【正文】 le Corporation 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但是目前， 銀行已經(jīng)開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家住房貸款政策，對(duì)個(gè)人住宅信貸實(shí)行嚴(yán)格審批程序。 注：以上判斷是基于政府不再出臺(tái)更加嚴(yán)厲的貨幣政策及金融手段。新增供求比 Gemdale Corporation 整體市場(chǎng) 而憑借市場(chǎng)特價(jià)項(xiàng)目的熱銷，成交量雖然得以放大，但均價(jià)依然會(huì)延續(xù)下滑的趨勢(shì)。 Gemdale Corporation 項(xiàng)目名稱 代理商 物業(yè)類型 推售套數(shù)（套） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 銷售均價(jià)（元/平米） 開(kāi)盤(pán)銷售率 公園大地 4期天瓏郡 37棟 世聯(lián)、鴻榮源 住宅 125 2023517 9300 67% 熙龍灣花園 5棟 自售 住宅 239 2023223 18000 30% 金地梅隴鎮(zhèn) 3期 世聯(lián)、金地 住宅 706 2023224 11700 30% 熙龍灣 1期 自售 住宅 387 202338 10475 % 深業(yè)新岸線 3期 戴德梁行 住宅 948 2023316 11000 % 萬(wàn)科金域東郡 中原 住宅 388 2023322 7700 % 萬(wàn)科城四期逸湖居 世聯(lián) 住宅 223 2023317 12200 70% 禧園 1期 自售 住宅 120 2023329 9200 % 天健 〃 芙蓉盛世 自售 住宅 243 2023323 5500 32% 華盛領(lǐng)寓 臵業(yè)國(guó)際 住宅 276 202346 16000 82% 鼎太風(fēng)華六期 世聯(lián) 住宅 606 2023412 12023 30% 君悅龍庭 1期 世聯(lián)、龍光 住宅 144 2023412 9200 50% 保利 ?海語(yǔ)西灣 世聯(lián) 住宅 616 2023420 9800 35% 水木瀾山居 中原 住宅 486 2023420 15243 14% 萬(wàn)科城四期逸湖居 世聯(lián) 住宅 118 2023419 12500 77% 風(fēng)臨國(guó)際中心 自售 住宅 760 2023420 8500 35% 金泓凱旋城 中原 住宅 639 2023426 18000 3% 書(shū)苑雅閣 戴德梁行 住宅 338 2023427 10000 60% 信義荔山公館 中原 住宅 692 2023511 9000 50% 當(dāng)前是個(gè)“信心市”：開(kāi)盤(pán)銷售率對(duì)提升客戶信心、獲得良好市場(chǎng)口碑極為重要。 梅隴鎮(zhèn)三期 17棟，總套數(shù) 381套： ? 通透式三房客廳帶露臺(tái) 的優(yōu)質(zhì)單位（單價(jià) 以上、總價(jià) 117119萬(wàn)）， 已售 20套 ，消化率達(dá) 80%（共 25套）； ? 不通透小三房單位消化較好的為低價(jià)單位 5B（總價(jià) 94100萬(wàn)） ，已售 9套 ； ? 兩類戶型價(jià)格差異達(dá)到 2025萬(wàn)。 梅隴鎮(zhèn)上半年客戶屬性 Gemdale Corporation 梅隴鎮(zhèn)上半年客戶屬性 家庭車輛情況55%7%35%3%無(wú)車 單位車 1臺(tái) 2臺(tái)家庭收入情況23%56%19%1%1%0%1 萬(wàn)以下 12萬(wàn) 23萬(wàn) 35萬(wàn) 510萬(wàn) 1 0 萬(wàn)以上Gemdale Corporation 9%24%24%18%6%5%2%2%4% 6%路過(guò) 業(yè)主親友 戶外網(wǎng)絡(luò) 報(bào)廣條幅 短信競(jìng)爭(zhēng) 房交梅隴鎮(zhèn)上半年客戶屬性 Gemdale Corporation ? “金地的房子做的挺好，畢竟是大品牌，品質(zhì)好。 推廣需要用梅隴鎮(zhèn)式語(yǔ)言體系和形象、包裝展示強(qiáng)化此三點(diǎn)內(nèi)容 梅隴鎮(zhèn)上半年客戶屬性 Gemdale Corporation 梅隴鎮(zhèn)上半年客戶屬性 未成交客戶語(yǔ)錄： ? “對(duì)梅隴鎮(zhèn)我還是挺滿意的，猶豫的原因還是價(jià)格，除了價(jià)格還是價(jià)格 ! ? 我希望不帶裝修，如果除去裝修的價(jià)格我肯定會(huì)買。因此在必須在后期的促銷策略上加大力度，變換花樣來(lái)打消客戶觀望情緒，促使客戶縮短成交周期。 Gemdale Corporation 梅隴鎮(zhèn)下半年?duì)I銷策略總綱 回顧第一部分大勢(shì)分析結(jié)論： 利用 79月市場(chǎng)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)空白期快速出貨，尤其是小戶型的出貨速度必須加快。 Gemdale Corporation 梅隴鎮(zhèn)下半年?duì)I銷策略分解 —— 推廣策略 ? POINT:廣告變臉，虛實(shí)結(jié)合，直擊要點(diǎn) 戶外：創(chuàng)意取勝，實(shí)現(xiàn)銷售與品牌曝光、提升功能 報(bào)紙廣告：以文字廣告為主，版面活躍大方，深入闡析項(xiàng)目片區(qū)、大社區(qū)、精裝修、 90平米以下全功能精髓 短信：產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)賣點(diǎn)＋“利誘”，憑短信有禮，憑短信申請(qǐng)認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠直接有效提高進(jìn)線及上門(mén) Gemdale Corporation 梅隴鎮(zhèn)下半年?duì)I銷策略分解 —— 推廣策略 ? POINT:保持主媒投放曝光率，維持大品牌號(hào)召力 戶外：每月根據(jù)活動(dòng)主題與新貨推售節(jié)點(diǎn)更換畫(huà)面 報(bào)紙：南都、特報(bào)直接投放，晚報(bào)、晶報(bào)、商報(bào)結(jié)合媒體促銷方案與活動(dòng)方案投放 網(wǎng)絡(luò)：根據(jù)新貨推售節(jié)點(diǎn)投放硬廣，每周以營(yíng)銷活動(dòng)報(bào)道保持主頁(yè)圖片新聞曝光。 ?影院廣告片 動(dòng)作： 選擇大片上映檔期，投放影片插片廣告與派發(fā)隨票單張。 展會(huì)現(xiàn)場(chǎng) ： 選取主通道及品牌開(kāi)發(fā)商旁邊，包裝上體現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)格，吸引客戶眼球。 4期獨(dú)立一隅，面臨更激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，應(yīng)以梅隴鎮(zhèn)收官之做的全新、高調(diào)形象整合突破，以較低價(jià)格形成高性價(jià)比的尖刀利器，刺破市場(chǎng)突圍競(jìng)爭(zhēng)。Gemdale Corporation 梅隴鎮(zhèn)下半年剩余貨量分析 貨量 18棟 17棟 16棟 19棟 套數(shù) (套） 172 255 128 460 面積（ m2) 16892 24143 13577 38378 均價(jià) /平米 —— —— Gemdale Corporation 梅隴鎮(zhèn)下半年剩余貨量分析 3期余量 戶型 戶型面積 套數(shù) 1房 （ 精裝 ） 37－ 45 4 2房（精裝） 70－ 80 80 小 3房（精裝） 84－ 89 239 大 3房（精裝） 109 40 4房（精裝） 129－ 135 92 其他（ 4房毛坯）） 89－ 135 100 4期 1房（精裝） 42－ 48 69 2房（精裝） 73－ 83 253 小 3房（精裝） 89 46 大 3房（精裝） 121－ 123 69 4房（精裝） 125 23 3房與 2房市場(chǎng)接受程度高。” ? “我這段時(shí)間看過(guò)上十個(gè)樓盤(pán)了，印象比較深的 …… 中城天邑、高發(fā)城馳位臵好，但對(duì)我們來(lái)說(shuō)太貴了，不好接受，萬(wàn)科城、慢城還可以，但是位臵都不好?！? ? “我還是很看重你這里的業(yè)主專車的，現(xiàn)在沒(méi)幾個(gè)小區(qū)有這個(gè)的。 很喜歡梅隴鎮(zhèn)的房子， 連續(xù) 5天上門(mén) ， 看樣板房一看就是 3小時(shí)，很仔細(xì)的看每個(gè)地方 ，喜歡帶裝修的房子，怕麻煩。 4月份 3期 2批趁熱推出，由于較高的價(jià)格期望，市場(chǎng)反應(yīng)一般，但借 4－ 5月春交會(huì)勢(shì)頭仍能保持溫?zé)帷?0508年龍坂供求數(shù)據(jù) Gemdale Corporation 樓盤(pán)項(xiàng)目名稱 容積率 批準(zhǔn)預(yù)售 總套數(shù) 銷售面積 春華四季園一期一批 505 世紀(jì)春城 8號(hào)地塊 300 萬(wàn)科城三期聽(tīng)湖居 132 15847 中海月朗苑 1棟與 4棟 2 369 春華四季園一期二批 368 城色 3 548 金地梅隴鎮(zhèn)一期 3 1238 碧水龍庭一期 1068 世紀(jì)春城三期二批 108 萬(wàn)科城高層尚房 276 中海月朗苑 5棟 2 292 世紀(jì)春城三期三批 240 城投七里香榭一批 472 南國(guó)麗園 422 35642 香堤雅苑一批 196 春華四季園二期 A區(qū)一批平面 472 陽(yáng)光新境園 748 珠江旭景佳園 403 春華四季園二期 A區(qū)二批平面 224 萬(wàn)科城二區(qū)楓湖居 136 金地梅隴鎮(zhèn)一期商業(yè) 3 勁力城市明珠三期一批 220 中海月朗苑商鋪 2 香堤雅苑二批 314 東華明珠園一期 536 9500 勁力城市明珠三期二批 263 城投七里香榭二批 395 萬(wàn)科城長(zhǎng)島、淺水灣 5600 36 5600 萬(wàn)科城三期 F區(qū)聯(lián)院HOUSE 97 萬(wàn)科城聯(lián)院別墅及寬景HOUSE 187 春華四季園一期二批 102 萬(wàn)科城景院別墅 71 星河丹堤 204 春華四季園二期 A區(qū)一批復(fù)式 248 春華四季園二期 A區(qū)二批復(fù)式 72 萬(wàn)科城三期二區(qū)寬景HOUSE 18 萬(wàn)科城三期二區(qū)棕櫚灣水岸別墅 45 圣莫里斯一期 214 樓盤(pán)項(xiàng)目名稱 容積率 批準(zhǔn)預(yù)售 總套數(shù) 銷售面積 幾組數(shù)據(jù)：龍坂 06年新增供銷數(shù)據(jù)分解 新增供應(yīng)量 新增供應(yīng)消化量 Gemdale Corporation 項(xiàng)目 07年推售面積 (萬(wàn)） 07年新貨銷售面 積 (萬(wàn)） 07年新盤(pán)存量 (萬(wàn)） 春華四季園二期 B區(qū)一批 春華四季園二期 B區(qū)二批 世紀(jì)春城四期 金地梅隴鎮(zhèn)二期 13 碧水龍庭二期 14 陽(yáng)光第五季 0 圣莫麗斯 0 星河丹堤 F 江南華府 0 丹楓雅苑 0 可樂(lè)園 0 萬(wàn)科城三期 MINIHOUSE 萬(wàn)科城三期別墅御水灣 萬(wàn)科城陽(yáng)明山別墅 萬(wàn)科第五園三期 珠江旭景佳園 合計(jì) 幾組數(shù)據(jù)：龍坂 07年新增供銷數(shù)據(jù)分解 新增供應(yīng)量 新增供應(yīng)消化量 Gemdale Corporation 幾組數(shù)據(jù)：龍坂 08年新增供銷數(shù)據(jù)分解 項(xiàng)目 區(qū)位 建面（萬(wàn)平米） 容積率 入市時(shí)間 金地梅隴鎮(zhèn) 3期 二線拓展區(qū) 13 金地梅隴鎮(zhèn) 4期 二線拓展區(qū) 3 08年底 幸福楓景 二線拓展區(qū) 金地上塘道 1期 二線拓展區(qū) 萬(wàn)科金域華庭 1期 關(guān)口 推 10（估） 08年下半年 書(shū)香門(mén)第上河坊 關(guān)口 08年底 水榭山 關(guān)口 星河丹堤 E區(qū) 關(guān)口 圣莫麗斯 關(guān)口 08年下半年 兆豐溪山美地 1期 關(guān)口 推 10（估） 2 萬(wàn)科第五園 4期 坂田 萬(wàn)科第五園 5期 坂田 萬(wàn)科第五園 8期 坂田 萬(wàn)科城 4期高層 坂田 珠江旭景 3期 坂田 佳兆業(yè)上品雅苑 坂田 推 8（估） 花語(yǔ)岸 坂田 推 6（估） 08年底 金光華龍岸 1期 坂田 2 風(fēng)和日麗 4期 龍華鎮(zhèn)中心 8 08年底 新增供應(yīng)量 Gemdale Corporation 幾組數(shù)據(jù)：龍坂 08年新增供銷數(shù)據(jù)分解 項(xiàng)目 區(qū)位 建面（萬(wàn) 平米） 容積率 入市時(shí)間 書(shū)香門(mén)第上河坊 關(guān)口 08年底 圣莫麗斯 關(guān)口 08年下半年 佳兆業(yè)上品雅苑 坂田 推 8（估） 花語(yǔ)岸 坂田 推 6（估） 08年底 金光華龍岸 1期 坂田 2 08年底 風(fēng)和日麗 4期 龍華鎮(zhèn)中心 8 08年底 可能推遲入市項(xiàng)目 ，去除可能推遲項(xiàng)目， 08年新增供應(yīng)量約 加上 07年存量，全年總供應(yīng)量約 ，去除可能推遲項(xiàng)目，全年總供應(yīng)量約 其中可能推遲入市的項(xiàng)目： Gemdale Corporation 幾組數(shù)據(jù)：龍坂 08年新增供銷數(shù)據(jù)分解 08年開(kāi)始 9070政策影響開(kāi)始顯現(xiàn)， 08年受新政限制的小戶型整體新增供應(yīng)量約 去除可能推遲項(xiàng)目， 08年小戶型新增供應(yīng)量約 萬(wàn) 其中受 90/70或 90/90限制的小戶型項(xiàng)目供應(yīng)量： 項(xiàng)目 區(qū)位 建面（萬(wàn)平米） 容積率 金地梅隴鎮(zhèn) 3期 二線拓展區(qū) 13 金地梅隴鎮(zhèn) 4期 二線拓展區(qū) 3 幸福楓景 二線拓展區(qū) 金地上塘道 1期 二線拓展區(qū) 萬(wàn)科金域華庭 1期 關(guān)口 推 10（估） 書(shū)香門(mén)第上河坊 關(guān)口 萬(wàn)科第五園 4期 坂田 萬(wàn)科第五園 8期 坂田 珠江旭景 3期 坂田 佳兆業(yè)上品雅苑 坂田 推 8（估） 花語(yǔ)岸 坂田 推 6（估） 風(fēng)和日麗 4期 龍華鎮(zhèn)中心 8 Gemdale Corporation 幾組數(shù)據(jù)：龍坂 08年 4季度新增供銷數(shù)據(jù)分解 4季度新增供應(yīng)量 ； 去除可能推遲項(xiàng)目 萬(wàn)， 08年 4季度新增供應(yīng)量