【正文】 、涵蓋各方面的資料； 設(shè)立更多的銷售網(wǎng)點(diǎn) 。 第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧182。 疲軟型：市場階段性飽和，需求量穩(wěn)定，租金穩(wěn)定208。 第一階段項(xiàng)目進(jìn)展回顧182。 新疆國際置地公司外部環(huán)境分析182。相對(duì)于北京和上海寫字樓市場需求的多樣性，烏魯木齊的寫字樓市場更偏好于位置的選擇，同時(shí)集中于甲級(jí)寫字樓的需求 , 對(duì)頂級(jí)寫字樓的需求非常有限。 新疆國際置地公司外部環(huán)境分析182。包括消費(fèi)者入口統(tǒng)計(jì)資料，即消費(fèi)者的姓名、性別、年齡、教育程度、職業(yè)收入、家庭結(jié)構(gòu)、住址、通訊辦法等；消費(fèi)者心理統(tǒng)計(jì)資料，即消費(fèi)者的喜好、購買態(tài)度、購買要求、現(xiàn)場購買時(shí)的情感反應(yīng)以及其他性格和心理特征等；消費(fèi)者的過往購買記錄。能激勵(lì)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)采用創(chuàng)新手法。如中檔房產(chǎn)，閉路電視是必須，但寬帶接入就不一定必須。定位策略人文因素細(xì)分220。包括烏魯木齊人口的自然增長、適婚青年組建家庭、外來遷入的新增人口和家庭，這些都會(huì)帶來對(duì)住宅的需求。220。住戶的生命周期和家庭主要成員的年齡結(jié)構(gòu)。高層多層小高層別墅北京與烏魯木齊對(duì)住宅類型的需求影響烏市住宅市場需求因素分析220。 多數(shù)居民目標(biāo)房產(chǎn)40平方米左右的單身公寓比較受年輕人的歡迎。從預(yù)測各行業(yè)家庭的購房資金能力來看，基本上普通市民尚沒有能力購買高檔房產(chǎn)，他們的支付能力集中于商品房和經(jīng)濟(jì)適用房這個(gè)范圍，且經(jīng)濟(jì)適用房占很高的比重。取消福利分房，實(shí)行貨幣化分配金融部門的支持，按揭貸款的提供城市化進(jìn)程的推動(dòng)百姓消費(fèi)觀念的改變住宅需求四大促進(jìn)因素 40%據(jù)調(diào)查資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，預(yù)測 2023年烏魯木齊各行業(yè)可供購房資金行業(yè) 預(yù)測家庭購房可支出 （萬元） 行業(yè) 預(yù)測家庭購房可支出 （萬元）農(nóng)、林、牧、漁 金融、保險(xiǎn)業(yè) 采掘業(yè) 房地產(chǎn) 制造業(yè) 社會(huì)服務(wù)業(yè) 電力煤氣及水的生產(chǎn)供應(yīng) 衛(wèi)生、體育和社會(huì)福利 建筑業(yè) 教育、文化、 廣播 地質(zhì)勘查、水利管理業(yè) 科研和綜合技術(shù) 交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)及郵電通信業(yè) 國家機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)、社會(huì) 團(tuán)體 批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲 其他行業(yè) 資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒、《新財(cái)富》據(jù)《新財(cái)富》的調(diào)查，烏魯木齊市的住房售價(jià)與年家庭可支配收入的比例為 。 220。其中：220。市場中開發(fā)商的數(shù)量：目前房地產(chǎn)企業(yè)有 96家，有規(guī)?？砂l(fā)能力的有二十多家，競爭激烈220。 一般住宅的施工周期在兩年之內(nèi)，故可假設(shè) 2023年的未竣工面積將在下年竣工；220。 以廣匯所建成的小區(qū)作為烏魯木齊供給市場的代表，可看出目前經(jīng)濟(jì)適用房和中檔商品房占有絕大的比例，而這兩者中檔房的比例較經(jīng)濟(jì)適用房稍高資料來源：廣廈房網(wǎng)低價(jià)位房價(jià)格區(qū)間10002023元廣匯有 16個(gè)小區(qū)的全部或部分樓盤屬于此區(qū)間%中檔商品房價(jià)格區(qū)間20233000元廣匯有 22個(gè)小區(qū)的全部或部分樓盤屬于此區(qū)間%高檔樓盤價(jià)格區(qū)間30005000元廣匯有 13個(gè)小區(qū)的全部或部分樓盤屬于此區(qū)間%廣匯住宅價(jià)位構(gòu)成220。房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)率和技術(shù)220。另外 18%的空置房，雖然價(jià)格相對(duì)較低，但交通不便，戶型結(jié)構(gòu)不合理。地理位置：部分商品房所處位置相對(duì)市中心偏遠(yuǎn)，子女上學(xué)和交通不便 。資料來源：烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒、《新財(cái)富》各行業(yè)家庭對(duì)不同房屋面積可承擔(dān)的價(jià)格（續(xù)）行業(yè) 預(yù)測家庭購房資金（萬元） 60平米住宅可承擔(dān)價(jià)格 80平米住宅可承坦價(jià)格 100平米住宅可承擔(dān)價(jià)格 120平米住宅可承擔(dān)價(jià)格社會(huì)服務(wù)業(yè) 2543 1907 1520金融、保險(xiǎn)業(yè) 2966 2370 1977房地產(chǎn) 2785 2089 1670衛(wèi)生、體育和社會(huì)福利 2266 1810 1511教育、文化、廣播 2977 2233 1790科研和綜合技術(shù) 2458 1970 1639國家機(jī)關(guān)、政黨機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體 2341 1870 1561其他行業(yè) 2475 1980 1650F價(jià)格單位為元；F假設(shè)家庭購房資金 18萬以上家庭不購買 80平米以下面積的房屋；可供購房資金 18萬以下的家庭不購買 120平米以上房屋。高檔房及其他經(jīng)濟(jì)適用房商品房烏魯木齊普通市民購房比例從烏魯木齊市城市家庭 收入調(diào)查情況，預(yù)測不同收入組家庭的購房資金說明：F家庭收入和家庭人口的調(diào)查數(shù)據(jù)來自烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒；F 家庭購房資金與家庭收入的比例來自《新財(cái)富》調(diào)查的家庭人口數(shù)（個(gè)）12912424522722312098該組家庭人口占總調(diào)查人口比例%%%%%%%調(diào)查的每戶家庭平均人口（個(gè)）人均可支配收入（元）家庭平均收入（元）家庭可承擔(dān)購房支出（元）最低收入組低收入組中等偏下收入組中等收入組中等偏上收入組高收入組最高收入組2023年烏魯木齊城市家庭基本情況調(diào)查烏魯木齊不同收入家庭對(duì)各種面積住宅可承擔(dān)的收入家庭可供購房資金（元）60平米住宅可承擔(dān)的價(jià)格（元）80平米住宅可承擔(dān)的價(jià)格（元）100平米住宅可承擔(dān)的價(jià)格（元）120平米住宅可承擔(dān)的價(jià)格（元）140平米住宅可承擔(dān)的價(jià)格（元）最低收入組低收入組中等偏下收入組中等收入組中等偏上收入組高收入組最高收入組假設(shè)：F家庭可供購房資金 15萬以上家庭不購買面積 80平米以下的房屋；F可供購房資金 15萬以下的家庭不購買面積 120平米或以上的房屋。主要是商人、白領(lǐng)階層，政府工作人員。同時(shí)二手房的供給量，也影響人們是否轉(zhuǎn)向二手市場購買房產(chǎn)。收入變化。220。寫字樓、商鋪或其他的空置率遠(yuǎn)高于住宅的空置率。從行政區(qū)分：天山區(qū)、沙區(qū)、水磨溝區(qū)等 消費(fèi)行為特征細(xì)分220。 項(xiàng)目定位品質(zhì)定位房型和面積定位客源定位價(jià)格定位 制定一個(gè)合理的價(jià)格是保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應(yīng)銷售周期內(nèi)最高利潤的一個(gè)重要條件。對(duì)中檔商品房產(chǎn)開發(fā)過程中，始終要運(yùn)用整合營銷的理念房地產(chǎn)整合營銷是通過市場渠道，圍繞具體項(xiàng)目，由多個(gè)專業(yè)性營銷機(jī)構(gòu)形成的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營銷相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力、高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷售全過程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營銷目標(biāo)的一種新型的、市場化的房地產(chǎn)營銷模式。物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是在銷售工作開始以前。北京寫字樓需求大客戶分布狀況圖上海市寫字樓需求與外商投資關(guān)系圖新華信根據(jù)不同行業(yè)對(duì)寫字樓的需求特征和增長性，將烏魯木齊寫字樓市場近期主要客戶群體分為六個(gè)部分168。? 建議：國際置地不以寫字樓開發(fā)作為重要的業(yè)態(tài)組合種類，只是在特定的區(qū)域和市場條件做個(gè)別項(xiàng)目開發(fā)（如：定單開發(fā)）? 可能性： 60%? 供給曲線將呈上揚(yáng)態(tài)勢，由于銀行及政府介入等原因，市場調(diào)整無法發(fā)揮有效調(diào)節(jié)作用，上揚(yáng)速度難以得到控制；需求曲線增長幅度緩慢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于供給曲線增長幅度，供需曲線間差距進(jìn)一步增大，市場