城市選擇的策略(編輯修改稿)
2025-02-09 01:30 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 北京及江浙一帶拓展萬科萬科7地地 12個項目，個項目， 2023年銷售年銷售，銷售額萬平方米，銷售額 23億億元，實現(xiàn)利潤元，實現(xiàn)利潤 注：注： 萬達(dá)數(shù)據(jù)來自其公司網(wǎng)頁及其董事長王健林的采訪資料萬達(dá)數(shù)據(jù)來自其公司網(wǎng)頁及其董事長王健林的采訪資料 中國海外數(shù)據(jù)來自其中國海外數(shù)據(jù)來自其 2023年的業(yè)績公報年的業(yè)績公報各地發(fā)展商與萬科當(dāng)?shù)毓颈容^各地發(fā)展商與萬科當(dāng)?shù)毓颈容^銷售額（億元）銷售量（萬平方米）利潤（億元）北京公司 萬通 華遠(yuǎn) 24（ 合同金額） 深圳公司 金地 ：注： 金地公開的財務(wù)數(shù)據(jù)僅到金地公開的財務(wù)數(shù)據(jù)僅到 2023年上半年，僅了解到全年銷售額年上半年，僅了解到全年銷售額小結(jié)：小結(jié)：?從集團(tuán)層面比較，從集團(tuán)層面比較， 競爭對手往往專注于一個或幾個核心城競爭對手往往專注于一個或幾個核心城市的市場拓展，其取得的經(jīng)營業(yè)績并不比我們差市的市場拓展，其取得的經(jīng)營業(yè)績并不比我們差 。?從核心城市市場的層面同競爭對手比較，除深圳外與當(dāng)?shù)貜暮诵某鞘惺袌龅膶用嫱偁帉κ直容^，除深圳外與當(dāng)?shù)刂饕偁帉κ诌€有很大的差距。主要競爭對手還有很大的差距。 核心城市市場的發(fā)展空間分析核心城市市場的發(fā)展空間分析 第一部分第一部分核心城市占當(dāng)?shù)厥袌龅姆蓊~核心城市占當(dāng)?shù)厥袌龅姆蓊~目前核心城市的業(yè)務(wù)增長狀況對比目前核心城市的業(yè)務(wù)增長狀況對比深圳 上海 北京 天津 沈陽 集團(tuán)各地市場增速% % % % % %各分公司業(yè)務(wù)增速% % % % % %深圳 上海 北京 天津 沈陽 集團(tuán)各地市場增速% % % % % %各分公司業(yè)務(wù)增速% % % 23% % %銷售量銷售量銷售額銷售額 * 注：集團(tuán)增速是與全國增速作對比，下同注：集團(tuán)增速是與全國增速作對比，下同當(dāng)?shù)厍爱?dāng)?shù)厍?5名發(fā)展商所占的市場份額分析名發(fā)展商所占的市場份額分析 上海上海 99年排名前年排名前 5位的發(fā)展商位的發(fā)展商銷售金額（萬元）市場份額（ %）銷售金額（萬 M2）市場份額（ %）中環(huán)投資開發(fā)公司80593 綠地集團(tuán) 綠地集團(tuán) 73512 大華集團(tuán) 大華集團(tuán) 73019 中環(huán)投資開發(fā)公司 中星集團(tuán) 60920 中星集團(tuán) 上投房地產(chǎn) 48229 金橋房地產(chǎn) 平均 67255 平均 ? 上海上海 2023年發(fā)展商排名統(tǒng)計尚未完成，故以年發(fā)展商排名統(tǒng)計尚未完成，故以 99年排名作為比較基礎(chǔ)。年排名作為比較基礎(chǔ)。? 北京無發(fā)展商排名的統(tǒng)計，故只能以樓盤銷售排名替代。北京無發(fā)展商排名的統(tǒng)計，故只能以樓盤銷售排名替代。?深圳公司已在當(dāng)?shù)卣紦?jù)了第一的市場份額，故不在此作分析。深圳公司已在當(dāng)?shù)卣紦?jù)了第一的市場份額，故不在此作分析。北京北京 2023年銷售額排名前年銷售額排名前 5位的樓盤位的樓盤現(xiàn)代城 華清嘉園世紀(jì)城 科技會展中心陽光100平均銷售金額（億元） 13 10 10 13市場份額（ %） 小結(jié)：小結(jié)：?集團(tuán)在各地市場的銷售量增長較快，但部分分公司在銷售集團(tuán)在各地市場的銷售量增長較快，但部分分公司在銷售金額方面的增長并未跑贏大勢。金額方面的增長并未跑贏大勢。 ?在部分城市我們的市場份額增長較慢甚至減退，在部分城市我們的市場份額增長較慢甚至減退， 在核心城在核心城市市場同位于第一集團(tuán)的發(fā)展商相比我們還有提高份額的發(fā)市市場同位于第一集團(tuán)的發(fā)展商相比我們還有提高份額的發(fā)展空間展空間 。第一部分總結(jié)第一部分總結(jié)我們已選擇的城市是正確的，這些城市基本面好，增速快于大勢、我們已選擇的城市是正確的，這些城市基本面好，增速快于大勢 ，占領(lǐng)這些城市的市場能有利于確立集團(tuán)在全國的領(lǐng)先地位。，占領(lǐng)這些城市的市場能有利于確立集團(tuán)在全國的領(lǐng)先地位。集團(tuán)現(xiàn)有的的資源過于分散，造成了資源的利用效率同競爭對手、集團(tuán)現(xiàn)有的的資源過于分散，造成了資源的利用效率同競爭對手相比并未占據(jù)優(yōu)勢，在部分核心城市的市場份額較小，難以進(jìn)入當(dāng)?shù)叵啾炔⑽凑紦?jù)優(yōu)勢，在部分核心城市的市場份額較小，難以進(jìn)入當(dāng)?shù)匕l(fā)展商的第一陣營。發(fā)展商的第一陣營。鑒于核心城市在市場份額及增長貢獻(xiàn)率方面的指標(biāo)均大大優(yōu)于非、鑒于核心城市在市場份額及增長貢獻(xiàn)率方面的指標(biāo)均大大優(yōu)于非核心城市，集團(tuán)可考慮資源向核心城市傾斜，原因有以下幾點：核心城市，集團(tuán)可考慮資源向核心城市傾斜，原因有以下幾點： 173。核心城市所占市場份額大，在核心城市提高份額有利于確立集團(tuán)核心城市所占市場份額大，在核心城市提高份額有利于確立集團(tuán)在全國的領(lǐng)先地位。在全國的領(lǐng)先地位。173。隨著經(jīng)濟步入新一輪增長周期
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