【文章內(nèi)容簡介】 數(shù)不多的上乘精品。后期酒店配套同樣也是供內(nèi)部及周邊客群需求。 項目大戶型精裝修真正具備豪宅大氣風(fēng)范。 項目戶型在空間設(shè)計的尺度和功能把握獨到，主力面積在 100— 300平方的戶型配有價值近 2023元 /平方標(biāo)準(zhǔn)的裝修，匯集眾多國際品牌，顯現(xiàn)出豪宅華貴氣度是其他項目無法比擬的。 恒大地產(chǎn)入市包頭三年之載，具有一定品牌效應(yīng)； 恒大地產(chǎn)入市內(nèi)蒙市場三年，在恒大華府開盤之后樹立項目高端品牌形象，有很強客群認(rèn)可度。 目前對比競品項目地塊，本案地塊優(yōu)勢較弱。 相對于華發(fā) 〃 新城、保利 〃 拉菲、東亞世紀(jì)城、帝景等項目本案地塊形象對比為弱勢點，尤其華發(fā) 〃 新城同為精裝修產(chǎn)品，地塊優(yōu)勢明顯。 項目對比結(jié)論 市場及項目解析 PARTFOUR： SWORT分析 市場及項目解析 項目優(yōu)勢 項目周邊交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)， 10分鐘玩轉(zhuǎn)生活圈； 項目緊鄰高新區(qū)核心地帶，北臨黃河路、南接校園南路，東臨白云路， 10分鐘可達(dá)火車站、包百商圈， 項目地處昆區(qū)南部高檔社區(qū)集中地帶，為未來昆區(qū)核心居住領(lǐng)地。 優(yōu)質(zhì)教育體系配套，高等學(xué)府林立； 鋼三小、鋼四小、包鋼二十五小、包鋼一中、包鋼二中、包鋼九中、內(nèi)蒙古科技大學(xué)、市少年宮、圖書館、項目代建重點中學(xué)二十九中！ 項目內(nèi)部景觀資源豐富，保證給住戶帶來更多新鮮體驗； 項目三大內(nèi)湖完美融合園林，匹配諸如廊橋、庭院、噴泉等小品移步換景，營造出豪宅生活不可多得的靈動意境。 恒大地產(chǎn)品牌效應(yīng)，三年包頭房地產(chǎn)市場口碑及客戶資源； 恒大地產(chǎn)集團進(jìn)入包頭市場三年之久，眾多客戶資源、優(yōu)質(zhì)口碑傳播，恒大華府近 500組成交客戶資源、 125家渠道單位資源、近 3000組華府 D類客戶。 SWORT分析 項目采用價值 2023元 /平方裝修標(biāo)準(zhǔn)，樹立武漢第一成品豪宅； 滿屋名牌， 9A精裝標(biāo)準(zhǔn)，全部采用國際、國內(nèi)知名品牌，在整個豪宅中也獨樹一臶； 社區(qū)配套的高標(biāo)準(zhǔn)和高品質(zhì)凸顯豪宅項目附加值； 項目擁有近 5100㎡主題會所，以及戶外運動場所和 2023㎡幼兒園，現(xiàn)有規(guī)劃超 360000㎡的風(fēng)情商業(yè)街，均體現(xiàn)了項目的品質(zhì)感，讓消費者感受到物有所值。 產(chǎn)品設(shè)計理念的獨特性顯現(xiàn)豪宅氣度不凡； 項目空間尺度設(shè)計闊綽，面積區(qū)間為 100300㎡，三房、四方兩種戶型選擇，戶均超大采光面將奢華演繹到極致。 來自戴德梁量行英式管家服務(wù)； 戴德梁行在武漢以管理高檔住宅社區(qū)著稱并擁有很高的知名度。因此，聘請戴德梁行進(jìn)行物業(yè)管理也抬高了產(chǎn)品的檔次。 項目優(yōu)勢 SWORT分析 項目地塊鄰近主干道三面環(huán)路，噪音污染較嚴(yán)重； 地塊北臨黃河路，東臨白云路，區(qū)域內(nèi)有眾多貨車出沒。交通主干道的鄰近，外加南臨鐵路的不利因素，使項目居住環(huán)境變得嘈雜，客觀上對項目品質(zhì)感有所影響； 項目周邊環(huán)境形象較差，片區(qū)“民居”形象破舊； 項目片區(qū)內(nèi)稀疏散落破舊不堪的民居民房，原住居民素質(zhì)較低，為外地居民集散地，這些民居民房多分布在項目主要交通動線旁，影響了項目高端形象； 臨近包鋼，片區(qū)空氣污染嚴(yán)重； 項目臨近包鋼廠區(qū)，空氣污染較為嚴(yán)重； 預(yù)計正式開盤時，工程進(jìn)度缺乏正面視覺沖擊； 工程進(jìn)度緊張，預(yù)計正式開盤時項目工程形象仍不具備建立環(huán)境示范區(qū)的條件，令客戶無法全面感受到產(chǎn)品真正的價值 。 項目劣勢 SWORT分析 項目特有優(yōu)質(zhì)景觀資源，為區(qū)域產(chǎn)品空白點； 項目地產(chǎn)昆區(qū)南部核心板塊，區(qū)域地理位置優(yōu)越，但由于城市中心，各社區(qū)及周邊景觀資源相對較少，本案以其獨有的景觀資源獨占市場空白點。 項目品質(zhì)在包頭市場擁有獨特性和稀缺性； 包頭豪宅市場進(jìn)入不斷發(fā)展階段，已于舊的豪宅標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不能滿足高端客群需求，精裝市場不斷走向壯大階段。 項目機會點 SWORT分析 區(qū)域內(nèi)競爭項目繁多，競爭壓力較大； 片區(qū)內(nèi)地產(chǎn)市場競爭激烈，目前尚未推出的潛在貨量已達(dá) 105萬，已推出 8個區(qū)域競品項目預(yù)計今年新推貨均在 1000套左右，區(qū)域內(nèi)客群分散較大，且華發(fā)新城同樣為精裝修產(chǎn)品，面積區(qū)間基本相同。 宏觀調(diào)控對二次臵業(yè)貸款的限制必然對項目銷售進(jìn)程產(chǎn)生不利影響； 兩會期間，市場變化較大，客群關(guān)注度較高； 項目威脅點 SWORT分析 第三部分： 項目定位 客群定位 項目定位 1 2 價格定位 3 項目定位 項目定位 PARTONE： 客群定位 區(qū)域地塊屬性 地塊屬性 項目四至 ? 該項目位于包頭市昆都侖區(qū)昆河鎮(zhèn)和平村委員會對面，總占地面積約 300畝，建面 50萬㎡； ? 鐵路以西，白云路以東、校園路以北，黃河路以南，首期具備開發(fā)條件用地約 100畝。 區(qū)域特點 ? 地塊配套： 項目緊鄰白云鄂博路、到達(dá)包百、包鋼集團、火車站等僅十分鐘車程，路網(wǎng)發(fā)達(dá)； ? 主要構(gòu)成為： 昆都侖區(qū)昆河鎮(zhèn)和平村集體用地，主要構(gòu)成為城中村占地； ? 地塊現(xiàn)狀： 現(xiàn)周邊已基本成型，而該地塊仍以臟、亂、差等，嚴(yán)重影響了區(qū)域發(fā)展。政府對該地塊改造支持力度很大。 圖表：項目區(qū)位圖 37 區(qū)域?qū)傩袁F(xiàn)狀 多重屬性并存，核心屬性不清晰 ?目前以各重點中小學(xué)、大學(xué)為主的 文教區(qū)特征最為明顯； ?高新區(qū)政府辦公領(lǐng)域，其經(jīng)濟收入主要依賴于商務(wù)辦公、新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)，各大中小企業(yè)、外企入駐等； ?商務(wù)區(qū)處地塊地塊東側(cè)位臵，稀土大廈、軟件園等，為包頭市目前規(guī)模最大，創(chuàng)建最早，專業(yè)度最強的商務(wù)辦公領(lǐng)地； 項目所在區(qū)屬性現(xiàn)狀 少年宮 高等學(xué)府 圖書館 包頭樂園 軟件園 住宅 高新區(qū) 稀土大廈 政治區(qū) 文教區(qū)區(qū) 商務(wù)區(qū) 核心屬性不清晰 多重屬性并存 區(qū)域?qū)傩? 38 雖然本區(qū)域文教區(qū)的現(xiàn)狀特征更明顯，高新區(qū)規(guī)模不斷擴大，帶給本區(qū)域的房地產(chǎn)價值更大 文教區(qū) ?商業(yè)：含商務(wù)、商業(yè)； ?產(chǎn)業(yè)：包括教育、會展金融貿(mào)易、高新技術(shù)、工業(yè)、軟件業(yè)等； ?環(huán)境：指區(qū)域內(nèi)的整體規(guī)劃、綠化景觀、建筑物等 商業(yè) 土地 價值 產(chǎn)業(yè) 環(huán)境 區(qū)域價值模型 ?核心產(chǎn)業(yè)、區(qū)域環(huán)境和商業(yè)商務(wù)構(gòu)成一個區(qū)域最終的價值； ?只有三個方面平衡協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)域價值才能最大化； ?區(qū)域價值的最終表現(xiàn)是區(qū)域內(nèi)土地價值的提升； ?以教育產(chǎn)業(yè)和園區(qū)環(huán)境為主體，主要以內(nèi)需型消費為主； ?對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動不斷增強，尤其對區(qū)域商務(wù)功能的帶動較快； 各學(xué)校內(nèi)需型區(qū)域完善，不能帶來區(qū)域價值的全面提升 高新區(qū) ?政府主導(dǎo)大中型企業(yè)入駐，高新區(qū)政府優(yōu)惠政策，并通過市政配套改善環(huán)境； ?政府的規(guī)劃及現(xiàn)有拆遷改造會帶來與之相關(guān)的商務(wù)和商業(yè)需求； 政府主導(dǎo)下的外向型區(qū)域完善，帶來區(qū)域價值全面提升 為提升區(qū)域整體價值，本區(qū)域應(yīng)該以新中心區(qū)為核心屬性 區(qū)域特點 區(qū)域產(chǎn)業(yè)定義 39 多重物業(yè)并存 多重屬性并存，核心屬性不清晰 ?區(qū)域現(xiàn)有 8個競爭項目，經(jīng)濟型社區(qū) 2個，中端品質(zhì)型 2個，高端物業(yè)型 4個； ?經(jīng)濟型社區(qū)客群主要集中 包鋼、周邊學(xué)校普通職工為主 ，滿足 基本剛性需求及初級改善性住房 ，售總價影響嚴(yán)重， 首付為 1015萬左右 ； ?中端品質(zhì)型社區(qū)客群主要集中 包鋼、周邊學(xué)校、高新區(qū)職工中級領(lǐng)導(dǎo)為主 ，滿足 改善性住房需求 ，且注重產(chǎn)品品質(zhì)及開發(fā)商形象， 首付 1520萬左右 ； ?高端社區(qū)客群 內(nèi)部細(xì)分多樣化 ，從多層低密度到高層精裝，從純住宅類型到物業(yè)多樣化細(xì)分，客群 包含中端品質(zhì)需求人群，擴充到頂層客群 ， 首付 3040萬 ； 項目物業(yè)屬性分析 江南 文殊院 首創(chuàng) 加州郡府 華發(fā) 新