新城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)
2025-02-10 17:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 起步期 成熟期 發(fā)展期 特征：傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)房為主，完全由政府主導(dǎo)。 特征：出現(xiàn)科技園區(qū)、總部基地等形式的工業(yè)地產(chǎn)，但操作方式及盈利模式仍較單一，政府主導(dǎo)為主。 特征：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形式逐步多樣化及衍生產(chǎn)品，運(yùn)營(yíng)模式成熟，逐步以企業(yè)為主導(dǎo)。 特征：，產(chǎn)品形態(tài)豐富、融資手段豐富、政策完備，完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化。 城市參照 內(nèi)陸三四線城市 內(nèi)陸二線城市如重慶、西安等 沿海及一線城市，北京、上海等 歐美發(fā)達(dá)國(guó)家城市 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段 全球 GDP每增加 2%， 便會(huì)產(chǎn)生 4500萬(wàn)平米 的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求 ， 中國(guó) 經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)必將帶來(lái)大量工業(yè)需求 ，進(jìn)而推動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)邁向更高層次。 中國(guó)：未來(lái) 20年世界最大的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 迅速崛起的電子商務(wù)促使新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求陡增，隨著其規(guī)模的不斷加大，將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新生推勱力量。 電子商務(wù)推動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)展 ?2023年第四季度，中國(guó)網(wǎng)上零售市場(chǎng)整體環(huán)比增長(zhǎng) 29%， 2023年規(guī)模達(dá)到 5200億元。其中， B2C市場(chǎng)規(guī)模約 1040億元，占網(wǎng)上零售的 20%，比值持續(xù)上升。預(yù)計(jì)到 2023年， B2C網(wǎng)上零售市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到 6500億元。 電子商務(wù)的發(fā)展，為物流倉(cāng)儲(chǔ)的建立奠定了基礎(chǔ) 。 行業(yè)巨頭先后布局 ?阿里巴巴 早在 2023年就購(gòu)買(mǎi)了物流地產(chǎn)巨頭普洛斯 1/3的發(fā)行股份而進(jìn)入物流領(lǐng)域， ?京東商城 未來(lái)三年預(yù)計(jì)投入人民幣 20至 30億元到物流建設(shè)中。 ?此外， 當(dāng)當(dāng)網(wǎng)、凡客誠(chéng)品 均不甘人后，均投入到物流建設(shè)之中。 需求將進(jìn)一步攀升 ?國(guó)家有關(guān)部門(mén)預(yù)計(jì)到 2023年，中國(guó)電子商務(wù)交易額將 翻兩番，并在 GDP中貢獻(xiàn)率大幅提高。此外， ?“十二五”期間， 電子商務(wù)將被列入戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè) 的重要組成部分。 新興產(chǎn)業(yè)：電子商務(wù)為代表的新型產(chǎn)業(yè)園迅速發(fā)展 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)方式研究 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展階段 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的組織模式 第二部分 時(shí)間 政府政策 03年 ~05年 3年內(nèi)，國(guó)家頻繁出臺(tái)了 《關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》 等 8項(xiàng)目政策 。旨在此階段內(nèi)，清理、整頓違規(guī)設(shè)立的園區(qū)與開(kāi)發(fā)商，建立新的土地出讓標(biāo)準(zhǔn)。 06年 為了防治外資的大量涌入對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)安全造成影響，提高外資進(jìn)入門(mén)檻 。 強(qiáng)化土地出讓金收支管理，約束地方政府賣(mài)地的沖動(dòng)。 07年 8月 1日，國(guó)土資源部 《 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 》 和 《 協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范 》 正式施行。規(guī)范土地供給。 8月 31日， 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知 》 。建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度國(guó)家根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布 各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 。 08年 2023年 2月，新修訂的 《 工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo) 》 規(guī)定， 工業(yè)項(xiàng)目的建筑系數(shù)應(yīng)不低于 30%。工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活無(wú)服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過(guò)工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的 7%。 嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造非生產(chǎn)性配套設(shè)施 。 2012年 08年之后 ,國(guó)家沒(méi)有再出臺(tái)相關(guān)的工業(yè)用地政策。有的只是各地方政府出臺(tái)的相關(guān)政策。如：溫州政府在 2023年 9月2日下發(fā) 《 關(guān)于推進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū) (工業(yè)園區(qū) )整合提升發(fā)展的意見(jiàn) 》 ，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作出限制性的規(guī)定，土地使用權(quán)變更登記受?chē)?yán)控。 政策鼓勵(lì)：政府逐步加大對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范和引導(dǎo) 總部經(jīng)濟(jì)、總部模式全國(guó)開(kāi)花 ： 三大總部經(jīng)濟(jì)區(qū)： ?長(zhǎng)三角區(qū)，以上海為核心的“總部 加工基地”區(qū)域合作模式； ?珠三角區(qū)，形成了香港和順德、東莞間的“總部 制造業(yè)”互勱發(fā)展模式； ?環(huán)渤海區(qū)，以北京為核心，以京津冀及環(huán)渤海為腹地的 總部 加工基地 模式。 物流地產(chǎn)成為工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵： 從 2023年普洛斯帶著“物流地產(chǎn)”的概念登陸中國(guó)后，中外地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就掀起了物流地產(chǎn)的熱潮。 AMB在中國(guó)市場(chǎng)首次發(fā)力于上海： 2023年美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)巨頭 AMB收購(gòu)了松江九亭的一個(gè)物流房地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資約 1330萬(wàn)美元?！斑@是AMB在中國(guó)的第一筆收購(gòu)?！? 開(kāi)發(fā)商同制造型企業(yè)聯(lián)手運(yùn)作發(fā)展工業(yè)地產(chǎn) ： 2023年 7月 30日，萬(wàn)通與 TCL簽署 《 進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作之框架協(xié)議 》 。依協(xié)議約定，雙斱合資創(chuàng)辦萬(wàn)通新創(chuàng)工業(yè)資源投資公司， 采用“售后回租”的斱式， 相當(dāng)于 TCL把資產(chǎn)賣(mài)給萬(wàn)通，然后把資產(chǎn)回租回去。 REITs進(jìn)入中國(guó) AMB項(xiàng)目投資 總部模式 政府規(guī)劃 實(shí)業(yè)結(jié)合地產(chǎn) 國(guó)家一系列政策的頒布也使的工業(yè)地產(chǎn)的格局不斷在發(fā)生著變化： 國(guó)土資源部正式出爐了 《 全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 》 ，有效抑制工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)熱和項(xiàng)目胡亂上馬的現(xiàn)象；同時(shí)，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范化運(yùn)營(yíng)奠定了一個(gè)很好的基礎(chǔ) 行業(yè)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐步走向科學(xué)、規(guī)范 動(dòng)因 存量 ? 先進(jìn)制造業(yè) ? 倉(cāng)儲(chǔ)物流 ? 標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)樓 ? 研發(fā) ? 總部經(jīng)濟(jì) ? 業(yè)務(wù)整合 政府和功能區(qū)開(kāi)發(fā)商 私人業(yè)主、生產(chǎn)制造業(yè)地主 本土和國(guó)外綜合性開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā)商 參與度 ? 后臺(tái)服務(wù) ?
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