【文章內(nèi)容簡介】 躍層的設(shè)計(jì) . 其它需要解決的問題 ? 品質(zhì)提升的問題 ? 定價(jià)的問題 ? 銷售周期的問題 ? 推盤策略的問題 ? 售樓部及樣板展示的問題 ? 活動(dòng)推廣的問題 PART③ 所思／所想 定價(jià)策略 \銷售策略 \推廣策略 定價(jià)策略 ? 均價(jià)測算 ? 分戶價(jià)格測算 本案均價(jià)測算 ? 過去我們采取可比樓盤打分法，將在售世紀(jì)濱江 ,錦天濱江作為參考對象 ,測算出項(xiàng)目的均價(jià)為 2300元 /平米 . ? 受新特區(qū)的影響 ,涪陵的樓市也受到了影響 ,市場迅速變化 ,房價(jià)迅速上漲 ,市民對價(jià)格的預(yù)期值上升 . ? 從城區(qū)的樓盤看價(jià)格的承受 :品山水 ,一二期價(jià)格在 16001900元 /平米 ,三期在今年年底推出時(shí) ,預(yù)計(jì) 2400元 /平米 . ? 濱江路的樓盤 :世紀(jì)濱江的均價(jià)為 2238元 /平米 ,其不看江部分與看江部分的價(jià)差在 600元 /平米 .上周 ,對錦天濱江剩余戶型為 ,價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 2500左右 .看江戶型與非看江戶型的價(jià)格差為 600700元 /平米 . 其中錦天濱看江的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 3000元左右 . ? 隨著金科品牌地產(chǎn)的入駐 ,消費(fèi)者對品牌看好 ,同時(shí)又是在濱江路上 ,對金科的價(jià)格預(yù)期在 3200元 /平米以上 . 本案均價(jià)測算 建議 : ?結(jié)合濱江路在售樓盤錦天濱江的價(jià)格 ,銷售價(jià)格已在 2500元 /平米 ,而看江部分價(jià)格已超過 3000元 /平米 .同時(shí)考慮到在金科在年底銷售 ,消費(fèi)者的價(jià)格預(yù)期值 .為 3200以上 .對項(xiàng)目均價(jià)進(jìn)行預(yù)估 . ?3號(hào)樓考慮到區(qū)位臨老城區(qū) ,大部分戶型沒有江景的因素 .同時(shí) ,考慮入市時(shí)間比金科 ,錦天稍晚 ,建議價(jià)格在 2700元 /平米 . ?而 1號(hào)樓臨江 ,江景資源大 ,展示性好 ,其價(jià)格差異應(yīng)與 3號(hào)樓非臨江戶型拉開差異 . 3號(hào)樓中間層 (17層 )價(jià)格對比表與分析 1號(hào) : 單價(jià) 2774元 /平米 價(jià)差 :318元 /平米 2號(hào) : 單價(jià) :2843元 /平米 價(jià)差 :387元 /平米 3號(hào) : 單價(jià) :2818元 /平米 價(jià)差 :362元 /平米 4號(hào) : 單價(jià) :2559元 /平米 價(jià)差 :103元 /平米 5號(hào) : 單價(jià) :2843元 /平米 價(jià)差 :387元 /平米 6號(hào) : 單價(jià) 2861元 /平米 價(jià)差 :156元 /平米 7號(hào) : 單價(jià) 2861元 /平米 價(jià)差 :156元 /平米 8號(hào) : 單價(jià) :2705元 /平米 價(jià)差 :249元 /平米 9號(hào) : 單價(jià) :2456元 /平米 基數(shù)戶型 10號(hào) : 單價(jià) :2456元 /平米 基數(shù)戶型 11號(hào) : 單價(jià) :2585元 /平米 價(jià)差 :129元 /平米 12號(hào) : 單價(jià) 2774元 /平米 價(jià)差 :318元 /平米 側(cè)看江 ,觀中庭 側(cè)看江 ,觀中庭 觀中庭 躍層 側(cè)看江 觀中庭 躍層 臨支干道 臨支干道 側(cè)看江 觀中庭 臨老城區(qū) ,不觀中庭 ? 備注 : ? 考慮到躍層的贈(zèng)送面積 ,消費(fèi)者購買后產(chǎn)權(quán)問題等因素 .躍層考慮加 : 單價(jià) *面積 *50% 建筑面積 ? 即 2700**50%等于 3萬元 ,然后除以面積 342 ? 空中院館 ,考慮加 . 價(jià)格考慮因素與測算方法 考慮因素 ?均無西曬題 ?戶型差：躍層加 300；兩房帶空中院館加 100；三房不加 ?陽臺(tái)差：封閉式陽臺(tái)減 20。次臥室有陽臺(tái)加 20 ?采光差：次臥室采光在采光井的減 30 ?景觀差：望中廳景觀加 200，望步行街景觀加 100，望江加 500 ?噪音差：支馬路減 40，主干道減80 ?層差：層差 10元 3號(hào)樓影響價(jià)格的因素 西曬 因素 戶型因素 陽臺(tái)因素 采光因素 景觀因素 噪音因素 合計(jì) 得分 1號(hào)房 躍層加 300分 望步行街加 100分 400分 2號(hào)房 客廳陽臺(tái)為封閉式減20分 望江加 500分 480分 3號(hào)房 客廳陽臺(tái)為封閉式減20分 次臥和書房采光不好減 30分 望江加 500分 450分 4號(hào)房 客廳陽臺(tái)為封閉式減20分 次臥和書房采光不好減 30分 望中廳加 200分 150分 5號(hào)房 客廳陽臺(tái)為封閉式減20分 望江加 500分 480分 6號(hào)房 躍層加 300分 望中廳加 200分 500分 7號(hào)房 躍層加 300分 望中廳加 200分 500分 8號(hào)房 空中院館加 100分 次臥帶陽臺(tái)加 20分 望中廳加 200分 320分 9號(hào)房 空中院館加 100分 次臥采光不好減 30分 臨支馬路減 40分 30分 10號(hào)房 空中院館加 100分 次臥采光不好減 30分 臨支馬路減 40分 30分 11號(hào)房 空中院館加 100分 次臥帶陽臺(tái)加 20分 望步行街加 100分 臨支馬路減 40分 180分 12號(hào)房 躍層加 300分 望步行街加 100分 400分 附 :3號(hào)樓考慮因素加分表 1號(hào)樓中間層 (17層 )價(jià)格對比表與分析 1號(hào) : 單價(jià) 2996元 /平米 價(jià)差 :387元 /平米 2號(hào) : 單價(jià) :3243元 /平米 價(jià)差 :634元 /平米 3號(hào) : 單價(jià) :3053元 /平米 價(jià)差 :444元 /平米 4號(hào) : 單價(jià) :3053元 /平米 價(jià)差 :444元 /平米 5號(hào) : 單價(jià) :3078元 /平米 價(jià)差 :469元 /平米 6號(hào) : 單價(jià) 2798元 /平米 價(jià)差 :156元 /平米 7號(hào) : 單價(jià) 2609元 /平米 基數(shù)戶型 8號(hào) : 單價(jià) :2650元 /平米 價(jià)差 :41元 /平米 9號(hào) : 單價(jià) :2806元 /平米 價(jià)差 :197元 /平米 10號(hào) : 單價(jià) :2806元 /平米 價(jià)差 :197元 /平米 11號(hào) : 單價(jià) :2848元 /平米 價(jià)差 :239元 /平米 12號(hào) : 單價(jià) 2806元 /平米 價(jià)差 :197元 /平米 看江 看江 躍層 側(cè)看江 會(huì)受遮擋 車站出口 躍層 側(cè)看江 觀中庭 側(cè)看江 觀中庭 側(cè)看江 車站出口 觀中庭 看江 ? 備注 : ? 考慮到躍層的贈(zèng)送面積 ,消費(fèi)者購買后產(chǎn)權(quán)問題等因素 .躍層考慮加 : 單價(jià) *面積 *50% 建筑面積 ? 空中院館 ,考慮加 . 價(jià)格考慮因素與測算方法 考慮因素 ?均無西曬問題 ?戶型差：躍層加 300；兩房帶空中院館加 200；三房不加 ?陽臺(tái)差：封閉式陽臺(tái)減 20。次臥室有陽臺(tái)加 20 ?采光差：次臥室采光在采光井的減 30 ?景觀差：望中廳景觀加 200，望步行街景觀加 100，望江加 700 ?噪音差：支馬路減 40，主干道減80 ?層差：層差 20元 附 :1號(hào)樓考慮因素加分表 1號(hào)樓影響價(jià)格的因素 西曬 因素 戶型因素 陽臺(tái)因素 采光因素 景觀因素 噪音因素 合計(jì)得分 1號(hào)房 躍層加 300分 望中廳加 200分 500分 2號(hào)房 客廳陽臺(tái)為封閉式減20分 望江加 700分望中廳加 200分 臨主干道減 80分 800分 3號(hào)房 客廳陽臺(tái)為封閉式減20分 次臥和書房采光不好減30分 望江加 700分 臨主干道減 80分 570分 4號(hào)房 客廳陽臺(tái)為封閉式減20分 次臥和書房采光不好減30分 望江加 700分 臨主干道減 80分 570分 5號(hào)房 客廳陽臺(tái)為封閉式減20分 望江加 700分 臨主干道減 80分 600分 6號(hào)房 躍層加 300分 臨支馬路減 40分 260分 7號(hào)房 空中院館加 100分 次臥采光不好減 30分 臨支馬路減 40分 30分 8號(hào)房 空中院館加 100分 次臥帶陽臺(tái)加 20分 臨支馬路減 40分 80分 9號(hào)房 空中院館加 100分 次臥采光不好減 30分 望中廳加 200分 270分 10號(hào)房 空中院館加 100分 次臥采光不好減 30分 望中廳加 200分 270分 11號(hào)房 空中院館加 100分 次臥帶陽臺(tái)加 20分 望中廳加 200分 320分 12號(hào)房 空中院館加 100分 次臥采光不好減 30分 望中廳加 200分 270分 銷售策略 ? 銷售分期 ? 戶型銷售策略 銷售分期 : ? 分棟供應(yīng) ? 項(xiàng)目總第一期推出 3號(hào)樓與 1號(hào)樓 . ? 根據(jù)工程安排及預(yù)計(jì)開盤時(shí)間 :3號(hào)樓 2023年 8月 16日動(dòng)工 ,2023年3月開盤 。1號(hào)樓 2023年 10月動(dòng)工 ,2023年 6月開盤 . 3號(hào)樓 1號(hào)樓 銷售分期與計(jì)劃表 3號(hào)樓 1號(hào)樓 總建面 比例 比例 08年 35月 40% 08年 68月 15% 40% 08年 911月 15% 30% 08年 1209年 3月 20% 25% 累計(jì) 90% 95% ?3號(hào)樓戶型銷售策略 ? D型與 E型 ,靠近老城區(qū) ,中庭景觀資源缺乏 ,銷售時(shí)主推 ,(院館 \城市景觀等 ) ? ABC型產(chǎn)品 ,躍層 ,側(cè)看江 ,看中庭 ,位置相對較好 ,自然去化 . 主力推廣 主力推廣 自然去化 自然去化 ?1號(hào)樓戶型銷售策略 ? 針對一線江景 ,考慮適當(dāng)做銷控 ,避免優(yōu)勢戶型過早消化 . ? D型與 F型戶型 ,主力推廣 ,強(qiáng)調(diào)空中院館 ? C戶型 ,躍層 ,自然去化 . 適當(dāng)銷控 主力推廣 主力推廣 自然去化 售房部及樣板間展示策略 ? 售房部選址建議 ? 售房部功能建議 ? 售房部裝修建議 ? 樣板房選擇建議 ? 樣板房包裝建議 ? 關(guān)于銷售中心的重要性： ? 銷售中心在項(xiàng)目的銷售過程中體現(xiàn)出相當(dāng)重要的作用，銷售中心的包裝能起到強(qiáng)化及深化后期廣告宣傳的效果，銷售中心包裝不僅有利于提升樓盤檔次品位，表現(xiàn)樓盤內(nèi)涵，獲取買家認(rèn)可，促進(jìn)銷