【文章內(nèi)容簡介】 均價 小高層 4500元 /㎡ .多層復(fù)式 7080元 /㎡ 。 優(yōu)惠政策 一次性付款 96折，按揭 98折。 銷售情況 在售 100109㎡ 小高層。多層余少數(shù) 150多㎡復(fù)式。 位于市區(qū)，擁有一定數(shù)量的多層式其最大賣點。一期推出體量較大，以 100108 ㎡ 為主。目前僅余少數(shù)復(fù)式樓層。二期開盤時間未定。 新城區(qū) —— 百合花園 項目位置 滁州市南譙北路與瑯琊大道交匯處 售樓處 滁州南譙北路與瑯琊大道交匯處 開發(fā)商 滁州市泰鑫置業(yè)有限公司 占地面積 15880㎡ 建筑面積 ㎡ 定位 城市中央融合體 產(chǎn)品 高層、商業(yè) 開發(fā)期數(shù) 分 2期開發(fā) 容積率 綠化率 % 主力面積 83121㎡ 賣點 地處市中心繁華地段、成熟商圈 開盤時間 2023年 12月 交付時間 2023年 9月 均價 住宅 6200元 /㎡ 優(yōu)惠政策 一次性付款 98折。 銷售情況 在售 83121㎡ 戶型。 一期 16100120 ㎡ 在售 位于市中心繁華地段。周邊商圈成熟。一期推出體量較大，以 100120 ㎡ 為主。整體全為高層，二期暫未推出。 市區(qū) —— 泰鑫現(xiàn)代城 項目位置 滁州市清流路與外環(huán)交叉口 售樓處 清流西路 329號（市規(guī)劃局大樓西側(cè)） 開發(fā)商 滁州銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 50763㎡ 建筑面積 15萬㎡ 定位 觀山、觀水、觀天下 產(chǎn)品 高層 開發(fā)期數(shù) 分 2期開發(fā) 容積率 綠化率 55% 主力面積 94142㎡ 賣點 瑯琊山、鳳凰湖毗鄰。 交付時間 一期 2023年 5月。二期 2023年 12月底前。 均價 5200元 /㎡ 優(yōu)惠政策 按揭優(yōu)惠 30元 /平米，一次性付款優(yōu)惠 60元 /平米。推出九套特惠房， 5052萬元 /套。免前 5年物業(yè)費。 銷售情況 在售 93138㎡ 。 位于市郊位置，以高綠化率、景觀房為最大賣點，周邊自然風(fēng)景優(yōu)美，目前一期以 94138景觀房為主，在銷售中推出少量特價房。 市區(qū) —— 水岸帝景 區(qū)位 項目 產(chǎn)品 面積 價格（元） 營銷階段 烏衣鎮(zhèn) 君臨國際 高層 86120㎡ 3000 2023年 34月開盤 碧桂園歐洲城 聯(lián)排、雙拼、超豪、洋房、 47630 ㎡ / 預(yù)計 2023年 78月開盤 新城區(qū) 桃園仙居 多層、高層 80120㎡ 4500 2023年 56月開盤 宇業(yè)天逸華府 高層 70140㎡ 4600 在售 浩然國際 小高層、高層、別墅 80120㎡ 4600 在售 百合花園 多層、小高層、高層 80140㎡ 4500 在售 左岸香頌 高層、商業(yè) 50120㎡ 4600 2023年 45月開盤 市區(qū) 水岸帝景 高層 90150㎡ 5200 在售 泰鑫現(xiàn)代城 高層、商業(yè) 80120㎡ 6200 在售 ■烏衣鎮(zhèn)的項目暫未推出，但是價格在 3000元 /㎡ 左右。隨著 碧桂園項目投資不僅有利于加速同城化、融入南京都市圈，也有利于快速推進(jìn)南譙烏衣新區(qū)的建設(shè)，從而帶動烏衣鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場發(fā)展。 ■市區(qū)的項目幾乎都處于在售狀態(tài)，價格在 45006200元 /平米不等，大部分價格在 4500元左右。 ■調(diào)研項目的房源面積大多集中在 80120㎡ 之間， 140㎡ 以上大面積戶型較少；高層的物業(yè)類別比較普遍。 競爭個案橫向比較 物業(yè)類型趨同，整體品質(zhì)塑造有待提升 ※ 區(qū)域項目品質(zhì)一般，但是在當(dāng)?shù)匾恍┐笃放崎_發(fā)商（如碧桂園、宇業(yè)等）的帶勱下，伴隨大滁城建設(shè)，周邊配套將逐步完善 ； ※ 產(chǎn)品同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，戶型特色丌明顯，但普遍采用空中花園（入戶花園）設(shè)計，進(jìn)一步提升了房屋的經(jīng)濟(jì)性； 南譙區(qū)在售項目潛在量較大，后期競爭激烈 ※ 隨著滁州市區(qū)土地供應(yīng)量的減少，以及大滁城的建設(shè)，進(jìn)一步促進(jìn)了滁州南譙區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 ※ 未來供應(yīng)加大，尤其是碧桂園歐洲城、泰鑫現(xiàn)代城、左岸香頌、桃源仙居等項目的上市； ※ 南譙區(qū)隨著高鐵，大滁城的建設(shè)。將逐漸成為滁州市的發(fā)展重心，政府的遷移將進(jìn)一步帶勱市區(qū)居民在南譙區(qū)置業(yè)。 區(qū)域市場發(fā)展前景較好，區(qū)域內(nèi)客戶經(jīng)濟(jì)實力一般。 ※ 隨著滁州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)步，當(dāng)?shù)鼐用袷杖敕€(wěn)步提升，市場購買力加強(qiáng)，也拉勱了房地產(chǎn)市場的發(fā)展壯大。 ※ 經(jīng)濟(jì)型戶型受到市場熱捧，熱銷戶型面積集中在 80100㎡ 兩房， 100120㎡ 三房；大量贈送面積迎合了當(dāng)?shù)厥袌龅男枨螅ㄈ霊艋▓@等贈送） 競爭市場小結(jié) 第二部分 項目定位 價值梳理 客群定位 項目核心定位 戶型優(yōu)化建議 君臨國際來訪客戶來源分析 ?滁州市、南譙新區(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶，總占比大于 60； 其次為南京客戶，占比約 25%；長三角地區(qū)投資商業(yè)的客群占比約 10%。 ?職業(yè)以私營業(yè)主為主，占比約 45%； 其次為外地投資客；周邊地區(qū)的教師、醫(yī)生等高收入人群占比約 15%。 ?認(rèn)知渠道： 朋介及戶外效果顯著， 派單和短信的效果其次。 【 借鑒案例 】 君臨國際客戶分析 君臨國際來訪客戶職業(yè)分析 投資客20%其他3%私營業(yè)主45%企業(yè)職工10%公務(wù)員7%教師、醫(yī)生等高收入者15%滁州市區(qū)、南譙新區(qū)或周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)60%其他5%南京25%長三角前來投資商業(yè)的客群（上海、浙江等）10%戶外（大牌、公交等）26%短信6%朋友介紹38%其他2%網(wǎng)絡(luò)、報廣9%現(xiàn)場包裝7%派單12%君臨國際來訪客戶認(rèn)知渠道分析 本案目標(biāo)客群定位前的思考 ? 根據(jù)君臨國際的來訪客戶情況來看，滁州市區(qū)、南譙新區(qū)及外來投資客群是區(qū)域內(nèi)的購房主力。 ? 隨著烏衣鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)， 碧桂園歐洲城項目、大雄食品成項目的啟動，將吸引更多外來投資客的關(guān)注 ， 為本案帶來市場機(jī)遇。 ? 烏衣鎮(zhèn)人口較少，且回遷率較高，原住民購房需求較小。同時，南譙新區(qū)人口密度較低，因此，外拓滁州市場將勢在必行。 ? 與滁州市區(qū)商品房價格相比，烏衣鎮(zhèn)價格洼地優(yōu)勢明顯，將對滁州市區(qū)的購房群體產(chǎn)生強(qiáng)大的沖擊力。同時， 本案面對滁州市場進(jìn)行銷售，可以提升銷售價格與利潤空間。同時可以將開發(fā)商的品牌推廣到市區(qū)，為未來進(jìn)軍滁州市區(qū)市場奠定基礎(chǔ)。 滁州市區(qū)、南譙新區(qū) 及其周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群 主力目標(biāo)客群界定 ＋ 長三角（如南京、浙江 上海等）地區(qū)的投資客 ? 滁州市區(qū)因高房價被迫出城置業(yè)的剛需首置人群。 ? 南譙新區(qū)改善型置業(yè)客群，看重居住品質(zhì)的提升、及社區(qū)配套 。 ? 區(qū)域周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客群。 ?投資周邊商業(yè)的客群，因長期自住購房，兼投資。 需求特征 —— 價格 /產(chǎn)品的差異化需求。 產(chǎn)品需求 —— 自住型。舒適兩房 /高效三房。 需求特征 —— 地理位置接近 +城際軌道交通 +價格洼地 產(chǎn)品需求 —— 暫住投資型。舒適型戶型。 客戶分布圖 區(qū)域規(guī)劃利好 環(huán)境和配套佳 改善居住環(huán)境 低總價、城際軌道交通 ? 以南京、上海、浙江為代表的長三角投資客群； ? 因投資周邊商業(yè)項目，販居住用房兼投資的客群； ? 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶及區(qū)域原住民改善型置業(yè)者 ? 工業(yè)園入駐企業(yè)職工。 ? 多為小型私營業(yè)主，少量公務(wù)員及教師。 ? 受滁州市區(qū)價格壓迫的剛需客戶； ? 市區(qū)私營業(yè)主及高收入人群前來投資商業(yè)的“商業(yè)移民”； ?少量教師、醫(yī)生、公務(wù)員等中高收入人群。 價格洼地、交通 環(huán)境、自住需求 滁州市區(qū) 南譙區(qū)（烏衣鎮(zhèn)） 長三角 經(jīng)濟(jì)區(qū) 【 自住 客戶樣本 】 我夢想有一片屬于我自己的空間，但是市區(qū)動則四五千的房價，根本不在我的承受范圍之內(nèi)。 旺角花園的價格可以承受，從我工作的地方坐公交不到半小時就能到，上班還算方便。 小區(qū)旁還有公園，等行政單位遷過來，配套也會跟著齊全，生活也會更美好。 考慮到總價，準(zhǔn)備買個兩房，但如果有贈送的面積就更好了，可以做一個書房，就是父母過來小住一段日子，也夠?qū)挸ā? 李小姐：來自滁州市 年齡： 27歲 婚姻：未婚 工作：市中醫(yī)院護(hù)士，從業(yè)四年 置業(yè)觀：自住需求，價格為首要導(dǎo)向。看重項目交通條件及區(qū)域發(fā)展前景。 【 投資客戶樣本 】 我和妻子在大雄食品城買了間商鋪，準(zhǔn)備做生意，需要在這里住一段時間。 這里離南京開車不到一個小時，一旦高鐵通車， 這里的房價肯定要大漲。我只是短暫性的居住，主要還是看中房產(chǎn)的長期投資價值，如果產(chǎn)品自身的附加值很高，比如面積贈送，那就再好不過了。 王先生：來自南京 年齡： 41歲 婚姻：已婚。 工作：與妻子在南京下關(guān)經(jīng)營店鋪。 置業(yè)觀：在此投資做生意，階段性的居住需求。三十萬左右的低總價，高鐵規(guī)劃使得區(qū)域與南京的距離大大縮減，區(qū)域價值看漲。與南京的房價相比，這么低的價格，不會占用太多投資成本。 價值梳理 客群定位 項目核心定位 戶型優(yōu)化建議 競爭項目戶型解碼 項目名稱 在售戶型面積 產(chǎn)品線 銷售 產(chǎn)品亮點 君臨國際 高層 86120㎡ 高層 80120㎡ 未推出 約 12㎡入戶花園 陽臺。 桃園仙居 / 多層、高層 ㎡ 未推出 大多數(shù)設(shè)雙陽臺、 2個或以上的飄窗。 宇業(yè)天逸華府 高層 69136㎡ 高層 69136㎡ 剩余 120㎡ 以上大戶型 邊戶三房南北雙陽臺；中戶雙南陽臺。 部分戶型設(shè)約 7個㎡的入戶花園。 浩然國際 高層 117124㎡ 小高層、高層、別墅 剩余 120㎡ 以上大戶型 寬大入戶花園；客廳帶陽臺； 各臥室均設(shè)飄窗。 百合花園 小高層 100109㎡ 多層、小高層、高層 88134㎡ 多層余少數(shù) 150多㎡復(fù)式 每戶均設(shè)南向陽臺； 部分戶型為南北或雙南陽臺。 泰鑫現(xiàn)代城 高層 83121㎡ 高層 83121㎡ 基本銷售完畢 每戶均設(shè)南向陽臺；部分設(shè)雙陽臺或飄窗。 水岸帝景 高層 94138㎡ 高層 94142㎡ 剩余少量 115㎡ 以上的戶型 陽臺、入戶花園，多個飄窗。 左岸香頌 高層 56112㎡ 高層 56112㎡ 未推出 空中花園相當(dāng)于次臥的面積； 部分設(shè)入戶花園；均有南向陽臺。 ? 由前期市場調(diào)研，我們可以看出滁州市場供應(yīng)的主力面積為 80120㎡ ；市場僅有少量 140㎡ 以上大面積戶型； 120平米以上的戶型去化相對緩慢。 ? 入戶花園、空中花園、寬大陽臺、多飄窗，大幅面積贈送較為普遍。 基于市場調(diào)研數(shù)據(jù)，超大面積的贈送，較為常見。 再觀