【文章內(nèi)容簡介】 8487 ㎡兩房和 103117 ㎡三房 ?交付時間： 2023年 5月（一期） ?物業(yè)公司：南京隆鑫物業(yè)管理有限公司 ?物業(yè)費：未定 ?產(chǎn)品均價： 8400元 /㎡ ?樓層差價： 100元 /㎡ ?東西差價： 200元 /㎡ ?客戶來源：大學城教師及區(qū)域剛性需求為主 ?配套：小區(qū)北部為南京交通職業(yè)技術學院，西側為江寧體育館及文鼎廣場等商業(yè)配套 ,另外內(nèi)部規(guī)劃約 3000平米會所 推售情況 目前在售一期，僅剩 10和 11樓 5層以上房源約 20套，全部為103108㎡三房，后期存量約 ㎡ 分期 推盤時間 推出產(chǎn)品 銷售情況 一期 2023711 共 104套， 103108㎡ 去化 81%，僅剩 20余套房源 6幢多層已內(nèi)部認購，全部售給大學城教師 一期推出 10樓及 11高層，全部為 103108㎡三房，共104套，目前已去化 81%，僅剩 20余套房源。 后期存量約 ，具體推盤計劃未定 戶型點評 戶型以緊湊型三房為主，戶型設計無突出亮點，以滿足居住各項基本功能為主，迎合剛性需求 ? 戶型優(yōu)點： ? 南北通透，采光充足； ? 廚房 L型設計并設計工作陽臺，方便生活； ? 入戶花園設計提高產(chǎn)品附加值； ? 戶型缺點： ? 入戶視覺效果不佳。 三室兩廳一衛(wèi) 103平米 三室兩廳一衛(wèi) 117平米 ? 戶型優(yōu)點： ? 戶型方正，布局緊湊； ? 廚房 L型設計，方便生活； ? 主臥及次臥均設有凸窗，客廳采光較好。 ? 戶型缺點： ? 入戶口處無收納空間設計，造成生活不便。 SWOT分析 Strength 優(yōu)勢： ?位于大學城內(nèi)，人文氣息豐富； ?產(chǎn)品迎合剛性需求客戶，具有一定競爭力； ?距南京交院站較近，出行便利； ?宣傳推廣較有針對性。 Weakness 劣勢： ?產(chǎn)品品質一般，外立面、戶型等設計普通； ?與主城存在較長時間距離； ?周邊各項配套較差； ?一期戶型較為單一。 Opportunity 機會點： ?一主城三副城規(guī)劃利好，江寧新市區(qū)的發(fā)展將帶動樓盤價值提升； ?軌道交通的規(guī)劃將進一步拉近區(qū)域同主城的時間距離； ?隨著主城房價的不斷抬升，大量客戶外溢至江寧板塊。 Threat 威脅點： ?房產(chǎn)新政在短期內(nèi)對市場形成下行壓力； ?東山及岔路口板塊樓盤眾多，截流本項目客群。 項目小結 定位剛性需求，販賣大學城人文氣息和區(qū)域提升價值 ?位于大學城內(nèi)，人文氣息豐富，軌道交通較為便捷； ?目前在售一期，僅剩 10和 11樓 5層以上房源約 20套，全部為 103108㎡三房，去化情況較好，項目存量約 ㎡； ?戶型以標準三房為主，戶型設計無突出亮點，以滿足居住各項基本功能為主，迎合剛性需求； ?面對剛性需求的產(chǎn)品設計是其最大優(yōu)勢，同時隨著區(qū)域價值的提升，產(chǎn)品價值也將隨之提升。 天鵝湖花園 ?地址：江寧上元大街 1088號，公交東山總站 ?開發(fā)商：南京銀安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?總建面： ㎡ ?容積率： ?建筑類型：多層、小高層 ?主力戶型： 66 ㎡一房、 7596 ㎡兩房、 94129 ㎡三房 ?交付時間： 2023年 4月（一期）、 2023年 9月（二期） ?物業(yè)公司：南京明月物業(yè)管理公司 ?物業(yè)費： /㎡ 〃 月（多層）， /㎡ 〃 月（小高層） ?產(chǎn)品均價： 9000元 /㎡ ?樓層差價： 150300元 / ㎡ ?東西差價： 200元 / ㎡ ?客戶來源：以區(qū)域首改客戶及部分主城外溢剛需為主 ?配套：片區(qū)緊靠江寧最大的商業(yè)中心大市口商業(yè)圈。位于商業(yè)街上元大街延伸段，是江寧新城商業(yè)發(fā)展方向 競品個案 推售情況 目前二期三批推出的 96套多層房源已售罄，二期后續(xù)推出 6幢小高層房源，具體信息待定，后期存量約 14萬㎡ 分期 推盤時間 推出產(chǎn)品 銷售情況 一期 202394 推出 12棟多層、小高層房源，共 376套，約 ㎡，多層主力戶型面積 82115㎡，小高層主力戶型面積60120㎡ 售罄 二期 20231117 截止目前二期已推出三批多層房源，共 12幢， 292套，約 ㎡，主力戶型面積66129㎡ 已推房源全部售罄，后續(xù)推出 6幢小高層房源，信息待定 目前在售二期，后續(xù)推出 6幢小高層房源 一期已售罄 三期為高層和一幢綜合樓，推出時間待定 戶型點評 戶型設計多較為緊湊，無突出亮點，以滿足各項居住功能為主，面向城市剛性需求 ? 戶型優(yōu)點： ? 戶型緊湊，功能齊全，無浪費面積； ? 主臥及客廳朝南，采光充足； ? 廚房 L型設計，方便生活； ? 戶型缺點： ? 餐廳緊靠主臥門，私密性受影響。 兩室兩廳一衛(wèi) 75平米 三室兩廳一衛(wèi) 94平米 ? 戶型優(yōu)點： ? 戶型緊湊，功能齊全，無浪費面積； ? 雙臥室朝南，采光充足； ? 戶型缺點： ? 廚房設計不合理，與入戶門相距較遠，雜物不便清理； ? 入口處存在面積浪費。 SWOT分析 Strength 優(yōu)勢： ?片區(qū)緊靠江寧最大的商業(yè)中心大市口商業(yè)圈。位于商業(yè)街上元大街延伸段，是江寧新城商業(yè)發(fā)展方向； ?產(chǎn)品迎合剛性需求客戶，具有一定競爭力； ?位于東山公交總站旁，交通便利； ?車位銷售較為靈活。 Weakness 劣勢： ?離地鐵河定橋站約 ； ?兵營式排布，戶型缺乏創(chuàng)新； ?存在道路交通噪聲污染； ?社區(qū)品質一般，無標桿產(chǎn)品。 Opportunity 機會點： ?一主城三副城規(guī)劃利好，江寧新市區(qū)的發(fā)展將帶動樓盤價值提升； ?軌道交通的規(guī)劃將進一步拉近區(qū)域同主城的時間距離； ?隨著主城房價的不斷抬升，大量客戶外溢至江寧板塊。 Threat 威脅點： ?房產(chǎn)新政在短期內(nèi)對市場形成下行壓力； ?區(qū)域樓盤眾多，同質化競爭嚴重。 項目小結 地段及配套優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品迎合剛性需求客戶，保持良好銷量 ?本項目緊鄰大市口商圈，地段優(yōu)勢明顯； ?目前二期三批推出的 96套多層房源已售罄，二期后續(xù)推出 6幢小高層房源，具體信息待定，項目后期存量較大，約 14萬㎡； ?戶型設計多較為緊湊，無突出亮點，以滿足各項居住功能為主，面向城市剛性需求； ?本項目品質一般，但產(chǎn)品迎合剛性需求客戶，因此銷售較好，同時優(yōu)越的地段及配套是其兩大優(yōu)勢。 天澤苑 ?地址：江寧秣陵街道竹山路 588號 ?開發(fā)商：南京景元臵業(yè)有限公司 ?總建面： 25萬㎡ ?容積率： ?建筑類型：多層洋房、小高層、高層、聯(lián)排 ?主力戶型： 84114㎡兩房、 95141㎡三房、 140178㎡四房、 219㎡五房 ?交付時間： 2023年 12月（一期）、 2023年 6月（二期）、2023年 12月（三期） ?物業(yè)公司：南京好鄰居物業(yè)管理有限公司 ?物業(yè)費： /㎡ 〃 月 ?產(chǎn)品均價： 12023元 /㎡ ?樓層差價： 50110元 /㎡ ?東西差價：洋房東西價差 500600元 /㎡ ?客戶來源：區(qū)域及主城改善型客戶為主 ?配套：距離東山商業(yè)中心較近，教育配套、商業(yè)配套相對完善 競品個案 推售情況 三期二批在售，目前去化過半，聯(lián)排、高層及小高層產(chǎn)品推出時間未定，后期存量約 ㎡ 分期 推盤時