【正文】 發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成之后基本上就不再進行干預(yù)，僅由物 業(yè)管理部門進行日常的統(tǒng)一維護管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營方式。 /優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商可以 快速回收投資 ，進而實現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔后期經(jīng)營的壓力 和風險，同時投資者也具備完全的經(jīng)營自主權(quán)。 /劣勢分析 ：由于產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營權(quán)迅速分散，經(jīng)營權(quán)迅速分散，開發(fā)商無法進行統(tǒng)一的招商和統(tǒng) 一的經(jīng)營管理， 導致業(yè)種業(yè)態(tài)組合混亂，呈現(xiàn)一種無序狀態(tài) ，導致最終經(jīng)營不善等后果，商鋪的價值也大大 縮水。 因此，該模式下客戶對未來的商業(yè)的價值預(yù)期容易產(chǎn)生悲觀情緒，不利于銷售的順利進展，最終可能 導致整體商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的失敗。 /匹配項目 ：只售不租的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式， 一般局限于商業(yè)的大宗銷售或少量的社區(qū)街鋪 ，對于大賣場散 鋪銷售和大型商業(yè)街銷售，采取只售不租往往引起經(jīng)營管理失控。 /典型案例 ： 深圳大東門 商業(yè)區(qū)由于地理位臵的優(yōu)越性，采取只售不租的開發(fā)模式，取得了令人驚艷的成功， 成為深圳商業(yè)人流最為旺盛的商業(yè)中心之一；但此時同時，仍有很多商場也是難以立足，其中有相當一部分原 因，就是只售不租的營銷模式種下的禍根。由于大東門商圈更是缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和引導，近年來，內(nèi)部環(huán)境惡 化，核心地位和商業(yè)功能正在嚴重退化。 模式一：只售不租 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 /特點描述 ： 這種模式由 開發(fā)商自己進行市場培育 ，營造商業(yè)氛圍，并承擔經(jīng)營風險，通過持續(xù)有效的經(jīng) 營管理提升商業(yè)價值。在具體的操作方式上，租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。 /優(yōu)勢分析 ：如果經(jīng)營得好的話，有利于打造項目的品牌價值，提升項目的競爭力，使整個物業(yè)能長期穩(wěn)定 地成為一個品牌，開發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來的 持續(xù)穩(wěn)定租金收益 。 /劣勢分析 ：只租不售的開發(fā)模式對于發(fā)展商的資金實力要求非常高， 資金壓力較大，同時面臨經(jīng)營風險 ； 缺乏商業(yè)經(jīng)營能力的發(fā)展商采取只租不售模式，往往會遇到兩難的境況：如果將物業(yè)大宗租賃給大商家，雖 然經(jīng)營收益穩(wěn)定，經(jīng)營風險降低，但是隨著商戰(zhàn)的升級，大商家所支付的租金回報較低；如果采取散租模式， 雖然能提高預(yù)期的租金收益，但由于自身經(jīng)營能力弱，往往導致商場經(jīng)營失敗。 /匹配項目 ：目前的商業(yè)地產(chǎn)只租不售的模式更多地體現(xiàn)在 購物中心 的開發(fā)上，在購物中心遭遇 “ 一賣就死 ” 的黑色定律之后，越來越多的開發(fā)商不得不面臨購物中心運營的現(xiàn)實。 /典型案例 ： 深圳中信城市廣場 是深圳市第一家大型城市中心 MALL ，地處深南中信商圈，占地 5萬平方米， 建筑面積 15萬平方米，由購物中心、中信大廈和星光廣場三部分組成。深圳中信城市廣場國際品牌云集， 2023 年一舉摘得中國購物中心領(lǐng)域最高獎項 —— “ 最佳購物中心運營獎 ” 和 “ 2023年度最佳購物中心運營團隊獎 ” 模式二：只租不售 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 /特點描述 ：一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租， 采取自主經(jīng)營模式 ，介入百貨、超市、家居 等零售行業(yè)。 /優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商自主經(jīng)營，既是所有者，同時也是經(jīng)營者，在商業(yè)經(jīng)營中應(yīng)具有一定的優(yōu)勢；另一個動 因是出于 融資考慮 ，一些房地產(chǎn)開發(fā)商看中了零售超市百貨的流動資金。 /劣勢分析 ：但是，由于 房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營隔行如隔山 ，導致很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在嘗試商業(yè)運營中嗆 水，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在運營零售商業(yè)時，一般都是從現(xiàn)有的百貨商場挖幾個人湊成班子，還不知百貨這 趟水的深淺就草草上陣，結(jié)果經(jīng)營失敗者十之八九。 /匹配項目 ：多出現(xiàn)于 大型百貨中心 的商業(yè)項目。 /典型案例 ： 茂業(yè)百貨 由茂業(yè)集團在全國范圍內(nèi)通過拍賣土地、收購物業(yè)、收購股權(quán)等多種方式進行積極拓 展，由茂業(yè)國際控股有限公司經(jīng)營管理，經(jīng)過十余年的長足發(fā)展，目前在全國華南、西南、華北、華東區(qū)域 共擁有 19家門店。茂業(yè)國際實現(xiàn)百貨與地產(chǎn)的無鏠對接，走出了茂業(yè)特色的商業(yè)模式，取得巨大成功。年銷 售額 70多億元，稅收貢獻 3億余元，擁有員工數(shù)萬人。 模式三：不售不租 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 /特點描述 ：租售結(jié)合的模式，就是 租一部分售一部分 ，開發(fā)商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一 小部分商鋪。 /優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商都掌握大部分的產(chǎn)權(quán)，出售的只是小部分，往往將高樓層整體出租給品牌商家，以品牌 商家為商場經(jīng)營的主體，發(fā)揮他們的品牌效應(yīng)，將低樓層作為大商家的輔營區(qū)分割后出售， 即 “ 主力店＋輔 營區(qū) ” 的模式，主力店品牌商家的進駐能提升輔營區(qū)的銷售價值； 該模式還可以有效開發(fā)商平衡資金壓力和 經(jīng)營風險的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。 /經(jīng)營要點 ：要點一，以 優(yōu)惠的租金引進零售的主力店 、次主力店，盡管他們的租金一般都很低，但這些大品 牌的進駐，將聚集人氣，帶旺該商場，總的來說還是得大于失；要點二， 通過主力店提升輔營區(qū)的銷售價值 ， 同時必須找到輔營區(qū)的準確定位，真正利用主力店的人流。 /典型案例 ： 上海大拇指廣場 租售并舉的運營模式， 2萬平方米由主力店家樂福長期租賃，剩余 4萬平方米商 鋪采取銷售策略，將所有權(quán)出售給投資者，但收回其經(jīng)營權(quán)，由證大商旅管理公司進行統(tǒng)一管理，實行所有權(quán)、 經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離，既通過銷售回籠資金，又通過統(tǒng)一經(jīng)營管理保證商業(yè)形象檔次和業(yè)態(tài)的完整性。 家樂福、星巴克、肯德基等入駐，使該商業(yè)地產(chǎn)取得巨大成功。 模式四：租售結(jié)合 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 /特點描述 ：房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就 先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟 ，在明確了主力店的情況下， 再對商圈進行準確的分析、合理的市場定位和業(yè)態(tài)組合。 /優(yōu)勢分析 ：開發(fā)商可以借助商業(yè)巨頭的品牌效應(yīng)提升自身的形象，加快中小店的招商進度，從而可以 大大弱 化招商的風險，加快商鋪的銷售速度 ，減少各種資源的浪費。 /劣勢分析 ：該模式執(zhí)行國外先進的 “ 先招商 后開發(fā) ” 的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)理念， 沒有明顯的劣勢 ，但問題是， 主 力店的商業(yè)零售巨頭們對于開發(fā)商實力及項目地段的選擇非?？量?，對于眾多中小開發(fā)企業(yè)而言，此模式的可 發(fā)揮空間有限。 /典型案例 ： 深國投與大連萬達 采用定單式的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，與沃爾瑪?shù)葒H國內(nèi)商業(yè)零售巨頭建立戰(zhàn) 略伙伴關(guān)系，構(gòu)建了一條 “ 商業(yè) +金融 +開發(fā) +管理 ” 的地產(chǎn)發(fā)展模式，依據(jù)合作商的需求進行取地、規(guī)劃、定 位，與合作商共同形成強大的品牌互動效應(yīng)。以深國投為例，截至 2023年底，公司總資產(chǎn)為 63億元人民幣并 商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的 “ 深國投 ” 品牌。 模式五：與商家聯(lián)營 第一部分 理 論 篇 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)概念 商業(yè)地產(chǎn)分類 與住宅比較 商業(yè)地產(chǎn)價值 租售模式 /概念描述 ：一般是指 成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者（委托人）將資產(chǎn)交由受托人（并完成資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓）經(jīng)營 管理，而委托人作為受益人享有租金的信托安排 。 而對于新開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目，可以采用為資產(chǎn)證券化定 制商業(yè)地產(chǎn) ” 開發(fā)主流模式，以未來股東利益的最大化為目標，以商家的需求為條件，以消費者的需求特點和 喜好為設(shè)計原點，以資本市場上市為目的，進行專業(yè)的、系統(tǒng)的開發(fā)。 /優(yōu)勢分析 ：經(jīng)驗表明，兩年期左右的銀行貸款根本無法支撐有長期經(jīng)營需要的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而傳統(tǒng)的商 業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式不得不面臨 “ 長期持有 ” 和 “ 資金（資本）不足 ” 的矛盾，通過證券化工具的使用，可以大大 加速資金的流轉(zhuǎn)速度，有效的平衡一次性買斷收益、物業(yè)升值收益，改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu) 。事實上，國外發(fā)展較 好的購物中心，無一例外都是通過房地產(chǎn)信托基金作為資金支持的。對于開發(fā)商而言，風險方面的考慮也決定 了證券化模式的優(yōu)勢，證券化 一方面是緩解了現(xiàn)金流的危機，另一方面又可以將風險融入資本市場 。 /操作方法 ：以房地產(chǎn)信托基金為工具，開發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場公開發(fā)售部分（例如 70%） 基金單位募集資金，同時保留部分收益（例如 30%）以享受分紅和物業(yè)升值之利。一般性情況下，打包的商業(yè) 地產(chǎn)仍由原開發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司運營管理。房地產(chǎn)商通過 REITs回籠資金投入新項目的開發(fā)，項目成熟后又可以 賣給自已的 REITs。 模式六：證券化模式 壹 理論篇 貳 市場篇 叁 借鑒篇 肆 建議篇 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展概況： 起步晚、發(fā)展快、問題多、前景廣 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 同歐美發(fā)達國家相比，從開發(fā)商行為與市場經(jīng)營模式來看，目前中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展整體上仍處于起步階段我國的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展相對滯后。 ★ 20世紀 80年代以前，中國沒有商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)形態(tài)為各種類型的供銷社、百貨大樓，而且其產(chǎn)權(quán)屬于國家或集體，經(jīng)營與場所的投入沒有嚴格的經(jīng)濟關(guān)系。 ★ 20世紀 80年代中后期開始在北京、上海等大中城市出現(xiàn)的 “ 購物中心 ” ，嚴格來講屬于較成規(guī)模的百貨店，目前已擴展到各大中小城市。 ★ 20世紀 90年代初期、中期，這些 “ 購物中心 ” 有些在百貨店的基礎(chǔ)上，將餐飲、娛樂等設(shè)施小規(guī)模引入，成為名副其實的購物中心； 起步晚 一是商業(yè)地產(chǎn)投資額增速上看。特別是2023年以來，近６年來，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)總量一直保持著年２６％的增速，發(fā)展速度之快、規(guī)模之大，確可堪稱全球矚目。 2023年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額 。 二是商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)變化上看。 發(fā)展快 第二部分 市 場 篇 同發(fā)達國家 連鎖商店 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 起步階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1859－ 1900（ 40年） 1901－ 1970（ 70年） 1970后 ？ 法國 1866－ 1900（ 35年） 1901－ 1960（ 60年） 1960后 日本 1926－ 1960（ 35） 1961－ 1971（ 10） 1972年后 中國 1990－ 2023（ 20年） 2023－ 2023（ 10年） 2023年后 中國與西方國家的差別 距美、法 100年，距日 40年 距美、法、日 50年 同發(fā)展階段 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 同發(fā)達國家 百貨商店 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1850－ 1899（ 50年） 1900－ 1929（ 30年） 1930－ 1979（ 40年） 1980年后 法國 1852－ 1880（ 28年） 1880－ 1914（ 34年） 1914－ 1950（ 36年） 1950年后 日本 1904－ 1922（ 18） 1923－ 1937（ 14） 1938－ 1973（ 35） 1974年后 中國 1894－ 1949（ 55年） 1950－ 1995（ 45年） 1995－ 2025（ 30年） 2025年后 中國與西方國家的差別 距美、法 50年，距日本 30年 距美、法、日 60年 距美、日 60年，距法30年 距美、日 50年，距法 75年 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別 三個階段 問題眾多 短期調(diào)整長期看好 發(fā)展概況 第二部分 市 場 篇 同發(fā)達國家 超級市場 的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時的重要參考 創(chuàng)新階段 發(fā)展階段 成熟階段 衰落階段 美國 1830－ 1935（ 5年） 1936－ 1965（ 30年） 1966－ 2023（ 35年） 2023年 法國 1959－ 1962（ 3年） 1963－ 1968（ 5年） 1969