【正文】 更高層次。預(yù)計(jì)到 2023年， B2C網(wǎng)上零售市場規(guī)模將達(dá)到 6500億元。 需求將進(jìn)一步攀升 ?國家有關(guān)部門預(yù)計(jì)到 2023年，中國電子商務(wù)交易額將 翻兩番，并在 GDP中貢獻(xiàn)率大幅提高。 06年 為了防治外資的大量涌入對(duì)中國經(jīng)濟(jì)安全造成影響，提高外資進(jìn)入門檻 。 8月 31日， 《 國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知 》 。 嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造非生產(chǎn)性配套設(shè)施 。 政策鼓勵(lì)：政府逐步加大對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范和引導(dǎo) 總部經(jīng)濟(jì)、總部模式全國開花 ： 三大總部經(jīng)濟(jì)區(qū)： ?長三角區(qū)，以上海為核心的“總部 加工基地”區(qū)域合作模式； ?珠三角區(qū)，形成了香港和順德、東莞間的“總部 制造業(yè)”互勱發(fā)展模式； ?環(huán)渤海區(qū)，以北京為核心，以京津冀及環(huán)渤海為腹地的 總部 加工基地 模式?！? 開發(fā)商同制造型企業(yè)聯(lián)手運(yùn)作發(fā)展工業(yè)地產(chǎn) ： 2023年 7月 30日，萬通與 TCL簽署 《 進(jìn)一步推進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作之框架協(xié)議 》 。 企業(yè)自用模式 實(shí)力企業(yè)獲取工業(yè)用地開發(fā)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū) ,自身進(jìn)駐且占主導(dǎo)，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)同類企業(yè)。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：開發(fā)模式 ?以政府開發(fā)為主導(dǎo)，規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，示范帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展 地方政府是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，工業(yè)園開發(fā)模式也是各級(jí)地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式。 政府完全主導(dǎo)的開發(fā)模式 園區(qū)綜合模式：城市級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，政府主導(dǎo) ?政府支持，大型企業(yè)進(jìn)駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動(dòng)上下游企業(yè)加入園區(qū)建設(shè) 地方政府是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場建設(shè)的主導(dǎo)，主體企業(yè)引導(dǎo)模式是工業(yè)園開發(fā)模式的衍生模式，也是各級(jí)地方政府 經(jīng)常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式 。 擴(kuò)大招商 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究 ?行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ?園區(qū)招商定位 ?園區(qū)開發(fā)策略 ?園區(qū)招商策略 ?道路、交通 ?公共設(shè)施配套 ?廠房 ?其它設(shè)施 主體企業(yè)開發(fā)模式流程 適當(dāng)包裝及推廣 政府引導(dǎo)，企業(yè)帶動(dòng)的開發(fā)模式 企業(yè)自用模式：企業(yè)依托自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，建立圍繞本企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園 ?地產(chǎn)商運(yùn)用商品物業(yè)開發(fā)的模式，開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并通過出租、出售，獲取利潤 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是該模式的開發(fā)主體，工業(yè)地產(chǎn)商通過市場化的開發(fā)模式來完成工業(yè)地產(chǎn)的從開發(fā)、銷售（租賃）、管理等活動(dòng)。 由于建設(shè)規(guī)模較大和涉及經(jīng)營范圍較廣， 既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐， 還要求 具備工業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營運(yùn)作能力的保證。 具備外部條件 綜合開發(fā)模式 ?由于規(guī)模大、經(jīng)營范圍廣，需以政府規(guī)劃為基礎(chǔ)并引入社會(huì)各方力量共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設(shè) 總體規(guī)劃 園區(qū)建設(shè) 園區(qū)管理 園區(qū)升級(jí) ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究 ?園區(qū)開發(fā)定位 ?行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ?園區(qū)招商定位 ?園區(qū)開發(fā)策略 ?園區(qū)招商策略 ?開發(fā)財(cái)務(wù)規(guī)劃 ?概念性規(guī)劃 ?控制性規(guī)劃 ?基礎(chǔ)設(shè)施規(guī) 劃 ?詳細(xì)規(guī)劃 綜合開發(fā)模式的流程 主導(dǎo)企業(yè)進(jìn)駐，施工建設(shè)，帶動(dòng)其它相關(guān)企業(yè)進(jìn)駐 工業(yè)地產(chǎn)商介入，施工建設(shè)，出租、出售給進(jìn)駐企業(yè) ?國內(nèi)招商 ?國外招商 ?客戶管理 ?物業(yè)管理 ?土地容積率 ?產(chǎn)業(yè)升級(jí) ?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 綜合開發(fā)模式 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的組織與實(shí)現(xiàn)形式 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)形式 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一般開發(fā)流程 征地拆遷 安置 土地一級(jí)開發(fā) 土地出讓或二級(jí)開發(fā) 產(chǎn)業(yè)集群招商、地產(chǎn)營銷 區(qū)域運(yùn)營 產(chǎn)業(yè)集聚 地產(chǎn)開發(fā) 人口集聚 商務(wù)發(fā)展 區(qū)域發(fā)展 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)邏輯 更具吸引力的發(fā)展組織方式 良好的投資預(yù)期 引發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)投資者興趣 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 投資者收益 新產(chǎn)業(yè)更合理的布局和產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng) 產(chǎn)業(yè)高效發(fā)展 居民將愿意為土地和房產(chǎn)的溢價(jià)買單 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式及其要點(diǎn) ? 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式：通過統(tǒng)籌組織區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)）和生活方式，達(dá)到對(duì)土地更高利用效率的目的，并使相關(guān)利益者都從中獲益；這個(gè)組織的過程和方式等各種因素的總和就是商業(yè)模式。 開發(fā)主體 操作手段 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策。 開發(fā)主體 操作手段 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策。 開發(fā)主體 操作手段 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關(guān)政策。 開發(fā)主體 操作手段 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)潛力十足； 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越； 宏觀政策重大利好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備良好的政策環(huán)境。該模式為中國目前各級(jí)地方政府 最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 ，同樣也是我國工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。 REITs進(jìn)入中國 AMB項(xiàng)目投資 總部模式 政府規(guī)劃 實(shí)業(yè)結(jié)合地產(chǎn) 國家一系列政策的頒布也使的工業(yè)地產(chǎn)的格局不斷在發(fā)生著變化： 國土資源部正式出爐了 《 全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 》 ，有效抑制工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資過熱和項(xiàng)目胡亂上馬的現(xiàn)象；同時(shí)，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范化運(yùn)營奠定了一個(gè)很好的基礎(chǔ) 行業(yè)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐步走向科學(xué)、規(guī)范 動(dòng)因 存量 ? 先進(jìn)制造業(yè) ? 倉儲(chǔ)物流