【文章內(nèi)容簡介】 上仍有以個人為單位貸款的可能。但是目前， 銀行已經(jīng)開始嚴格執(zhí)行國家住房貸款政策，對個人住宅信貸實行嚴格審批程序。 政府的基調(diào)： 央視經(jīng)濟半小時連續(xù) 4期對北京、武漢、深圳、浙江的樓市做了全面報道，其中對國家金融政策、銀行貸款審批、發(fā)展商降價等做了詳盡分析，最終希望各行業(yè)能夠以大局為重，防止國家金融風險的出現(xiàn)。 這表明，國家在宏觀輿論上已經(jīng)發(fā)出 “嚴格執(zhí)行政策，保證樓市平穩(wěn)”的基調(diào)。 Gemdale Corporation 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的?？偨Y： 價格判斷： 預計 08年尤其是 4季度 ， 成交價格可能進一步下挫 ；而價格的進一步下跌可能帶來成交量小幅攀升，預計 08年 4季度價格可能在買賣雙方互相博弈中逐步找到平衡點 。 成交量判斷： 可以預計 08年 10月受 “秋交會”行情帶動 ，基于合理市場價格， 成交量上會迎來短暫的“小陽春” ， 10月可能是 08年成交量最后的一撥行情 ， 而 08年 6月 10月 （ 08年 3季度） 市場成交缺乏熱點， 成交量的突破會比較艱難。 預計 09年 2季度起市場會逐漸明朗，首先各月成交量開始直線攀升，然后帶動價格小幅走高，跡象轉(zhuǎn)暖。 注：以上判斷是基于政府不再出臺更加嚴厲的貨幣政策及金融手段。假設加息、上調(diào)存款儲備金率及信貸管制等政策相繼出臺，那么市場回暖的時間可能會進一步延后。 Gemdale Corporation 本報告是嚴格保密的。 第二部分：項目 下半年營銷策略 本報告是嚴格保密的。Gemdale Corporation 4月份全市套數(shù)和面積供求都是 ，連續(xù)第 10個月市場處于供過于求的局面。這也在一定程度上解釋了，現(xiàn)在市場上呈現(xiàn)的大規(guī)模降價的現(xiàn)象，以及消費者觀望氣氛濃厚的特點。 然而，從去年 12月份以來，供求比有逐月下降的趨勢，市場供應量和成交量也有了一定的放大，市場供需矛盾得到了緩和。 全市套數(shù)新增供求比020234000600080001000012023140000 . 0 01 . 0 02 . 0 03 . 0 04 . 0 05 . 0 06 . 0 0新增供應 成交量 供求比新增供應 3873 7697 4469 5939 4275 3047 4994 4784 12775 3871 945 2824 4883 成交量 5032 3748 6947 5489 2816 2240 2383 1726 2445 1871 792 3293 4250供求比 0 . 7 7 2 . 0 5 0 . 6 4 1 . 0 8 1 . 5 2 1 . 3 6 2 . 1 0 2 . 7 7 5 . 2 2 2 . 0 7 1 . 1 9 0 . 8 6 1 . 1 5 A p r 0 7 M a y 0 7 J u n 0 7 J u l 0 7 A u g 0 7 S e p 0 7 O c t 0 7 N o v 0 7 D e c 0 7 J a n 0 8 F e b 0 8 M a r 0 8 A p r 0 8全市面積新增供求比02023004000006000008000001000000120230014000000 . 0 01 . 0 02 . 0 03 . 0 04 . 0 05 . 0 06 . 0 0新增供應 成交面積 供求比新增供應 488774 706728 431683 666923 416552 260671 422306 411835 1250872 409124 104433 329945 406343 成交面積 522056 401486 649889 575386 279198 165553 206108 146064 241570 169305 72356 264318 351816供求比 0 . 9 4 1 . 7 6 0 . 6 6 1 . 1 6 1 . 4 9 1 . 5 7 2 . 0 5 2 . 8 2 5 . 1 8 2 . 4 2 1 . 4 4 1 . 2 5 1 . 1 5 A p r 0 7 M a y 0 7 J u n 0 7 J u l 0 7 A u g 0 7 S e p 0 7 O c t 0 7 N o v 0 7 D e c 0 7 J a n 0 8 F e b 0 8 M a r 0 8 A p r 0 8整體市場 新增供求比 Gemdale Corporation 整體市場 市場消化量 4月份市場可售套數(shù)為 34209套，成交 4250套，消化率為 %；市場可售面積為 ，成交 ，消化率為 %。 隨著市場降價現(xiàn)象的日益頻繁，成交量開始逐月增加，但開發(fā)商更加密集的出貨，使得存量市場規(guī)模依然在擴大。 2 0 0 7 年全市存量消化套數(shù)05000100001500020230250003000035000400000 7 . 0 4 05 06 07 08 09 10 11 12 0 8 . 0 1 02 03 040%20%40%60%80%100%可售套數(shù)成交量（套）消化率2 0 0 7 年全市存量消化面積050000010000001500000202300025000003000000350000040000000 7 . 0 4 05 06 07 08 09 10 11 12 0 8 . 0 1 02 03 040%20%40%60%80%100%可售面積成交量（平米）消化率說明： 市場可售量是表示一段時間內(nèi)的市場可售規(guī)模，本月可售量等于上月底的市場存量加上本月新增供應量； 市場存量是表示某一個時間點的市場可售量，本月底的市場存量等于本月可售套數(shù)減去本月成交量。 此報告中市場可售量統(tǒng)計僅“ 06年以來新批預售項目總量及市場的消化情況”為指標。（下同） Gemdale Corporation 整體市場 成交價格 4月份全市實現(xiàn)成交均價 11927元 /平米，環(huán)比 3月份再度下跌 ％， 11個月以來首次跌破 12023元 /平米關口，已經(jīng)接近去年 4月份的同期水平。 今年 1－ 4月份全市成交均價為 13418元 /平米，較去年同期仍有 ％的增幅。而憑借市場特價項目的熱銷，成交量雖然得以放大，但均價依然會延續(xù)下滑的趨勢。下月成交均價將不可能出現(xiàn)大幅攀升的場面。 全市價格走勢1192714739 145431246360009000120231500018000210001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2023年 2023年Gemdale Corporation 年份 新增供應量 （萬） 新增供應消化量（萬） 全年總供應 量（萬） 銷化量（萬） 存量（萬） 2023年 —— —— 2023年 2023年 2023年 備注： 全年供應量 =新增供應量 +存量； 2023年新增供應量基于目前獲知信息預估，可能存在部分項目推遲入市的情況。 龍坂片區(qū)住宅市場 0508年龍坂供求數(shù)據(jù) Gemdale Corporation 樓盤項目名稱 容積率 批準預售 總套數(shù) 銷售面積 春華四季園一期一批 505 世紀春城 8號地塊 300 萬科城三期聽湖居 132 15847 中海月朗苑 1棟與 4棟 2 369 春華四季園一期二批 368 城色 3 548 金地梅隴鎮(zhèn)一期 3 1238 碧水龍庭一期 1068 世紀春城三期二批 108 萬科城高層尚房 276 中海月朗苑 5棟 2 292 世紀春城三期三批 240 城投七里香榭一批 472 南國麗園 422 35642 香堤雅苑一批 196 春華四季園二期 A區(qū)一批平面 472 陽光新境園 748 珠江旭景佳園 403 春華四季園二期 A區(qū)二批平面 224 萬科城二區(qū)楓湖居 136 金地梅隴鎮(zhèn)一期商業(yè) 3 勁力城市明珠三期一批 220 中海月朗苑商鋪 2 香堤雅苑二批 314 東華明珠園一期 536 9500 勁力城市明珠三期二批 263 城投七里香榭二批 395 萬科城長島、淺水灣 5600 36 5600 萬科城三期 F區(qū)聯(lián)院HOUSE 97 萬科城聯(lián)院別墅及寬景HOUSE 187 春華四季園一期二批 102 萬科城景院別墅 71 星河丹堤 204 春華四季園二期 A區(qū)一批復式 248 春華四季園二期 A區(qū)二批復式 72 萬科城三期二區(qū)寬景HOUSE 18 萬科城三期二區(qū)棕櫚灣水岸別墅 45 圣莫里斯一期 214 樓盤項目名稱 容積率 批準預售 總套數(shù) 銷售面積 幾組數(shù)據(jù)：龍坂 06年新增供銷數(shù)據(jù)分解 新增供應量 新增供應消化量 Gemdale Corporation 項目 07年推售面積 (萬） 07年新貨銷售面 積 (萬） 07年新盤存量 (萬） 春華四季園二期 B區(qū)一批 春華四季園二期 B區(qū)二批 世紀春城四期 金地梅隴鎮(zhèn)二期 13 碧水龍庭二期 14 陽光第五季 0 圣莫麗斯 0 星河丹堤 F 江南華府 0 丹楓雅苑 0 可樂園 0 萬科城三期 MINIHOUSE 萬科城三期別墅御水灣 萬科城陽明山別墅 萬科第五園三期 珠江旭景佳園 合計 幾組數(shù)據(jù)：龍坂 07年新增供銷數(shù)據(jù)分解 新增供應量 新增供應消化量 Gemdale Corporation 幾組數(shù)據(jù)：龍坂 08年新增供銷數(shù)據(jù)分解 項目 區(qū)位 建面（萬平米） 容積率 入市時間 金地梅隴鎮(zhèn) 3期 二線拓展區(qū) 13 金地梅隴鎮(zhèn) 4期 二線拓展區(qū) 3 08年底 幸福楓景 二線拓展區(qū) 金地上塘道 1期 二線拓展區(qū) 萬科金域華庭 1期 關口 推 10（估） 08年下半年 書香門第上河坊 關口 08年底 水榭山 關口 星河丹堤 E區(qū) 關口 圣莫麗斯 關口 08年下半年 兆豐溪山美地 1期 關口 推 10（估） 2 萬科第五園 4期 坂田 萬科第五園 5期 坂田 萬科第五園 8期 坂田 萬科城 4期高層 坂田 珠江旭景 3期 坂田 佳兆業(yè)上品雅苑 坂田 推 8（估） 花語岸 坂田 推 6（估） 08年底 金光華龍岸 1期 坂田 2 風和日麗 4期 龍華鎮(zhèn)中心 8 08年底 新增供應量 Gemdale Corporation 幾組數(shù)據(jù)：龍坂 08年新增供銷數(shù)據(jù)分解 項目 區(qū)位 建面（萬 平米） 容積率 入市時間 書香門第上河坊 關口 08年底 圣莫麗斯 關口 08年下半年 佳兆業(yè)上品雅苑 坂田 推 8（估） 花語岸 坂田 推 6（估） 08年底 金光華龍岸 1期 坂田 2 08年底 風和日麗 4期 龍華鎮(zhèn)中心 8 08年底 可能推遲入市項目 ，去除可能推遲項目， 08年新增供應量約 加上 07年存量，全年總供應量約 ，去除可能推遲項目，全年總供應量約 其中可能推遲入市的項目： Gemdale Corporation 幾組數(shù)據(jù)：龍坂 08年新增供銷數(shù)據(jù)分解 08年開始 9070政策影響開始顯現(xiàn)， 08年受新政限制的小戶型整體新增供應量約 去除可能推遲項目， 08年小戶型新增供應量約 萬 其中受 90/70或 90/90限制的小戶型項目供應量： 項目 區(qū)位 建面（萬平米） 容積率 金地梅隴鎮(zhèn) 3期 二線拓展區(qū) 13 金地梅隴鎮(zhèn) 4期 二線拓展區(qū) 3 幸福楓景 二線拓展區(qū) 金地上塘道 1期 二線拓展區(qū) 萬科金域華庭 1期 關口 推 10（估） 書香門第上河坊 關口 萬科第五園 4期 坂田 萬科第五園 8期 坂田 珠江旭景 3期 坂田 佳兆業(yè)上品雅苑 坂田 推 8（估） 花語岸 坂田 推 6（估） 風和日麗 4期 龍華鎮(zhèn)中心