【正文】 更高層次。預計到 2023年， B2C網(wǎng)上零售市場規(guī)模將達到 6500億元。 需求將進一步攀升 ?國家有關部門預計到 2023年，中國電子商務交易額將 翻兩番，并在 GDP中貢獻率大幅提高。 06年 為了防治外資的大量涌入對中國經(jīng)濟安全造成影響，提高外資進入門檻 。 8月 31日， 《 國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知 》 。 嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造非生產(chǎn)性配套設施 。 政策鼓勵：政府逐步加大對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范和引導 總部經(jīng)濟、總部模式全國開花 ： 三大總部經(jīng)濟區(qū)： ?長三角區(qū)，以上海為核心的“總部 加工基地”區(qū)域合作模式； ?珠三角區(qū)，形成了香港和順德、東莞間的“總部 制造業(yè)”互勱發(fā)展模式； ?環(huán)渤海區(qū)，以北京為核心，以京津冀及環(huán)渤海為腹地的 總部 加工基地 模式?！? 開發(fā)商同制造型企業(yè)聯(lián)手運作發(fā)展工業(yè)地產(chǎn) ： 2023年 7月 30日，萬通與 TCL簽署 《 進一步推進工業(yè)地產(chǎn)領域合作之框架協(xié)議 》 。 企業(yè)自用模式 實力企業(yè)獲取工業(yè)用地開發(fā)相對獨立的工業(yè)園區(qū) ,自身進駐且占主導，通過土地出讓、項目租售等方式引進同類企業(yè)。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：開發(fā)模式 ?以政府開發(fā)為主導，規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，示范帶動區(qū)域經(jīng)濟全面發(fā)展 地方政府是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，工業(yè)園開發(fā)模式也是各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式。 政府完全主導的開發(fā)模式 園區(qū)綜合模式：城市級產(chǎn)業(yè)園區(qū)，政府主導 ?政府支持，大型企業(yè)進駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動上下游企業(yè)加入園區(qū)建設 地方政府是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場建設的主導，主體企業(yè)引導模式是工業(yè)園開發(fā)模式的衍生模式，也是各級地方政府 經(jīng)常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式 。 擴大招商 ?區(qū)域經(jīng)濟研究 ?行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ?園區(qū)招商定位 ?園區(qū)開發(fā)策略 ?園區(qū)招商策略 ?道路、交通 ?公共設施配套 ?廠房 ?其它設施 主體企業(yè)開發(fā)模式流程 適當包裝及推廣 政府引導，企業(yè)帶動的開發(fā)模式 企業(yè)自用模式：企業(yè)依托自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，建立圍繞本企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園 ?地產(chǎn)商運用商品物業(yè)開發(fā)的模式，開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，并通過出租、出售，獲取利潤 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是該模式的開發(fā)主體，工業(yè)地產(chǎn)商通過市場化的開發(fā)模式來完成工業(yè)地產(chǎn)的從開發(fā)、銷售（租賃）、管理等活動。 由于建設規(guī)模較大和涉及經(jīng)營范圍較廣， 既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設的步伐， 還要求 具備工業(yè)項目的經(jīng)營運作能力的保證。 具備外部條件 綜合開發(fā)模式 ?由于規(guī)模大、經(jīng)營范圍廣，需以政府規(guī)劃為基礎并引入社會各方力量共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設 總體規(guī)劃 園區(qū)建設 園區(qū)管理 園區(qū)升級 ?區(qū)域經(jīng)濟研究 ?園區(qū)開發(fā)定位 ?行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ?園區(qū)招商定位 ?園區(qū)開發(fā)策略 ?園區(qū)招商策略 ?開發(fā)財務規(guī)劃 ?概念性規(guī)劃 ?控制性規(guī)劃 ?基礎設施規(guī) 劃 ?詳細規(guī)劃 綜合開發(fā)模式的流程 主導企業(yè)進駐，施工建設，帶動其它相關企業(yè)進駐 工業(yè)地產(chǎn)商介入，施工建設，出租、出售給進駐企業(yè) ?國內(nèi)招商 ?國外招商 ?客戶管理 ?物業(yè)管理 ?土地容積率 ?產(chǎn)業(yè)升級 ?基礎設施建設 綜合開發(fā)模式 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的組織與實現(xiàn)形式 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)形式 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一般開發(fā)流程 征地拆遷 安置 土地一級開發(fā) 土地出讓或二級開發(fā) 產(chǎn)業(yè)集群招商、地產(chǎn)營銷 區(qū)域運營 產(chǎn)業(yè)集聚 地產(chǎn)開發(fā) 人口集聚 商務發(fā)展 區(qū)域發(fā)展 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)邏輯 更具吸引力的發(fā)展組織方式 良好的投資預期 引發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)投資者興趣 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 投資者收益 新產(chǎn)業(yè)更合理的布局和產(chǎn)業(yè)集群效應 產(chǎn)業(yè)高效發(fā)展 居民將愿意為土地和房產(chǎn)的溢價買單 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式及其要點 ? 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式：通過統(tǒng)籌組織區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟活動（產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)）和生活方式，達到對土地更高利用效率的目的，并使相關利益者都從中獲益；這個組織的過程和方式等各種因素的總和就是商業(yè)模式。 開發(fā)主體 操作手段 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關政策。 開發(fā)主體 操作手段 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關政策。 開發(fā)主體 操作手段 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關政策。 開發(fā)主體 操作手段 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)潛力十足； 區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越； 宏觀政策重大利好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備良好的政策環(huán)境。該模式為中國目前各級地方政府 最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 ，同樣也是我國工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。 REITs進入中國 AMB項目投資 總部模式 政府規(guī)劃 實業(yè)結合地產(chǎn) 國家一系列政策的頒布也使的工業(yè)地產(chǎn)的格局不斷在發(fā)生著變化： 國土資源部正式出爐了 《 全國工業(yè)用地出讓最低價標準 》 ，有效抑制工業(yè)地產(chǎn)項目投資過熱和項目胡亂上馬的現(xiàn)象；同時，對工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范化運營奠定了一個很好的基礎 行業(yè)發(fā)展：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐步走向科學、規(guī)范 動因 存量 ? 先進制造業(yè) ? 倉儲物流