【正文】 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 03:35:2503:35:2503:35Thursday, January 21, 2023216。 3:35:25 上午 3:35 上午 03:35:25一月 21216。 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 一月 2103:35:2503:35Jan2121Jan21216。 購買客群主要為投資客，蘇州本地及與相城有生意往來的周邊城市生意人群；216。項目總用地面積 69354平米，新增計容積率建筑面積 208062平方米，項目分二期實施，其中一期121743平方米，二期 86319平方米。區(qū)域內(nèi)其它項目也會相繼在這兩年內(nèi)啟動，整個區(qū)域的發(fā)展勢頭強勁區(qū)域內(nèi)的重點項目62未來土地供應(yīng)區(qū)域的商業(yè)地塊252。億象新天地總建面積 17890平米左右，其中地上16000平米左右，地下 5000平米左右，共 5幢樓，是由沿街商鋪和精裝酒店公寓組成，集餐飲、休閑、學(xué)習(xí)購物于一體的精品商業(yè)樓盤。寫字樓：均價 8000元 /平米216。地下建筑面積： 13748平米216。得房率： 95%252。由 5棟 4層， 1棟 22層組成， 5棟商業(yè)定位不同主題；216。商鋪均價： 20230元 /平216。 本案周邊業(yè)態(tài)分析182。項目產(chǎn)品，項目面積對項目去化產(chǎn)生根本影響252。界定標(biāo)準(zhǔn)：界定標(biāo)準(zhǔn)：252。供求預(yù)判蘇州商業(yè)市場整體仍供過于求，存量有所上升，受宏觀環(huán)境及商業(yè)位置的影響，去化速度有所減緩，市場存量的商業(yè)產(chǎn)品去化所需時間有所增加，市場的供求矛盾將有所激化。 商業(yè)市場宏觀分析31蘇州酒店式公寓價格 07年之前價格上漲較快， 07年由于國家對房地產(chǎn)投資性產(chǎn)品在政策上的控制，價格首次出現(xiàn)下調(diào)；09年價格有所上升主要是個別產(chǎn)品價格過高導(dǎo)致1000202330004000500060007000800090002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年酒店式公寓市場分析 32 市場上的酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)充足，去化穩(wěn)定， 4060平米的產(chǎn)品最受歡迎252。 酒店式公寓市場分析182。投資成本大幅上升，投資收益及投資積極性都受到極大打擊。202357 住房城鄉(xiāng) 建設(shè)部不論是綜合評標(biāo)、一次競價，還是雙向競價等具體的操作方式、操作程序，都是對現(xiàn)行招拍掛操作方式和程序的探索和創(chuàng)新，都要遵循公平、公正、公開競爭的原則。二套住房以家庭為單位進行認定，包括本人、配偶及未成年子女?！?三不貸 ” 指對國土管理部門查處的、有閑置土地、有炒地倒賣行為的房地產(chǎn)企業(yè)不予貸款 。三套及以上大幅度提高首付和利率水平。取得預(yù)售許可最低規(guī)模不得小于棟， 10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格。 宏觀政策分析182。公路：貫穿區(qū)內(nèi)的滬寧高速、蘇嘉杭高速、蘇州繞城高速、 312國道、蘇虞張一級公路以及 205省道。通過功能的相對分區(qū)，充分體現(xiàn)公交主導(dǎo)、公共設(shè)施主導(dǎo)的設(shè)計理念，最大限度發(fā)揮交通、景觀等資源的效力，形成城市核心功能與特色片區(qū)?？傮w規(guī)劃北部：蘇虞跨線合縱，構(gòu)造市域 “ T” 形北軸，以輻射蘇北的交通樞紐、商貿(mào)物流、居住為主要功能的城市組團蘇州市規(guī)劃 ——“ 一體兩翼，雙城核心一體兩翼，雙城核心 ”北部相城是蘇州重點發(fā)展方向之一14農(nóng)業(yè)　生態(tài)居中心商貿(mào)區(qū)制造物流西翼 東翼主城區(qū)：主城區(qū)： 即相城區(qū)的中心城區(qū)，由元和街道、黃橋街道和開發(fā)區(qū)組成；副城區(qū)：副城區(qū)： 圍繞盛澤湖休閑度假區(qū)向四周拓展，東至蘇嘉杭高速公路、西至渭塘鎮(zhèn)區(qū)、北至繞城高速公路、南至永昌涇；中心商貿(mào)軸：中心商貿(mào)軸： 以元和塘為全區(qū)發(fā)展主軸，定位為蘇州北部新城中心，未來體現(xiàn)相城區(qū)形象的核心區(qū)域建成商務(wù)、休閑和高科技研發(fā)基地；東翼東翼 生態(tài)翼：生態(tài)翼： 由蘇嘉杭高速公路以東的陽澄湖鎮(zhèn)和太平街道區(qū)域組成 西翼西翼 工業(yè)翼：工業(yè)翼： 由望亭、東橋、黃埭和北橋鎮(zhèn)組成一主一副 一軸兩翼《 相城區(qū)分區(qū)規(guī)劃暨城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)規(guī)劃 (20232023)》相城中心城區(qū)的建立為區(qū)域的發(fā)展提供了良好的鋪墊，作為未來的發(fā)展重點，區(qū)內(nèi)各項生活、商業(yè)、工作配套水準(zhǔn)均將走上一個新的臺階相城區(qū)規(guī)劃分析15中心商貿(mào)城是相城中心城區(qū)建設(shè)的旗艦項目，是蘇州中心城區(qū)向北拓展的主要承接地，具有重要的長三角區(qū)域服務(wù)功能252。 宏觀政策分析182。蘇州私營企業(yè) 蓬勃發(fā)展， 09年私營企業(yè)投資金額達 ，比去年增長 17%私營企業(yè)和外資增加，帶來穩(wěn)定增長的客戶群體世界 500強企業(yè)有 134家落戶蘇州，每年利用外資的金額穩(wěn)步增長，顯示出蘇州吸引外資的強大潛力10蘇州經(jīng)濟的持續(xù)迅速發(fā)展，吸引了大量的人流，帶來旺盛的購買欲和強大的購買力，為房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ)和良好的環(huán)境。人均可支配收入7市區(qū)居民隨著收入的不斷提高，生活品質(zhì)也逐步提升，日常消費在餐飲、服裝、家居、娛樂上的份額持續(xù)上升， 基本食品消費呈下降趨勢人均支出%%%%%%%%（ %）%%%%%%%%（ %）%%%%%%%（ %）%%%%%%%%（ %）%%%%%%%%（ %）%%%%%%%%（ %）2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年其它住房教育文化娛樂服務(wù)交通和通訊醫(yī)療保健家庭設(shè)配用品及服務(wù)衣著食品（其中在外餐飲）%%%%%%%%（ %）%9272元元 9783元元 11426元元 12472元元 13595元元 15562元元 16402元元人均支出分析8隨著國民經(jīng)濟水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)水平及品質(zhì)開始趨向于成熟化及高端化固定資產(chǎn)投資252。經(jīng)濟發(fā)展是潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮闹饕獎恿?，也是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，蘇州城市經(jīng)濟的迅速發(fā)展必然將促進城市房地產(chǎn)市場的全面快速發(fā)展。方向策略分析市場分析2市場總綱項目消費客群分析客群消費特征分析客群分析總結(jié)周邊現(xiàn)有客群分布周邊未來客群分析項目經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域 GDP運行區(qū)域三大產(chǎn)業(yè)區(qū)域人口發(fā)展相城區(qū)商業(yè)市場分析區(qū)域商業(yè)分布格局現(xiàn)有商業(yè)市場分析在售商業(yè)個案分析現(xiàn)有商業(yè)個案分析在售商業(yè)市場分析項目周邊業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)參照范圍周邊業(yè)態(tài)分析消費客群分析業(yè)態(tài)租金分析未來商業(yè)競爭分析區(qū)域商業(yè)市場總結(jié)區(qū)域人均收入?yún)^(qū)域企業(yè)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析總結(jié)業(yè)態(tài)分析總結(jié)市場分析啟示啟示3項目投資背景分析182。GDP5大量人口的涌入，將存在較大的剛性需求比例，給市場帶來眾多的潛在購房客戶，促動發(fā)展人口發(fā)展252。固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，城市大開發(fā)階段，增長的動力主要是來自于各區(qū)新城建設(shè)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施投入以及工業(yè)的帶動。GDP城市的蓬勃發(fā)展，吸引了大量人口的涌入，將存在較大的剛性需求比例，給市場帶來眾多的潛在購房客戶，促動發(fā)展。 投資背景總結(jié)12相城區(qū)東鄰工業(yè)園區(qū)，西接高新區(qū)， 距上海 85km，處長三角經(jīng)濟圈的中心地帶，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚擁有 2500年吳文化底蘊，在現(xiàn)代化進程中，吳文化得到了保護和傳承。相城中心商貿(mào)城是蘇州市相城區(qū)中心城區(qū)建設(shè)的旗艦項目，西起金光路，東至元和塘，南到陽澄湖路，北至春申湖路，總用地面積 8平方公里。相城區(qū)規(guī)劃分析17交通條件的改善加強了相城區(qū)和其他區(qū)域的無縫對接，拓寬了區(qū)域的客源面，作為古城區(qū)與平江新城的外延，相城區(qū)的開發(fā)后勁已經(jīng)顯現(xiàn)252。252。 投資背景總結(jié)21金融政策金融政策需求政策需求政策供應(yīng)政策供應(yīng)政策本輪調(diào)控旨在收緊貨幣、提高投資客投資門檻以及收緊開發(fā)商現(xiàn)金流216。試點 “限房價、競地價 ” 及 “ 限地價、競政策性住房面積 ” 土地競買方式。216。對建設(shè)部門查處的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價的房地產(chǎn)商不再貸款 ,對有挪用銀行貸款來繳納土地出讓金的房地產(chǎn)企業(yè)不予貸款。商業(yè)銀行的信貸登記系統(tǒng)可以查詢到放貸情況，但要想準(zhǔn)確判斷住房套數(shù)主要還是以房管部門的登記信息為準(zhǔn)。 近期政策內(nèi)容25打擊多次投資及短期投機行為；中高端投資型產(chǎn)品將受一定影響；高端產(chǎn)品政策影響較小新政嚴(yán)格區(qū)分了第一次置業(yè)與第二次置業(yè)的差別，同時對購買中小戶型房產(chǎn)也有政策優(yōu)惠，因此對首次購房者來說并不產(chǎn)生影響，僅存于心理層面的影響。許多中小投資者將會知難而退。 商業(yè)市場宏觀分析28土地市場經(jīng)過深度調(diào)整，本年度土地大量萎縮，未來將出現(xiàn)商住 “ 平分天下 ” 的局面252。2023年 1月到 2023年 6月，蘇州酒店式公寓新增 ，去化 ，市場供應(yīng)充足2