【正文】 ?酒店式公寓與 SOHO部分 項目酒店式公寓與 SOHO部分作為商業(yè)上蓋分階段依次分區(qū)推出，并視為一個整體統(tǒng)一引導、開盤并銷售之，具體進度如下： 一期部分： ?項目開工： 2023年 3月份 ?項目引導： 2023年 4月份 ?項目開盤暨強銷： 2023年 6月份 ?項目結案期： 2023年第二季度 ?項目全部竣工交房： 2023年第二季度 ?住宅部分 項目引導期： 2023年 7月份 項目開盤暨銷售期： 2023年 10月份 項目結案期： 2023年第二季度 六、項目投資回報及現(xiàn)金 流分析 項目投資回報及收益 項目年度現(xiàn)金流量控制 A區(qū) B區(qū) C區(qū) D區(qū) E區(qū) 總計 建筑面積 48000M2 18000M2 19000M2 10000M2 5000M2 100000M2 平均租金 /M2/天 /M2/天 2/天（均價） 出租面積 48000M2 19000M2 67000M2 平均售價 20230元 /M2 20230元/M2 20230元/M2 20230元 /M2（均價） 出售面積 18000M2 10000M2 5000M2 33000M2 【項目商業(yè)售價及年租金擬定表】 億元1 億元2 億元出售 億元0 ． 57816 億元年出租租金總計E 區(qū)D 區(qū)C 區(qū)B 區(qū)A 區(qū)億元億元億元億元出售億元億元． 億元年出租租金總計區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)【項目商業(yè)售價及租金擬定表】 ?現(xiàn)金回收 物業(yè)類型 面積（萬平方米） 售價預測（元 /平方米） 小計（億元） 酒店式公寓與 SOHO 6 15000 9 辦公 7 15000 住宅 7 16000 合計 20 銷售價格預測說明 原有價格預估皆為現(xiàn)有市場條件下展開。 ?項目精品專賣零售集群與主力餐飲休閑集群于 2023年 10月份開始施工，并于 2023年 10月份完工，提前開始進行招商、招租與銷售工作，力爭“歲末”開業(yè)。則，項目整體及各功能物業(yè)開發(fā)周期如下： 高標準酒店部分： 商業(yè)部分： —— 主力商業(yè)集群： —— 精品專賣與零售業(yè)集群： —— 主力餐飲與休閑集群： 辦公部分： 2年 酒店式公寓與 SOHO部分： 住宅部分： 綜上所述，項目各屬性物業(yè)滾動開發(fā)，適當縮短整體運營周期。 ?酒店式公寓出入口設計 入口設計須具有一定的目視識別性。故在項目設計階段，應將面積適度控制，作為房型配比的重要考量依據(jù)。 陽臺：不銹鋼欄桿，鑲透明玻璃。 ?大堂以大幅玻璃突出通透的感覺，使之有身處室內如臨綠境的快意，做到綠化的內外交溶。目前暫無進行小面積分割的必要。 ?結合挑空中庭設置，增加大堂空間感，彰顯大氣。 ?電梯廳 采用進口彩色扣板包裹電梯口，整體風格須與走道部分相協(xié)調。 專業(yè)商業(yè)經營管理公司 專業(yè)商業(yè)經營管理公司的重要性 —— 一個商業(yè)地產項目的最終成功，需要建的好、賣(租 )的好、經營的好，這已經成為眾多商業(yè)地產商的共識。 闡釋： 品牌先行 —— 項目銷售、招商及建筑設計上都應遵循“品牌營銷”的經營思想。但同時也要注意消費者逛廣場或商場的疲勞度，進行合理跨距分析。 —— 項目主路和路面采用水泥路面，人行道則采用防滑鋪面材料鋪設。 主要業(yè)種包括：美容美發(fā)、便利店、西式點心、網(wǎng)吧、中介公司、文化及影印制作社、照片速印、書報亭、銀行、證券所、鮮花服務社、裝修設計公司、煙酒專賣、藥房等。建議以按一二四三原則規(guī)劃，即小面積（ 20平方米以上）占整個廣場面積的 10%，適度面積（ 20150平方米）占20%，大面積（ 1501000平方米）占 40%，超大面積（ 1000平方米以上） 30%。 建議設置 —— 建議設置內，外中心廣場，并以此為中心，匯聚整個廣場的人氣，提升廣場未來商業(yè)價值。 A區(qū)為主力商業(yè)區(qū) 主題定位 —— 進行以精品總匯為外延，實現(xiàn)百貨型業(yè)的升級與升華。 c)地面動線：主要包括原有市政道路與地塊北側 中央的南北向車行道而各組團商業(yè)內部，以步行 街結合商業(yè)內街的形式實現(xiàn)人流動線的貫通。 在明確項目整體規(guī)劃定位與產品組合及體量構成之后，將對項目展開深入細化與產品力設定。 d)架空動線，于地塊中央的辦公部分設置大面積 飄板及各商業(yè)部分二層間的天橋通道部分，并向 各商業(yè)板塊輻射延伸，借助自動扶梯與樓梯的頻 繁設置，完成項目各區(qū)塊之間的人行交通締結。將著名品牌專賣或旗艦店引入項目，根據(jù)其產品類型統(tǒng)一規(guī)劃分區(qū)。 D區(qū)為商務休閑 主題定位 —— 該區(qū)域商業(yè)功能以商務配套為主題。 商業(yè)部分布局建議如下： —— 在 A區(qū)物業(yè)負一樓設置大賣場，通過其商業(yè)磁石效應，有效匯聚人流，將人流導入項目其他的商業(yè)部分； —— 應預先設制主力商業(yè)群的倉儲區(qū)域； —— 在蘆席營路右側組織沿街商鋪群，其作用旨在，一樓提供配套生活商業(yè)設施，二樓以上作為社區(qū)會所，滿足周邊居民日常生活消費需求； —— 對于臨近商業(yè)興奮點或景觀節(jié)點的商業(yè)部分，可以不必遵循常規(guī)業(yè)種設置，定點招商一些情趣小店及休閑餐飲。 、通道、設備等 建筑裝修標準建議 商業(yè)廣場是人們休閑、購物、娛樂、飲食等消遣的地方，也是人們精神放松的場所，商業(yè)廣場裝修應以實用為主，在此基礎上體現(xiàn)較高的文化品位。 設備 —— 洗手間布局建議 ?“隱性”布局。 ?垂直電梯布局建議 人貨分流：廣場垂直電梯一般貨梯與載人梯分開設置，實行有效貨流與人流的分流。始終圍繞樹立品牌形象來展開、全心打造南京市新的商業(yè)典范形象，提高本案影響力，提升今后商業(yè)附加值，擴大本案開發(fā)商知名度與美譽度。而經營的好壞則很大程度上取決于物業(yè)管理，于是商業(yè)地產的物業(yè)管理被重新加以審視。公共部分裝修風格簡約時尚，宜通過鮮明色塊組合，凸現(xiàn)時代感。 ?設置接待臺與休憩區(qū)，結合室內園林造景，提升整個大堂的品質感。 確立起“管理亦是服務，管理創(chuàng)造價值”的理念，在市場上樹立良好的口碑。 大堂燈光照明應較華麗，但色調裝飾卻素雅見長，大理石鋪地一塵不染。 電梯：世界品牌電梯。同時，打造部分“ 1+2”、“ 1+3”房型，以滿足項目客群對于大戶型的需求 房型 面積（平方米） 比例（％） 主力總價（萬元） 二房 8590左右 45％ 96萬左右 小三房 120135左右 20％ 140萬左右 大三房 145155左右 30％ 165萬左右 頂層復式 200平方米以上 5％ 220萬以上 ?采用“ 1+2”、“ 1+3”房型的戶型面積配比表 房型 面積（平方米） 比例（％） 主力總價（萬元） 一房 7075左右 40% 80萬左右 二房 8590左右 30％ 96萬左右 小三房 120135左右 15％ 140萬左右 大三房 145155左右 10％ 165萬左右 頂層復式 200平方米以上 5％ 220萬以上 ?結合酒店式公寓平抑大面積單元比重的戶型面積配比表 房型設計建議 ?房型布局需體現(xiàn)豪宅尺度，在保證功能性及動靜分區(qū)的前提下，建議尺度適當放大。建議設置中型的透明雨檐結合門頭，對其位置標示。故，項目整體運營周期應為 。鑒于商業(yè)部分商鋪采用短線銷售的回報方式，因此，可通過預售先行回報。在詳細制定項目產品力配備，排定項目整體進度之后。故此，在本節(jié)中，暫不列出辦公部分的銷售結案時間點。 ?項目主力商業(yè)集群于 2023年 5月份開始施工，并于 2023年 3月份前主體完工，力爭賣場部分“五一”開業(yè)。 四、附加值對項目產品 理念支撐 除上述產品力增強等硬性附加值外，亦有部分軟性或業(yè)已客觀存在的附加值對項目的支持，羅列如下： ?南汽集團企業(yè)品牌 ?玄武湖區(qū)域潛在價值 ?施工速度快速穩(wěn)定對市民信心的支持（充沛資金支持，快速滾動開發(fā)，對市民信心的支持） ?有序良好的經營對市民向心力的培養(yǎng) 五、項目整體工程分期與 推案進度建議 項目各物業(yè)運營計劃 各物業(yè)運營計劃 本著滾動開發(fā)原則，并綜合考慮各屬性物業(yè)銷售推廣特性，與其資金回籠速度。 從項目整體天際線考慮，結合酒店式公寓使用人群特性，建議項目酒店式公寓建筑高度約18— 20層，即，樓高 70米。為使項目后期方案報批順利進行。 分戶門：子母式實木防盜鐵門。 ?大堂內擺放綠意蔥蘢的盆景植物，結合舒適的沙發(fā)，在大堂內，一樣可以欣賞戶外景色。其升值保值的可能性非常大，故采取先租后售的方式進行去化。 ?采用大面積落地玻璃，增加大堂通透感，間接達到節(jié)能的目的。相應位置配置應急燈。 在實際運營管理中，物業(yè)經營是核心內容，物業(yè)管理圍繞著物業(yè)經營來服務，從功能配置上從屬于物業(yè)經營；兩部分緊密聯(lián)系，不可分離，此點與單純的住宅物業(yè)管理有很大差異。 物業(yè)去化方式 基于商業(yè)項目具有地產行業(yè)性質，在物業(yè)的去化方式上，銷售是實現(xiàn)有效物業(yè)去化并達成預期目標收益的主要方式，具體的操作方式包括純銷售、帶租約銷售、售后返租、以租金的方式達成銷售等方式； 利益表現(xiàn)及取得 基于商業(yè)項目是綜合房地產和商業(yè)兩個行業(yè)的綜合性工程，不同于普通的地產項目，在利益的表現(xiàn)方式和利益的取得方式上存在著差異，大體可表現(xiàn)為： 行業(yè) 利益表現(xiàn)方式 利益取得方式 非商業(yè)地產項目 ?銷售商品房的銷售收入為主； ?經濟利益為主開發(fā)要表現(xiàn)，社會效益為輔； ?商品房的價格水平以當?shù)氐姆康禺a市場行情為指導，相對商業(yè)項目，通常其價值提升空間不大； ?銷售占絕對比例； ?通常階段性開發(fā)周期較短（在 2~3年左右）； ?能夠實現(xiàn)快速資金回收； ?銷售后發(fā)展商不再擁有物業(yè)的所有權，只提供物業(yè)管理和服務； 商業(yè)地產項目 ?銷售收入和租金收入并存； ?經濟利益與社會效益雙贏； ?商業(yè)物業(yè)的價值體現(xiàn)在其作為投資工具和使用工具兩方面； ?物業(yè)價值提升空間較大； ?銷售、租賃為兩種主要方式； ?市場培育期通常在 3~5年左右； ?短期內的經濟利益會受到影響，但利益收入會隨著市場的成熟而逐步提高，并維持在較高的水平； ?發(fā)展商保留有物業(yè)的產權，成為可運作的巨大資產； 經營管理建議 充分考慮項目現(xiàn)有規(guī)劃及商業(yè)業(yè)態(tài)、風格定位等綜合因素，云棲機構建議本案商 業(yè)經營管理整體思路如下： “品牌先行，效益第一，服務商家，奉獻社會” 的經營方針。 單向電梯設置：廣場或商場運用單向電梯設置，不僅可以保持廣場或商場商品的受觀率，保持人流的停留時間，增加顧客再購物的購買欲，而且還可以避免電梯口的堵塞。 針對本案規(guī)模較大，本案交通組織形式上采用“人車分行”，商業(yè)內部道路可以分為以下三種： —— 項目主路 78米寬 —— 項目次路 34米寬 —— 項目主路要設單側 2米寬的人行步道。 E區(qū) ：社區(qū)服務：建筑面積約為 5000M2，所占比例約為 5%。 (如圖 33） 商業(yè)鋪面面積建議 根據(jù)整個商業(yè)廣場定位劃分商鋪的面積。 經營范圍 —— 經營品類以主題音樂餐廳、酒吧類、大型夜總匯等為主。同時，該部分為商業(yè)提供良 好消費潛量，從而形成價值的互動與相互促進。從而部分實現(xiàn)地 面無車化的“人車分流”態(tài)勢。鑒于項目尚未進行任何產品設計，故無法針對設計文本進行修正性論述。