【文章內(nèi)容簡介】 精英的夢想之旅所。 公館生活期待高尚人士鑒賞！ 河畔雅居，視野開闊，溫馨家居生活真正從這里開始了 …… 總之，該案名跳出了贛州樓盤名一貫叫法，給市民煥然一新的感 覺，十分有市場吸引力和沖擊力，寓意深刻，容易記住。 二、項(xiàng)目市場定位 市場定位是競爭手段的基礎(chǔ)，其目標(biāo)就是與競爭產(chǎn)品成本允許范圍內(nèi)的差異性規(guī)劃設(shè)計(jì)，并在實(shí)質(zhì)性因素以外規(guī)劃設(shè)計(jì)附加值空間。因 此本案就是要通過差異化的規(guī)劃設(shè)計(jì)來達(dá)到取勝的目的，通過溢價(jià)增值效益來加大本案的升值動力；淡化站北區(qū)域概念，重點(diǎn)突出項(xiàng)目品質(zhì)特色才是本項(xiàng)目獲勝的前提。 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體是： 渴望提高和改變現(xiàn)在居住狀態(tài)、提升自身品位 ；希望與贛州市緊密相連，為了下一代的文化教育，從而選擇贛州市作為常駐地。 本項(xiàng)目所處區(qū)域，居民文化素質(zhì)不高，外圍環(huán)境較差，噪音污染較重，周邊配套不完善，這些因素嚴(yán)重阻礙了區(qū)域市場的發(fā)展，甚至造成了區(qū)域客源的不斷流失。 本項(xiàng)目在所屬區(qū)域雖是一個(gè)規(guī)模最大的高尚品質(zhì)社區(qū)，但是處于目前竟?fàn)幖ち业氖袌霏h(huán)境，在 市場涵蓋方面，必須面對所有的市場，盡可能多的吸引不同區(qū)域的群體，是保障項(xiàng)目迅速銷售的重要前提。 所以，永全公司把項(xiàng)目市場定位為： 立足贛州本地市場 輻射周邊縣市 吸引所有流動市場 三、目標(biāo)客戶群定位 目標(biāo)客戶群體分析 1）定位原因 由于本項(xiàng)目題量較小，為在激烈的竟?fàn)幹袑?shí)現(xiàn)快速銷售的目標(biāo)，需要在較大范圍的客戶群中提煉出共性和特性，以達(dá)到滿足所有客戶群共性的需要。 對中產(chǎn)階級的定位可作為定位客戶群的一種宣傳口號，把擁有“一套時(shí)尚住宅”定位的標(biāo)志，因此，“時(shí)尚生活和高品質(zhì)生活水準(zhǔn)”就成為了城市中小資產(chǎn)階級中的 佼佼者，突出了購房者的身份。 2）客戶群形態(tài)描述 追求時(shí)尚的品味生活的都市富有者 他們是這樣一群人： ◎ 從物質(zhì)上講，他們是一群物質(zhì)上的富有者。 ◎ 從居住方面來說，他們追求的是一種精神層面的享受，更加注重房子的附加值，追求房子的品味，看好升值潛力極具長遠(yuǎn)眼光的人群。 ◎ 從價(jià)值觀講，這一類消費(fèi)群體持有較強(qiáng)的文化觀念，推崇高品味居住文化。 ◎ 這一類消費(fèi)群體喜歡追求生活品質(zhì)，講求生活情調(diào)，追求生態(tài)的自然居住環(huán)境。 ◎ 他們有強(qiáng)烈的置業(yè)欲望，他們傳統(tǒng)觀念強(qiáng)，有“人以群分”的選擇心態(tài)。置業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)是不要太貴，也不 能太便宜。購房心理趨于理性。 總之，居所的精神內(nèi)涵和文化格調(diào)是他們的追求！ 3）定位詮釋 □ 贛州本地及周邊縣市較穩(wěn)定收入的置業(yè)人士 職 業(yè)： 贛州貿(mào)易廣場私企業(yè)主、高級公務(wù)員、贛州衛(wèi)校教師、鐵路局工作人員等 特 點(diǎn)： 35 歲以上，思想成熟，事業(yè)有所成就；社交圈子廣；注重品牌，講究生活品質(zhì)，懂得享受生活。 需 求： 選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、興趣愛好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；同時(shí)也能讓家人享受家庭幸福的生活之地。 □ 在贛州效益較好行業(yè)和收入看漲行業(yè)的首次置業(yè)者 職 業(yè)： 金融、通信業(yè)員工、 小型私營業(yè)主、中小學(xué)老師、較好效益的私營企業(yè)高級打工者 特 點(diǎn)： 30 歲左右，行業(yè)收入可觀，前景看好；有了一定的積蓄，準(zhǔn)備結(jié)婚或想與父母分開居住。 需 求： 置業(yè)欲望強(qiáng)烈，選擇較高品質(zhì)但又不算貴的社區(qū)。 □ 在贛州長期工作和經(jīng)商的廣東、福建、淅江人士 職 業(yè)： 從事各行業(yè)小私營主 特 點(diǎn)： 40 歲左右，社會圈子廣泛；收入豐厚；注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)管理服務(wù)；經(jīng)常出入消費(fèi)場所。 需 求： 選擇高質(zhì)素、交通便捷、環(huán)境優(yōu)雅的社區(qū)。 □ 在外地工作但希望回家發(fā)展的本地人 職 業(yè)： 私營企業(yè)主管、經(jīng)理、合伙人、自由職業(yè)者、往返于贛 州至各地的高級業(yè)務(wù)人員。 特 點(diǎn)： 在外地打工多年，見多識廣，接納新事物的能力強(qiáng)，較有自我的主見，比較注重物業(yè)的性價(jià)比。 四、項(xiàng)目物業(yè)定位 值得全情追逐的公館生活！ 五、項(xiàng)目功能定位 體體 現(xiàn)現(xiàn) 自自 然然 、 和和 諧諧 、 健健 康康 、 愜愜 意意 和和 時(shí)時(shí) 尚尚 的的 居居 住住 1）定位原因 ◎ 寬敞明亮的空間，自由寫意的生活 本項(xiàng)目在建筑形式上所追求的是一種更加寬敞明亮、視野開闊、自由寫意的居住空間。在這里，每一個(gè)角落里的空氣都是新鮮的，充滿陽光味道的。你可以自由創(chuàng)造這充滿靈性的空間。 ◎ 清新綠色的家園，自由健康的生活 鄰近章江， 緊鄰 40米寬園林景觀大道和 約 6400㎡中央生態(tài)公園，置身于“親水”、“親綠”的生活場景，體會更加自由健康的幸福生活。 ◎ 自由自在的天地，自由進(jìn)取的生活 居住在這里的業(yè)主熱愛自由、無拘無束，他們既能夠享受高朋滿座、歡聲笑語的人前喧鬧，又懂得品味清馨家居的那種清雅心境；他們熱愛運(yùn)動、積極進(jìn)取，擁有自己的一份事業(yè)，喜歡享受成功所帶來的自豪感和滿足感?？偠灾麄兪欠e極、熱情、快樂、健康的精英群體。 2）定位詮釋 自 然 —— 鄰近中央生態(tài)公園、親水、內(nèi)部園林等，體現(xiàn)項(xiàng)目自然、生態(tài)概念。 和 諧 —— —— 吸著“和諧”的溫馨與氛圍， 一個(gè)意境，也是一種向往?? 小世界的空氣是和諧的，明凈的。 健 康 —— —— 親親 水水 、 親親 綠綠 ， 熱愛運(yùn)動、積極進(jìn)取，自然就健康。 愜 意 —— 居住在此，能夠?qū)崿F(xiàn)心理的滿足感，身心悠然，體驗(yàn)悠閑生活。 時(shí)尚生活 —— 項(xiàng)目為多元化物業(yè)，置業(yè)自由；位于江畔附近，在人們心目中就是身份和地位的象征，使眾多不是很有錢但追求品位的人享受這種生活，可以在心理上得到極大的滿足。 居 住 —— 項(xiàng)目最終體現(xiàn)的還是居住功能的完善和提升，居住不僅僅是住在房子里，更是各種功能的綜合。 第三部分 項(xiàng)目規(guī)劃補(bǔ)充建議 一、項(xiàng)目開發(fā)模式建議 全 面啟動、全面建設(shè)、先建園林配套再建住宅精耕細(xì)作、短平快的開發(fā)模式，邊建設(shè)邊銷售，利用銷售回籠資金，從而減少投資風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目早日建設(shè)成形。 二、項(xiàng)目開發(fā)周期分析 項(xiàng)目的開發(fā)成功與否，不但決定于項(xiàng)目本身的素質(zhì)，同時(shí)與項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)機(jī)也有重要的關(guān)聯(lián)。 根據(jù)市場調(diào)研，綜合近年贛州房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，永全公司認(rèn)為項(xiàng)目目前處于一個(gè)市場競爭激烈時(shí)期： 從同一區(qū)域來看，本項(xiàng)目的主要競爭對手有：望江景城、龍灣佳園、錦輝佳苑、五洲花園等項(xiàng)目，目標(biāo)客戶群定位基本可覆蓋本項(xiàng)目所鎖定的目標(biāo)客戶群，但是本項(xiàng)目相對以上項(xiàng)目有明顯優(yōu)勢，那 就是規(guī)模、品質(zhì)、江景優(yōu)勢。所以，根椐項(xiàng)目實(shí)際情況，同時(shí)根據(jù)市場的緊迫性，永全公司建議本項(xiàng)目： 盡早動工，投放市場，以快打慢，截留客戶，搶占有利商機(jī) 。 三、物業(yè)總體檔次建議 通過對贛州市場消費(fèi)需求調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市民在購買住房時(shí)，愈來愈注重小區(qū)內(nèi)外部環(huán)境的營造、物業(yè)管理服務(wù)及住宅后期的升值空間。通過對站北區(qū)域樓盤的市場調(diào)查，本項(xiàng)目的最直接的競爭對手是望江景城，但是從規(guī)模、建筑、園林、江景等方面來講，本項(xiàng)目都具有明顯的優(yōu)勢。 所以，永全公司建議： 通過總體定位分析，從規(guī)模、建筑、園林、江景等方面來講，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況 ，項(xiàng)目應(yīng)建成站北區(qū)域 最具文化內(nèi)涵和品質(zhì)的社區(qū)，打造成和諧、健康精品樓盤 ，內(nèi)部主題景觀園林的營造和社區(qū)的和諧運(yùn)動氛圍成為項(xiàng)目的核心優(yōu)勢，達(dá)到檔次和品質(zhì)內(nèi)外的統(tǒng)一。因此，本項(xiàng)目的物業(yè)定位應(yīng)是： 高性價(jià)比、物超所值 。 四、建筑風(fēng)格及外觀風(fēng)格建議 結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)有的建筑類型，再加上“文化”鋪墊，永全公司建議把建筑風(fēng)格定位成“現(xiàn)代寫實(shí)主義”建筑風(fēng)格。永全公司建議： □ 淡綠色玻璃加窗鈦鋁合金，散發(fā)著強(qiáng)烈的現(xiàn)代氣息。 □ 銀白色雕花陽臺護(hù)欄，一改黑色護(hù)欄的沉悶，顯得貴氣十足。 □ 屋頂花園，種植種類繁多的植物，使之成為綠蔭成 片，休憩的好場所，加配位置絕佳的觀景臺。 □ 外立面顏色建議使用天藍(lán)色、白色為主色調(diào)，天藍(lán)色突出浪漫，高雅的氣質(zhì)，白色顯示出簡單、純潔的審美感受。底層用咖啡色文化磚，中間點(diǎn)綴的瓷磚橙色顯得沉穩(wěn)、安全的心理感受。 五、 主力戶型選擇及組合建議 本項(xiàng)目戶型選擇設(shè)計(jì)已經(jīng)確定，無法作大的調(diào)整，但戶型設(shè)計(jì)上存在一些不足，推廣時(shí)應(yīng)注意揚(yáng)長避短： 為適應(yīng)贛州市房地產(chǎn)消費(fèi)者購買傾向（ 100120 ㎡占 35%； 121140㎡占 42%），建議將原有三房二廳中 140 ㎡以上戶型均下調(diào)至 140 ㎡以下。定位在 ㎡的三房戶型，因超出消費(fèi)層愿意接受范圍不多，加之大多消費(fèi)者認(rèn)為購買 144 ㎡住宅已經(jīng)超過普通商品房標(biāo)準(zhǔn)，增加了稅收。這樣一來，消費(fèi)者在實(shí)施購買行為時(shí)就很難作出果斷決定。 針對少量高端客戶群，本項(xiàng)目推出了“復(fù)式”結(jié)構(gòu)住宅，集中在－ ㎡這個(gè)區(qū)間， 34 套，占了 11%比例。但是根椐市場調(diào)研得知， 200 ㎡ 230 ㎡的復(fù)式結(jié)構(gòu)住宅是高端客戶群青睞產(chǎn)品。所以，與其等著后期推不出去，不如現(xiàn)在就把面積調(diào)至 230 ㎡以下，從而化解將來銷售中可能出現(xiàn)滯銷、空置現(xiàn)象，盡早回籠資金。 六、 環(huán)境景觀設(shè)計(jì)分 析與建議 綠化種植是小區(qū)園林景觀最重要的環(huán)節(jié)之一，綠化格局的好壞同樣也直接影響銷售。本項(xiàng)目園林景觀在種植品種上合理的采用了植草磚、喬木、灌木混合林結(jié)構(gòu)；利用樹木強(qiáng)化小徑和大道的走向等手法模擬自然景色為主體綠化，結(jié)合旱噴廣場、細(xì)沙浣流、晨練廣場、文化景墻、童趣樂園五大組團(tuán)形成了小區(qū)功能化明確的整體園林景觀。樓宇與樓宇間具有連貫性、延續(xù)性的設(shè)計(jì)優(yōu)點(diǎn)。使得整個(gè)園林充滿著一體化、人性化、自然化的氣息！ 但綜觀整個(gè)小區(qū)規(guī)劃，結(jié)合項(xiàng)目的定位，可發(fā)現(xiàn)一些欠缺點(diǎn)： 缺乏園林文化內(nèi)涵： 一個(gè)完美的小區(qū)園林景觀不僅需要科學(xué) 合理的綠化景觀、配套設(shè)施，同時(shí)更應(yīng)在文化內(nèi)涵上體現(xiàn)出自己獨(dú)有的品位與風(fēng)格。往往一個(gè)“死角”原本