤的銷售難點(diǎn)；216。 新天地 一期，尤其是首批推出房源作為全案的首次公開發(fā)售，其銷售成功與否將對(duì)整體項(xiàng)目的成功銷售產(chǎn)生直接的影響。況、買家心理、發(fā)展預(yù)測(cè)等因素都需要慎重考慮。新天地的基本狀況，結(jié)合大量的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)影響本項(xiàng)目的各種因素進(jìn)行比較，運(yùn)用科學(xué)評(píng)估方法進(jìn)行測(cè)定，并予以一定保險(xiǎn)系數(shù)計(jì)算而得出的計(jì)算方法。列表如下：第二部分 一期定價(jià)策略 測(cè)定房地產(chǎn)價(jià)格因素樓盤名稱 物業(yè)類型 開盤時(shí)間 銷售均價(jià) 優(yōu)惠幅度 成交均價(jià) 主力戶型 銷售率沁御園 多層（帶電梯） 202395 5600元 /㎡ 約 5540元 /㎡ 142200㎡ 70%雙湖明珠 多層、小高層 2023818 4500元 /㎡ 300元 /㎡ 4200元 /㎡ 82126㎡ 99%雙福城 多層 2023825 3660元 /㎡ 約 3470元 /㎡ 85122㎡ 75%明豐文化苑 多層（帶電梯）、 小高層 2023616 5300元 /㎡ 50元 /㎡ 5250元 /㎡ 90100㎡ 70％波塔 SUM（相對(duì)基價(jià) Χ加權(quán)系數(shù)） =項(xiàng)目基價(jià)第二部分 一期定價(jià)策略 一期住宅價(jià)格定價(jià)說明銀達(dá) 東郡修正價(jià) 5198元/㎡ 5374元/㎡ 4074元/㎡ 3227元/㎡ 4627元/㎡權(quán)重 40% 30% 19% 1% 20%項(xiàng)目一期住宅基價(jià) 4900元 /㎡由此結(jié)論：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研及跟蹤，依據(jù)目前高淳市場(chǎng)成交價(jià)格研判出我項(xiàng)目目前市場(chǎng)成交價(jià)應(yīng)控制在 4900元 /㎡ ！Part 3 銷售目標(biāo)及市場(chǎng)難點(diǎn) 2023年 12月 30日前完成 170套房源的銷售，銷售率達(dá) 70％，銷售額約 8500萬元，實(shí)現(xiàn)回款約 5900萬元。③ 從銷售壓力上看，短期去化大量貨源，相對(duì)于高淳市場(chǎng)壓力是其所未有的，要想達(dá)到銷售目標(biāo)，本項(xiàng)目首先就需要抓住高淳低、中、高端的 60%以上的客戶群，這一點(diǎn)也大大的加劇了項(xiàng)目的銷售難度；④ 為保證首批物業(yè)在短時(shí)間內(nèi)的銷售量不僅要通過策略來增加本項(xiàng)目的價(jià)值，最主要的就是要降低一期購(gòu)買成本，提高客戶價(jià)值，以高性價(jià)比的價(jià)格賣點(diǎn)，搶占市場(chǎng)大部分客群，從而占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。216。項(xiàng)目地點(diǎn)：高淳縣淳溪鎮(zhèn)淳南路 106號(hào) （河濱大道區(qū)） 216。周邊配套：臨近依水佳苑別墅區(qū)及湖濱大道，周邊自然環(huán)境良好，人文素質(zhì)較高；距市中心位置約 2公里路程。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 品牌優(yōu)勢(shì)明顯，已形成忠誠(chéng)購(gòu)買。 玲瓏灣雖與本項(xiàng)目同為 14幢多層低密度小區(qū)，但是由于該項(xiàng)目地處于高淳湖濱新區(qū)，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，故在產(chǎn)品定位中不僅包含了實(shí)用型 86㎡的二房及 96 ㎡ 的三房，還設(shè)計(jì)了 1層躍 2層的高端復(fù)式房，整體小區(qū)定位較高。 玲瓏灣自 7月底售樓處公開至今，預(yù)定的客戶已達(dá)到 1000組以上，而本項(xiàng)目自 6月中旬售樓處公開至今現(xiàn)場(chǎng)登記客戶 374組，交納定活兩便單的客戶僅 134組，而本項(xiàng)目一期 245套房源要在短時(shí)間內(nèi)去化 70%，就需要充足的客戶蓄水量；216。提升產(chǎn)品價(jià)值、降低購(gòu)買成本！通過以上方法，來吸引這部分客戶，從而占據(jù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，搶占市場(chǎng)份額！如何能爭(zhēng)奪到玲瓏灣預(yù)約的 1000組客戶？Part 4 首批房源定價(jià)策略 如何達(dá)到預(yù)定低價(jià)？“ 略低于市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，逐步拉升最終達(dá)到預(yù)定價(jià)格”第四部分 首批房源定價(jià)策略 總體思路 從總體市場(chǎng)來看，由于銀達(dá) 第四部分 首批房源定價(jià)策略 首批房源價(jià)格定位策略第四部分 首批房源定價(jià)策略 首批房源定價(jià)說明① 現(xiàn)階段市場(chǎng)參考成交價(jià)： 根據(jù)目前市場(chǎng)熱銷個(gè)案進(jìn)行的成交價(jià)格統(tǒng)計(jì)，得出我案一期住宅市場(chǎng)成交價(jià)應(yīng)控制在 4900元 /㎡ 以內(nèi)（上述市場(chǎng)比較法）；② 競(jìng)爭(zhēng)樓盤去化分析： 從競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目房源的去化上看，高淳市場(chǎng)多層的銷售占到主導(dǎo)，小高層的樓盤目前較少，而且認(rèn)可度較低，銷售率明顯低于多層。因此，在一期銷售中，我司建議采取略低于客戶心理價(jià)位的方式，引發(fā)客戶的購(gòu)買沖動(dòng)，以確保一期 70%的銷售率。0 0 0 06幢房源的采光、通風(fēng)等因素。 103㎡ 房源因?yàn)槿吭O(shè)計(jì)，滿足了經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的改善型客戶，比例達(dá)到了 23%。 各幢房源價(jià)格系數(shù)如下：02幢 03幢 05幢 06幢價(jià)格系數(shù) +2% +2% 3% +1%第四部分 首批房源定價(jià)策略 首批房源定價(jià)說明③ 各幢得房率