【文章內(nèi)容簡介】 該類客群潛在需求進行產(chǎn)品力配置與營建。鑒于該類客群特質(zhì)，存在“時尚、自由、創(chuàng)新、高負(fù)荷”等。因此，在項目建筑形態(tài)、內(nèi)外裝璜、空間分割方式、功能性設(shè)施配套、智能化與物業(yè)管理配套上，均需以“現(xiàn)代、高效”為準(zhǔn)繩。營建以“創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園”為核心的，“ LOFT”形態(tài)的時尚辦公組群，打造個性化辦公空間。 為和項目整體風(fēng)格契合，項目外立面應(yīng)采用時尚現(xiàn)代的簡約風(fēng)格。線條明快，整體形態(tài)高挑，盡量采用新型建材，例如：玻璃幕墻、扣板等，建筑高度建議在12— 18層之間，多棟建筑可采用不同高度組織天際線。主體風(fēng)格可參照東京六本木及香港海港城。 高區(qū)向陽面設(shè)置開發(fā)商企業(yè) LOGO，或由開發(fā)商 LOGO變形而成的項目 LOGO，實現(xiàn)南汽集團企業(yè)形象升華與深化。 共用部分 ?走道部分 采用石材或大面積玻化磚鋪地，墻面涂料粉白，天花采用礦棉隔音阻燃扣板，并設(shè)置節(jié)能燈具。相應(yīng)位置配置應(yīng)急燈。 ?電梯廳 采用進口彩色扣板包裹電梯口，整體風(fēng)格須與走道部分相協(xié)調(diào)。公共部分裝修風(fēng)格簡約時尚，宜通過鮮明色塊組合，凸現(xiàn)時代感。 ?衛(wèi)生間 設(shè)置男女衛(wèi)生間，內(nèi)部裝修風(fēng)格力求簡約時尚。地坪采用防滑地磚鋪設(shè)，墻面與天花均采用扣板敷設(shè)。除應(yīng)有設(shè)施外，建議增加人體感應(yīng)設(shè)施的比重。如：水喉、皂液盒、便池、空氣清香劑釋放等，均可采用自動釋放的方式。在降低能耗的同時，亦可提升辦公品質(zhì)。 單元內(nèi)部 ?單元內(nèi)部采用簡單裝修，僅安裝中央空調(diào)分系統(tǒng)、照明設(shè)施、電信端口等。墻面粉白，天花吊頂安裝完成即可。 ?電信端口設(shè)置需充分考慮未來客群需要，設(shè)置數(shù)量應(yīng)適當(dāng)提高。 ?整體地坪適當(dāng)抬升，抬升高度在 2530㎝，便于地下走線。 ?鑒于項目定位頗高，建議單元層高 5米，留待業(yè)主入住后自由分隔，或依喜好打造自由個性空間。 辦公部分大堂整體裝修風(fēng)格，現(xiàn)代時尚簡約。 采用彩色乳膠漆與彩色扣板相結(jié)合，采用多點泛光照明。 ?以天頂龍眼節(jié)能燈為主，輔以多個方向的反射光，豐富大堂空間層次感。 ?采用大面積落地玻璃，增加大堂通透感，間接達(dá)到節(jié)能的目的。 ?結(jié)合挑空中庭設(shè)置，增加大堂空間感，彰顯大氣。 ?設(shè)置接待臺與休憩區(qū)，結(jié)合室內(nèi)園林造景，提升整個大堂的品質(zhì)感。 ?安裝背景音樂系統(tǒng) 結(jié)合消防層設(shè)置空中綠化，并結(jié)合空中花園設(shè)置小型咖啡座。 ?個別建筑單體消防層可結(jié)合空中綠化設(shè)置室內(nèi)足球等設(shè)施，豐富辦公部分配套，提升辦公檔次。 ?屋頂平臺，設(shè)置復(fù)式辦公單元。并結(jié)合透明穹頂或陽光房的設(shè)置，將項目高區(qū)打造成個性化大面積的頂級辦公區(qū)域。 ?每層單元公共部分結(jié)合走廊、電梯間設(shè)置休憩區(qū)，隨機擺放沙發(fā)、茶座、休閑椅與自動販賣機，打造自由休閑的辦公氛圍。 行高速光纖的接入。 露天泊位采用自助收銀與車輛管理系統(tǒng)。 設(shè)置藍(lán)牙與“天易通”等無線上網(wǎng)系統(tǒng)。 部分功能是一般商業(yè)無法提供的，建議予以配置： 員工餐廳。 配送店，小型便利店。 鑒于產(chǎn)品設(shè)計特點及辦公物業(yè)去化特點。建議對項目純辦公部分采取小面積分割，為銷售去化創(chuàng)造便利條件，單元面積以 150200平方米 /間為宜。 酒店內(nèi)的辦公部分由于其較好的位置與景觀性，加諸完善的酒店配套的附加值。其升值保值的可能性非常大，故采取先租后售的方式進行去化。目前暫無進行小面積分割的必要。 確立起“管理亦是服務(wù)，管理創(chuàng)造價值”的理念，在市場上樹立良好的口碑。具體來說，物業(yè)服務(wù)其內(nèi)容不僅包括安全保衛(wèi)、設(shè)備維修、垃圾處理、景觀園藝等，還包括： 無償服務(wù) 代繳公用事業(yè)費；代購車船、機票；代訂刊物；代購送蒸餾水；提供定期義診；雨傘 借用；代購代送商品 有償服務(wù) 代理物業(yè)租售；室內(nèi)服務(wù)；洗車服務(wù)；商務(wù)代理（打字、復(fù)印、傳真）；代接送客；幼兒托管 鑒于項目辦公部分建筑體量與單元面積控制，并綜合考慮項目辦公部分檔次與目標(biāo)客群特質(zhì)，項目辦公部分車位數(shù)量應(yīng)在 450— 500輛左右。同時，可考慮與商業(yè)部分車位共用，充分利用商業(yè)部分與辦公部分泊車高峰相錯的特性。 外立面用色 云棲機構(gòu)認(rèn)為本項目外立面應(yīng)力求現(xiàn)代簡約，充分利用大面積透光材料，用色采用清淡素雅的冷色調(diào)為宜，突現(xiàn)其高雅格調(diào)。 立面用材 建議本項目立面采用保溫節(jié)能涂料，以期順應(yīng)日趨高漲的環(huán)保呼聲及未來業(yè)主對居住能率的嶄新要求。 建筑高度 鑒于項目整體用地情況與整體建筑風(fēng)格，結(jié)合項目住 宅部分規(guī)劃定位。則，項目住宅部分建筑高度建議為： 24— 30層左右，即， 90米左右。 綠化景觀建議 云棲機構(gòu)建議本項目以中心水景綠化為重點，構(gòu)筑以大面積淺水體為主，輔以臺階噴泉、涌泉眼及透明跌水墻構(gòu)筑，主體水景周邊種植高大喬木，創(chuàng)造近乎于自然的水體格局。 ? 綠化植被建議 小區(qū)綠化在種植品種選擇上，應(yīng)充分考慮其各自繁茂期，力爭做到季季有花，一年常青。 ? 中心綠化道路交通較為簡單，全部均為人行步道，故步道可設(shè)于綠化之中，而步道或可采用仿石材建材輔設(shè)，小型廣場及硬地區(qū)域則可用彩磚拼花滿鋪。道路開揚處或小型廣場上，可以篆刻中國書法詩句，以體現(xiàn)小區(qū)的高人文氣質(zhì)。 建議項目裙房上蓋進行綠化系統(tǒng)營建時，盡可能選用矮小灌木并降低女兒墻高度，使其綠化效應(yīng)躍女兒墻而出，使路人皆可感知本案親綠主張，達(dá)成立體綠化與路人的目光接觸。 為突顯高尚住宅氣度，體現(xiàn)業(yè)主身份，在每個門洞進戶均設(shè)玻璃大堂。具體建議如下： ?作為樓內(nèi)外環(huán)境的過渡，大堂風(fēng)格以明亮簡潔為宜，以大量玻璃構(gòu)筑。 ?大堂內(nèi)擺放綠意蔥蘢的盆景植物，結(jié)合舒適的沙發(fā)，在大堂內(nèi)，一樣可以欣賞戶外景色。 ?大堂以大幅玻璃突出通透的感覺，使之有身處室內(nèi)如臨綠境的快意，做到綠化的內(nèi)外交溶。 大堂燈光照明應(yīng)較華麗，但色調(diào)裝飾卻素雅見長，大理石鋪地一塵不染。 ?設(shè)背景音樂系統(tǒng)。 ?設(shè)兩道門，第一道門進入大堂，通過保安形象崗識別后，穿過大堂便是設(shè)有可視對講系統(tǒng)的第二道門，穿過第二道門，才能搭乘電梯。 ?大堂內(nèi)，設(shè)有不銹鋼信報和接待臺。 會所功能滿足業(yè)主需求的前提下，將會所部分面積對外招商，并對之予以統(tǒng)一管理和科學(xué)運作，使會所具有經(jīng)營自養(yǎng)及造血功能。 會所功能設(shè)施建議如下： 對外經(jīng)營類目 僅為居民服務(wù)類目 ?桌球室包房（進口球臺、桌球及球桿，可結(jié)合酒廊。） ?乒乓球房 /室內(nèi)高爾夫揮桿室 ?氧吧 /紅酒雪茄房 ?棋牌室 ?商務(wù)中心（提供代客訂購車船票、郵寄、代收公用事業(yè)費、打字、打印、復(fù)印等服務(wù)） ?自助洗衣房 ?閱覽室 ?小型醫(yī)療保健站 ?多功能廳結(jié)合小型電影放映室 ?室內(nèi)泳池結(jié)合小型健身房 設(shè)置幼兒托管中心。配備相應(yīng)較強的師資力量，及有限的雙語教育。不但可解決業(yè)主隱憂，更可產(chǎn)生較高的經(jīng)濟效益。為有效控制幼兒托管中心營運成本，建議聘請經(jīng)驗豐富的退休教師為主，輔以一名年輕幼兒外語教師。該部分位置可設(shè)置于項目社區(qū)功能性配套區(qū)塊中。 小區(qū)背景音樂系統(tǒng)營建 背景音樂系統(tǒng)可以構(gòu)建在小區(qū)緊急廣播系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，可在上下班的高峰時間播放一些輕快的背景音樂以及當(dāng)天的天氣預(yù)報，帶給業(yè)主一天的好心情，凸現(xiàn)小區(qū)人性生活的內(nèi)涵。 建材設(shè)備 窗：塑鋼或噴塑鋁合金，設(shè)計色澤以彩鋼窗設(shè)雙層中空玻璃為宜。 樓梯：原木扶手加金屬漆鑄鐵花欄桿。 分戶門：子母式實木防盜鐵門。 陽臺：不銹鋼欄桿，鑲透明玻璃。 電梯：世界品牌電梯。 公用部位：公用部位地面鋪設(shè)地磚墻面粉白。 公用部位設(shè)立背景音樂系統(tǒng)。 設(shè)立電梯門鈴系統(tǒng)（可視對講）及電子監(jiān)控裝置。 建議供水管道全部用銅水管，銅水管的普及正成為一種趨勢，并提供管道凈水系統(tǒng)。 借用項目酒店式公寓及賓館部分固有高人性化物管方式，確立起“管理亦是服務(wù)，管理創(chuàng)造價值”的理念，在市場上樹立良好的口碑。 無償服務(wù) Morning call；代繳公用事業(yè)費；代定出租車；代購車船、機票；保管小件物品；代訂刊物；代購送蒸餾水；提供定期義診；雨傘借用 有償服務(wù) 代理物業(yè)租售；家政服務(wù)； room clearing；洗車服務(wù)；商務(wù)代理（打字、復(fù)印、傳真）；代接送客；幼兒托管 社區(qū)公益活動組織及開展 社區(qū)活動作為物業(yè)管理“溫情化”、“人性化”的重要組成部分，應(yīng)由物業(yè)管理公司牽頭組織。并結(jié)合業(yè)主構(gòu)成及其實際需要，制定年度計劃，每年定期開展適合不同業(yè)主年齡層面的專題社區(qū)活動。其具體活動選項如下： 體育類：桌球“大師賽”、兒童短池游泳賽、乒乓球賽、老年業(yè)余橋牌賽 藝術(shù)活動：老年書畫培訓(xùn)班、社區(qū)卡拉 OK比賽、插花藝術(shù)培訓(xùn)班 綜藝類活動：重陽節(jié)敬老聯(lián)歡會、中秋賞月歌舞會 建議采用社區(qū) — 銀行聯(lián)名卡。與知名銀行聯(lián)手，制作一批以小區(qū)名稱冠名的借記卡，僅發(fā)送給項目小區(qū)業(yè)主?？梢赃M行小區(qū)范圍內(nèi)所有費用的支付，包括：公共事業(yè)費支付、會所消費、小區(qū)商業(yè)消費、物業(yè)管理費用支付。同時，聯(lián)合項目內(nèi)的著名商家對持有本卡的居民給予相應(yīng)折扣，增加本卡含金量。 智能化設(shè)施建議如下： ?寬帶接入預(yù)留； ?小區(qū)可設(shè)紅外線周界報警； ?小區(qū)“一卡通”； ? 室內(nèi)預(yù)警系統(tǒng)、應(yīng)急呼喚鈕； ?關(guān)鍵部位閉路監(jiān)控、可視門禁等設(shè)備； ?自動電子巡更系統(tǒng) 住宅部分房型主力需求，應(yīng)為中大面積三室戶型，面積段在 120—— 145㎡之間，并根據(jù)產(chǎn)品力配置與公用分?jǐn)偙嚷?，可適當(dāng)放大。但，由于“國六條”實施力度加大，對于戶型面積控制要求的整體設(shè)定等原因。為使項目后期方案報批順利進行。故在項目設(shè)計階段，應(yīng)將面積適度控制，作為房型配比的重要考量依據(jù)。同時，打造部分“ 1+2”、“ 1+3”房型，以滿足項目客群對于大戶型的需求 房型 面積（平方米） 比例（％） 主力總價（萬元） 二房 8590左右 45％ 96萬左右 小三房 120135左右 20％ 140萬左右 大三房 145155左右 30％ 165萬左右 頂層復(fù)式 200平方米以上 5％ 220萬以上 ?采用“ 1+2”、“ 1+3”房型的戶型面積配比表 房型 面積（平方米） 比例（％） 主力總價（萬元） 一房 7075左右 40% 80萬左右 二房 8590左右 30％ 96萬左右 小三房 120135左右 15％ 140萬左右 大三房 145155左右 10％ 165萬左右 頂層復(fù)式 200平方米以上 5％ 220萬以上 ?結(jié)合酒店式公寓平抑大面積單元比重的戶型面積配比表 房型設(shè)計建議 ?房型布局需體現(xiàn)豪宅尺度，在保證功能性及動靜分區(qū)的前提下，建議尺度適當(dāng)放大。 ?主入口通過玄關(guān)實現(xiàn)室內(nèi)外自然過渡。 ?廚房、餐廳銜接自然，便于開放式廚房設(shè)計。 ?住宅南向，除陽臺外均筑落地玻璃，增加景觀效果。 ?大三房及以上房型必須考慮走入式更衣室設(shè)計。 ?大三房主衛(wèi)使用面積必須達(dá)到 8平方米以上，以期滿足項目未來使用者日益高漲的住宅功能需求。 ?所有住宅均力求保證全明設(shè)計及自然通風(fēng)。 ?項目總體得房率不宜過高，以免公用部位縮水，導(dǎo)致項目檔次的下滑。 ?頂層單元設(shè)計適當(dāng)考慮屋頂花園的設(shè)置，采用“花園通道”概念，入戶先進花園。 ?考慮到項目檔次及其實際使用者經(jīng)濟狀況，建議項目層高應(yīng)達(dá)到 3米，以利小型中央空調(diào)安裝，并輔以新風(fēng)系統(tǒng)引入。 ?在同單元、同層設(shè)置相鄰一室一廳與二室二廳或三室二廳，并在建筑設(shè)計時，充分考慮二單元打通合并時的布局合理性，滿足部分客群的大面積需求。 鑒于項目住宅部分檔次定位與房型配比要求，并綜合考慮項目所處區(qū)位對自備車的配置要求，