【文章內(nèi)容簡介】 盤 384套 鹿湖灣一期 兩房、三房、四房為主，90150M2 高層 預(yù)計(jì)下個(gè)月開始折遷 約 400套 柏麗華庭 不詳 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 別墅 不詳 不詳 39 100180M2的戶型面積重合度較高，競爭激烈， 180M2的大戶型產(chǎn)品為清溪市場所獨(dú)有。 面積范圍 /㎡ 項(xiàng)目 180M2以上的大戶型產(chǎn)品為清溪市場所獨(dú)有。 100 130 160 190 70 40 麗景明門 恒盈豪庭 本項(xiàng)目 鳳凰花園城 220 鹿湖灣 戶型面積分析 180M2以上產(chǎn)品為清溪市場空白 80150M2產(chǎn)品重合度高 盛和新都會 40 競品主力銷售價(jià)格 43005000/M2, 總價(jià)集中在 30100萬之間 總價(jià) 鳳凰花園城 盛和新都會 恒盈豪庭 30萬 40萬 60萬 50萬 70萬 單價(jià) —— 競品均價(jià)集中在 36805500元 /㎡ 之間 總價(jià) —— 競品總價(jià)主要集中在 30100萬之間，因鳳凰花園城所余面積不多，因此鹿湖灣一期將是本項(xiàng)目主要競爭對手 競品價(jià)格集中圖 42004500390040003800100020233000400050002 3 4 5 6鹿湖灣一期 麗景名門 80萬 90萬 120萬 本項(xiàng)目 主力銷售價(jià)格 43005000元 /㎡ 100萬 單價(jià)及總價(jià)比較 41 清溪市場 2023年上半年房地產(chǎn)存量主要為中小戶型，大戶型產(chǎn)品不多 競爭分析 2023年上半年清溪市場競爭分析 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 戶型 戶型面積 目前剩余套數(shù) 2023年 5月剩余套數(shù) 鳳凰花園城 107885M2 兩房至五房 90180 約 50套左右 售完 盛和新都會 93000M2 一房、兩房和三房 3981 384套 200300套 恒盈豪庭 97307M2 一房、兩房和三房 42106 約 50套左右 售完 麗景名門 三房、四房 90122 約 120套左右 3070套 柏麗華庭 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟、 估計(jì)可完成 50%的銷售 預(yù)計(jì)明年上半年清溪將無新推項(xiàng)目，主要以消化存量為主。剩余戶型大多為中小戶型，柏麗華庭將剩部分別墅。而本項(xiàng)目戶型為中大戶型，在戶型面積上為補(bǔ)缺產(chǎn)品。 42 清溪市場 2023年上半年會出現(xiàn)推盤空檔期，正是本項(xiàng)目入市的大好時(shí)機(jī) 競爭分析 清溪市場推盤節(jié)點(diǎn)分析 2023年下半年 2023年上半年 2023年下半年 2023年 柏麗華庭 鹿湖灣 麗景名門 2023G031地塊項(xiàng)目 2023G007地塊項(xiàng)目 盛和新都會 2023年上半年清溪市場推盤會出現(xiàn)空檔期 注：以上推盤時(shí)間僅為初步估計(jì)，鹿湖灣項(xiàng)目目前尚未完成拆遷，估計(jì)最快要到 2023年下半年推向市場。 本項(xiàng)目于 2023年上半年推向市場是較好的選擇，如推遲上市則會面臨較大的競爭壓力。 43 競爭分析 —小結(jié) ?目前清溪在售樓盤并不多，總體在售合計(jì)約 1000套（包括未正式推向市場的鹿湖灣），市場推盤量不大。 ?目前清溪市場產(chǎn)品主要為高層，戶型面積基本都在 150M2以下，而本項(xiàng)目為洋房產(chǎn)品、戶型面積較大，為清溪市場稀缺產(chǎn)品。 ?清溪未來推盤量高峰期集中在今年下半年和 2023年下半年之后，預(yù)計(jì)明年上半年清溪市場會出現(xiàn)推盤空檔期，這對本項(xiàng)目入市是較好的時(shí)機(jī)。 競爭分析 小結(jié)： 44 為什么選擇明年五月份推向市場 ？ ?未來幾年通貨膨脹預(yù)期，目前政府的經(jīng)濟(jì)政策仍是適度扶持鼓勵(lì)，隨著經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)未來政府可能采取適度收緊的經(jīng)濟(jì)政策 ?大珠三角的規(guī)劃、東莞開始強(qiáng)權(quán)擴(kuò)鎮(zhèn)會帶動城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，整體交通條件的改善會加快清溪與東莞市區(qū)及各鎮(zhèn)的融合。 ?清溪經(jīng)濟(jì)和工業(yè)產(chǎn)值受金融危機(jī)影響較大，目前經(jīng)濟(jì)和工業(yè)產(chǎn)值正在加快恢復(fù)過程當(dāng)中，政策在招商引資、刺激本地經(jīng)濟(jì)方面出臺了一系列政策，取得了較好效果。 大環(huán)境 ?目前清溪房地產(chǎn)保持健康發(fā)展態(tài)勢平穩(wěn)發(fā)展，購房以自住性剛性需求為主，預(yù)計(jì)清溪未來房價(jià)將穩(wěn)中有升。 ?清溪推盤量集中在 09年下半年和 2023年下半年之后，在 2023年上半年會出現(xiàn)推盤空檔期，因此是本項(xiàng)目入市的最好時(shí)機(jī)。如推遲上市時(shí)間，則 2023年下半年之后推盤量會大幅增加。 ?清溪市場產(chǎn)品基本以高層和別墅為主，洋房類產(chǎn)品稀缺，本項(xiàng)目目前作為填補(bǔ)市場空白的產(chǎn)品宜盡早推向市場，如推遲上市有可能會出現(xiàn)與本項(xiàng)目相類似的產(chǎn)品。 小環(huán)境 45 建議本項(xiàng)目盡快入市，力爭 09年 5月份推向市場 結(jié)論： 46 2023宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 市場客戶研究 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目價(jià)值研判及優(yōu)劣勢分析 思維導(dǎo)圖 市場客戶研究 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 市場客戶研究 項(xiàng)目營銷執(zhí)行策略 清溪房地產(chǎn)市場分析 47 目前清溪主要在售樓盤客戶來源區(qū)域主要以清溪本地為主，其次是深圳。 客戶來源分析 樓盤名稱 客戶來源區(qū)域 比例 麗景名門 清溪本地 70% 深圳 18% 塘廈 4% 鳳崗 4% 樟木頭 3% 其它 5% 鳳凰花園城 清溪本地 80% 深圳 6% 塘廈 4% 鳳崗 5% 樟木頭 2% 其它 3% 恒盈豪庭 清溪本地 45% 深圳 30% 塘廈 6% 鳳崗 5% 樟木頭 9% 其它 5% 48 客戶來源分析 客戶來源區(qū)域 比例 清溪本地 70% 深圳 16% 塘廈 4% 鳳崗 4% 樟木頭 3% 其它 3% 清溪客戶整體來源表 數(shù)據(jù)根據(jù)尊地地產(chǎn)市場監(jiān)控而得 目前清溪主要在售樓盤客戶來源區(qū)域主要以清溪本地為主，其次是深圳。 49 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目客戶構(gòu)成將主要以清溪泛公務(wù)員、私營業(yè)主、個(gè)體戶和企業(yè)中高管為主 分類 分布 生活狀況 臵業(yè)需求 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn) 臵業(yè)愿望 購買力水平 臵業(yè)可能性 泛公務(wù)員 政府、學(xué)校、銀行 年收入 10萬左右 30歲以下年青人兩房為主，30歲以上客戶部分有改善居住需求，偏向三房和四房 舒適、地理位臵 原居民 村里 靠出租物業(yè)為主，兼做生意 大多住自建房，少部分客戶有改善居住需求意向 舒適度、地理位臵、周邊環(huán)境 私營業(yè)主 企業(yè)主 經(jīng)營企業(yè)或廠房，收入高 以改善居住需求為主要目的，以三房、四房為主 舒適度、周邊環(huán)境 個(gè)體戶 各街道及村里 靠經(jīng)營店鋪為生，月收入 400020230 以兩房、三房為主，少部分客戶有換房需求 舒適度、便利 企業(yè)中高管 清溪主要工業(yè)區(qū) 年收入 615萬 以三房為主 舒適度、位臵 客戶分析 50 本項(xiàng)目主要客戶以清溪本地私營業(yè)主、廠區(qū)中高管和泛公務(wù)員為主 客戶分析 核心客戶 主要客戶 次要客戶 ?清溪本地私營業(yè)主、廠區(qū)中高級管理人員、泛公務(wù)員 ?外地客戶包括深圳、樟木頭、鳳崗、塘廈 ?清溪本地個(gè)體戶、生意人、本地村民 51 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)較多，戶型面積跨度大、品類多，客戶層面較廣 客戶分析 戶型 建筑面積 主要賣點(diǎn) 賣給誰 A1(四房兩廳三衛(wèi)） 入戶花園、 、客廳帶大面積觀景陽臺、雙主臥設(shè)計(jì)、帶工人房 廠區(qū)高級管理人員、個(gè)體戶、公務(wù)員 B1(四房兩廳四衛(wèi)） 復(fù)式結(jié)構(gòu)、入戶花園、主臥帶大面積陽臺花園、客廳、餐廳挑空、大開間客廳、帶工人房 私營企業(yè)主、廠區(qū)高管 B2(三房兩廳兩衛(wèi)） 戶型緊湊、方正實(shí)用、大開間客廳 個(gè)體戶、廠區(qū)中層高理人員、公務(wù)員（普通職員） B3(四房兩廳四衛(wèi)） 復(fù)式結(jié)構(gòu)、入戶花園、主臥帶大面積陽臺、客廳、餐廳挑空、大開間客廳、帶工人房 私營企業(yè)主、廠區(qū)高管 C1(三房兩廳兩衛(wèi)） 大面積入戶花園、客廳附帶大面積陽臺、大開間客廳 個(gè)體戶、廠區(qū)中層管理人員、公務(wù)員 C2(三房兩廳兩衛(wèi)） 大面積入戶花園、客廳附帶大面積陽臺、大開間客廳 個(gè)體戶、廠區(qū)中層管理人員、公務(wù)員 C3(三房兩廳兩廳） 大面積入戶花園、客廳附帶大面積陽臺、大開間客廳 個(gè)體戶、廠區(qū)中層管理人員、公務(wù)員 52 項(xiàng)目客戶主要以清溪本地客戶為主，職業(yè)以私營業(yè)主、公務(wù)員、廠區(qū)高管為主。 客戶分析 ?目前清溪客戶來源主要以清溪本地為主，有部分深圳客戶，但從整體上來看深圳客戶所占比例不大，其次為清溪周邊區(qū)域如鳳崗、樟木頭、塘廈等 ?從職業(yè)分布來看泛公務(wù)員（政府、學(xué)校、銀行）、生意人、私營業(yè)主、廠區(qū)中高級管理人員、醫(yī)生以及外地客戶是清溪房產(chǎn)市場主力群體 ?目前清溪客戶大多數(shù)為第一次臵業(yè)，在少部分客戶為二次臵業(yè)，二次臵業(yè)的客戶主要目的是改善居住品質(zhì) 我們認(rèn)為項(xiàng)目主要客戶 80%集中在清溪本地，其次是深圳和周邊區(qū)域。從職業(yè)來看本項(xiàng)目主要客戶主要是私營業(yè)主、公務(wù)員、廠區(qū)高管等。從臵業(yè)目的來看大部分客戶主要是二次臵業(yè)以改善居住環(huán)境為目的。 客戶分析結(jié)論： 53 2023宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 市場客戶研究 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位 思維導(dǎo)圖 市場客戶研究 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 市場客戶研究 項(xiàng)目營銷執(zhí)行策略 清溪房地產(chǎn)市場分析 項(xiàng)目價(jià)值研判及優(yōu)劣勢分析 54 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目位于新行政中心區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢明顯 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目位于清溪鎮(zhèn)新行政中心，該區(qū)域的定位為商務(wù)行政中心，片區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高、土地儲備充足，是清溪房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。 55 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目為低容積率、低密度產(chǎn)品，容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于清溪市場上其它在售樓盤 項(xiàng)目容積率僅 ，建筑密度 %，為低容積率、低密度產(chǎn)品。容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于清溪市場上其它在售樓盤。 規(guī)劃用地面積 總建筑面積 住宅 商業(yè) 3712 容積率 建筑密度 % 停車位 205個(gè) 56 項(xiàng)目分析 產(chǎn)品稀缺：一梯兩戶設(shè)計(jì)，帶電梯，產(chǎn)品類型為清溪市場所獨(dú)有 產(chǎn)品稀缺： 多層帶電梯，一梯兩戶設(shè)計(jì)，居住舒適度遠(yuǎn)超過清溪市場上其它產(chǎn)品 57 項(xiàng)目分析 開發(fā)商已成功在清溪開發(fā)多個(gè)知名樓盤，品牌優(yōu)勢明顯 58 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)秀 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn)： ?洋房類產(chǎn)品為目前清溪市場所獨(dú)有，所有戶型正南正北朝向 ?板式設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光良好 ?主入口廣場設(shè)計(jì)大氣、時(shí)尚 ?大面積中央景觀園林、游泳池、球場、室外活動場所為小區(qū)居民營造良好的居住環(huán)境 59 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目戶型方正、設(shè)計(jì)亮點(diǎn)較多，贈送面積大 復(fù)式下層 復(fù)式上層 ?戶型方正實(shí)用、超大尺度，居住舒適度極高 ?挑空客廳、餐廳設(shè)計(jì) ?大面積入戶花園，客廳附帶大面積陽臺花園 ?每層兩個(gè)衛(wèi)生間，附帶工人房 ?雙主臥設(shè)計(jì) 贈送全部面積 贈送一半面積 60 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目戶型方正、設(shè)計(jì)亮點(diǎn)較多，贈送面積大 ?戶型方正實(shí)用、超大尺度，居住舒適度極高 ?大面積入戶花園，客廳附帶大面積陽臺花園 ?臥室、洗手間帶凸窗，超值贈送 ?雙主臥設(shè)計(jì) 贈送全部面積 贈送一半面積 61 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目擁有五大優(yōu)勢 指標(biāo)優(yōu)勢 產(chǎn)品稀缺 開發(fā)商品牌 項(xiàng)目五大優(yōu)勢 62 項(xiàng)目優(yōu)勢主要體現(xiàn)在區(qū)位及產(chǎn)品方面，但項(xiàng)目體量偏小、周邊配套及環(huán)境還需改善 SWOT分析 ?區(qū)位優(yōu)勢：位于新行政中心，區(qū)位地段好。 ?產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品領(lǐng)先清溪市場、亮點(diǎn)較多 ?品牌優(yōu)勢：發(fā)展商實(shí)力雄厚，擁有較多成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 ?項(xiàng)目體量：項(xiàng)目體量較小 ?配套：周邊配套尚不成熟 ?環(huán)境：周邊有民房及工廠，影響了項(xiàng)目品質(zhì)檔次提升 項(xiàng)目優(yōu)勢 項(xiàng)目劣勢 項(xiàng)目機(jī)會 項(xiàng)目威脅 S W O T ?產(chǎn)品稀缺：目前清溪高檔住宅供給量較少 ?區(qū)域前景：區(qū)域?yàn)榍逑康禺a(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Υ蟆? ?標(biāo)桿項(xiàng)目：項(xiàng)目將成為行政新中心區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目 ? 市場前景： 清溪未來房地產(chǎn)市場存在不確定因素 ? 競爭項(xiàng)目：項(xiàng)目周邊有樓盤在銷售