上海新南路壹號商業(yè)街招商策略提報_49ppt_xxxx(編輯修改稿)
2025-02-08 00:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 中心社區(qū)商業(yè)商貿(mào)走廊 莘松路鐵路以西路段，商業(yè)的發(fā)展 完全取決于住宅的拉動需求 。區(qū)域商業(yè)區(qū)域商業(yè)莘閔板塊商業(yè)主要分布四個區(qū)域，全部為滿足居民日常消費為主。216。樂購（莘松店）：二層賣場，一層好美屋，一家酒店及餐飲KFC等 —— 滿主周邊居民日常生活用品采購需求，中檔。216。巴比倫商業(yè)廣場及弘基廣場：三層。一層中介、美容美發(fā)、寵物店；二層茶坊、咖啡店等；三層餐飲。 —— 滿足周邊居民日常生活配套消費需求，中檔。216。莘閔生活廣場：一層農(nóng)工商層，二層三層餐飲，四層招商中—— 滿足莘閔別墅區(qū)中低檔居民日常生活，檔次較低。樂購賣場巴比倫廣場莘閔生活廣場弘基廣場小結(jié)小結(jié)競爭嚴(yán)峻，形式雷同，互動性弱，需求單一閔行商圈主要集中在莘莊，七寶和南方商城，形式基本以日用大賣場為主。位置和經(jīng)營檔次是決定大賣場經(jīng)營狀況的關(guān)鍵。由于商業(yè)形式單一，閔行各大賣場依靠自身生存。加上閔行眾多道路的阻隔，各個板塊商業(yè)難以形成集合效應(yīng)，形成各自為營的局面。閔行的商業(yè)市場主要由于住宅拉動。由于購房人口大量導(dǎo)入，引發(fā)了大量對生活日用品的需求，下班到大賣場采購，周末市中心商場采購是居民消費的主要模式。核心問題解讀核心問題項目自身條件要點 外部環(huán)境要點n項目有一定的規(guī)模優(yōu)勢n地面交通便捷，但是沒有軌道交通上的優(yōu)勢 n目前板塊已經(jīng)有一定的吸引力n閔行的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場均在快速發(fā)展階段，區(qū)域前景看好n商圈密集，競爭激烈n項目周邊有較大的居住和產(chǎn)業(yè)人口支撐， 而且客戶檔次有一定的高度，未來高端居住區(qū)的成熟對商業(yè)提出了更高的要求項目如何在融合周邊商業(yè)的同時， 形成標(biāo)桿的形象以及獨特業(yè)態(tài)主題，在吸引周邊中高收入的居民和產(chǎn)業(yè)客的同時，擴大輻射范圍吸引目的性消費群體前來投資和消費莘莊板塊代表個案 — 仲盛世界商城樓層 業(yè)態(tài) 租金（元 /天 /平方米）B1F 家樂福賣場 1F 品牌零售、百貨 202F 品牌零售、百貨、建材市場10133F 兒童服飾、教育培訓(xùn)、百思買百思買 64F 餐飲、影院 餐飲 5影院 5F 游樂園、娛樂、餐飲 莘莊地區(qū)商業(yè)中心n項目得房率 60%、空置率 50%，物業(yè)管理費統(tǒng)一為 2元 /平方米 /天。n消費客流分析： 作為莘莊新興的地標(biāo)型商業(yè)，莘莊地區(qū) 20萬的人口給仲盛世界商城所擁有的 28萬方體量很大的支撐。 但就目前來說，項目內(nèi)只有大型主力店和部分休閑類餐飲，所吸引大多都是目的性消費性消費的客流，沒有可持續(xù)性的商業(yè)氛圍來更長的留住或吸引消費的客流。 因此盡早的搭配適合當(dāng)?shù)叵M結(jié)構(gòu)的業(yè)態(tài)組合是很重要的。莘莊地區(qū)商業(yè)中心莘莊板塊代表個案 —— 仲盛世界商城業(yè)態(tài)配比仲盛世界商城以 零售為主，外加大賣場和餐飲生活配套7%莘莊地區(qū)商業(yè)中心莘莊板塊代表個案 —— 仲盛世界商城n 作為莘莊板塊目前體量最大、品牌檔次最高的一站式購物中心，同樣使用了以賣場等剛性消費為目的需求的模式，來吸引周邊的人流，所進(jìn)駐的 CGV影院等本項目周邊沒有的業(yè)態(tài)給項目帶來了眾多的人流n 該項目是大體量的集中型商業(yè)，零售與餐飲均有品牌商家入駐，目前主要的消費群仍然是以周邊住宅群體為主，另外，以星期八小鎮(zhèn)帶動家庭式消費。但對 缺乏大型院線影院的地區(qū)來講，影院的引入大大的提升項目的吸引力，本項目借助影院的引入擴大了其的消費輻射范圍，直接輻射區(qū)域涉及到七寶等地區(qū)。n 本案體量較大，目前周邊區(qū)域的消費對其零售業(yè)態(tài)支撐有限，進(jìn)一步的擴大項目零售業(yè)的輻射范圍，乃是當(dāng)務(wù)之急 。莘莊地區(qū)商業(yè)中心莘莊板塊代表個案 —— 仲盛世界商城個案小結(jié)：莘莊地區(qū)商業(yè)中心莘莊板塊代表個案 —— 仲盛世界商城給本項目發(fā)展的啟示n莘莊板塊作為距離本案最近的集中型商業(yè)板塊，已開業(yè)的仲盛世界廣場總體量 28萬平方米，定位為莘莊地區(qū)一站式購物中心，通過以家 樂福大賣場、百盛購物中心、百安居建材市場 為主一些主力店來吸引周邊地區(qū)居民剛性需求。n另外區(qū)域未來將有 “ 閔行龍之夢 ” 購物中心面市，未來區(qū)域?qū){借 “ 仲盛 ” 以及“ 龍之夢 ” 的發(fā)展，成為閔行區(qū)新型的商業(yè)中心。 隨著軌道交通一、五號線莘莊站沿線地塊開發(fā)，樞紐站的概念將更為突顯。n 莘莊板塊商業(yè)中心距離本案直線距離僅四公里，本案在業(yè)態(tài)組合上和體量上無法和 “ 仲盛世界商城 ”、 “龍之夢 ”等相比。待 “ 仲盛 ” 和“ 龍之夢 ” 完全招商結(jié)束后，由于在體量、交通、項目位置等優(yōu)勢將會造成很大聚客作用，從而一定程度的分流本案的消費人群。商業(yè)競爭市場分析總結(jié)n 目前閔行區(qū)的每個主要區(qū)域板塊都已擁有自己的商業(yè)中心，形態(tài)多以家庭式一站式購物中心出現(xiàn)，且運用的模式均為封閉式的購物中心，以賣場帶動人流進(jìn)行消費。n 運營較為成功是南方商業(yè)板塊的百聯(lián)南方購物中心以及莘莊板塊的仲盛世界商城。其共同特點是周邊常住居民人口多、交通便捷并有軌道交通作為支持、且以賣場為主力業(yè)態(tài)來吸引周邊居民的剛性需求。n 本案周邊也有此類特點，例如緊鄰的弘基廣場是板塊內(nèi)目前已成熟的商業(yè)中心， 其本身主要功能為餐飲，但是零售及娛樂業(yè)態(tài)缺乏。 總體來看，閔行區(qū)的區(qū)域內(nèi)商業(yè)流動不大，特別是零售行業(yè)，如果品牌為同一檔次，客源將就近選擇消費。 本區(qū)域內(nèi)的客源仍將占消費主導(dǎo)地位，而本案周邊區(qū)域客源的消費能力已具有一定水準(zhǔn)。競爭分析給項目定位的啟示總結(jié)南方商城中心莘莊商業(yè)中心梅隴板塊商業(yè)弘基廣場n這幾個商圈在交通和成熟度上都較為有優(yōu)勢，而且業(yè)態(tài)齊全，將在很大程度上分流本案的客戶n閔行其他區(qū)域均有較為成熟的商圈，從這點上看，本案主
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