【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 其次是二房二廳二衛(wèi)，三房二廳二衛(wèi)，分別占 24%和 21%說明：數(shù)據(jù)來自國(guó)際置地 2023年的《烏魯木齊市居民住房消費(fèi)意向調(diào)查表》；調(diào)查的范圍為天山區(qū)和沙區(qū)的 50個(gè)居委會(huì)，天山區(qū)和沙區(qū)是烏魯木齊人口相對(duì)集中的兩個(gè)區(qū)，針對(duì)這兩個(gè)區(qū)的調(diào)查有較高的代表性；調(diào)查按照二階段隨機(jī)抽樣方法抽取，且每一門牌號(hào)只調(diào)查一戶家庭。三室一廳一衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)二室一廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)其他一室一廳一衛(wèi)烏魯木齊居民對(duì)戶型的要求烏魯木齊居民對(duì)住房面積的偏好最集中的是80100平米，高達(dá) %；緊隨其后的是 6080平米，占 %； 100120平米的也占到了 %說明：數(shù)據(jù)來自國(guó)際置地 2023年的《烏魯木齊市居民住房消費(fèi)意向調(diào)查表》；調(diào)查的范圍為天山區(qū)和沙區(qū)的 50個(gè)居委會(huì)；調(diào)查按照二階段隨機(jī)抽樣方法抽取，且每一門牌號(hào)只調(diào)查一戶家庭。烏魯木齊居民對(duì)住房面積的偏好80100608010012023015080100150以上 單位：平方米相對(duì)北京較為標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)烏魯木齊居民更多地偏好多層，而對(duì)別墅和高層的偏好明顯低于北京，這也與烏魯木齊居民的收入水平相一致的說明：烏魯木齊數(shù)據(jù)來自國(guó)際置地 2023年的《烏魯木齊市居民住房消費(fèi)意向調(diào)查表》調(diào)查按照二階段隨機(jī)抽樣方法抽取，且每一門牌號(hào)只調(diào)查一戶家庭；北京市的調(diào)查數(shù)據(jù)來自 Chinainfobank。高層多層小高層別墅北京與烏魯木齊對(duì)住宅類型的需求影響烏市住宅市場(chǎng)需求因素分析220。商品房?jī)r(jià)格和二級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)。住宅供給市場(chǎng)上，現(xiàn)有房產(chǎn)的價(jià)格直接影響人們購買能力和欲望。同時(shí)二手房的供給量，也影響人們是否轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)購買房產(chǎn)。烏魯木齊房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)需求分析220。城市的整體規(guī)劃和拆遷。城市的規(guī)劃和拆遷改造，拆遷人群的住房要求必然要在住宅市場(chǎng)上得以滿足。220。住戶的生命周期和家庭主要成員的年齡結(jié)構(gòu)。一個(gè)家庭在不同的階段對(duì)住宅面積需求是不同的。220。收入變化。烏魯木齊居住人口收入的變化直接關(guān)系到他們是否具備經(jīng)濟(jì)能力改善住房面積。220。金融部門的支持力度。如果金融部門加大按揭貸放的優(yōu)惠力度，則也會(huì)刺激需求的增長(zhǎng)。220。社會(huì)對(duì)住宅市場(chǎng)的預(yù)期。如果人們看好住宅市場(chǎng)，認(rèn)為行情看漲，則會(huì)刺激需求；如果認(rèn)為行情將會(huì)下跌，購房的速度就會(huì)下降。220。政府的政策導(dǎo)向。政府取消福利分房，實(shí)行貨幣化分配，則會(huì)把一部分人推向商品住宅市場(chǎng)，加大需求。220。人口、家庭的增長(zhǎng)。包括烏魯木齊人口的自然增長(zhǎng)、適婚青年組建家庭、外來遷入的新增人口和家庭，這些都會(huì)帶來對(duì)住宅的需求。從 2023年烏魯木齊的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，住宅的銷售占主導(dǎo)地位，市場(chǎng)對(duì)商鋪、寫字樓或其他的需求較小資料來源： 2023烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒220。住宅的銷售占絕大部分的比重；220。寫字樓、商鋪或其他的空置率遠(yuǎn)高于住宅的空置率。2023年商品房的銷售與空置空置銷售各檔住宅開發(fā)的關(guān)鍵成功要素分析高檔住宅 中檔住宅 低檔住宅功能性 戶型設(shè)計(jì) 個(gè)性化設(shè)計(jì)，引入創(chuàng)新理念 設(shè)計(jì)合理，符合潮流 實(shí)用設(shè)計(jì)施工質(zhì)量 優(yōu)質(zhì) 優(yōu)良 合格硬件設(shè)施 設(shè)施完備 齊全 基本齊全物業(yè)管理 提供專業(yè)化、信息化，個(gè)性化服務(wù) 專業(yè)化、高質(zhì)量 提供物業(yè)管理服務(wù)文化性 品牌吸引 品牌效應(yīng)明顯 品牌效應(yīng)明顯 不明顯環(huán)境營(yíng)造 要求十分高、要求指標(biāo)多而全 強(qiáng)調(diào)交通、綠化、安全等基本要素 安全和衛(wèi)生人文關(guān)懷 健康、尊嚴(yán)、情趣、方便兒童、老人等 多體現(xiàn)在基礎(chǔ)的社區(qū)服務(wù)和老人、兒童問題 不明顯增值服務(wù) 健身、娛樂、休閑 便利 不明顯現(xiàn)代人對(duì)居住環(huán)境的需求內(nèi)涵已經(jīng)不限于有一個(gè)居住的房子，人們更多地在追求一種生活方式，追求住房與健康、文化和環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，這對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商就提出了更高的要求在充滿壓力與競(jìng)爭(zhēng)的世界里，家：是一個(gè)無拘無束的地方、一個(gè)生活便利的世界、一個(gè)使人的精神徹底放松的空間住房需求內(nèi)涵從生活細(xì)節(jié)出發(fā)，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的需要和追求，研究消費(fèi)群體的追求、品味、喜好、生活方式了解住戶個(gè)性追求注重對(duì)城市文脈和地理環(huán)境的理解和尊重，致力于營(yíng)造一種美好的生活過程，而不僅僅是住宅本身注重消費(fèi)者調(diào)查研究這個(gè)住區(qū)的位置、與城市的關(guān)系、住區(qū)規(guī)劃、住宅質(zhì)量、環(huán)境配套、管理模式、鄰居、社區(qū)精神文化等等一系列因素多因素考慮關(guān)注的內(nèi)容將超越建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的范疇，而觸及美學(xué)、建筑學(xué)、城市及社區(qū)規(guī)劃、園藝、心理學(xué)、人體工程甚至犯罪學(xué)等方面關(guān)注面廣市場(chǎng)的選擇在于供求關(guān)系的平衡，中檔房市場(chǎng)的分化趨勢(shì)將更加明顯將繼續(xù)擁有大量消費(fèi)群體，但較低的利潤(rùn)必須以規(guī)模化運(yùn)作方式為前提低檔住房高檔房市場(chǎng)的發(fā)展朝更高功能、更高文化性發(fā)展高檔住房中檔住房一部分會(huì)以較低的價(jià)位和規(guī)?；\(yùn)作方式吸引低檔房消費(fèi)群體一部分仍然會(huì)保留現(xiàn)有模式，為年輕高薪白領(lǐng)服務(wù)，即中高檔住房一部分會(huì)向下游發(fā)展，價(jià)格低一個(gè)檔次，以較高的性價(jià)比吸引購房者220。從需求的角度講，中低檔住房將繼續(xù)保持大的份額，由于市場(chǎng)和政策面的緣故，可能將會(huì)成為未來住宅市場(chǎng)的主流品種；220。 高檔住宅的品牌和實(shí)力的爭(zhēng)奪將更加激烈，這一市場(chǎng)將有可能被一些有實(shí)力的國(guó)內(nèi)外開發(fā)商所壟斷。對(duì)中檔商品房的開發(fā)，需確定要進(jìn)入 的目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)是指企業(yè)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)過細(xì)分后，確定自己的產(chǎn)品所要進(jìn)入的細(xì)分領(lǐng)域細(xì)分市場(chǎng)的基本原則F細(xì)分市場(chǎng)必須足夠大以保證其有利可圖；F細(xì)分市場(chǎng)必須是可以識(shí)別的；F細(xì)分市場(chǎng)必須是媒體能夠接觸到的；F不同細(xì)分市場(chǎng)對(duì)營(yíng)銷組合應(yīng)該有不同反應(yīng)；F各細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該是穩(wěn)定的；F細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該具有合理的一致性；F細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)該不斷增長(zhǎng)。定位策略人文因素細(xì)分220。年齡、性別、職業(yè)、教育程度、宗教信仰、社會(huì)階層、家庭成員人數(shù)、家庭生命周期等地理因素細(xì)分220。從居住區(qū)分：市區(qū)、郊區(qū)、鄉(xiāng)村等、或老市區(qū)、新發(fā)展區(qū)等；220。從行政區(qū)分：天山區(qū)、沙區(qū)、水磨溝區(qū)等 消費(fèi)行為特征細(xì)分220。購房率（第幾次購房）、購買動(dòng)機(jī)（經(jīng)濟(jì)型、地位型、理智型、投資型等）、品牌忠誠(chéng)度、準(zhǔn)備購買時(shí)間、對(duì)產(chǎn)品的態(tài)度等方面中檔商品房產(chǎn)開發(fā)時(shí)，在市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上，進(jìn)行市場(chǎng)定位確定開發(fā)什么樣的項(xiàng)目。這必須建立在了解客戶需求的前提下，抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，準(zhǔn)確地進(jìn)行定位。 確定整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)處于何種品質(zhì)。包括開發(fā)小區(qū)樓房?jī)?nèi)外的所應(yīng)達(dá)到的品質(zhì)。如中檔房產(chǎn)，閉路電視是必須，但寬帶接入就不一定必須。 中檔房產(chǎn)的面積一般集中于 80120平米，但針對(duì)不同的細(xì)分市場(chǎng)，他們對(duì)房型和面積是有較大差別的。確定項(xiàng)目未來最主要的客源。 項(xiàng)目定位品質(zhì)定位房型和面積定位客源定位價(jià)格定位 制定一個(gè)合理的價(jià)格是保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)最高利潤(rùn)的一個(gè)重要條件。 中檔商品房的開發(fā)中規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，重要的是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的控制能力規(guī)劃設(shè)計(jì)確定了住宅項(xiàng)目的基本參數(shù)。開發(fā)商對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的控制能力的強(qiáng)弱，決定了能否以準(zhǔn)確、有效和創(chuàng)新的方式來滿足客戶的住宅需求。 主要控制點(diǎn)能夠選擇正確的規(guī)劃設(shè)計(jì)合作伙伴。能保證客戶需求內(nèi)容在規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中得到體現(xiàn)。能激勵(lì)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)采用創(chuàng)新手法。能保證住宅項(xiàng)目成本得到有效保障。能保障根據(jù)客戶需求和市場(chǎng)形式變化而靈活調(diào)整。對(duì)中檔商品房