【正文】 約為 5%。 主要業(yè)種包括：美容美發(fā)、便利店、西式點(diǎn)心、網(wǎng)吧、中介公司、文化及影印制作社、照片速印、書報亭、銀行、證券所、鮮花服務(wù)社、裝修設(shè)計公司、煙酒專賣、藥房等。 、通道、設(shè)備等 建筑裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 商業(yè)廣場是人們休閑、購物、娛樂、飲食等消遣的地方，也是人們精神放松的場所，商業(yè)廣場裝修應(yīng)以實用為主，在此基礎(chǔ)上體現(xiàn)較高的文化品位。 —— 朝向：南向和東向的立面光照充足，墻面宜采用淡雅的淺色調(diào) . 北向或光照不足的外墻，墻面應(yīng)以暖色為主 . —— 表現(xiàn)主題風(fēng)格：在外立面設(shè)計中表現(xiàn)風(fēng)格是中心。外立面色調(diào)的選用造 型的確立等都以此為出發(fā)點(diǎn)。 —— 外部環(huán)境： a、自然環(huán)境； b、人造環(huán)境。 —— 色彩：顏色是表現(xiàn)風(fēng)格的重要輔助手段，尤其是在調(diào)動人的情感方面具有重要作用。 —— 造型：新穎的造型，可以吸引人們的目光。造型通常與色調(diào)緊密結(jié)合設(shè)計。 通道設(shè)置建議 —— 脈絡(luò)清晰：內(nèi)鋪與外鋪通道設(shè)計要清晰，通道脈絡(luò)設(shè)計好壞，不僅影響對人流的疏散，也影響商鋪布局。 —— 指引標(biāo)：指引標(biāo)志設(shè)計主要是指引消費(fèi)者目標(biāo)方向，一般要突出指引標(biāo)志，在過道交叉部分設(shè)置。 —— 合理設(shè)置寬度：通道的兩大作用是疏散人流和引導(dǎo)，道通寬度設(shè)置要結(jié)合人流量規(guī)模等。一般商業(yè)項目通道寬度在 3米左右。 —— 消防通道：應(yīng)多方位均勻地設(shè)置足夠數(shù)量的門和通道，如設(shè)置旋轉(zhuǎn)門，必須在旁邊另置備用的安全疏散門；所有通道應(yīng)符合最小寬度指標(biāo)，保持暢通和無物品堵塞。并設(shè)置明顯的標(biāo)志和事故照明，方便人員疏散。門外 3米以內(nèi)禁止停放車輛。 針對本案規(guī)模較大，本案交通組織形式上采用“人車分行”，商業(yè)內(nèi)部道路可以分為以下三種： —— 項目主路 78米寬 —— 項目次路 34米寬 —— 項目主路要設(shè)單側(cè) 2米寬的人行步道。 —— 項目主路和路面采用水泥路面，人行道則采用防滑鋪面材料鋪設(shè)。 設(shè)備 —— 洗手間布局建議 ?“隱性”布局。洗手間，作商業(yè)項目的附加設(shè)施，它的布局設(shè)計不能有礙商鋪的經(jīng)營功能。洗手間布局，要以“隱性”作基點(diǎn)，通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購物空間形成有效分隔。 ?采用回避法。商鋪中某些業(yè)種，如飲食、食品類等，應(yīng)回避與洗手間相鄰。 ?確定數(shù)量。結(jié)合商場人流量確定洗手間個數(shù)，避免洗手間出現(xiàn)排隊堵塞現(xiàn)象。且應(yīng)每層都設(shè)置。 —— 空調(diào)及排水排污問題建議 ?零售商鋪在門頭上方預(yù)留空調(diào)主機(jī)位，主力購物廣場的空調(diào)設(shè)置采用中央空調(diào)系統(tǒng)，中央空調(diào)的主機(jī)置于建筑物樓頂。同時，相應(yīng)區(qū)域的樓頂樓板要加固至符合建筑安全要求； ?對于商鋪的排水、排污措施，建議沿街零售商鋪排風(fēng)以自然通風(fēng)為主，主力商業(yè)建筑應(yīng)設(shè)置適量新風(fēng)系統(tǒng)，并與中央空調(diào)結(jié)合，實現(xiàn)半強(qiáng)制換氣。餐飲類零售商鋪排風(fēng)以管理強(qiáng)制排煙為主，但必須設(shè)置除油過濾系統(tǒng)，并輔以噴淋降溫系統(tǒng)； ?餐飲區(qū)必須設(shè)置污油池、化糞池，對排污進(jìn)行沉淀； —— 電梯布局建議 ?扶梯布局建議有效運(yùn)載：電梯的基本功能是運(yùn)載，商業(yè)廣場內(nèi)人流，商業(yè)廣場電梯部數(shù)，布局位置，都要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點(diǎn)。 避免電梯口的人流堵塞：大型商業(yè)廣場，人流量大，如何避免電梯口的人流堵塞，是電梯布局考慮因素之一。電梯與通道銜接處，一般會設(shè)比通道更寬的空間，或是通道交叉口。 “右上左下”規(guī)則：根據(jù)東方人的行走方向習(xí)慣，一般是偏右，廣場雙向電梯布置時，要根據(jù)“右上左下”規(guī)則，引導(dǎo)顧客向上購物。 單向電梯設(shè)置：廣場或商場運(yùn)用單向電梯設(shè)置，不僅可以保持廣場或商場商品的受觀率，保持人流的停留時間，增加顧客再購物的購買欲，而且還可以避免電梯口的堵塞。但同時也要注意消費(fèi)者逛廣場或商場的疲勞度，進(jìn)行合理跨距分析。 ?垂直電梯布局建議 人貨分流：廣場垂直電梯一般貨梯與載人梯分開設(shè)置，實行有效貨流與人流的分流。 專用通道設(shè)置：商業(yè)廣場垂直電梯一般設(shè)置專用通道，與扶梯、商鋪分立設(shè)置。一是，避免人流堵塞；二是商業(yè)廣場以扶梯為主，垂直電梯為輔，顧客一般進(jìn)入商業(yè)廣場，選用的多為扶梯。 ?觀光梯應(yīng)用建議 常用于一些大型購業(yè)中心，或有內(nèi)庭規(guī)劃的步行街，一般有內(nèi)外兩種，主要作為商業(yè)廣場亮點(diǎn)。另外設(shè)置在內(nèi)庭的觀光梯，還以垂直方式，讓消費(fèi)者了解廣場內(nèi)的功能布局，業(yè)種分布。 —— 休息椅、垃圾桶布局建議 體息椅布置建議 區(qū)位選擇：商業(yè)廣場休息椅，一般放置于休息區(qū)域，中庭，過道旁。放置時要注意避免布置過密，而減少廣場步行、經(jīng)營空間。 避免與廚窗相靠：休息椅放置，不能與廣場商鋪廚窗相靠，若與廚窗相靠，會阻礙廚窗內(nèi)商品的展示功能。 休息椅布置要避免與垃圾桶太近。一般與垃圾桶相距約 5— 8米間。 —— 垃圾桶位置設(shè)置建議 電梯口側(cè) —— 避免電梯內(nèi)垃圾的積累，保證電梯的清潔。 通道拐角處 —— 使用方便。 洗手間內(nèi)。 商業(yè)運(yùn)作模式是包含商業(yè)項目的開發(fā)周期安排、階段性的開發(fā)主題和經(jīng)營定位、物業(yè)的去化方式和利益取得方式、所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的關(guān)系、經(jīng)營管理模式等方面，以下將分別就主要問題逐一說明。 物業(yè)去化方式 基于商業(yè)項目具有地產(chǎn)行業(yè)性質(zhì)，在物業(yè)的去化方式上，銷售是實現(xiàn)有效物業(yè)去化并達(dá)成預(yù)期目標(biāo)收益的主要方式，具體的操作方式包括純銷售、帶租約銷售、售后返租、以租金的方式達(dá)成銷售等方式； 利益表現(xiàn)及取得 基于商業(yè)項目是綜合房地產(chǎn)和商業(yè)兩個行業(yè)的綜合性工程，不同于普通的地產(chǎn)項目，在利益的表現(xiàn)方式和利益的取得方式上存在著差異，大體可表現(xiàn)為： 行業(yè) 利益表現(xiàn)方式 利益取得方式 非商業(yè)地產(chǎn)項目 ?銷售商品房的銷售收入為主； ?經(jīng)濟(jì)利益為主開發(fā)要表現(xiàn)，社會效益為輔； ?商品房的價格水平以當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場行情為指導(dǎo)，相對商業(yè)項目，通常其價值提升空間不大； ?銷售占絕對比例； ?通常階段性開發(fā)周期較短（在 2~3年左右）； ?能夠?qū)崿F(xiàn)快速資金回收； ?銷售后發(fā)展商不再擁有物業(yè)的所有權(quán)，只提供物業(yè)管理和服務(wù)； 商業(yè)地產(chǎn)項目 ?銷售收入和租金收入并存； ?經(jīng)濟(jì)利益與社會效益雙贏； ?商業(yè)物業(yè)的價值體現(xiàn)在其作為投資工具和使用工具兩方面； ?物業(yè)價值提升空間較大； ?銷售、租賃為兩種主要方式； ?市場培育期通常在 3~5年左右； ?短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)利益會受到影響，但利益收入會隨著市場的成熟而逐步提高，并維持在較高的水平； ?發(fā)展商保留有物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，成為可運(yùn)作的巨大資產(chǎn)； 經(jīng)營管理建議 充分考慮項目現(xiàn)有規(guī)劃及商業(yè)業(yè)態(tài)、風(fēng)格定位等綜合因素，云棲機(jī)構(gòu)建議本案商 業(yè)經(jīng)營管理整體思路如下： “品牌先行，效益第一，服務(wù)商家，奉獻(xiàn)社會” 的經(jīng)營方針。 闡釋： 品牌先行 —— 項目銷售、招商及建筑設(shè)計上都應(yīng)遵循“品牌營銷”的經(jīng)營思想。始終圍繞樹立品牌形象來展開、全心打造南京市新的商業(yè)典范形象，提高本案影響力，提升今后商業(yè)附加值，擴(kuò)大本案開發(fā)商知名度與美譽(yù)度。 效益第一 —— 所有經(jīng)營管理活動在突顯本案商業(yè)形象的同時，以商業(yè)效益的提升為第一目標(biāo)。從項目立項起科學(xué)規(guī)范銷售、招商，在租售平衡的組合中挖掘商鋪今后的廣告收入、租金收入及停車等服務(wù)性收入。經(jīng)營管理思路以效益第一為主線，注重商業(yè)氛圍培養(yǎng)。 服務(wù)商家 —— 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理保證商業(yè)硬件如商業(yè)設(shè)施的安裝、維修、保養(yǎng)及保證保安、保潔工作的到位，在商業(yè)軟件上堅決維護(hù)公正、合理的經(jīng)營秩序，倡導(dǎo)公平競爭的經(jīng)營意識，全力樹立商業(yè)整體品牌形象。 奉獻(xiàn)社會 —— 與商家齊心協(xié)力，為消費(fèi)者提供優(yōu)良的購物環(huán)境，增加消費(fèi)者附加休閑娛樂價值空間，為消費(fèi)者提供高品質(zhì)，品種豐富的商品，最大程度滿足人們的消費(fèi)需求，并維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，提供優(yōu)質(zhì)售后服務(wù)。 經(jīng)營管理模式 鑒于本項目商業(yè)部分采用的“步行街 +主力商場”的商業(yè)形態(tài)組 織，在結(jié)合項目開發(fā)的預(yù)期功能定位及開發(fā)效果，我司就本項目可采用的經(jīng)營管理模式提出以下兩個方案： 方案一（指導(dǎo)型經(jīng)營管理模式） 針對本案特點(diǎn)，云棲機(jī)構(gòu)建議，本案實行“統(tǒng)一管理、指導(dǎo)經(jīng)營”的指導(dǎo)型經(jīng)營管理模式。 統(tǒng)一管理 —— 統(tǒng)一商業(yè)布局規(guī)劃，統(tǒng)一廣告形象宣傳與促銷執(zhí)行，統(tǒng)一作息時間等物業(yè)執(zhí)行。 指導(dǎo)經(jīng)營 —— 各經(jīng)營戶在管理公司統(tǒng)一指導(dǎo)下，實行自主經(jīng)營，在經(jīng)營中，各個商家實行獨(dú)立貨幣結(jié)算。 有利點(diǎn) —— 對各業(yè)態(tài)、經(jīng)戶的有效整合，能充分提升整體商業(yè)形象，產(chǎn)生強(qiáng)大的商業(yè)凝聚力； —— 能有效調(diào)整經(jīng)營，及時應(yīng)對市場變化； —— 強(qiáng)有力的管理能保持長久商業(yè)市場形象與氛圍，培養(yǎng)大量忠實、穩(wěn)定的消費(fèi)群，利于商業(yè)永續(xù)經(jīng)營； 關(guān)鍵控制點(diǎn) —— 要求成立專業(yè)的商業(yè)管理公司來統(tǒng)一的運(yùn)作和市場規(guī)范與指導(dǎo)； —— 將產(chǎn)生較高的規(guī)劃與管理成本； —— 統(tǒng)一的經(jīng)營方向要求各個經(jīng)營者有較高的經(jīng)營素質(zhì)和市場意識； —— 專業(yè)管理公司需加強(qiáng)與經(jīng)營戶的定期、及時溝通； 方案二：（服務(wù)型經(jīng)營管理模式 ） 模式選擇 充分借鑒步行街管理的通常管理模式，以物業(yè)管理為導(dǎo)向，采取分散經(jīng)營，統(tǒng)一服務(wù)的服務(wù)型的簡捷管理模式。 分散經(jīng)營 —— 各經(jīng)營戶自主經(jīng)營，對經(jīng)營狀況、品牌變化、服務(wù)質(zhì)量及商品質(zhì)量自主把關(guān)，業(yè)主不予管理。 統(tǒng)一服務(wù) —— 提供統(tǒng)一物業(yè)管理，業(yè)主對公共部位的衛(wèi)生、保安、綠化等工作進(jìn)行管理及公共設(shè)備的工程維修與保養(yǎng)管理。 有利點(diǎn) —— 管理成本低； —— 發(fā)展商的風(fēng)險降低； —— 能夠發(fā)揮經(jīng)營戶特色； 關(guān)鍵控制點(diǎn)： —— 易造成商家最求利益最大化而無序經(jīng)營狀況； —— 難于及時調(diào)整經(jīng)營方向； —— 商業(yè)價值不易提升； a）物業(yè)經(jīng)營 —— 是物業(yè)管理的提升、發(fā)展和利潤體現(xiàn)，通過“盤活”商業(yè)物業(yè)，使其“保值增值”，并持續(xù)獲得收益來源，這是商業(yè)物業(yè)開發(fā)最核心的終極目標(biāo)，主要內(nèi)容包括：物業(yè)的日常營業(yè)管理服務(wù)工作、商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整優(yōu)化、物業(yè)的整體形象包裝和推廣、業(yè)主和商戶的客戶服務(wù)、物業(yè)租賃管理服務(wù)等一系列工作。 b）物業(yè)管理 —— 物業(yè)管理則是物業(yè)經(jīng)營開展的前提，主要工作內(nèi)容為：物業(yè)的硬件設(shè)施管理維護(hù)、保安和安全系統(tǒng)工作的開展、清潔綠化及其他維護(hù)等一系列服務(wù)相關(guān)工作。 在實際運(yùn)營管理中，物業(yè)經(jīng)營是核心內(nèi)容，物業(yè)管理圍繞著物業(yè)經(jīng)營來服務(wù)，從功能配置上從屬于物業(yè)經(jīng)營；兩部分緊密聯(lián)系，不可分離，此點(diǎn)與單純的住宅物業(yè)管理有很大差異。 專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司 專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司的重要性 —— 一個商業(yè)地產(chǎn)項目的最終成功，需要建的好、賣(租 )的好、經(jīng)營的好，這已經(jīng)成為眾多商業(yè)地產(chǎn)商的共識。而經(jīng)營的好壞則很大程度上取決于物業(yè)管理，于是商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)管理被重新加以審視。事實上，商業(yè)地產(chǎn)的實質(zhì)首先是商業(yè)，然后才是地產(chǎn)，其開發(fā)的難度重點(diǎn)不在于開發(fā)，而在于運(yùn)營管理。 專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司的工作內(nèi)容 —— 商業(yè)項目的運(yùn)營管理絕不僅僅是物業(yè)管理，其包含物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理兩大部分內(nèi)容。 建議邀請專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司 ———— 商業(yè)項目的開業(yè)運(yùn)營需要建立專業(yè)的運(yùn)營管理團(tuán)隊，該團(tuán)隊的管理架構(gòu)組合形式或管理方組建模式都會影響商業(yè)項目的正常運(yùn)營管理，導(dǎo)致項目運(yùn)營失敗。而借鑒意義是：運(yùn)營管理涉及的管理架構(gòu)及組建管理方的模式比較復(fù)雜，對于經(jīng)驗不足的開發(fā)商而言，最好先利用相關(guān)知名的經(jīng)營團(tuán)體機(jī)構(gòu) (作為管理顧問形式或代理形式 )作為商業(yè)物業(yè)前期的工作開展，在營運(yùn)前期盡量不要獨(dú)立進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營管理。 總經(jīng)理 招商部 企劃部 財務(wù)部 行政人事部 物管部 投訴中心 專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司的組織構(gòu)架與職責(zé)建議如下 : 于前本報告中業(yè)已明確項目辦公部分目標(biāo)客群特質(zhì)，則，于項目產(chǎn)品力設(shè)定中須針對