【文章內容簡介】 － 日本 1953－ 1959（ 7年） 1960－ 1989（ 30年） 1990－ 香港 1960－ 1971（ 11年） 1972－ 1982（ 10年） 1982－ 中國 1981－ 2023（ 20年） 2023－ 2023（ 20年） 2023年 中國與西方國家的差別 距美、 50年，距法日港 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 大體相距 30－ 40年 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 國家和地區(qū) 人均 GDP水平 城市化 比重 商業(yè)業(yè)態(tài)狀況 1100美金以下 25% 商業(yè)處于與農業(yè)經濟相匹配的原始狀態(tài)；主要業(yè)態(tài)為廟會、地攤、集貿市場 1100~2023美金 25%~45% 商業(yè)形態(tài)出現第一次升級，商品為工業(yè)化下的城市生活提供基本保障； 主要業(yè)態(tài)為百貨商場、商業(yè)街、批發(fā)市場等傳統(tǒng)商業(yè) 2023~4400美金 45%~70% 商業(yè)形態(tài)出現質的飛躍，多樣化、規(guī)?；默F代商業(yè)應運而生； 主要業(yè)態(tài)為大型購物中心、超市、專賣店、精品店等 4400美金以上 70%以上 商業(yè)成為推動城市發(fā)展和區(qū)域進步的新動力，綜合商業(yè)開始涌現； 主要業(yè)態(tài)為超越商業(yè)范疇的廣義商業(yè)，如SHOPPING MALL、旅游地產、商務地產、物流等 每一種商業(yè)變革的出現都是以一定的城市形態(tài)變化為前提國家和地區(qū) GDP水平城市化比重商業(yè)業(yè)態(tài)狀況。 觀點 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 20232023 20232023 2023？ 第一 階段 第二 階段 第三 階段 以純銷售為主，能賣掉就萬事大吉，主導營銷的是廣告宣傳以及現場銷售人員的技巧。其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。 以長期投資的思路進行操作投資者與經營者嘗試分離，開發(fā)商開始重視招商工作，但普遍缺少成熟的招商運營團隊。在定位、招商、銷售、經營管理四個方面追求概念化、表面化，資金鏈條沒有解決，基本依靠自有資金和私募。 商業(yè)地產開發(fā)開始導入 “ 定位 —招商 — 銷售 — 經營管理 ” 全方位市場經營理念。目前越來越多的商業(yè)地產開發(fā)商、策劃代理商，已經開始充分重視和涉足經營管理領域。不斷創(chuàng)新商業(yè)地產開發(fā)模式。 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 問題眾多 短期調整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 定位失誤 很多開發(fā)商基本不做任何專業(yè)的市場調查就盲目的拍腦門決策上馬商業(yè)地產項目，動不動就是幾十 萬平米的超大項目商業(yè)地產的開發(fā)，如果不根據市場的需求和地段的特性、競爭態(tài)勢等因素，進行 準確而理性的定位，勢必使后期難以正常的經營。 非專業(yè)操作 商業(yè)地產需求投資者、經營者、物業(yè)經營者三者相結合，商業(yè)地產開發(fā)商，大部分由住宅開發(fā)商 轉變而來，對商業(yè)規(guī)律不了解，普遍存在漠視專業(yè)人才，進行非專業(yè)化運作開發(fā)經營商場所設計的業(yè) 態(tài)組合不合理或不切實際 ，采用非專業(yè)操作給商業(yè)地產帶來了巨大的投資風險。 1 2 產權分割出售 商業(yè)地產成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經營，前幾年流行的產權式商鋪模式在實踐中 幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例。因為在產權分割出售后，很難再統(tǒng)一所有投資人的意 愿去統(tǒng)一管理；即使可以用售后返租的方式來統(tǒng)一招商和經營，但必然會涉及一般不低于 8％的投資回 報率問題。 3 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 發(fā)展概況 短期調整長期看好 第二部分 市 場 篇 人才短板 由于人才的短板，目前大多數商業(yè)地產開發(fā)商都注重用百貨業(yè)的管理人員擔任重用職位，其實這 是個誤區(qū)，容易導致商業(yè)地產項目失敗。 盲目拷貝模式 我國商業(yè)地產開發(fā)過程盲目照搬照抄國際概念，殊不知區(qū)域的不同、地段的不同、消費者習慣和 偏好的不同、人口密度的不同、經濟收入的不同、經濟增長數據的不同，都會對項目的造成影響。我 國開發(fā)商雖不斷國外考察，但貪大求洋，按圖索驥，結果往往是 “ 形似神不似 ” 。 4 5 資金鏈斷裂 地產開發(fā)過度依賴銀行貸款，自有資本的比例偏低，而商業(yè)地產回款速度更慢，投資回報期較 長，很容易發(fā)生資金鏈斷裂。 6 區(qū)域市場競爭過度 當前區(qū)域市場競爭過度，已經導致超市等商業(yè)倒閉事件頻繁出現；因不適應市場競爭而導致超市 倒閉的案例，在全國各地并不顯見；布點過于密集的另一個不良后果就是造成同業(yè)之間的惡性競爭。 7 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 第二部分 市 場 篇 倒臵的開發(fā)順序 我國住宅開發(fā)商背景的企業(yè)在商業(yè)地產開發(fā)中表現為：開發(fā)程序上沿用 “ 拿地 —— 規(guī)劃、設計 —— 施工 —— 貸款 —— 銷售 —— 營業(yè) ” 的住宅開發(fā)模式，由于沒有有效地同商業(yè)對接，造成商業(yè)與地產 的嚴重脫節(jié)。 8 開業(yè)經營 項目施工 項目招商 項目設計 項目規(guī)劃 土地獲取 融資 項目選擇 國際成熟商業(yè)地產開發(fā)的基本流程 獲取土地 項目設計 項目施工 項目貸款 項目銷售 /招商 開業(yè)經營 目前中國商業(yè)地產開發(fā)的基本流程 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 第二部分 市 場 篇 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 銷售、招商、融資三難仍然是困擾商業(yè)地產整體水平提高和持續(xù)健康發(fā)展的的瓶頸。 ■ 2023年全國商業(yè)地產開發(fā)投資額 ，同比增長 %，增幅同比回落%； 2023年全國商業(yè)地產新開工面積 ，同比增長 %，增幅同比回落 %。 ■ 2023年住宅市場與商業(yè)地產市場同時出現明顯的調整，但是從租金調整幅度來看，寫字樓租賃市場表現略好于住宅租賃市場。 ■國內一些大城市的商業(yè)多中心的格局開始初步形成，商圈由概念開始變?yōu)楝F實，但并沒有出現銷售與開業(yè)運營興旺的期待局面。 ■城市副中心和區(qū)域商業(yè)中心的發(fā)展速度有放緩的趨勢。 ■國內二、三線城市的商業(yè)地產在 2023年也有所改善。 ■缺乏創(chuàng)新的商業(yè)概念和差異化的業(yè)態(tài)、整體資金實力不強和中長期資金品種幾乎空白、系統(tǒng)和長期運營能力偏弱、專業(yè)細分化和跨界人才的匱乏和流動性加快，包括以銷售商鋪為主的模式依然占主導地位，仍然是 2023年中國商業(yè)地產發(fā)展的問題。 ■商業(yè)地產行業(yè)的競爭更多的從開發(fā)轉向招商競爭 2023年短期調整表現 第二部分 市 場 篇 經濟持續(xù)發(fā)展 消費水平提升 城市化發(fā)展 1 2 3 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 受到經濟持續(xù)高速發(fā)展、城市化進程加快等因素驅動，中國二三線城市規(guī)模和城市建設普遍面臨升級的需求，商業(yè)地產規(guī)模進入放量擴展階段 發(fā)展驅動因素 第二部分 市 場 篇 導致商業(yè)格局變化的主要驅動因素為：人口規(guī)模的增長、住宅房地產開 發(fā)、交通系統(tǒng)建設和政策規(guī)劃導向 人口規(guī)模的增長是城市商業(yè)格局變化的內在驅動因素 1 住房開發(fā)的規(guī)模、分布和價格是導致商業(yè)格局變化的主要因素 2 交通系統(tǒng)的建立和完善為城市變遷提供支持 3 政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的一個指導方向 4 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 第二部分 市 場 篇 區(qū)域人口規(guī)模增長、人口遷移和消費需求變化是商業(yè)格局形成的內在驅動 因素 消費需求變化 ? 隨著居民收入水平的不斷提高，消費結 構也發(fā)生了較大變化，人們對購物場所 的環(huán)境、服務及便利性提出了更高的要 求，客觀上催生了大型購物中心的出現 ? 大型超市、購物中心的出現，影響著周 邊商圈的發(fā)展 居民購買力不斷提高 ? 區(qū)域人均可支配收入水平 ? 居民富裕程度和購買力的提高，對商 業(yè)格局的變化有促進作用 人口因素 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 人口規(guī)模增長 ? 區(qū)域戶籍人口增長率；外來暫住人口增長率 ? 人口規(guī)模的膨脹對傳統(tǒng)商業(yè)格局提出了巨大的挑戰(zhàn)，目前的商業(yè)狀況已不能適應需求 人口遷移 從人口遷移情況看，遷入人口的增加，導致該城市或區(qū)域成為人口導入型的城市或區(qū)域。 第二部分 市場 篇 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 第二部分 市 場 篇 中國城市化進程和城市群聯動發(fā)展步伐的加快是商業(yè)地產總量發(fā)展的另一 個契機 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 第二部分 市 場 篇 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 類型 明細項目 零售商業(yè)地產 購物中心、百貨、大賣場、商業(yè)街、各類專業(yè)市場 …… 主題式商業(yè)地產 奢侈品主題商業(yè)、女性主題商業(yè)、青年主題商業(yè) 兒童主題商業(yè)、家庭主題商業(yè) 城市綜合體 融購物中心、酒店、寫字樓、服務公寓、住宅為一體的綜合型 商業(yè)建筑體 復合式商業(yè)地產 以休閑公園、溫泉、高爾夫、旅游、文化藝術等為帶動，將購 物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、服務公寓、會展中心、藝術 中心、文化中心、娛樂中心、體育館、創(chuàng)意產業(yè)、現代服務 業(yè)等多種商業(yè)體與住宅開發(fā)復合式發(fā)展 中國城市商業(yè)地產開發(fā)將由過去的單一模式向多種功能為一體的現代綜合開發(fā)模式轉變 展望一 第二部分 市 場 篇 開發(fā)主體：集團化開發(fā) ,連鎖經營將成主流 展望二 并購整合推動行業(yè)內上市公司外延擴張，優(yōu)質物業(yè)成為并購主要對象 展望三 一線城市的商業(yè)地產部正由開發(fā)時代轉向運營時代 展望四 二三線城市商業(yè)地產將迎來井噴期。具有顯著的人口導入型特點的城市區(qū)域是商業(yè) 地產發(fā)展值得期待的區(qū)域，潛在著較大商機 展望五 由資產銷售型逐步轉移到資產經營型，獲取穩(wěn)定的現金流 展望六 體驗式消費的商業(yè)模式將受到更多關注 展望七 商業(yè)地產與住宅地產的區(qū)別 三個發(fā)展階段 我國商業(yè)地產問題眾多 起步晚發(fā)展快 短期調整長期看好 第二部分 市 場 篇 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 標桿商業(yè)運營模式研究 企業(yè)篇 富力地產 項 目 理 念 項 目 定 位 第三部分 借 鑒 篇 利用住宅小區(qū)建設商業(yè)地產綜合體，實現住宅小區(qū)商業(yè)價值最大化 。 富力地產的商業(yè)地產項目雖然分布在廣州、北京、天津、惠州等地，表面上看來專業(yè)市場、寫字樓、酒店、公寓等什么類型都有 。 其實富力除珠江新城外，并不直接單獨去建任何商業(yè)地產項目， 它的商業(yè)地產項目實際上都是利用住宅小區(qū)為依托進行的配套開發(fā)， 如富力兒童城是富力廣場住宅樓的裙樓、富力鞋城是富力環(huán)市西苑住宅的配套、北京富力萬麗酒店是北京富力城住宅小區(qū)的配套、北京富力商業(yè)中心是北京富力城住宅小區(qū)的配套、天津富力萬麗酒店是天津富力城住宅小區(qū)的配套、富力珠寶城是富力信然廣場住宅的配套等等 。 富力的住宅小區(qū)都沒有單純的全部建成住宅，而是