【文章內(nèi)容簡介】 布局 板塊劃分 業(yè)態(tài)： 金融類： 銀行、 證券、郵政、商務(wù)、旅行社等 餐飲類： 商務(wù)茶餐廳 、茶社、咖啡館 理由： 商鋪自成一個板塊，好利用，不受其他門面影響，樓上是政務(wù)中心， 客戶可以從商業(yè)街和政務(wù)中心大堂進出，出入及停車都方便 。 商業(yè)布局 政務(wù)中心板塊 業(yè)態(tài)： 特色小吃餐飲、便利店、水果店、文具、復(fù)印店、網(wǎng)吧、小診所、寵物醫(yī)院 。 理由 ： 靠學(xué)校，業(yè)態(tài)定位以學(xué)生消費為主 商業(yè)布局 商業(yè)布局校園經(jīng)濟、生活配套板塊 業(yè)態(tài)： 咖啡廳、商務(wù)廳、大型餐飲、 KTV、足浴休閑。 理由 ： 高級酒店標準配置，大瑤高檔接待標桿 商業(yè)布局 商業(yè)布局酒店配套板塊 商業(yè)布局 商業(yè)布局綜合商業(yè)板塊一層 商業(yè)布局 商業(yè)布局綜合商業(yè)板塊二層 ?業(yè)態(tài)： 各菜系商務(wù)餐廳、休閑風(fēng)情餐飲、品牌火鍋、水吧、咖啡吧等。 ?理由： 停車方便、商鋪前面景觀好，靠近酒店 風(fēng)情美食區(qū) 商業(yè)布局 品牌服飾區(qū) ?業(yè)態(tài)： 以品牌服飾店、品牌鞋包店、珠寶、化妝品、嬰幼兒用品為主 。 ?理由： 比較集中、連貫性、步行街寬且配有綠化及休閑桌椅，能留住人流 。 商業(yè)布局 時尚精品區(qū) 業(yè)態(tài)： 美甲、特色服飾、精品、化妝品、品牌內(nèi)衣內(nèi)褲、甜品店 （特色精品、飾品店為主） 商業(yè)布局 家電數(shù)碼區(qū) 商業(yè)布局 ?業(yè)態(tài)： 以 家用電器、數(shù)碼耗材 等、 珠寶等； 中大型商配區(qū) 商業(yè)布局 業(yè)態(tài)： KTV、中西餐廳、茶館服飾賣場、家具賣場、家電等。 理由： 靠大街， 可做 櫥窗 展示，可考慮分幾大板塊招商。 客戶分析 營銷目標 達成條件 市場分析 項目定位 產(chǎn)品優(yōu)化 商業(yè)布局 產(chǎn)品定價及目標分析 營銷思路 推盤節(jié)奏及銷售執(zhí)行 商業(yè)開盤前推廣策略 價格預(yù)測及評估依據(jù) 定價依據(jù)： 市場對比法：創(chuàng)意新城市廣場商鋪售價約17000—19000元 /平米，結(jié)合折扣及優(yōu)惠，實際一層均價約 17000元 /平米，銷售情況并非樂觀，多數(shù)購卡客戶放棄購買；對比產(chǎn)品，本項目的進深和總建面都比其大； 投資測算法：目前市調(diào)數(shù)據(jù)表明大瑤鎮(zhèn)現(xiàn)有商業(yè)租金在 3080元 /平方 .月，由于項目商業(yè)規(guī)劃等諸多優(yōu)勢，按照 80元 /平方 .月 進行 18年測算，售價約 17200左右 ； 二層商業(yè)常規(guī)是按一層 30%40%衡量，考慮到目前大瑤鎮(zhèn)的商業(yè)尚處于初級階段，定價考慮6200元 /平米。 商業(yè)均價：一層均價 17800元 /平方；二層均價 6200元 /平方 產(chǎn)品定價 價格預(yù)測及評估依據(jù) 定價依據(jù)： 市場對比法：創(chuàng)意新城市廣場住宅售價約 2498—3238元 /平米，結(jié)合折扣及優(yōu)惠，實際均價約2950元 /平米，作為第一個地產(chǎn)開發(fā)項目銷售情況比較良好；對比產(chǎn)品和市場，本項目的住宅具備一定的優(yōu)勢； 寫字樓的定價是同地段住宅定價上浮 20— 40%，同時還需綜合考慮辦公需求、辦公管理、綜合硬件、配套水平，均價上浮 2025%；另外靠近政務(wù)中心的寫字樓雖然檔次弱于酒店，但具備較好的心理感官，具體定價高于酒店部分寫字樓。 住宅均價：均價 3100元 /平方； 寫字樓均價 36003800元 /平米 產(chǎn)品定價 價格預(yù)測及評估依據(jù) 定價依據(jù)： 常規(guī)對比法：產(chǎn)權(quán)酒店的銷售價格是同地段住宅價格上浮 80100%,還需要結(jié)合當(dāng)?shù)貙υ摦a(chǎn)品的投資感官和投資門檻確認，考慮均價 5600元 /平米 ； 投資分析法：投資客房牽涉到裝修成本、酒店運營、投資收益、開房率等諸多核算，常規(guī)核算按照客房實收房價的 30%作為作為場地成本，不遞增狀態(tài)下7成開房率10年回本作定價測算（ 320*30%*360*70%*10/45=5376）。 注： 320元 /天的房價是按四星實收標準核算；4050平米，暫時按四星標準客房面積。 產(chǎn)權(quán)式酒店式：均價 5600元 /平米 產(chǎn)品定價 目標分解 金富國際項目銷售額度目標分解 項目 面積（ ㎡） 銷售單價（元 /平方） 總價（萬 元） 實得單價（元 /平方） 實際總價（萬元） 銷售模式 備注 一層商業(yè) 6350 17800 11303 14952 9495 返租 按 8%標準返兩年 二層 6350 6200 3937 5208 3307 帶租約 按 8%標準返兩年 客房 10400 5600 5824 5152 5358 酒店投資模 式 按 80%體量計算按 8%標準返一年 辦公 12023 3600 4320 3600 4320 投資 住宅 22548 3100 6990 3100 6990 直接銷售 政務(wù)中心 3600 3800 1368 3800 1368 投資 酒店裙樓一層 750 17800 1335 14952 1121 聯(lián)營、帶租約 按 8%標準返兩年 35077 31959 備注：以上測評不包含裙樓商業(yè) 10000㎡ 和政府辦公場地 3000㎡ ； 酒店裙樓一層指東側(cè)一層商業(yè)約 750㎡ （進深 12米） 按 金富國際項目銷售額度分布 項目 面積（ ㎡） 銷售單價（元 /平方） 總價（萬元） 實得單價（元 /平方） 實際總價（萬元） 銷售模式 備注 一層商業(yè) 6350 21190 13456 17800 11303 返租 按 8%標準返兩年 二層 6350 7381 4687 6200 3937 帶租約 按 8%標準返兩年 客房 10400 6087 6330 5600 5824 酒店投資 模式 按 80%體量計算按 8%標準返一年 辦公 12023 3600 4320 3600 4320 投資 住宅 22548 3100 6990 3100 6990 直接銷售 政務(wù)中心 3600 3800 1368 3800 1368 投資 酒店裙樓一層 750 21190 1589 17800 1335 聯(lián)營、帶租約 按 8%標準返兩年 38740 35077 備注：以上測評不包含裙樓商業(yè) 10000㎡ 和政府辦公場地 3000㎡ ； 酒店裙樓一層指東側(cè)一層商業(yè)約 750㎡ （進深 12米） 目標分解 客戶分析 營銷目標 達成條件 市場分析 項目定位 產(chǎn)品優(yōu)化 商業(yè)布局 產(chǎn)品定價及目標分析 營銷思路 推盤節(jié)奏及銷售執(zhí)行 商業(yè)開盤前推廣策略 營銷思路 第一階段（ 3月 5日 — 25日） 城市綜合體的項目定位、商業(yè)規(guī)劃、發(fā)展前景的詮釋和推廣 實施方式：戶外、折頁、巡展、短信、 DM 實施目的： 通過務(wù)實的詮釋和宣傳，強化客戶對項目的綜合理解、認可和期待； 投資測算數(shù)據(jù)說明增強客戶的投資興趣； 促進客戶 VIP卡的辦理，穩(wěn)定客戶對項目的信心。 營銷思路 第二階段（ 3月 10日 — 4月 10日） 招商先行：確定酒店品牌，針對餐飲、娛樂、茶館、網(wǎng)吧、品牌服飾等簽訂部分意向協(xié)議 實施方式：長沙及瀏陽市尋訪、現(xiàn)場考察 實施目的： 為項目商業(yè)發(fā)展和規(guī)劃落定打基礎(chǔ)； 衡量和確認返租銷售和帶租約銷售的盈利模式； 為后期簽約儀式和項目推介活動打基礎(chǔ)。 營銷思路 第三階段（ 4月 10日 — 4月 20日） 項目推介會暨酒店簽約儀式 實施方式：較大規(guī)模外場活動、氛圍營造、簽約儀式、短信、戶外 實施目的： 強化客戶對項目發(fā)展的信心和認可度； 提高 VIP卡的辦理熱忱；