【文章內容簡介】 道和大公路交匯處 行業(yè)狀態(tài)： 服飾、餐飲、超市、化妝品 鋪位面積： 平方米 工程進度： 主體到四層 交房標準： 毛坯 產品格局： 開間 米， 米， 米， 米 進深 1621 米左右 入住率： 未交房 單價： 12000— 13000 元 /平方米 租金： 70— 80 元 /平方米 名義回報率 ： — 8%（出租） 實際回報率： 無 稅收優(yōu)惠： 無 折扣： 一次性付款 折 付款方式： 無貸款 備注： 租金有些過高，有些脫離市場行情。 工程進度慢。 市政規(guī)劃開通的大公路未有大動作。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 案號： 5 案名： 洪客隆百貨（撫州）購物廣場 基地位置： 贛東大道和大公路交匯處 行業(yè)狀態(tài)：未定 鋪位面積： 30— 100 平方米 工程進度： 未開工 交房標準：不清 產品格局： 不清 入住率： 未售 單價： 15000— 20000 元 /平方米 租金： 未定 名義回報率：未定 實際回報率：無 稅收優(yōu)惠：未定 折扣：不清 付款方式：未定 開盤時間： 2020 年 3 月底開盤 備注： 開發(fā)商有包租經營準備，回報率未定 洪客隆百貨經營模式是以百貨為主 案號： 6 案名：散 鋪 基地位置： 青云峰路 行業(yè)狀態(tài)：零售 鋪位面積： 50 平方米左右 工程進度：現(xiàn)房 交房標準 ：毛坯 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 產品格局： 進深 12 米，門寬 4 米左右 入住率： 單價： 4200 元 /平方米 租金： 18— 26 元 /平方米 /月 贛東大道沿線商鋪： 40 元 /平方米 /月左右 名義回報率：未有 實際回報率： 5%左右 稅收優(yōu)惠： 無 折扣：無 付款方式：一次性付款 備注： 住宅底層店面，周邊均是小的零售店。 地區(qū)性典型商業(yè)項目的橫向比較 案號： 7 項目 萬壽宮 金巢化城 地址 南昌市 撫州市 店鋪形式 門面店 門面店 鋪位面積 1540 平方米左右 40 平方米左右 業(yè)態(tài) 五金、日用品、食品、服飾、服裝 餐飲、娛樂、服飾、小百貨 經營模式 區(qū)域規(guī)模大，底價取勝 主題經營 經營狀況 生意興隆 無 客源 以步行者為主 定位有行人和開車族 市場情況 成熟的老城廂 商業(yè)氣氛不成熟的居住區(qū) 市場規(guī)模 區(qū)域商業(yè)市場有 40 萬平方 4 萬平方米左右 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 米左右 建筑風格 三層老建筑新裝修 三層現(xiàn)代風格的圍廊式建筑 四、市場契機及抗性分析 對撫州房地產市場進行正確的分析和判斷，了解項目在市場中所處的位置，并制定相應的應對策略，可以使項目在規(guī)避風險的同時獲得更大的收益。 （一）市場契機 商鋪銷售價格進行分析，目前商鋪市場價格走勢較以前略有上升，個別除外（如馬家山），看出撫州眾房地產開發(fā)商有意將房產市場托上去，這在市場大方向上，保證了本案有一個良好的市場發(fā)展空間。 撫州市內幾大典型店鋪的開發(fā)商，無店鋪市場經營經驗，良好的主題 分區(qū)開發(fā)思路無法運行下去，中途夭折，如馬家山的食品區(qū)、電器區(qū)、服飾區(qū)等店鋪區(qū)，一直處于關門狀態(tài)。本案提出“上海城”的商城經營理念，將在撫州商業(yè)房產市場上形成特色商城經營銷售的高潮。 除地段外，各大典型商場的主賣點均是政府稅收優(yōu)惠，無其它買點，這樣就給本案創(chuàng)造賣點，預留了充足的空間，如上海品牌商城等。 撫州市民的收入水平與消費水平不成比例，市民在餐飲、娛樂上的消費是日常消費重中之重，消費支出是畸形的，故本案在分區(qū)經營時，餐飲、娛樂行業(yè)應預留一定的面積，面積比例可參考撫州市成熟大型商城中二業(yè)態(tài)的面積比例。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 撫州 市商業(yè)業(yè)態(tài)兩極分化嚴重，主業(yè)態(tài)一是餐飲業(yè)；二是娛樂業(yè)。另外，其他店鋪業(yè)態(tài)不完善，且撫州市民有追求都市時尚消費的意識，但市場上時尚消費的供給明顯不足，這為本案引進江浙滬商家預留了一定的空間，如上海城隍廟小籠包子和自助卡拉 OK 等。 撫州市部分市民有房產投資意識，但投資理念混亂；再有市民用貸款來買房的人較少，本案可通過導入新興業(yè)態(tài)、統(tǒng)一經營、提供貸款來引導撫州市民的投資觀念，同時創(chuàng)造本案的賣點，如首付 40%，輕松購房；以租養(yǎng)房等。 免半年營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策。 本案良好的地理位置，有大量的人流和車流，此中孕育著大 量的財富在流動，對此應大力宣傳區(qū)域的發(fā)展前景。 （二）市場抗性 目前市場店鋪供給量大，而需求相對有限，幾大典型商場，如馬家山購物廣場、現(xiàn)代城、丹亭步行街處于有價無市階段，故本案價格制定的前提是滿足市場的消費需求，銷售上宜用低開高走的價格策略。 撫州市因商鋪供應量過大，消費能力有限，加之空關鋪面多， 市民將對本案商鋪市場預期收益信心不足，使得本案在銷售的過程中，將有一個較長的市場培育期。 當?shù)厥忻駥徺I期房有抵觸情結，原因是，當?shù)卮蠖嚅_發(fā)商將物業(yè)進行銀行抵押，增加本案的初期銷售難度，本案可提出誠信消費的概 念。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 本案所在區(qū)域的店鋪，以住宅底層店面為主，業(yè)態(tài)混亂、不成規(guī)模，而本案作為一個大型的綜合型商貿城，在市場商業(yè)氣氛不足的情況下，創(chuàng)造出一個熱鬧的、收益性高的商業(yè)環(huán)境，要有一個較長的周期和大力度的前期資金投入，具體可通過快速的工程建設、前期的大力賣點宣傳來解決。 本案內街店面多，而客戶大多喜歡外面沿街的店面，所以增加了內街和二層、三層店面的銷售難度和價格的拉升抗性，具體可通過商城的主題經營模式和投資回報來解決。 綜上所述 撫州房地產業(yè)是一個不成熟的市場，綜合對市場調查和相關政府部門政策了解，我們認為： 1. 房地產開發(fā)市場上產品供給的結構失衡，突出特點是商鋪開發(fā)量過大，對此本案一應延長銷售周期；二應加強銷售前期的市場宣傳力度；三是銷售初期應以低價入市。 2. 政府對房地產開發(fā)引導無序，存在大量同類產品的空置和重復建設。 3. 市民購房消費存在一定的盲目性，對購房過程中的法律意識淡薄，購房意圖和意識都很模糊。對此本案在銷售的宣傳推廣時，應提出誠信購房、誠信消費，擇機對撫州市民進行定期的商業(yè)經營講座或培訓。 4. 在撫州不成熟的房地產市場中進行商業(yè)房產開發(fā)經營，給項目的開發(fā)經營帶來風險，特別是當?shù)胤康禺a開發(fā)的市場透明度低、商業(yè)經營市 場的不確定性因素等。因此，導入先進的開發(fā)理念、經營模式和強有力的公關形象，會給 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 項目創(chuàng)造出一個良好的經營發(fā)展空間。 五、本案優(yōu)劣勢分析 （一）優(yōu)勢： 本案所處位置為撫州市內主要交通道口之一，人流量較大，且周邊有較多居住區(qū)，具備一定的人氣基礎。 金巢大道是撫州市規(guī)劃中的景觀大道，青云峰路路口也有小片綠化規(guī)劃，為本案營造了較好的生態(tài)環(huán)境。 本案的建筑形態(tài)與建筑品質在撫州、乃至整個江西省都是獨具特色和首屈一指的，富有明顯的產品品質優(yōu)勢。 本案的投資商及代理商均為上海公司，因此對于本案引進先進的商業(yè)形態(tài)和提供新穎的 經營理念具備了暢通的渠道。 本案鋪位面積以 40m2 為主力，較小的面積形成較低的總價，不但構成相對較寬的客戶層次，也更符合當?shù)叵M習慣。 本案的包租回報率是撫州市場上最高的之一，加上本案是撫州市場為數(shù)不多的可貸款商鋪之一，兩項優(yōu)勢相加，足可獨步于撫州市場。 除丹亭步行街之外，本案是撫州唯一可提供免一定期限營業(yè)稅的商鋪。 本案圍合式商城的形態(tài)，有助于形成業(yè)態(tài)及人流的均勢平衡，相對于兵營式建筑，不易形成人流冷感區(qū)。 本案青云峰路附近規(guī)劃將有長途汽車站，可為本項目帶來較大量的消費人流。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫 ， 月更新房地產資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （二）劣勢： 本案所處位置 ，距離撫州市最繁華的贛東大道相對于撫州這樣一個小城市而言，并不算很近。 本案單價比同一地段物業(yè)價格略高。 針對當?shù)噩F(xiàn)房認同感較高的消費觀念，本案的期房銷售可能會遭遇少許市場抗性。 本案有較大量的二層、三層鋪位，由于撫州當?shù)鼐哂袑Φ讓愉伱嬲J可度較高的消費傾向，這些鋪位將不可避免地面對一個市場引導過程。 六、市場定位： 撫州地區(qū)乃至江西省唯一集餐飲、娛樂、購物、休閑于一體的圍合式規(guī)模商城。 七、價格定位 （一）價格分析