【正文】 文氣息和區(qū)域提升價值 ?位于大學(xué)城內(nèi)，人文氣息豐富，軌道交通較為便捷； ?目前在售一期，僅剩 10和 11樓 5層以上房源約 20套，全部為 103108㎡三房，去化情況較好，項目存量約 ㎡； ?戶型以標(biāo)準(zhǔn)三房為主，戶型設(shè)計無突出亮點，以滿足居住各項基本功能為主，迎合剛性需求； ?面對剛性需求的產(chǎn)品設(shè)計是其最大優(yōu)勢，同時隨著區(qū)域價值的提升，產(chǎn)品價值也將隨之提升。 江寧板塊大體量綜合性項目，開盤至今，整體去化良好，但銷售周期過長，產(chǎn)品設(shè)計一般 競品個案 文鼎雅苑 ?地址：江寧秣陵街道玉樹路 88號（南京交院南側(cè) ) ?開發(fā)商：南京江寧科學(xué)園藍天實業(yè)有限公司 ?總建面： ㎡ ?容積率： ?建筑類型：多層、小高層、高層 ?主力戶型： 8487 ㎡兩房和 103117 ㎡三房 ?交付時間： 2023年 5月（一期） ?物業(yè)公司：南京隆鑫物業(yè)管理有限公司 ?物業(yè)費：未定 ?產(chǎn)品均價： 8400元 /㎡ ?樓層差價： 100元 /㎡ ?東西差價： 200元 /㎡ ?客戶來源：大學(xué)城教師及區(qū)域剛性需求為主 ?配套：小區(qū)北部為南京交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西側(cè)為江寧體育館及文鼎廣場等商業(yè)配套 ,另外內(nèi)部規(guī)劃約 3000平米會所 推售情況 目前在售一期，僅剩 10和 11樓 5層以上房源約 20套，全部為103108㎡三房，后期存量約 ㎡ 分期 推盤時間 推出產(chǎn)品 銷售情況 一期 2023711 共 104套， 103108㎡ 去化 81%，僅剩 20余套房源 6幢多層已內(nèi)部認(rèn)購，全部售給大學(xué)城教師 一期推出 10樓及 11高層，全部為 103108㎡三房，共104套，目前已去化 81%，僅剩 20余套房源。 競品個案 推售情況 項目從 2023年至今，共推出 1795套房源，以 122145平三房為主力戶型，銷售 1782套，去化率為 %。 ? 戶型缺點： 無較大缺點 3室 2廳 1衛(wèi) 135平米 ? 戶型優(yōu)點： ? 戶型緊湊、實用，無浪費面積； ? 設(shè)臵入戶玄關(guān) ? 奢華主臥設(shè)計，配備步入式衣帽間和寬大獨立衛(wèi)生間 ? 寬大飄窗設(shè)計 ? 戶型缺點： 無較大缺點 SWOT分析 Strength 優(yōu)勢： ?萬科品牌優(yōu)勢明顯； ?項目體量大，內(nèi)部商業(yè)和教育配套齊全，市場定位高； ?周邊的配套比較齊全，有三級甲等醫(yī)院 — 同仁醫(yī)院和南師大附中江寧分校； ?項目產(chǎn)品線較長，產(chǎn)品豐富多樣； ?物業(yè)管理水平高； ?九龍湖豐富的自然資源。 2室 2廳 1衛(wèi) 89平米 3室 2廳 1廚 1衛(wèi) 73平米（ ITOWN） ? 戶型優(yōu)點： ? 戶型緊湊，無浪費面積，功能齊備； ? 過道設(shè)臵儲備空間，小空間大利用； ? 客廳寬面開窗； ? 戶型缺點： ? 無較明顯缺點。 Opportunity 機會點： ?板橋新城區(qū)的建設(shè)將大大提升該項目的關(guān)注度； ?未來軌道交通的開通將大大提升該區(qū)域的價值（規(guī)劃中的地鐵 8號線和 5大快速公交）。 Threat 威脅點： ?房產(chǎn)新政在短期內(nèi)對市場形成下行壓力； ?九龍湖板塊改善型產(chǎn)品對本項目形成競爭分流。 Weakness 劣勢： ?本項目開發(fā)商品牌一般，產(chǎn)品戶型無特色和亮點； ?項目銷售期較長。 ? 戶型缺點： ? 入戶口處無收納空間設(shè)計，造成生活不便。 兩室兩廳一衛(wèi) 75平米 三室兩廳一衛(wèi) 94平米 ? 戶型優(yōu)點： ? 戶型緊湊，功能齊全，無浪費面積； ? 雙臥室朝南，采光充足； ? 戶型缺點： ? 廚房設(shè)計不合理，與入戶門相距較遠(yuǎn)，雜物不便清理； ? 入口處存在面積浪費。 三室兩廳一衛(wèi) 119平米 四室兩廳兩衛(wèi) 140平米 ? 戶型優(yōu)點： ? 三臥室朝南設(shè)計，采光較好； ? 廚房設(shè)計工作陽臺，方便生活； ? 大面積客廳聯(lián)通超大陽臺，提高居住舒適度； ? 戶型缺點： ? 無獨立收納空間。整體區(qū)位價值與市區(qū)差距明顯； ?本項目位于江寧偏遠(yuǎn)位臵，交通末梢，認(rèn)知度較低； ?項目周邊生活配套整體不足； ?項目規(guī)模不大、檔次不高，不利于在市場上形成較大影響力。享受東山鎮(zhèn)和大學(xué)城周邊商業(yè)配套。 Threat 威脅點： ? 新一輪宏觀調(diào)控后，客戶觀望氛圍濃厚，影響本項目去化速度； ? 新一輪宏觀調(diào)控后，目前江寧市場房價普遍下跌，對項目的盈利造成威脅。 ?地址：江寧區(qū)秣陵街道龍眠大道 588號 ?開發(fā)商：龍建（南京）臵業(yè)有限公司 ?總建面： 237666 M2 ?容積率： ?建筑類型：小高層、洋房、 別墅 ?主力戶型： 80平方米左右兩房 ?物業(yè)公司：南京錦江物業(yè)管理有限公司 ?物業(yè)費： /平米 ?產(chǎn)品均價： 9700元 /㎡（小高層） ?樓層差價： 100元 ?東西差價： 500元 ?開盤時間： 2023年 5月 1日 ?客戶來源： 80后人群，市區(qū)與區(qū)域各占一半 ?配套：地鐵一號線南延線， 137路、大同、大中、南廣、盛科等近十條公交線路；緊鄰江寧體育中心。 萬裕龍庭水岸 ?地址：江寧區(qū)大學(xué)城龍眠大道 ?開發(fā)商：萬裕 (南京 )房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?總建面： ㎡ ?容積率： ?建筑類型：高層、聯(lián)排別墅 ?主力戶型： 80120平米的兩房和三房 ?物業(yè)公司： 待定 ?物業(yè)費：待定 ?產(chǎn)品均價： 待定 ?首次開盤時間：預(yù)計 2023年 10月初 ?客戶來源： / ?配套：地鐵一號線南延線海事學(xué)院站、藥科大學(xué)站，南廣線、大同線、安廣線、區(qū)內(nèi) 6路和區(qū)內(nèi) 19路等公交線路；緊鄰東山鎮(zhèn)和大學(xué)城，享受周邊成熟配套，附近還有江寧體育中心。 Threat 威脅點： ?房產(chǎn)新政在短期內(nèi)對市場形成下行壓力； ?區(qū)域樓盤眾多，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。 Opportunity 機會點： ?一主城三副城規(guī)劃利好，江寧新市區(qū)的發(fā)展將帶動樓盤價值提升； ?軌道交通的規(guī)劃將進一步拉近區(qū)域同主城的時間距離； ?隨著主城房價的不斷抬升，大量客戶外溢至江寧板塊。 Threat 威脅點： ?房產(chǎn)新政在短期內(nèi)對市場形成下行壓力； ?東山及岔路口板塊樓盤眾多，截流本項目客群。項目核心賣點是優(yōu)越的自然景觀資源和便利的交通條件，以及周邊齊全的商業(yè)和生活配套； ?項目共推出 1795套，已售 1782套，去化率 %，項目存量約為 ； ?贈送產(chǎn)品附加值，弧形陽臺設(shè)計和寬大主臥，但存在一定的面積浪費； ?項目開發(fā)商品牌一般，而且戶型無亮點， 銷售周期較長。 ：國際名店街、易初蓮花超市、星級影城、大型凈菜鮮蔬超市，大型豪華網(wǎng)吧和下沉式音樂廣場。 競品個案 推售情況 推盤 情況 開盤時間 上市 套數(shù) 成交 套數(shù) 成交 均價 主力戶型 去化率 2023410（ 16樓） 698 609 15000 135㎡ 87% 2023725（ 7樓） 144 38 16000 135㎡ 26% 總計 842 647 16000 135㎡ % 推盤情況 2023年潛在供應(yīng) 上市未成交 ㎡ 2023上市量 預(yù)計推盤時間 上市量 10月 20230㎡ 總計 ㎡ 1 2 3 4