【文章內(nèi)容簡介】 整，本年度土地大量萎縮，未來將出現(xiàn)商住 “ 平分天下 ” 的局面252。2023年居住用地和商業(yè)辦公用地的數(shù)量和 2023年相比都大幅度增加，其中住宅用地達到 352萬方，而商業(yè)用地達到 315萬方 。252。由于連續(xù)幾年大規(guī)模的住宅用地的出讓，使得與之配套的商業(yè)發(fā)展出現(xiàn)滯后局面，在 08年市場低迷、 09年市場紅火發(fā)展的情況下，商業(yè)用地出讓和成交比例受到的影響較小。土地市場分析29商業(yè)用地的樓面價保持穩(wěn)定的增加，漲幅高于住宅用地的增長水平土地市場分析30房產(chǎn)市場宏觀分析182。 土地市場分析182。 酒店式公寓市場分析182。 商業(yè)市場宏觀分析31蘇州酒店式公寓價格 07年之前價格上漲較快， 07年由于國家對房地產(chǎn)投資性產(chǎn)品在政策上的控制，價格首次出現(xiàn)下調(diào)；09年價格有所上升主要是個別產(chǎn)品價格過高導致1000202330004000500060007000800090002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年酒店式公寓市場分析 32 市場上的酒店式公寓產(chǎn)品供應充足，去化穩(wěn)定， 4060平米的產(chǎn)品最受歡迎252。2023年 1月到 2023年 6月，蘇州酒店式公寓新增 ，去化 ，市場供應充足252。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看， 4060平米這個面積段的小戶型是市場上的主流產(chǎn)品，其次是 80120平米的產(chǎn)品酒店式公寓市場分析 33從各區(qū)域的面積存量來看，蘇州的酒店式公寓主要集中在吳中區(qū)和園區(qū)，相城區(qū)的酒店公寓存量不大252。從各區(qū)域的面積存量來看，蘇州的酒店式公寓主要集中在吳中區(qū)和園區(qū)，相城區(qū)的酒店公寓存量不大；252。從在售產(chǎn)品的面積段看，市場上以 4060平米的產(chǎn)品居多，占到 27%，其次是 6080平米的產(chǎn)品，比例占到14%酒店式公寓存量分析 34 分布特征分布特征 產(chǎn)品主要分布在園區(qū)和吳中區(qū)價格特征價格特征 經(jīng)歷穩(wěn)步增長后， 08年逐漸下滑， 09年上升產(chǎn)品去化產(chǎn)品去化 4060平米的小面積產(chǎn)品由于總價低去化最好近期表現(xiàn)近期表現(xiàn) 市場供應充足，存量呈增大趨勢蘇州酒店式公寓發(fā)展歷程較短，速度較快，價格漲幅也較大分析總結(jié)35房產(chǎn)市場宏觀分析182。 土地市場分析182。 酒店式公寓市場分析182。 商業(yè)市場宏觀分析36從整體情況來看，新增 預 售情況呈 現(xiàn) 跌宕起伏的 趨勢；從季度供 應 走 勢 看，商 業(yè) 用房的供 應 量呈 現(xiàn) 下滑 趨勢商業(yè)市場供銷分析37成交量受產(chǎn)品供應的影響較大；整體看來，成交量大幅波動并趨于 上漲商業(yè)市場供銷分析38商業(yè)市場存量分析 蘇州商業(yè)市場供求矛盾突出，存量產(chǎn)品增加速度明顯39蘇 州商 業(yè) 市 場 整體仍供 過 于求，存量有所上升，受宏 觀環(huán) 境及商 業(yè) 位置的影響，去化速度有所減 緩 ，市 場 存量的商 業(yè)產(chǎn)品去化所需 時間 有所增加區(qū)域　 套數(shù) 面積（萬方） 套數(shù)占比 面積占比 面積環(huán)比 面積同比工業(yè)園區(qū) 851 % % % %湖西 85 % % % %CBD南 105 % % 0% %CBD北 49 % % 0% %鐘南 3 % % 0% 80%高教區(qū) 288 % % % %合作區(qū)外 320 % % % %高新區(qū) 1042 % % % %獅山 593 % % % %通滸 313 % % % %竹園 136 % % % %吳中區(qū) 2507 % % % %吳中城區(qū) 229 % % % %獨墅湖 79 % % % %越溪 251 % % % %環(huán)太湖 570 % % % %木瀆胥口 1273 % % % %甪直 105 % % 0% %相城區(qū) 2263 % % % %相城城區(qū) 1332 % % % %鄉(xiāng)鎮(zhèn) 932 % % % %中心城區(qū) 2633 % % % %環(huán)線內(nèi) 547 % % % %環(huán)線外 2086 % % % %商業(yè)市場存量分析40商業(yè)用房市場走勢判斷新增供應 由未開發(fā)的土地和已開發(fā)的存量土地，預計蘇州商業(yè)供應區(qū)域主要集中在吳中區(qū)和園區(qū)兩大區(qū)域，其次是相城區(qū)、新區(qū)等去化分析 大量的商業(yè)用地出讓給未來商業(yè)的發(fā)展帶來較大的障礙，商業(yè)空置面積的上升成為必然趨勢。供求預判蘇州商業(yè)市場整體仍供過于求，存量有所上升，受宏觀環(huán)境及商業(yè)位置的影響，去化速度有所減緩，市場存量的商業(yè)產(chǎn)品去化所需時間有所增加，市場的供求矛盾將有所激化。量價走勢 在新增土地樓面價下降、產(chǎn)品位置主要在鄉(xiāng)鎮(zhèn)上，銷售量體將會進一步下降，同時成交價格也將會出現(xiàn)下滑。商業(yè)市場分析總結(jié)41酒店式 公寓 市場分析182。 蘇州酒店公寓分布182。 未來競爭格局分析182。 競爭個案基本情況182。 典型競爭個案分析182。 市場分析總結(jié)42區(qū)域 項目名稱 銷售狀態(tài)市區(qū) 天元辰廣場 尾盤園區(qū) 恒潤后街 尾盤沸騰 CBD 在售環(huán)球 188 在售相城區(qū) 中翔麗晶 在售派克公寓 在售康橋麗都 在售德誠嘉元廣場 在售億象新天地 未開恒達百匯廣場 未開新區(qū) 新地國際中心 在售楓橋麗舍 在售吳中區(qū) 港龍財智國際 在售匯金新地 未開蜜蜂城 在售永誠國際廣場 在售悠尚生活廣場 在售太湖黃金水岸 在售南蘇州生活廣場 尾盤金楓國際 尾盤蘇州酒店公寓分布 目前蘇州在售項目主要分布在吳中區(qū)及相城區(qū)吳中區(qū)園區(qū)新區(qū) 市區(qū)相城區(qū)43未來競爭格局分析 根據(jù)本項目的區(qū)位屬性及交通的通達性可判定本案的競爭重點在于相城區(qū)域范圍內(nèi)的競爭本案蘇州市區(qū) 園區(qū)相城中心區(qū)252。界定標準：界定標準：252。區(qū)域?qū)傩钥?，項目屬于相城區(qū)中心板塊，區(qū)域性是項目選擇競爭對手的首要因素； 252。便捷的環(huán)線交通；252。項目本身的規(guī)模和對市場的影響力；252。中心城區(qū)的在售項目為尾盤；園區(qū)項目檔次過高，與本案屬性差異巨大，本案與之不形成競爭關(guān)系252。界定結(jié)論：界定結(jié)論：252。競爭板塊主要是相城區(qū)的中心板塊44酒店式公寓分布 相城區(qū)中心板塊酒店公寓分布派克公寓康橋麗都 中翔麗晶德誠嘉元廣場億像新天地恒達中環(huán)百匯廣場 本案藍色為在售項目，黑色為在推項目45 相城區(qū)中心板塊酒店公寓列表案名 地理位置 使用年限 開盤日期 產(chǎn)品體量 去化率 主力面積 (m2) 銷售價格（ 元 / m2） 備注派克公寓相城大道 168號（蘇州國際外語學校北側(cè)）70年 2023年 12月 237 64% 53 8600裝修標準1000元 / m2中翔麗晶 相城大道 1200號 (大潤發(fā)旁 ) 40年 2023年 11月 924 82% 55 8400 裝修標準800元 / m2康橋麗都 嘉元路與采蓮路 路口 70年 2023年 9月 612 93% 36 9800裝修標準1200元 / m2德誠嘉元廣場嘉元路與相城大道路口 40年 2023年 6月 341 42% 43 預計 6500 毛坯億像新天地人民路北延段與春申湖路交匯處 40年預計 2023年 9月 / / 4057 /Loft,買一層得兩層恒達中環(huán)百匯廣場陽澄湖路與采蓮路路口 40年 / / / 22 / /酒店式公寓列表46典型個案分析 派克公寓：改造房，市場形象不高；戶型進深過大，銷售抗性大 53平戶型凈面寬大堂設置 無　單層戶數(shù) 3242戶不等戶型配比 全部為 53平戶型電梯 1部電梯南北戶型價差 南戶 9600元 /平，北戶 7600元 /平　客戶性質(zhì) 60%以上為投資客， 40%來自相城區(qū)白領(lǐng)人群47中翔麗晶：總價較高 ，首付 20萬以上，銷售抗性較大凈面寬55平戶型大堂設置 300平米大堂，挑高 9米　單層戶數(shù) 36戶戶型配比 單層 32戶為 55平，邊側(cè)為 67平、 60平各兩戶電梯 4部上海三菱電梯南北戶型價差 南戶 8800元 /平，北戶 8000元 /平　客戶性質(zhì) 90%以上為投資客，蘇州本地及與相城有生意往來的周邊城市生意人群　典型個案分析4836平戶型凈面寬康橋麗都 ：總價低，首付 6萬，銷售態(tài)勢良好4142大堂設置 40平米大堂，挑高 10米　單層戶數(shù) 16戶戶型配比 單層南側(cè) 12戶為 35平，北側(cè)與邊套各兩戶，面積為 42平電梯 4部日立電梯南北戶型價差 南戶 9800元 /平，北戶售罄客戶性質(zhì) 80%以上為投資客，相城本地及周邊城市投資人群為主 　典型個案分析49分析總結(jié) 酒店式公寓市場分析總結(jié)252。本案面臨的直接競爭項目主要為區(qū)域內(nèi)的在售項目；252。項目產(chǎn)品，項目面積對項目去化產(chǎn)生根本影響252。項目產(chǎn)品布局應當合理，避免短面寬，大進深252。在商業(yè)項目首付 50%的前提下，項目面積應當嚴格控制252。處理好南北戶型數(shù)量的布局，北側(cè)戶型與南側(cè)戶型價差普遍在 8001000元 /平米之間50商業(yè)市場分析182。 區(qū)域商業(yè)格局現(xiàn)狀182。 區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢182。 區(qū)域市場在售情況182