【文章內容簡介】 米 中體倍力 標準店 3000平米左右 青鳥健身 不小于 2023平米 結合上述分析，本項目休閑健身中心建筑面積建議為： 2023 ～ 2500平米 29 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產顧問 (北京 )有限公司 休閑健身、 SPA也是本項目的特色業(yè)態(tài)。休閑健身不僅與體現了本項目時尚活力的調性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升項目的檔次，并與其他業(yè)態(tài)形成互動。 2）業(yè)態(tài)形式示意 二、商業(yè)定位 30 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產顧問 (北京 )有限公司 3）休閑健身中心布局建議 地上四層商業(yè) 分析： ? 休閑健身中心的目標客戶同樣具有極強的消費目的性，對具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對偏低，所以應該盡量將其布局與高層商業(yè)； ? 休閑健身中心在項目整體功能業(yè)態(tài)選擇中不僅承擔著滿足區(qū)域中高端客戶需要，豐富項目功能業(yè)態(tài)的目的，而且還必須依托其強化項目酒店的配套性優(yōu)勢，所以必須與酒店之間形成最佳的空間互動性，所以必須將其置于本項目商業(yè)頂層、酒店的負一層，以有效實現其功能。 31 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產顧問 (北京 )有限公司 影院 1）規(guī)模確定 二、商業(yè)定位 2）業(yè)態(tài)形式示意 按照政府實物補償要求，確定影劇院面積為： 。 32 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產顧問 (北京 )有限公司 3）影院布局建議 地上四層商業(yè) 分析： ? 影院的目標客戶同樣具有極強的消費目的性，對具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對偏低，所以應該盡量將其布局與高層商業(yè)； ? 影院因其特殊的建筑要求，對內部結構的大開間要求較高，且必須滿足其高層高的空間要求，因此將其布點與商業(yè)頂層，即可有效利用頂層特征對建筑結構進行調整滿足其空間要求，也可利用影院的結構要求實現項目整體建筑外立面的結構形象提升。 33 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產顧問 (北京 )有限公司 （四）項目競爭力營造 形象力上的提升 項目商場新穎現代的外立面，可以有效地與昌平其他商業(yè)相區(qū)別，從形象和展示力上提升項目競爭力。 另外項目的酒店的外觀與高度會進一步強化項目的形象力，真正成為昌平的“地標”。 二、商業(yè)定位 34 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產顧問 (北京 )有限公司 （四）項目競爭力營造 ２、特色業(yè)態(tài)的引入 現代化的影院、娛樂城、休閑健身中心本身在昌平都是極具特色的商業(yè)，可以有效吸引人流并提升項目整體檔次感，迎合區(qū)域年輕消費客群的需求特征。 二、商業(yè)定位 35 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產顧問 (北京 )有限公司 （四）項目競爭力營造 ３、業(yè)態(tài)間的互動 酒店和酒店服務式公寓可以與裙樓的商業(yè)很好地形成互動，商業(yè)可作為酒店的配套，特別是商業(yè)中的休閑健身、影院、娛樂城都可以很好地完善酒店及公寓的配套功能；而酒店及公寓又可以為商業(yè)帶來大量穩(wěn)定的中高端消費人群。 二、商業(yè)定位 36 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產顧問 (北京 )有限公司 （四）項目競爭力營造 ４、商業(yè)空間的改進 除了采用中庭的設計手法，還可在商業(yè)街的部分節(jié)點處，布置趣味性休閑空間，不僅體現對消費者的關懷，提升消費者購物的舒服度，更可以延長消費者的滯留時間和購物消費的可能性。 二、商業(yè)定位 37 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產顧問 (北京 )有限公司 （五）各業(yè)態(tài)租售價格建議 租售組合建議 根據項目回收資金的要求，以及各業(yè)態(tài)的實際經營要求，租售組合建議如下： 二、商業(yè)定位 物業(yè)類型 銷售 /租賃組合策略 商業(yè) 4層 休閑健身中心、影院 持有；出租經營 3層 美食廣場、電玩娛樂城 持有；出租經營 2層 精品商業(yè)街 出售 1層 精品商業(yè)街 出售 地下 1層 超市 持有；出租經營 38 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產顧問 (北京 )有限公司 銷售價格建議 二、商業(yè)定位 ? 昌平在售商業(yè)項目價格分析 昌平目前在售的商業(yè)項目較少，售價如下： 項目名稱 售價 東方麥迪遜 2層連賣 10000余元 /平米 4層單賣 6000－ 7000元 /平米 麗美旺角購物廣場 —— 均價約 7500元 /平米（尚未開盤） 天成苑底商 2層連賣 7800元 /平米 從位置而言，這幾個在售項目距離本項目較遠，且周邊商業(yè)環(huán)境相差較大，不宜直接作為本項目定價的依據和參考。因此， 本項目的銷售價格主要根據項目周邊租金價格予以確定。 39 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產顧問 (北京 )有限公司 二、商業(yè)定位 ? 本項目周邊商業(yè)租金分析 以上租金水平，即代表了項目所處十字路口區(qū)域的現有租金水平。越靠近十字路口租金相應越高，而本項目距離路口較近，因此，本項目一二層商鋪的可參考租金為： 2 ～ 元 /平米 .天 位置 租金 鼓樓北街（南端） － 2元 /平米 .天 臨街商鋪多為一二層或一二三層連租，但實際經營基本上只用一層，其余樓層大多空置。 鼓樓南街（北端） － /平米 .天 鼓樓西街（東端） － /平米 .天 鼓樓東街（西端） － /平米 .天 40 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產顧問 (北京 )有限公司 二、商業(yè)定位 ? 2層銷售價格建議： 依據： ? 項目一二層可參考租金范圍： 2 ～ 元 /平米 .天 ? 商業(yè)平均投資回報率： 8 ～ 10 ％ 建議： 本項目一二層均價為： 9000 ～ 11500 元 /平米 一層均價： 10500 ～ 13500 元 /平米 二層均價： 7500 ～ 9500 元 /平米 41 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產顧問 (北京 )有限公司 二、商業(yè)定位 ? 4層租賃價格建議： 依據： ? 項目一二層可參考租金范圍： 2 ～ 元 /平米 .天 ? 三四層租金取值為一二層商業(yè)租金的 60～ 70％ 取值： 本項目三四層租金為： ～ 元 /平米 .天 租賃價格建議 42 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產顧問 (北京 )有限公司 二、商業(yè)定位 ? 地下 1層（超市）租賃價格建議： 依據： ? 租金而言，超市是一種較為特殊的物業(yè)，租金多為雙方洽談而定，而且由于超市具有很強的聚集人氣的作用，因此先期宜以低租金引入，以培育本項目的商業(yè)氛圍。 結合行業(yè)特征，建議： 本項目地下 1層（超市）租金為： ～ 1 元 /平米 .天 43 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產顧問 (北京 )有限公司 三、酒店定位 (一 )昌平酒店競爭力 錦水芙蓉 財會之家 商務會館 大宅門 位置 政府街與鼓樓南街 交匯西北口 (市中心 ) 北環(huán)路北 (城區(qū)北 部 ) 浮泉路北 (中關村 科技園區(qū)，城區(qū)南 ) 府學路北 (亢山廣場對 面，城區(qū)東 ) 星級 二星級商務 三星級 四星級商務 準五星級商務 規(guī)模 約 5000平米 2萬平米 客房數 79間 102間 96間 86間 標間房面積 20多平米 標間 25平米； 套間 50平米 約 30平米； 30余平米 配套 餐廳及芙蓉會館 宴會廳、餐廳、會 議廳、康體中心 大小宴會廳、會議 室、康樂中心 中西餐廳、大小會議 室、酒吧、康體中 心、 KTV 主要客群 商務客群和散客為 主 財政局所屬，以接 待會議為主 以接待會議兒旅游 團居多 以接待商務會議和高 級旅游團為主 入住率 約 5060%，夏天較 高 6070%，年底較高 7080%，有高管長 期包房 年入住率 6070% 名稱 項目 ? 昌平酒店一覽表 44 REGAL LLOYDS 華高萊斯國際地產顧問 (北京 )有限公司 ? 小結 ? 昌平區(qū)一共有 4家星級酒店，級別呈遞級差異，數量不多，彼此之間有自己的客群， 不存在強烈的競爭態(tài)勢。 ? 昌平市中心只有一家錦水芙蓉酒店，無論外立