【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 分 市場(chǎng)細(xì)化分析 五、寫(xiě)字樓客戶發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)： 發(fā)展階段 時(shí)間 階段特征 建設(shè)階段 從 1998年至 2023年 本階段是武昌區(qū)域?qū)懽謽堑慕ㄔO(shè)階段，這一階段的寫(xiě)字樓客戶主要以中小規(guī)模的公司為主，主要的亮點(diǎn)是對(duì)寫(xiě)字樓前景的預(yù)期。 產(chǎn)業(yè)形成階段 2023年至 2023年 到 2023年或 2023年 ,如新時(shí)代商務(wù)中心、中建廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)等幾大形象工程竣工 ,基礎(chǔ)設(shè)施更加完善 ,并帶動(dòng)國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)向武昌區(qū)進(jìn)駐的浪潮； 在以后的一段進(jìn)間內(nèi)其它工程仍在建設(shè)之中。 發(fā)揮影響階段 2023年至 2023年 武昌企業(yè)總部的良好形象及城市地位得到市場(chǎng)的認(rèn)可，除了國(guó)內(nèi)大型企業(yè)，國(guó)外五百?gòu)?qiáng)大企業(yè)代表處也相繼入駐，使武昌區(qū)在金融、外貿(mào)、信息、電子 IT等行業(yè)具有較強(qiáng)的輻射功能，會(huì)展、商業(yè)、酒店等相關(guān)產(chǎn)業(yè)興起。 換代升級(jí)階段 2023年后 眾多的寫(xiě)字樓由于年份已久，產(chǎn)品開(kāi)始進(jìn)入老化階段，為了能迎合市場(chǎng)需要，部分寫(xiě)字樓開(kāi)始對(duì)大樓進(jìn)行翻新、修繕、增加硬件設(shè)施等。而新規(guī)劃施工的寫(xiě)字樓由于吸收最新的設(shè)計(jì)理念，各方面人性化的綜合因素都能考慮在內(nèi)，加上配套設(shè)施完善，后期服務(wù)意識(shí)加強(qiáng)。相信今后新一代寫(xiě)字樓的辦公環(huán)境、配套、服務(wù)等理念將成為市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)。 第四部分 市場(chǎng)細(xì)化分析 30 第四部分 項(xiàng)目概況 31 一、項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo) 第一部分 項(xiàng)目概況 32 科創(chuàng)大廈主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃用地總面積 ㎡ 其中 代拆城市規(guī)劃道路面積 ㎡ 規(guī)劃凈用地面積 ㎡ 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 地上建筑面積 ㎡ 其中 辦公主樓建筑面積 ㎡ STUDIO樓建筑面積 20568㎡ 地下建筑面積 ㎡ 其中：人防建筑面積 ㎡ 地上建筑層數(shù) 辦公主樓 25層、 STUDIO樓 23層 地下建筑層數(shù) 2層 建筑高度 主樓 ， STUDIO樓 容積略 建筑密度 % 綠化略 % 停車(chē)位 地上 29個(gè)，地下 261個(gè) A棟：共 25層平層 1147㎡ ，每層 2戶，單套面積 573平米的大面積辦公空間，適合大中型企業(yè)入駐。 二、產(chǎn)品特征 B棟：平層 778㎡ ，每層 4戶，分別為 90、12 13 14 157平方米，可多套組合，空間具有一定的靈活性。 裙樓商業(yè)：為 3層裙商，建筑面積達(dá) 8578平方米，內(nèi)部結(jié)構(gòu)可自由劃分，入駐業(yè)態(tài)選擇范圍較廣，主要以商服配套為主。 第一部分 項(xiàng)目概況 33 三、區(qū)域位置 項(xiàng)目位于武漢市小洪山東區(qū)，東臨珞獅北路，南臨湖北省自動(dòng)化研究所，西、北緊接黃家灣居民區(qū)，西距洪山廣場(chǎng)約 2公里，南距街道口商圈約 。 地理位置比較優(yōu)越，交通條件比較便利，俯瞰武漢大學(xué)校園全景，北眺東湖，景觀資源豐富。 34 第一部分 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目同時(shí)跨越街道口商圈、水果湖行政區(qū)和武大人文區(qū)，是武漢 唯一一個(gè)同時(shí)擁有政脈、文脈和商脈三脈合一的寫(xiě)字樓項(xiàng)目 ，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)越，周邊高校和科研機(jī)構(gòu)聚集，科研和商務(wù)氛圍濃厚。 武大人文區(qū) 水果湖政務(wù)區(qū) 街道口商業(yè)區(qū) 四、區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)越 洪山寶塔、施洋烈士墓、洪山公園等風(fēng)景怡人。 武漢大學(xué)的綠色校園，百年大樹(shù)成蔭；更有東湖、水果湖等市內(nèi)大型湖泊，水文化豐富。 第一部分 項(xiàng)目概況 35 五、人文環(huán)境 區(qū)域內(nèi)有省委省政府、省發(fā)改委、省統(tǒng)計(jì)局等省級(jí)政府單位；有武漢大學(xué)、武漢美術(shù)學(xué)院、水果湖中學(xué)、水果湖小學(xué)、洪山中學(xué)等省市重點(diǎn)學(xué)校。集中了省政府所屬 10余個(gè)廳、局、委、辦的機(jī)關(guān)和20多所科研機(jī)構(gòu)和大專(zhuān)院校，政府要員、學(xué)界精英、社會(huì)名流，人文薈萃，文化底蘊(yùn)深厚。 六、區(qū)域商業(yè)環(huán)境 項(xiàng)目占據(jù)城市內(nèi)環(huán)線地段，區(qū)域周邊有兆富國(guó)際、鵬程國(guó)際、阜華大廈、櫻花大廈、中科院大廈等中高檔寫(xiě)字樓；有廣埠屯 IT一條街：賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、南極電腦廣場(chǎng)、廣埠屯資訊廣場(chǎng)、武漢電腦大世界；有亞貿(mào)廣場(chǎng)、新世界百貨、群光廣場(chǎng)等大型購(gòu)物中心；有家樂(lè)福、中商量販店、國(guó)美電器等大型超市，商業(yè)氛圍濃郁。 七、科教環(huán)境 武昌是全國(guó)聞名的智力密集區(qū)，其密集程度僅次于北京的海淀區(qū)。轄區(qū)內(nèi)有著名的武漢大學(xué)等 13所大專(zhuān)院校和以中科院武漢分院為代表的 48所國(guó)家、省、市級(jí)科研機(jī)構(gòu)，擁有 10多萬(wàn)高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，在校大學(xué)生 12萬(wàn)人，每年產(chǎn)出 800余項(xiàng)科研成果。 36 第一部分 項(xiàng)目概況 八、區(qū)域交通環(huán)境 該片區(qū)出行相對(duì)便利， 10多條公交線路，通達(dá)武漢三鎮(zhèn)。 街道口商圈優(yōu)越的路網(wǎng)環(huán)境、軌道交通的便捷性、“空中通道”的直達(dá)性，具有多樣化的立體交通網(wǎng)絡(luò)，使得 本項(xiàng)目路網(wǎng)通達(dá)性大大加強(qiáng)。 珞獅北路雙向 4車(chē)道 二環(huán)高架橋 新世界百貨 八一路雙向 4車(chē)道 第一部分 項(xiàng)目概況 37 九、區(qū)域市政配套齊全 區(qū)域醫(yī)療機(jī)構(gòu) 區(qū)域周邊有省婦幼保健醫(yī)院、廣州軍區(qū)武漢總醫(yī)院、武漢大學(xué)口腔醫(yī)院、武漢大學(xué)中南醫(yī)院、市七醫(yī)院、華夏醫(yī)院、省直門(mén)診、市職業(yè)病防治院等。 教育機(jī)構(gòu) 區(qū)域周邊有武漢大學(xué)、華中師范大學(xué)、武漢理工大學(xué)、武漢電力職業(yè)技術(shù)學(xué)院、洪山中學(xué)、水果湖中學(xué)、水果湖小學(xué)、十五中等。 科研機(jī)構(gòu)、基地 中科院武漢分院、中國(guó)長(zhǎng)城計(jì)算機(jī)集團(tuán)武漢分公司、各大學(xué)院?？蒲袑?shí)驗(yàn)基地、廣埠屯 IT一條街、東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)、光谷產(chǎn)業(yè)基地等。 購(gòu)物場(chǎng)所 區(qū)域周邊有亞貿(mào)廣場(chǎng)、新世界百貨、群光廣場(chǎng)、中南商業(yè)大樓、中商世紀(jì)廣場(chǎng)等大型購(gòu)物中心；家樂(lè)福、中商量販店、國(guó)美電器等大型超市。 第一部分 項(xiàng)目概況 38 金融證券 區(qū)域周邊分布工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、華夏銀行、交通銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行等。 飲食酒店 區(qū)域周邊有白玫瑰大酒店、洪山賓館、湖北飯店、五月花大酒店、新大地酒店、京漢大酒店、中南大酒店、楚園大酒店、三環(huán)大酒店、大鵬酒店、亢龍?zhí)泳栖帯⒋植璧?、江南水鄉(xiāng)、巴山夜雨、大班海鮮城等。 娛樂(lè)休閑 區(qū)域周邊有洪山廣場(chǎng)、八一電影院、九九城堡、葡國(guó)城堡、康霸洗浴中心、滾石音樂(lè)廳等。 第一部分 項(xiàng)目概況 39 十、區(qū)域輻射范圍 配套設(shè)施非常完善，生活設(shè)施極為便利。該片區(qū)成熟的交通配套、環(huán)境配套、生活配套、休閑配套等也給區(qū)域外提供便利，并輻射這些區(qū)域。另通過(guò)分析表明，項(xiàng)目區(qū)域的輻射范圍主要表現(xiàn)在： 一級(jí)輻射圈 （ 1）、洪山廣場(chǎng)、水果湖區(qū)域：區(qū)域內(nèi)政府機(jī)關(guān)遍布，主要分布有：湖北省省委、省政府、省教育廳、省發(fā)展與改革委員會(huì)、中科院武漢分院、省統(tǒng)計(jì)局、中南建筑設(shè)計(jì)院、中南電力設(shè)計(jì)院、武漢設(shè)計(jì)研究院、省水利廳等武昌的政治文化中心。 （ 2）、街道口、廣埠屯區(qū)域：武漢科技 IT一條街，其商業(yè)氛圍濃郁，主要有：亞貿(mào)廣場(chǎng)、兆富國(guó)際、鵬程國(guó)際、阜華大廈、匯通大廈、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、南極電腦廣場(chǎng)、廣埠屯資訊廣場(chǎng)、武漢電腦大世界、華中電子市場(chǎng)、武漢電腦城等，是電腦、電子產(chǎn)品、辦公耗材等集中的一條商業(yè)街區(qū)；同時(shí)分布眾多的高科技科研企業(yè)、公司在此扎堆。 （ 3）、中南路、丁字橋區(qū)域：武昌高檔寫(xiě)字樓較為集中的區(qū)域，定位為武昌公司總部區(qū)域，周邊內(nèi)成熟居民區(qū)較多，寫(xiě)字樓密布，商業(yè)配套齊全，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較好。主要分布有：新時(shí)代商務(wù)中心、中建廣場(chǎng)、中南國(guó)際城、阜華 領(lǐng)秀中南、中商廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)、建設(shè)大廈等寫(xiě)字樓。 第一部分 項(xiàng)目概況 40 二級(jí)輻射圈 （ 1）、光谷區(qū)域：武昌新興區(qū)域，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施完善性較為不均，交通環(huán)境便利，但滿足生活需要等方面的配套需求設(shè)施發(fā)展有待提升。 （ 2）、積玉橋區(qū)域：武昌的老成區(qū)之一，區(qū)域內(nèi)有大片的私房，區(qū)域商業(yè)和娛樂(lè)設(shè)施貧乏，主要依靠中南和徐東的商業(yè)來(lái)滿足生活需求，但是，隨著城中村改造的步伐加快，該區(qū)域?qū)⒊蔀槲洳齾^(qū)的重要核心居住區(qū)，一座新興的社區(qū) 將在這片土地上升起，并且區(qū) 域商業(yè)也會(huì)得到完善。 （ 3）、閱馬場(chǎng)區(qū)域：武昌的 老成區(qū)之一，區(qū)域內(nèi)小區(qū)和私 房并存，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā) 展緩慢，商業(yè)嚴(yán)重落后。 （ 4）、南湖區(qū)域：武漢新的 衛(wèi)星居住城，區(qū)域內(nèi)眾多新建 小區(qū)分布其中，市政配套設(shè)施 有待完善。 41 第一部分 項(xiàng)目概況 十一、區(qū)域規(guī)劃環(huán)境 武漢市政府對(duì)武昌片區(qū)的城市規(guī)劃，主要體現(xiàn)在二個(gè)方面：一為區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，二為市政配套建設(shè)。 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 —— 武昌“公司總部區(qū)”的發(fā)展方向 通過(guò)對(duì)武漢市城市規(guī)劃政策的分析，武昌“公司總部區(qū)”擬打造“ 500強(qiáng)總部區(qū)”，區(qū)域范圍分布在長(zhǎng)江、東湖、沙湖“一江兩湖”地區(qū)，西至臨江大道，東至東湖路，南至武珞路，北至徐東大街，面積 21平方公里。該區(qū)域?qū)⒅攸c(diǎn)發(fā)展金融商貿(mào)、信息中介、高新科技、教育文化等四大核心產(chǎn)業(yè)，以及酒店服務(wù)、旅游休閑、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、會(huì)展等四大配套產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃 10年建成華中地區(qū)國(guó)際、國(guó)內(nèi)公司總部集聚地，江城經(jīng)濟(jì)、人才核心區(qū)及生活、觀光“城中城”。武昌 公司總部區(qū)核心區(qū)是以洪山廣場(chǎng)為中心，以中南路和中北路為主軸，沿線 3平方公里范圍內(nèi)，金融、證券、文化、商貿(mào)、中介等企業(yè)聚集， 產(chǎn)業(yè)特色突出。“ 500強(qiáng)總部區(qū)”被劃分為 5大功能組團(tuán)：中南路片重點(diǎn)引進(jìn)銀行、證券企業(yè)，形成金融中心；中北路片以 500強(qiáng)公司總部、研發(fā)機(jī)構(gòu)、銷(xiāo)售服務(wù)機(jī)構(gòu)為主，形成商務(wù)中心；洪山廣場(chǎng)片為科教、休閑娛樂(lè)中心；中北路片建成文化中心；積玉橋片則以長(zhǎng)江、沙湖為背景，形成集商貿(mào)旅游、辦公居住為一體的綜合服務(wù)中心。 目前已有 15家世界 500強(qiáng)企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)和國(guó)內(nèi) 25家公司的區(qū)域總部在區(qū)內(nèi)落戶。 42 第一部分 項(xiàng)目概況 大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè) 武昌區(qū)委、區(qū)政府為充分發(fā)揮科教資源優(yōu)勢(shì)，加快科教成果轉(zhuǎn)化，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，圍繞建設(shè)武漢江南金融商務(wù)中心和歷史文化名城的戰(zhàn)略目標(biāo)，大力發(fā)展文化創(chuàng)意、高新科技產(chǎn)業(yè)，著力打造中部設(shè)計(jì)之都品牌，形成產(chǎn)業(yè)特色。為了實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)突破性發(fā)展，擬圍繞中南路 中北路總部經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，結(jié)合周邊資源狀況，計(jì)劃用三至五年時(shí)間建設(shè)環(huán)總部區(qū) 21個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)的八大功能片區(qū)包括： 小洪山片區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群； 首義片區(qū)：高端服務(wù)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群；油料所片區(qū)：設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群；鳳凰片區(qū)：對(duì)現(xiàn)有都市工業(yè)園改造升級(jí)，形成以信息、電子科技為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群；石牌嶺片區(qū)：吸引上下游企業(yè)，形成機(jī)電科技產(chǎn)業(yè)集群；白沙洲片區(qū)：打造以船舶、汽車(chē)電子、信息安全、企業(yè)孵化為主的綜合型產(chǎn)業(yè)集群；東湖西岸片區(qū)：建設(shè) 181文化創(chuàng)意園等為主的東湖西岸文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群；武昌古城片區(qū)：建設(shè)包括曇華林藝術(shù)村、戶部巷漢味風(fēng)情園、胭脂山衣坊等文化藝術(shù)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)和休閑娛樂(lè)為主的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群。 實(shí)現(xiàn)總部經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的互動(dòng)效應(yīng)和錯(cuò)位發(fā)展，形成武昌總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)支撐。 第一部分 項(xiàng)目概況 43 大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè) 小洪山片區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群 第一部分 項(xiàng)目概況 44 市政配套建設(shè) 計(jì)劃 2年建設(shè)的東湖隧道是武漢二環(huán)線路跨越東湖的關(guān)鍵工程，總投資 。南起茶港于東湖南路南側(cè)開(kāi)始穿越東湖，在湖底呈“ S” 形走勢(shì)，后在東湖賓館路口的東湖路出洞。而東湖隧道建成后，與在建的珞獅路高架橋連通， 二環(huán)首段、設(shè)計(jì)時(shí)速達(dá) 60— 80公里的快速大通道。 而上述所說(shuō)的珞獅路高架橋與東湖隧道連接處地帶，恰好是本項(xiàng)目所在之處，更顯示項(xiàng)目對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性及地理位置的優(yōu)越性。 結(jié)論 ： 項(xiàng)目位于武昌中心城區(qū)，地理位置相對(duì)優(yōu)越，自然環(huán)境優(yōu)美，文化氣息濃郁，行政機(jī)構(gòu)、教育機(jī)構(gòu)眾多，金融、醫(yī)療機(jī)構(gòu)林立，飲食、休閑場(chǎng)所齊備，市政配套設(shè)施齊全，有較強(qiáng)的商業(yè)基礎(chǔ)，使得該區(qū)域具備一定的人氣聚集力。 作為武昌總部區(qū)的整體規(guī)劃的一部分，今后項(xiàng)目將是武昌的 IT、科研、金融、文化、商貿(mào)、中介等企業(yè)的聚集地，并牽引武昌新的城市發(fā)展點(diǎn)。 第一部分 項(xiàng)目概況 45 第五部分 項(xiàng)目 SWOT分析 46 第五部分 項(xiàng)目 SWOT分析 位處城區(qū)，交通便利 規(guī)劃井然有序 政府大力支持 配套設(shè)施齊全 抗跌力強(qiáng) 潛力十足 環(huán)境佳，空氣質(zhì)素高 心理優(yōu)越感 優(yōu)勢(shì) : 劣勢(shì) : 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的商服配套欠缺 項(xiàng)目周邊環(huán)境不理想 項(xiàng)目用地規(guī)模小，不利于提升品牌 交通系統(tǒng)還未完全建立，辦公人群均受一定影響 機(jī)會(huì) : 市場(chǎng)無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 市場(chǎng)需求新一代的寫(xiě)字樓 地段的發(fā)展?jié)摿Υ? 銷(xiāo)售前景良好 威脅 : 區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境尚未成熟 投資者仍然是持幣觀望態(tài)勢(shì) 武漢樓市未來(lái)走向的不確定性對(duì)市場(chǎng)的干擾會(huì)比較明顯 部分在售商住樓將分流客戶群 珞獅北高架橋工程正在施工，導(dǎo)致項(xiàng)目門(mén)前的道路被阻 隔，直接影響項(xiàng)目的交通組織 47 五、項(xiàng)目分析結(jié)論： 從本項(xiàng)目的 SWOT分析表中的各項(xiàng)分析內(nèi)容可以看出，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)大于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)多于威脅，因此項(xiàng)目整體上處于 SO象限。通過(guò)制定項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃策略、細(xì)致的貫徹執(zhí)行，專(zhuān)注和周到的服務(wù)客戶