【正文】 地產(chǎn)市場健康發(fā)展時(shí)間 頒發(fā)單位 內(nèi)容2023419 住建部未獲預(yù)售許可，不得向購房者收取定金；取得預(yù)售許可后， 10內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套價(jià)格；預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟；政府要及時(shí)準(zhǔn)確地將批準(zhǔn)的預(yù)售信息、可售樓盤及房源信息 。2023430 政府 要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供 1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款?！?三掛鉤 ” 是銀行要將 “ 地貸掛鉤 ” 、 “ 建貸掛鉤 ” 和 “ 房貸掛鉤 ” ,即銀行發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款要將 “ 地貸掛鉤 ” ,只有銀行在合理評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)整治的土地價(jià)格后 ,才會(huì)予以貸款 。 近期政策分析22金融政策 —— 整頓房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)市場健康發(fā)展時(shí)間 頒發(fā)單位 內(nèi)容2023416 銀監(jiān)會(huì)銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)對各類房地產(chǎn)貸款行為規(guī)范的監(jiān)管，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)切實(shí)按照國務(wù)院常務(wù)會(huì)議有關(guān)要求，防范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)各類風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行動(dòng)態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策。暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。首套住房 90平方米以上首付款不低于 30%。216。三掛鉤：銀行要將 地貸掛鉤 、 建貸掛鉤 和 房貸掛鉤 。防范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)各類風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行動(dòng)態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策。 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析182。人民路、廣濟(jì)路、齊門北大街北延工程：進(jìn)一步完善市區(qū)交通體系，滿足區(qū)域內(nèi)部聯(lián)系交通需求，使相城快速暢通城市各方，往來出行均快捷便利，由此進(jìn)入 15分鐘都市生活圈！ 相城區(qū)規(guī)劃分析滬寧高速京滬鐵路京滬高鐵4號(hào)線2號(hào)線蘇嘉杭高速G312 BRT北環(huán)通道相城區(qū)平江新城182023年輕軌 2號(hào)線開工輕軌 2號(hào)線通車北環(huán)路西延開工京滬高鐵通車252?？焖俟唬罕杯h(huán)快速路的建成，將使蘇州由南環(huán) 東環(huán) 北環(huán) 西環(huán)組成的內(nèi)環(huán)快速路的最后一個(gè)缺口被縫合。鐵路：南靠京滬鐵路，京滬鐵路將在相城區(qū)設(shè)站。252。252?！?南優(yōu)松吳 ” ： 南部主要包括吳中區(qū)大部分區(qū)域和吳江松陵鎮(zhèn)等區(qū)域，主要是優(yōu)化環(huán)境，建設(shè)成宜居城市。比鄰中國的金融和經(jīng)濟(jì)中心—— 上海 。 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析182。人口發(fā)展蘇州 2023年的人均可支配收入為 26320元，比上年增長 %，人均收入的穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)市場奠定了良好的基礎(chǔ)。新增中國馳名商標(biāo) 21件，中國名牌產(chǎn)品 24只，累計(jì)擁有中國馳名商標(biāo)和中國名牌產(chǎn)品達(dá)到 43件和 63只 ；私營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，給 GDP的騰飛注入強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，同時(shí)也形成大量的中產(chǎn)階級(jí)，為高檔房地產(chǎn)的開發(fā)帶來充足的客源252。252。蘇州 2023年的人均可支配收入為 26320元，比上年增長 %，可看出蘇州人民生活水平、生活質(zhì)量得到提高，手中的錢越來越多；252。外來人口大量涌入，并逐漸融入城市，成為城市發(fā)展和消費(fèi)的重要組成部分。2023年蘇州全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 7740億元，比上年增長 %，經(jīng)濟(jì)總量居中國大陸第 5位（僅次于上海、北京、廣州和深圳）、華東地區(qū)第二位（僅次于上海）、中國地級(jí)市第一位。 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析182。 城市規(guī)劃分析182。252。252。蘇州經(jīng)濟(jì)的增長直接說明蘇州發(fā)展不斷加快，人民生活水平得到提升，城市化進(jìn)程不斷加快，這將有效地帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。蘇州房地產(chǎn)投資每年保持了穩(wěn)定的增長，在宏觀調(diào)控下，蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資只是略有波動(dòng)，顯示蘇州市房地產(chǎn)市場投資增速平穩(wěn)過度。蘇州市利用外資項(xiàng)目呈現(xiàn)大型化，實(shí)際利用外資金額呈上升趨勢，對于推動(dòng)蘇州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了極大的作用；世界 500強(qiáng)企業(yè)已有 134家落戶蘇州，顯示出蘇州市吸引外資的強(qiáng)大潛力，而實(shí)際上，蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一。隨著國民經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)水平及品質(zhì)開始趨向于成熟化及高端化。 城市規(guī)劃分析182。 位于中國經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域 —— 長江三角洲經(jīng)濟(jì)中心地帶城市的區(qū)間交通規(guī)劃更多與蘇州相城交融區(qū)位分析13“ 中核主城 ” ： 保護(hù)古城區(qū)，疏解古城區(qū)居住人口，緩解古城區(qū)居住壓力；將古城區(qū)與高新區(qū)相合，形成新的主城，形成商業(yè)、文化、旅游、服務(wù)中心?！?西控太湖 ” ： 西部指太湖區(qū)域，主要是保護(hù)太湖區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展高端旅游。相城中心商貿(mào)城位于蘇州城區(qū)向北拓展的中央主軸上，是蘇州中心城區(qū)向北拓展的主要承接地，具有重要的長三角區(qū)域服務(wù)功能。中央商貿(mào)城功能結(jié)構(gòu)： 中心商貿(mào)城分五大功能區(qū)：商貿(mào)區(qū)、商務(wù)核心區(qū)、商住混合區(qū)、水景居住區(qū)、中央公園區(qū)（包括活力特區(qū)、商務(wù)公園區(qū)、公園文化區(qū)）。252。252。相城區(qū)的中央商貿(mào)城建設(shè)將在 2023年基本完成結(jié)構(gòu)建設(shè)，中央商貿(mào)城的規(guī)劃完成即代表中心城區(qū)和相城區(qū)的成功聯(lián)接，相城的整個(gè)房產(chǎn)發(fā)展將與中心城區(qū)靠攏 .252。 城市規(guī)劃分析182。216。216。探索 “ 綜合評(píng)標(biāo) ” 、 “ 一次競價(jià) ” 、 “ 雙向競價(jià) ” 等土地出讓方式216。二套首付款不得低于 50％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 1． 1倍。216。2023421 銀監(jiān)會(huì)銀監(jiān)會(huì)要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行 “ 三不貸 ”和 “ 三掛鉤 ” 。“ 建貸掛鉤 ” 是房地產(chǎn)企業(yè)需要將在建工程抵押給銀行 ,由銀行監(jiān)督銷售 。2023421 銀監(jiān)會(huì)房貸新政的二套房認(rèn)定將 “ 以房為限 ,而不是以貸為限 ” 。嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名；嚴(yán)禁內(nèi)部認(rèn)購、炒賣房號(hào)。更多采用 “ 綜合條件最優(yōu)者得 ” 的綜合評(píng)標(biāo)方式。因?yàn)槠骄幼∶娣e較小、父母養(yǎng)老、子女上學(xué)或者工作變動(dòng)等客觀因素，需要進(jìn)行二次置業(yè)。對投資者對投資者 216。軌道交通的建設(shè)，環(huán)線的改造延伸，擴(kuò)大了城市的縱深和范圍，為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了較好的市政基礎(chǔ)和樂觀的前景。 土地市場分析182。252。 酒店式公寓市場分析182。從各區(qū)域的面積存量來看，蘇州的酒店式公寓主要集中在吳中區(qū)和園區(qū)，相城區(qū)的酒店公寓存量不大；252。 商業(yè)市場宏觀分析36從整體情況來看，新增 預(yù) 售情況呈 現(xiàn) 跌宕起伏的 趨勢；從季度供 應(yīng) 走 勢 看，商 業(yè) 用房的供 應(yīng) 量呈 現(xiàn) 下滑 趨勢商業(yè)市場供銷分析37成交量受產(chǎn)品供應(yīng)的影響較大；整體看來，成交量大幅波動(dòng)并趨于 上漲商業(yè)市場供銷分析38商業(yè)市場存量分析 蘇州商業(yè)市場供求矛盾突出，存量產(chǎn)品增加速度明顯39蘇 州商 業(yè) 市 場 整體仍供 過 于求，存量有所上升，受宏 觀環(huán) 境及商 業(yè) 位置的影響，去化速度有所減 緩 ，市 場 存量的商 業(yè)產(chǎn)品去化所需 時(shí)間 有所增加區(qū)域　 套數(shù) 面積（萬方） 套數(shù)占比 面積占比 面積環(huán)比 面積同比工業(yè)園區(qū) 851 % % % %湖西 85 % % % %CBD南 105 % % 0% %CBD北 49 % % 0% %鐘南 3 % % 0% 80%高教區(qū) 288 % % % %合作區(qū)外 320 % % % %高新區(qū) 1042 % % % %獅山 593 % % % %通滸 313 % % % %竹園 136 % % % %吳中區(qū) 2507 % % % %吳中城區(qū) 229 % % % %獨(dú)墅湖 79 % % % %越溪 251 % % % %環(huán)太湖 570 % % % %木瀆胥口 1273 % % % %甪直 105 % % 0% %相城區(qū) 2263 % % % %相城城區(qū) 1332 % % % %鄉(xiāng)鎮(zhèn) 932 % % % %中心城區(qū) 2633 % % % %環(huán)線內(nèi) 547 % % % %環(huán)線外 2086 % % % %商業(yè)市場存量分析40商業(yè)用房市場走勢判斷新增供應(yīng) 由未開發(fā)的土地和已開發(fā)的存量土地，預(yù)計(jì)蘇州商業(yè)供應(yīng)區(qū)域主要集中在吳中區(qū)和園區(qū)兩大區(qū)域，其次是相城區(qū)、新區(qū)等去化分析 大量的商業(yè)用地出讓給未來商業(yè)的發(fā)展帶來較大的障礙，商業(yè)空置面積的上升成為必然趨勢。 蘇州酒店公寓分布182。 市場分析總結(jié)42區(qū)域 項(xiàng)目名稱 銷售狀態(tài)市區(qū) 天元辰廣場 尾盤園區(qū) 恒潤后街 尾盤沸騰 CBD 在售環(huán)球 188 在售相城區(qū) 中翔麗晶 在售派克公寓 在售康橋麗都 在售德誠嘉元廣場 在售億象新天地 未開恒達(dá)百匯廣場 未開新區(qū) 新地國際中心 在售楓橋麗舍 在售吳中區(qū) 港龍財(cái)智國際 在售匯金新地 未開蜜蜂城 在售永誠國際廣場 在售悠尚生活廣場 在售太湖黃金水岸 在售南蘇州生活廣場 尾盤金楓國際 尾盤蘇州酒店公寓分布 目前蘇州在售項(xiàng)目主要分布在吳中區(qū)及相城區(qū)吳中區(qū)園區(qū)新區(qū) 市區(qū)相城區(qū)43未來競爭格局分析 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位屬性及交通的通達(dá)性可判定本案的競爭重點(diǎn)在于相城區(qū)域范圍內(nèi)的競爭本案蘇州市區(qū) 園區(qū)相城中心區(qū)252。項(xiàng)目本身的規(guī)模和對市場的影響力；252。本案面臨的直接競爭項(xiàng)目主要為區(qū)域內(nèi)的在售項(xiàng)目；252。處理好南北戶型數(shù)量的布局，北側(cè)戶型與南側(cè)戶型價(jià)差普遍在 8001000元 /平米之間50商業(yè)市場分析182。 區(qū)域市場個(gè)案分析182。項(xiàng)目總建面積： 216。層高： 6米216。占地面積 :75