【正文】 等資源的效力，形成城市核心功能與特色片區(qū)。相城區(qū)規(guī)劃分析17交通條件的改善加強(qiáng)了相城區(qū)和其他區(qū)域的無縫對(duì)接，拓寬了區(qū)域的客源面，作為古城區(qū)與平江新城的外延，相城區(qū)的開發(fā)后勁已經(jīng)顯現(xiàn)252。鐵路：南靠京滬鐵路，京滬鐵路將在相城區(qū)設(shè)站。252。輕軌：輕軌 4號(hào)線，蘇州最大的換乘中心。252。快速公交：北環(huán)快速路的建成，將使蘇州由南環(huán) 東環(huán) 北環(huán) 西環(huán)組成的內(nèi)環(huán)快速路的最后一個(gè)缺口被縫合。252。公路：貫穿區(qū)內(nèi)的滬寧高速、蘇嘉杭高速、蘇州繞城高速、 312國道、蘇虞張一級(jí)公路以及 205省道。252。人民路、廣濟(jì)路、齊門北大街北延工程：進(jìn)一步完善市區(qū)交通體系，滿足區(qū)域內(nèi)部聯(lián)系交通需求，使相城快速暢通城市各方，往來出行均快捷便利，由此進(jìn)入 15分鐘都市生活圈！ 相城區(qū)規(guī)劃分析滬寧高速京滬鐵路京滬高鐵4號(hào)線2號(hào)線蘇嘉杭高速G312 BRT北環(huán)通道相城區(qū)平江新城182023年輕軌 2號(hào)線開工輕軌 2號(hào)線通車北環(huán)路西延開工京滬高鐵通車252。相城區(qū)的中央商貿(mào)城建設(shè)將在 2023年基本完成結(jié)構(gòu)建設(shè)，中央商貿(mào)城的規(guī)劃完成即代表中心城區(qū)和相城區(qū)的成功聯(lián)接，相城的整個(gè)房產(chǎn)發(fā)展將與中心城區(qū)靠攏 .252。交通方面，在 2023年之前，軌道交通、高鐵交通以及系列的延展路線將全部完工252。未來的相城區(qū)將正式展示其作為蘇州中心城區(qū)發(fā)展中心的魅力在三條主干道北延、高鐵輕軌效應(yīng)的作用下，區(qū)域的土地價(jià)值和房價(jià)將出現(xiàn)較大的上行空間改變了整個(gè)片區(qū)的區(qū)域?qū)傩灾行纳藤Q(mào)城建設(shè)初具規(guī)模中心商貿(mào)持續(xù)建設(shè)，與周邊片區(qū)的溝通加強(qiáng)相城區(qū)規(guī)劃分析人民路，廣濟(jì)路，齊門北大街北延通車休閑活力島開放商務(wù)核心區(qū)部分開工建設(shè)輕軌 4號(hào)線動(dòng)工 2023年 2023年 2023年19相城區(qū)東鄰工業(yè)園區(qū)，西接高新技術(shù)開發(fā)區(qū)， 距上海 85km，地處長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚區(qū)域位置相城區(qū)被規(guī)劃為未來的城市副中心，是城市發(fā)展的重要方向；相城中央商貿(mào)區(qū)是相城中心城區(qū)建設(shè)的旗艦項(xiàng)目，是蘇州中心城區(qū)向北拓展的主要承接地，具有重要的長三角區(qū)域服務(wù)功能區(qū)域規(guī)劃交通條件的改善加強(qiáng)了相城區(qū)和其他區(qū)域的無縫對(duì)接，拓寬了區(qū)域的客源面，作為古城區(qū)與平江新城的外延，相城區(qū)的開發(fā)后勁已經(jīng)顯現(xiàn)交通規(guī)劃相城區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，在區(qū)域配套的改造建設(shè)、三條城市主干道北延、高鐵輕軌效應(yīng)的作用下，區(qū)域價(jià)值也將有所提升區(qū)域規(guī)劃總結(jié)20項(xiàng)目投資背景分析182。 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析182。 城市規(guī)劃分析182。 宏觀政策分析182。 投資背景總結(jié)21金融政策金融政策需求政策需求政策供應(yīng)政策供應(yīng)政策本輪調(diào)控旨在收緊貨幣、提高投資客投資門檻以及收緊開發(fā)商現(xiàn)金流216。防范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)各類風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行動(dòng)態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策。216。三不貸：對(duì)國土管理部門查處的、有閑臵土地、有炒地倒賣行為的房地產(chǎn)企業(yè)不予貸款；對(duì)建設(shè)部門查處的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)的房地產(chǎn)商不再貸款，對(duì)有挪用銀行貸款來繳納土地出讓金的房地產(chǎn)企業(yè)不予貸款。216。三掛鉤：銀行要將 地貸掛鉤 、 建貸掛鉤 和 房貸掛鉤 。216。取得預(yù)售許可最低規(guī)模不得小于棟， 10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格。試點(diǎn) “限房價(jià)、競(jìng)地價(jià) ” 及 “ 限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積 ” 土地競(jìng)買方式。216。探索 “ 綜合評(píng)標(biāo) ” 、 “ 一次競(jìng)價(jià) ” 、 “ 雙向競(jìng)價(jià) ” 等土地出讓方式216。保險(xiǎn)資金不允許投資住宅類物業(yè)、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)。216。首套住房 90平方米以上首付款不低于 30%。二套首付款不得低于 50％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 1． 1倍。三套及以上大幅度提高首付和利率水平。216。暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。216。二套及以上住房要按照家庭為單位來界定，家庭應(yīng)該包括本人、配偶和未成年子女。一個(gè)家庭擁有的房子套數(shù)應(yīng)該由房管部門來認(rèn)定，以房管部門的證明為主。 近期政策分析22金融政策 —— 整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展時(shí)間 頒發(fā)單位 內(nèi)容2023416 銀監(jiān)會(huì)銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)對(duì)各類房地產(chǎn)貸款行為規(guī)范的監(jiān)管，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)切實(shí)按照國務(wù)院常務(wù)會(huì)議有關(guān)要求，防范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)各類風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行動(dòng)態(tài)、差別化管理的個(gè)人住房貸款政策。2023421 銀監(jiān)會(huì)銀監(jiān)會(huì)要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款實(shí)行 “ 三不貸 ”和 “ 三掛鉤 ” ?！?三不貸 ” 指對(duì)國土管理部門查處的、有閑置土地、有炒地倒賣行為的房地產(chǎn)企業(yè)不予貸款 。對(duì)建設(shè)部門查處的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)的房地產(chǎn)商不再貸款 ,對(duì)有挪用銀行貸款來繳納土地出讓金的房地產(chǎn)企業(yè)不予貸款?！?三掛鉤 ” 是銀行要將 “ 地貸掛鉤 ” 、 “ 建貸掛鉤 ” 和 “ 房貸掛鉤 ” ,即銀行發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款要將 “ 地貸掛鉤 ” ,只有銀行在合理評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)整治的土地價(jià)格后 ,才會(huì)予以貸款 ?！?建貸掛鉤 ” 是房地產(chǎn)企業(yè)需要將在建工程抵押給銀行 ,由銀行監(jiān)督銷售 。“ 房貸掛鉤 ” 是房地產(chǎn)企業(yè)需要按照銷售房屋進(jìn)度來償還銀行貸款。 近期政策內(nèi)容23需求政策 —— 遏制房價(jià)過快上漲，實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)性購房時(shí)間 頒發(fā)單位 內(nèi)容2023415 國務(wù)院 對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1． 1倍。2023430 政府 要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停對(duì)購買第三套及以上住房，以及不能提供 1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民發(fā)放貸款。2023421 銀監(jiān)會(huì)房貸新政的二套房認(rèn)定將 “ 以房為限 ,而不是以貸為限 ” 。二套住房以家庭為單位進(jìn)行認(rèn)定，包括本人、配偶及未成年子女。商業(yè)銀行的信貸登記系統(tǒng)可以查詢到放貸情況，但要想準(zhǔn)確判斷住房套數(shù)主要還是以房管部門的登記信息為準(zhǔn)。 近期政策內(nèi)容24供應(yīng)政策 —— 維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展時(shí)間 頒發(fā)單位 內(nèi)容2023419 住建部未獲預(yù)售許可，不得向購房者收取定金；取得預(yù)售許可后， 10內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套價(jià)格；預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟；政府要及時(shí)準(zhǔn)確地將批準(zhǔn)的預(yù)售信息、可售樓盤及房源信息 。嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名；嚴(yán)禁內(nèi)部認(rèn)購、炒賣房號(hào)。2023421 保監(jiān)會(huì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用的 “ 三不 ” 原則，即不允許投資住宅類物業(yè)也就是居民住房、不允許直接投資商業(yè)房地產(chǎn)、不允許參與房地產(chǎn)開發(fā)。明確要求在保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)辦法出臺(tái)前，未經(jīng)批準(zhǔn)，保險(xiǎn)公司不得開展相關(guān)投資業(yè)務(wù)。2023429 國務(wù)院國務(wù)院遏制房價(jià)過快上漲的政策剛剛出臺(tái)，北京市就在昨天揮出重拳，出臺(tái)商品住宅用地出讓新規(guī)，將試點(diǎn) “ 限房價(jià)、競(jìng)地價(jià) ” 及 “ 限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積” 土地競(jìng)買方式。更多采用 “ 綜合條件最優(yōu)者得 ” 的綜合評(píng)標(biāo)方式。202357 住房城鄉(xiāng) 建設(shè)部不論是綜合評(píng)標(biāo)、一次競(jìng)價(jià)，還是雙向競(jìng)價(jià)等具體的操作方式、操作程序，都是對(duì)現(xiàn)行招拍掛操作方式和程序的探索和創(chuàng)新，都要遵循公平、公正、公開競(jìng)爭的原則。 近期政策內(nèi)容25打擊多次投資及短期投機(jī)行為；中高端投資型產(chǎn)品將受一定影響；高端產(chǎn)品政策影響較小新政嚴(yán)格區(qū)分了第一次置業(yè)與第二次置業(yè)的差別，同時(shí)對(duì)購買中小戶型房產(chǎn)也有政策優(yōu)惠，因此對(duì)首次購房者來說并不產(chǎn)生影響，僅存于心理層面的影響。但房貸的緊縮，對(duì)于那些依靠住房貸款買房的普通購房者將面臨更大的壓力。因?yàn)槠骄幼∶娣e較小、父母養(yǎng)老、子女上學(xué)或者工作變動(dòng)等客觀因素，需要進(jìn)行二次置業(yè)。在此類客戶中有部分人新政的出臺(tái)在打壓投資投機(jī)人群的同時(shí)，也為他們?cè)O(shè)置了一定 “ 阻隔 ” 。部分無力承擔(dān)高還款額的購房者放棄或延緩購置第二套住房。對(duì)首次置業(yè)者對(duì)首次置業(yè)者對(duì)普通家庭改對(duì)普通家庭改善型置業(yè)者善型置業(yè)者對(duì)富裕家庭改對(duì)富裕家庭改善型置業(yè)者善型置業(yè)者此類人群大多資金實(shí)力較為雄厚，新政后一次性付清的比例逐漸加大，提高首付和貸款利率對(duì)其影響也不大。對(duì)投資者對(duì)投資者 216。投資成本大幅上升，投資收益及投資積極性都受到極大打擊。許多中小投資者將會(huì)知難而退。 近期政策分析總結(jié)26本輪調(diào)控旨在收緊貨幣、提高投資客投資門檻以及收緊開發(fā)商現(xiàn)金流，遏制房價(jià)過快上漲，實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，抑制投機(jī)性購房，整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。軌道交通的建設(shè)，環(huán)線的改造延伸，擴(kuò)大了城市的縱深和范圍，為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了較好的市政基礎(chǔ)和樂觀的前景。相城區(qū)近幾年由城郊型轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘行?，?guī)劃改造幅度較大。蘇州經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展 ,為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的環(huán)境，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展較快，產(chǎn)生的大量富裕階層支撐起房產(chǎn)的購買力 。經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，房產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，政策對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一些波動(dòng)性影響，城市規(guī)劃較為和諧，相城區(qū)發(fā)展較快經(jīng)濟(jì)背景城市規(guī)劃政策影響項(xiàng)目背景分析總結(jié)27房產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析182。 土地市場(chǎng)分析182。 酒店式公寓市場(chǎng)分析182。 商業(yè)市場(chǎng)宏觀分析28土地市場(chǎng)經(jīng)過深度調(diào)