【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 盤(pán) 384套 鹿湖灣一期 兩房、三房、四房為主，90150M2 高層 預(yù)計(jì)下個(gè)月開(kāi)始折遷 約 400套 柏麗華庭 不詳 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 別墅 不詳 不詳 39 100180M2的戶(hù)型面積重合度較高，競(jìng)爭(zhēng)激烈， 180M2的大戶(hù)型產(chǎn)品為清溪市場(chǎng)所獨(dú)有。 面積范圍 /㎡ 項(xiàng)目 180M2以上的大戶(hù)型產(chǎn)品為清溪市場(chǎng)所獨(dú)有。 100 130 160 190 70 40 麗景明門(mén) 恒盈豪庭 本項(xiàng)目 鳳凰花園城 220 鹿湖灣 戶(hù)型面積分析 180M2以上產(chǎn)品為清溪市場(chǎng)空白 80150M2產(chǎn)品重合度高 盛和新都會(huì) 40 競(jìng)品主力銷(xiāo)售價(jià)格 43005000/M2, 總價(jià)集中在 30100萬(wàn)之間 總價(jià) 鳳凰花園城 盛和新都會(huì) 恒盈豪庭 30萬(wàn) 40萬(wàn) 60萬(wàn) 50萬(wàn) 70萬(wàn) 單價(jià) —— 競(jìng)品均價(jià)集中在 36805500元 /㎡ 之間 總價(jià) —— 競(jìng)品總價(jià)主要集中在 30100萬(wàn)之間，因鳳凰花園城所余面積不多，因此鹿湖灣一期將是本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 競(jìng)品價(jià)格集中圖 42004500390040003800100020233000400050002 3 4 5 6鹿湖灣一期 麗景名門(mén) 80萬(wàn) 90萬(wàn) 120萬(wàn) 本項(xiàng)目 主力銷(xiāo)售價(jià)格 43005000元 /㎡ 100萬(wàn) 單價(jià)及總價(jià)比較 41 清溪市場(chǎng) 2023年上半年房地產(chǎn)存量主要為中小戶(hù)型，大戶(hù)型產(chǎn)品不多 競(jìng)爭(zhēng)分析 2023年上半年清溪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 總建筑面積 戶(hù)型 戶(hù)型面積 目前剩余套數(shù) 2023年 5月剩余套數(shù) 鳳凰花園城 107885M2 兩房至五房 90180 約 50套左右 售完 盛和新都會(huì) 93000M2 一房、兩房和三房 3981 384套 200300套 恒盈豪庭 97307M2 一房、兩房和三房 42106 約 50套左右 售完 麗景名門(mén) 三房、四房 90122 約 120套左右 3070套 柏麗華庭 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、 估計(jì)可完成 50%的銷(xiāo)售 預(yù)計(jì)明年上半年清溪將無(wú)新推項(xiàng)目，主要以消化存量為主。剩余戶(hù)型大多為中小戶(hù)型，柏麗華庭將剩部分別墅。而本項(xiàng)目戶(hù)型為中大戶(hù)型，在戶(hù)型面積上為補(bǔ)缺產(chǎn)品。 42 清溪市場(chǎng) 2023年上半年會(huì)出現(xiàn)推盤(pán)空檔期，正是本項(xiàng)目入市的大好時(shí)機(jī) 競(jìng)爭(zhēng)分析 清溪市場(chǎng)推盤(pán)節(jié)點(diǎn)分析 2023年下半年 2023年上半年 2023年下半年 2023年 柏麗華庭 鹿湖灣 麗景名門(mén) 2023G031地塊項(xiàng)目 2023G007地塊項(xiàng)目 盛和新都會(huì) 2023年上半年清溪市場(chǎng)推盤(pán)會(huì)出現(xiàn)空檔期 注：以上推盤(pán)時(shí)間僅為初步估計(jì)，鹿湖灣項(xiàng)目目前尚未完成拆遷，估計(jì)最快要到 2023年下半年推向市場(chǎng)。 本項(xiàng)目于 2023年上半年推向市場(chǎng)是較好的選擇，如推遲上市則會(huì)面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 43 競(jìng)爭(zhēng)分析 —小結(jié) ?目前清溪在售樓盤(pán)并不多，總體在售合計(jì)約 1000套（包括未正式推向市場(chǎng)的鹿湖灣），市場(chǎng)推盤(pán)量不大。 ?目前清溪市場(chǎng)產(chǎn)品主要為高層，戶(hù)型面積基本都在 150M2以下，而本項(xiàng)目為洋房產(chǎn)品、戶(hù)型面積較大，為清溪市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品。 ?清溪未來(lái)推盤(pán)量高峰期集中在今年下半年和 2023年下半年之后，預(yù)計(jì)明年上半年清溪市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)推盤(pán)空檔期，這對(duì)本項(xiàng)目入市是較好的時(shí)機(jī)。 競(jìng)爭(zhēng)分析 小結(jié)： 44 為什么選擇明年五月份推向市場(chǎng) ？ ?未來(lái)幾年通貨膨脹預(yù)期，目前政府的經(jīng)濟(jì)政策仍是適度扶持鼓勵(lì)，隨著經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)未來(lái)政府可能采取適度收緊的經(jīng)濟(jì)政策 ?大珠三角的規(guī)劃、東莞開(kāi)始強(qiáng)權(quán)擴(kuò)鎮(zhèn)會(huì)帶動(dòng)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，整體交通條件的改善會(huì)加快清溪與東莞市區(qū)及各鎮(zhèn)的融合。 ?清溪經(jīng)濟(jì)和工業(yè)產(chǎn)值受金融危機(jī)影響較大，目前經(jīng)濟(jì)和工業(yè)產(chǎn)值正在加快恢復(fù)過(guò)程當(dāng)中，政策在招商引資、刺激本地經(jīng)濟(jì)方面出臺(tái)了一系列政策，取得了較好效果。 大環(huán)境 ?目前清溪房地產(chǎn)保持健康發(fā)展態(tài)勢(shì)平穩(wěn)發(fā)展，購(gòu)房以自住性剛性需求為主，預(yù)計(jì)清溪未來(lái)房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升。 ?清溪推盤(pán)量集中在 09年下半年和 2023年下半年之后，在 2023年上半年會(huì)出現(xiàn)推盤(pán)空檔期，因此是本項(xiàng)目入市的最好時(shí)機(jī)。如推遲上市時(shí)間，則 2023年下半年之后推盤(pán)量會(huì)大幅增加。 ?清溪市場(chǎng)產(chǎn)品基本以高層和別墅為主，洋房類(lèi)產(chǎn)品稀缺，本項(xiàng)目目前作為填補(bǔ)市場(chǎng)空白的產(chǎn)品宜盡早推向市場(chǎng)，如推遲上市有可能會(huì)出現(xiàn)與本項(xiàng)目相類(lèi)似的產(chǎn)品。 小環(huán)境 45 建議本項(xiàng)目盡快入市，力爭(zhēng) 09年 5月份推向市場(chǎng) 結(jié)論： 46 2023宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 市場(chǎng)客戶(hù)研究 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判及優(yōu)劣勢(shì)分析 思維導(dǎo)圖 市場(chǎng)客戶(hù)研究 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 市場(chǎng)客戶(hù)研究 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略 清溪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 47 目前清溪主要在售樓盤(pán)客戶(hù)來(lái)源區(qū)域主要以清溪本地為主，其次是深圳。 客戶(hù)來(lái)源分析 樓盤(pán)名稱(chēng) 客戶(hù)來(lái)源區(qū)域 比例 麗景名門(mén) 清溪本地 70% 深圳 18% 塘廈 4% 鳳崗 4% 樟木頭 3% 其它 5% 鳳凰花園城 清溪本地 80% 深圳 6% 塘廈 4% 鳳崗 5% 樟木頭 2% 其它 3% 恒盈豪庭 清溪本地 45% 深圳 30% 塘廈 6% 鳳崗 5% 樟木頭 9% 其它 5% 48 客戶(hù)來(lái)源分析 客戶(hù)來(lái)源區(qū)域 比例 清溪本地 70% 深圳 16% 塘廈 4% 鳳崗 4% 樟木頭 3% 其它 3% 清溪客戶(hù)整體來(lái)源表 數(shù)據(jù)根據(jù)尊地地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控而得 目前清溪主要在售樓盤(pán)客戶(hù)來(lái)源區(qū)域主要以清溪本地為主，其次是深圳。 49 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目客戶(hù)構(gòu)成將主要以清溪泛公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶(hù)和企業(yè)中高管為主 分類(lèi) 分布 生活狀況 臵業(yè)需求 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn) 臵業(yè)愿望 購(gòu)買(mǎi)力水平 臵業(yè)可能性 泛公務(wù)員 政府、學(xué)校、銀行 年收入 10萬(wàn)左右 30歲以下年青人兩房為主，30歲以上客戶(hù)部分有改善居住需求，偏向三房和四房 舒適、地理位臵 原居民 村里 靠出租物業(yè)為主，兼做生意 大多住自建房，少部分客戶(hù)有改善居住需求意向 舒適度、地理位臵、周邊環(huán)境 私營(yíng)業(yè)主 企業(yè)主 經(jīng)營(yíng)企業(yè)或廠房，收入高 以改善居住需求為主要目的，以三房、四房為主 舒適度、周邊環(huán)境 個(gè)體戶(hù) 各街道及村里 靠經(jīng)營(yíng)店鋪為生，月收入 400020230 以?xún)煞俊⑷繛橹?，少部分客?hù)有換房需求 舒適度、便利 企業(yè)中高管 清溪主要工業(yè)區(qū) 年收入 615萬(wàn) 以三房為主 舒適度、位臵 客戶(hù)分析 50 本項(xiàng)目主要客戶(hù)以清溪本地私營(yíng)業(yè)主、廠區(qū)中高管和泛公務(wù)員為主 客戶(hù)分析 核心客戶(hù) 主要客戶(hù) 次要客戶(hù) ?清溪本地私營(yíng)業(yè)主、廠區(qū)中高級(jí)管理人員、泛公務(wù)員 ?外地客戶(hù)包括深圳、樟木頭、鳳崗、塘廈 ?清溪本地個(gè)體戶(hù)、生意人、本地村民 51 項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)較多，戶(hù)型面積跨度大、品類(lèi)多，客戶(hù)層面較廣 客戶(hù)分析 戶(hù)型 建筑面積 主要賣(mài)點(diǎn) 賣(mài)給誰(shuí) A1(四房?jī)蓮d三衛(wèi)） 入戶(hù)花園、 、客廳帶大面積觀景陽(yáng)臺(tái)、雙主臥設(shè)計(jì)、帶工人房 廠區(qū)高級(jí)管理人員、個(gè)體戶(hù)、公務(wù)員 B1(四房?jī)蓮d四衛(wèi)） 復(fù)式結(jié)構(gòu)、入戶(hù)花園、主臥帶大面積陽(yáng)臺(tái)花園、客廳、餐廳挑空、大開(kāi)間客廳、帶工人房 私營(yíng)企業(yè)主、廠區(qū)高管 B2(三房?jī)蓮d兩衛(wèi)） 戶(hù)型緊湊、方正實(shí)用、大開(kāi)間客廳 個(gè)體戶(hù)、廠區(qū)中層高理人員、公務(wù)員（普通職員） B3(四房?jī)蓮d四衛(wèi)） 復(fù)式結(jié)構(gòu)、入戶(hù)花園、主臥帶大面積陽(yáng)臺(tái)、客廳、餐廳挑空、大開(kāi)間客廳、帶工人房 私營(yíng)企業(yè)主、廠區(qū)高管 C1(三房?jī)蓮d兩衛(wèi)） 大面積入戶(hù)花園、客廳附帶大面積陽(yáng)臺(tái)、大開(kāi)間客廳 個(gè)體戶(hù)、廠區(qū)中層管理人員、公務(wù)員 C2(三房?jī)蓮d兩衛(wèi)） 大面積入戶(hù)花園、客廳附帶大面積陽(yáng)臺(tái)、大開(kāi)間客廳 個(gè)體戶(hù)、廠區(qū)中層管理人員、公務(wù)員 C3(三房?jī)蓮d兩廳） 大面積入戶(hù)花園、客廳附帶大面積陽(yáng)臺(tái)、大開(kāi)間客廳 個(gè)體戶(hù)、廠區(qū)中層管理人員、公務(wù)員 52 項(xiàng)目客戶(hù)主要以清溪本地客戶(hù)為主，職業(yè)以私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、廠區(qū)高管為主。 客戶(hù)分析 ?目前清溪客戶(hù)來(lái)源主要以清溪本地為主，有部分深圳客戶(hù)，但從整體上來(lái)看深圳客戶(hù)所占比例不大，其次為清溪周邊區(qū)域如鳳崗、樟木頭、塘廈等 ?從職業(yè)分布來(lái)看泛公務(wù)員（政府、學(xué)校、銀行）、生意人、私營(yíng)業(yè)主、廠區(qū)中高級(jí)管理人員、醫(yī)生以及外地客戶(hù)是清溪房產(chǎn)市場(chǎng)主力群體 ?目前清溪客戶(hù)大多數(shù)為第一次臵業(yè)，在少部分客戶(hù)為二次臵業(yè)，二次臵業(yè)的客戶(hù)主要目的是改善居住品質(zhì) 我們認(rèn)為項(xiàng)目主要客戶(hù) 80%集中在清溪本地，其次是深圳和周邊區(qū)域。從職業(yè)來(lái)看本項(xiàng)目主要客戶(hù)主要是私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、廠區(qū)高管等。從臵業(yè)目的來(lái)看大部分客戶(hù)主要是二次臵業(yè)以改善居住環(huán)境為目的。 客戶(hù)分析結(jié)論： 53 2023宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 市場(chǎng)客戶(hù)研究 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)定位 思維導(dǎo)圖 市場(chǎng)客戶(hù)研究 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 市場(chǎng)客戶(hù)研究 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略 清溪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判及優(yōu)劣勢(shì)分析 54 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目位于新行政中心區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目位于清溪鎮(zhèn)新行政中心，該區(qū)域的定位為商務(wù)行政中心，片區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高、土地儲(chǔ)備充足，是清溪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 55 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目為低容積率、低密度產(chǎn)品，容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于清溪市場(chǎng)上其它在售樓盤(pán) 項(xiàng)目容積率僅 ，建筑密度 %，為低容積率、低密度產(chǎn)品。容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于清溪市場(chǎng)上其它在售樓盤(pán)。 規(guī)劃用地面積 總建筑面積 住宅 商業(yè) 3712 容積率 建筑密度 % 停車(chē)位 205個(gè) 56 項(xiàng)目分析 產(chǎn)品稀缺：一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，帶電梯，產(chǎn)品類(lèi)型為清溪市場(chǎng)所獨(dú)有 產(chǎn)品稀缺： 多層帶電梯，一梯兩戶(hù)設(shè)計(jì)，居住舒適度遠(yuǎn)超過(guò)清溪市場(chǎng)上其它產(chǎn)品 57 項(xiàng)目分析 開(kāi)發(fā)商已成功在清溪開(kāi)發(fā)多個(gè)知名樓盤(pán)，品牌優(yōu)勢(shì)明顯 58 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)秀 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn)： ?洋房類(lèi)產(chǎn)品為目前清溪市場(chǎng)所獨(dú)有，所有戶(hù)型正南正北朝向 ?板式設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光良好 ?主入口廣場(chǎng)設(shè)計(jì)大氣、時(shí)尚 ?大面積中央景觀園林、游泳池、球場(chǎng)、室外活動(dòng)場(chǎng)所為小區(qū)居民營(yíng)造良好的居住環(huán)境 59 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目戶(hù)型方正、設(shè)計(jì)亮點(diǎn)較多，贈(zèng)送面積大 復(fù)式下層 復(fù)式上層 ?戶(hù)型方正實(shí)用、超大尺度，居住舒適度極高 ?挑空客廳、餐廳設(shè)計(jì) ?大面積入戶(hù)花園，客廳附帶大面積陽(yáng)臺(tái)花園 ?每層兩個(gè)衛(wèi)生間，附帶工人房 ?雙主臥設(shè)計(jì) 贈(zèng)送全部面積 贈(zèng)送一半面積 60 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目戶(hù)型方正、設(shè)計(jì)亮點(diǎn)較多，贈(zèng)送面積大 ?戶(hù)型方正實(shí)用、超大尺度，居住舒適度極高 ?大面積入戶(hù)花園，客廳附帶大面積陽(yáng)臺(tái)花園 ?臥室、洗手間帶凸窗，超值贈(zèng)送 ?雙主臥設(shè)計(jì) 贈(zèng)送全部面積 贈(zèng)送一半面積 61 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目擁有五大優(yōu)勢(shì) 指標(biāo)優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品稀缺 開(kāi)發(fā)商品牌 項(xiàng)目五大優(yōu)勢(shì) 62 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在區(qū)位及產(chǎn)品方面，但項(xiàng)目體量偏小、周邊配套及環(huán)境還需改善 SWOT分析 ?區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于新行政中心，區(qū)位地段好。 ?產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品領(lǐng)先清溪市場(chǎng)、亮點(diǎn)較多 ?品牌優(yōu)勢(shì)：發(fā)展商實(shí)力雄厚，擁有較多成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 ?項(xiàng)目體量：項(xiàng)目體量較小 ?配套：周邊配套尚不成熟 ?環(huán)境：周邊有民房及工廠，影響了項(xiàng)目品質(zhì)檔次提升 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 項(xiàng)目劣勢(shì) 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 項(xiàng)目威脅 S W O T ?產(chǎn)品稀缺：目前清溪高檔住宅供給量較少 ?區(qū)域前景：區(qū)域?yàn)榍逑康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，片區(qū)未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ蟆? ?標(biāo)桿項(xiàng)目：項(xiàng)目將成為行政新中心區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目 ? 市場(chǎng)前景： 清溪未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在不確定因素 ? 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：項(xiàng)目周邊有樓盤(pán)在銷(xiāo)售