【文章內(nèi)容簡介】 層。大樓單層面積 1000平米，可提供 40200平米的辦公區(qū)間，供入孵企業(yè)選擇。 銷售價格：均價 3500元 /㎡ 、租金 1518元 /㎡ 月。 入駐企業(yè)：蘇泊爾、金牛、百威、黃鶴樓、亞太、佐爾美、福達等品牌企業(yè)企業(yè)入駐 武漢國際汽車城 （擬建） 項目地址：武漢市漢陽區(qū)升官渡 占地規(guī)模： 90畝 建筑面積： 16萬平米 容積率： 項目進度：前期初步概念方案階段 漢陽黃金口科技企業(yè)孵化基地 東合 CBD中心綜合體項目 東風(fēng)集團汽車產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心項目 東風(fēng)集團環(huán)保電動車產(chǎn)業(yè)基地 各大品牌家電研發(fā)制造產(chǎn)業(yè)基地 漢南卓爾生態(tài)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園項目 汽車制造業(yè)、汽車研發(fā)等 家電制造、研發(fā)設(shè)計等 中小型科技型制造企業(yè) 食品工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品深加工 倉儲物流產(chǎn)業(yè)、其他配套產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)品概念與功能細分，發(fā)展 速度迅猛，出現(xiàn)較為明顯的 細分市場客戶需求，客戶集 群扎堆效應(yīng)凸顯，形成了大 沌口板塊的中觀工業(yè)園地產(chǎn) 項目系統(tǒng)界面與生態(tài)鏈條。 為本項目進行概念與功能定 位提供了良好的區(qū)域發(fā)展平 臺，本項目需要借助該區(qū)域 平臺進行資源共享，從而解 決客戶來源渠道問題。 沌口工業(yè)園項目特點 工業(yè)園地產(chǎn)項目成功之道 產(chǎn)業(yè)集群 客戶資源 產(chǎn)品創(chuàng)新 所在區(qū)域具備較好的產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)，行業(yè)聚集扎堆效應(yīng)明顯 能夠迅速地找到目標客戶，企業(yè)自身具備較強的市場號召力 匹配目標客戶產(chǎn)品訴求，保持產(chǎn)品內(nèi)核與外殼的有機統(tǒng)一 企業(yè)資源 對接 “ 資金 土地 產(chǎn)品 客戶 ” 之開發(fā)鏈條，而非短期資本與土地運作 四、武漢工業(yè)園地產(chǎn)發(fā)展特點 發(fā)展歷史與趨勢 發(fā)展模塊細分 企業(yè)資源細分 項目產(chǎn)品開發(fā) 項目營銷推廣 標準化廠房與基礎(chǔ)設(shè)施、適合大規(guī)模制造項目與企業(yè)。 產(chǎn)學(xué)研一體化，追求資源整合，對辦公環(huán)境要求較高，注重集合性與門類細分 產(chǎn)研發(fā)一體化，追求資源整合，兼顧寫字樓與廠房的優(yōu)點，生態(tài)辦公與完善配套 研發(fā)中試營銷物流一體化，追求資源產(chǎn)業(yè)集群化，生態(tài)辦公與完善配套，開放辦公平臺追求商務(wù)展示性 19911995 20232023 20232023 20232023 粗放型 集約型 精細型 工業(yè)園地產(chǎn)項目主題高度橫向整合與垂直細分 發(fā)展歷史與趨勢 政府推動 市場推動 傳統(tǒng)工業(yè)廠房 傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū) 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū) 企業(yè)商務(wù)花園 企業(yè)總部基地 現(xiàn)代創(chuàng)意園區(qū) 高能耗、高排放、高污染，屬 于日益淘汰的傳統(tǒng)低端形態(tài) 環(huán)保、高效，屬于目前發(fā)展比 較成熟的新型中高端模式 屬于第四代工業(yè)園地產(chǎn)項目開發(fā)模式，發(fā)展比較成熟，同時概念也非常繁雜的、受到日益追捧的高端發(fā)展模式。屬于真正的低碳零排放產(chǎn)業(yè)形態(tài)。 以制造業(yè)為主導(dǎo)，同時高科技產(chǎn)業(yè)加速跟 進且所占比重日益增大，影響日益強化。 逐漸以高附加值智力密集型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，包含現(xiàn)代制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)在內(nèi)，實現(xiàn)管理、創(chuàng)新、研發(fā)、資源整合與生產(chǎn)環(huán)節(jié)的高度分離。 企業(yè)孵化基地 軟件產(chǎn)業(yè)園 現(xiàn)代企業(yè)社區(qū) 生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園 國際外包工業(yè)園 1 G 2G 3G 4G 橫向整合 垂直細分 汽車產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心 主題概念深度多元 項目分布區(qū)域廣泛 項目開發(fā)體量巨大 項目開發(fā)模式系統(tǒng) 項目銷售周期較長 垂直細分 橫向整合 IT、軟件、創(chuàng)意、服務(wù)外包、生態(tài)產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥 企業(yè)總部、企業(yè)社區(qū)、企業(yè)城、創(chuàng)業(yè)城、 CBD總部等 新興區(qū)域 傳統(tǒng)市區(qū) 古田區(qū)域、南湖區(qū)域、龜北區(qū)域、漢陽、漢南、江漢 盤龍城、武漢新區(qū)、白沙洲區(qū)域、光谷區(qū)域、金銀湖 工業(yè)寫字樓 +系統(tǒng)配套資源（商業(yè)、公寓、物流、酒店、會展物流等） 地塊規(guī)模大，內(nèi)部功能齊全，跨周期分期開發(fā)，區(qū)域圈地“造城“計劃 寫字樓、公寓、商業(yè)街等細分物業(yè)銷售，一般 3年以上綜合周期跨度。 契合武漢工業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)趨勢，尋求適度差異化，形成盡可能寬泛的客戶群體 資源整合，減少客戶過于單一對項目未來實際消化所造成的終端基礎(chǔ)威脅 發(fā)展模塊細分 開發(fā)企業(yè)資源 工業(yè)園地產(chǎn)運營商 地產(chǎn)企業(yè) +制造企業(yè) 房地產(chǎn)企業(yè) 政府主導(dǎo)投資 東湖高新集團、光谷聯(lián)合股份公司、財富興園集團 福星惠譽 +紅桃 K、 華商恒地 +白領(lǐng)麗人 武漢本土的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（東合地產(chǎn)、匯豐投資） 公用物業(yè)運營商 卓爾企業(yè)（工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)） 武漢市各區(qū)主導(dǎo)開發(fā)（漢陽、江漢、硚口、洪山等） 系統(tǒng)的連鎖開發(fā)模式 強大的市場品牌效應(yīng) 龐大的產(chǎn)業(yè)鏈客戶資源 雄厚的資金通道 顯著的市場品牌效應(yīng) 突出的專業(yè)行業(yè)資源 雄厚的資金通道 有效的區(qū)域產(chǎn)業(yè)資源 良好的政策支持效應(yīng) 政府企業(yè)良性互動 先發(fā)優(yōu)勢明顯 品牌效應(yīng)強大 后發(fā)優(yōu)勢突出 疊加效應(yīng)巨大 項目產(chǎn)品開發(fā)分析 概念提出 園區(qū)規(guī)劃 建筑規(guī)劃設(shè)計 景觀規(guī)劃。 低密度、中低容積率、高綠化、環(huán)境佳的地方，其園區(qū)內(nèi) 為規(guī)劃有序的寫字樓或少量廠房的有機組合；是提高生活 質(zhì)量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。 硬件層面：工業(yè)寫字樓 +若干內(nèi)部系統(tǒng)資源配套 包括商務(wù)、商業(yè)、會議、居住、物流、酒店、教育等 軟件層面：政府系列化的相關(guān)配套鼓勵支持政策與措施 要求功能齊備，發(fā)展成為包括辦公、科研、娛樂、酒店、住宅、商業(yè)等各種功能于一體，實現(xiàn)區(qū)域 的自給自足，建立可以提供足夠內(nèi)部交流空間的綜合社區(qū)，使自身變成一個與小城相仿的大社區(qū)。 強調(diào)生態(tài)。在規(guī)劃設(shè)計上，更加注重人與自然的和諧。在建筑設(shè)計上，具有獨立性，個性化特色， 各個單元體可分可合，可大可小，能夠滿足不同規(guī)模、不同性質(zhì)、不同業(yè)態(tài)的公司在企業(yè)引進上， 注重對大企業(yè)集團的吸引。注重在辦公區(qū)更多地營造城市生活的元素、營造共同生活的社區(qū)氣氛， 建立自己獨有的人文社區(qū)特色，逐步打破社區(qū)內(nèi)各個因素不相往來的常例， 項目營銷推廣 向 上 營 銷 向 下 營 銷 中央以及地方政府 行業(yè)協(xié)會、行業(yè)學(xué)會、行業(yè)商會等 相關(guān)主管行業(yè)部門 精準渠道營銷 廣域覆蓋營銷 爭取政府優(yōu)勢政策支持，形成競爭壁壘 掌控行業(yè)主流資訊，引導(dǎo)行業(yè)話語導(dǎo)向 準確的目錄營銷 行業(yè)全系生態(tài)鏈 主客直銷招商并行 廣域告之形象樹立 產(chǎn)品特色政策優(yōu)惠 輔客資源全面開發(fā) 項目全面包裝展示 項目客戶渠道開發(fā) 項目廣告推廣宣傳 項目現(xiàn)場銷售執(zhí)行 客戶渠道與終端高度結(jié)合 “ 四位一體 ” 營銷戰(zhàn)術(shù) 可充分擴展的環(huán)形生態(tài)鏈營銷推廣模式。充分整合調(diào)動參與主體資源與關(guān)聯(lián)配套資源，進行針對多個行業(yè)的跨界營銷。 ① 具備商業(yè)與寫字樓項目的營銷氣勢與氛圍； ②具備住宅項目營銷細節(jié)與精度； 五、項目綜合定位 形象定位 產(chǎn)品定位 客戶定位 價格定位 SWOT分析 開發(fā)策略 營銷定位 S優(yōu)勢： ①龐大的辦公物業(yè)需求，支撐工業(yè)園地產(chǎn)的發(fā)展； ②武漢新區(qū)首個工業(yè)園地產(chǎn)項目，極具概念優(yōu)勢； ③具備強大的潛在政府優(yōu)惠措施與政策資源優(yōu)勢； ④ 項目開發(fā)商自身具備一定的關(guān)聯(lián)資源優(yōu)勢； ⑤沌口總部區(qū)首推項目，極具市場先鋒效應(yīng)； O機會： ① 武漢目前工業(yè)園地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)多元化爆發(fā)時期，本項目綜合定位開發(fā)具備較好的宏觀市場平臺基礎(chǔ)。 ②國際博覽中心二期工程即將開工，項目建成后，將構(gòu)成集會展、旅游、酒店及商業(yè)等超大綜合體，極大地豐富區(qū)域內(nèi)核。 W劣勢： ①區(qū)域機能相對滯后，不能有效整合成熟配套資源； ②開發(fā)商非專業(yè)的工業(yè)園地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，存在相當?shù)母叨速Y源整合瓶頸制約。 ③ 項目地塊規(guī)模相對較小，不利于市場形象塑造，缺乏應(yīng)有的市場規(guī)模優(yōu)勢； T威脅： ①一定時間內(nèi)，園區(qū)運作未達到預(yù)期效果，對推廣和項目本身的形象產(chǎn)生極大的損害； ②區(qū)域規(guī)劃、配套功能還存在許多不確定因素； ③漢陽區(qū)、沌口區(qū)域以及漢南區(qū)有大型復(fù)合型工業(yè)園項目啟動，存在潛在目標客戶的分流。 項目 SWOT分析 一級競爭：大漢陽區(qū)域 二級競爭：大漢口區(qū)域 三級競爭：大武昌區(qū)域 其他主題性工業(yè)園地產(chǎn)（孵化器 /總部中心 /研發(fā)中心）項目啟 動時間相對較早，所處微觀地理位置明顯優(yōu)越（時空距離）， 關(guān)聯(lián)資源稟賦相對較佳。 對本項目會造成直接市場