【正文】 （針對意向客戶或預(yù)定客戶） 輔助類： 本案所制作的 DM 及紀(jì)念品，除在房展會(huì)上進(jìn)行派發(fā)外，可針對撫州當(dāng)?shù)夭惋?、娛樂業(yè)較為發(fā)達(dá)的特點(diǎn)，與撫 州市區(qū)幾家檔次高、人流大的餐飲、娛樂場所結(jié)成關(guān)系單位，在本案強(qiáng)銷期內(nèi)，對這些場所內(nèi)消費(fèi)的客戶進(jìn)行DM 及紀(jì)念品派送，以擴(kuò)大產(chǎn)品影響力，提高品牌檔次。 戶外類： 除項(xiàng)目工地圍墻應(yīng)進(jìn)行長期的宣傳包裝外，建議在其售樓處附近及撫州市人流最為集中的贛東大道附近，各投放戶外高炮一塊，每塊面積不宜小于 20m2。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 （一）推廣定位 投資額小，回報(bào)率高，品質(zhì)上佳，形態(tài)先進(jìn)，江西省唯一規(guī)模化圍合式上海生活主題商城。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。因此，在本產(chǎn)品的推廣工作中，對于產(chǎn)品本體特征及賣點(diǎn)的描述是必不可 少的。 另外，通過預(yù)熱，本案在市場上已經(jīng)有一定的知名度，并且已經(jīng)聚集了一定的人氣，此時(shí)推出二層所有商鋪容易被市場接受。 — 開盤期 — 推出青云峰路和金巢大道沿街商鋪各 50%，和二層所有商鋪。所以推出一層內(nèi)庭和二層所有商鋪，并采用包租的形式，測試市場的反應(yīng)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 預(yù)計(jì)銷售時(shí)間 : 10個(gè)月 (2020 年 4月－ 2020 年 1月 ) 預(yù)計(jì)銷售率 : 70％ 銷售階段流程表 階段 推出單位 時(shí)間 面積比例 認(rèn)購期 青云峰路和金巢大道沿街商鋪各 50%，中庭及內(nèi)街1100 平方米一至三層，測試市場反應(yīng)，并根據(jù)市場反應(yīng)調(diào)整價(jià)格并逐步調(diào)整銷控 .6 3個(gè)月 25% 開盤期 （強(qiáng)銷期） 青云峰路和金巢大 道沿街商鋪各 50%，和二層所有商鋪 － 7個(gè)月 45% — 認(rèn)購期 — 推出青云峰路和金巢大道沿街商鋪各 50%，中庭及內(nèi)街 1100 平方米一至三層，測試市場反應(yīng)，并根據(jù)市場反應(yīng)調(diào)整價(jià)格并逐步調(diào)整銷控。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。那么整個(gè)營銷過程就是一個(gè)比較完 美的營銷控制過程。量在誰手中，誰就能控制價(jià)格，猶如股市的“莊家”一樣，但這不是絕對的，如果市場風(fēng)云突變，那手中的量就會(huì)變成“燙山芋”。要掌握什么時(shí)間該控制什么，如何去控制，以產(chǎn)生協(xié)同效益。 時(shí)間控制設(shè)定： 銷售期一般有四個(gè)階段：預(yù)定期、開盤期、強(qiáng)銷期、續(xù)銷期。 銷售控制設(shè)定： 在整個(gè)營銷過程中，應(yīng)該始終保持有好房源，分時(shí)間段根據(jù)市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時(shí)，正處于價(jià)格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。如將營銷寓于有影響力的社會(huì)性活動(dòng)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。體現(xiàn) 商業(yè)地產(chǎn) 實(shí)力營銷。采取全方位營 銷模式。要吸引可輻射范圍內(nèi)的真正 投資客 。包裝上突出本案的低投資，高 回報(bào)以及物業(yè)和地段的升值潛力 目標(biāo)市場不僅放在 撫州 。 （ 7） 火鍋店 選址內(nèi)庭三層，面積 1100 平方米，內(nèi)容為南華火鍋店。 選址在中庭的三層，面積約 1000 平方米。 選址在中庭的二層，面積約 1000平方米，經(jīng)營內(nèi)容為“韓國飾品店” “香水加油站”（含中低檔化妝品）， “手機(jī)美容及飾品”等。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 內(nèi)容分別為“培羅盟西服”，“佐丹奴”休閑服飾店， “班尼路”休閑服飾店，合資“華倫天奴”服飾店， “美特斯邦威” 休閑服飾店， “保獅龍”休閑服飾店， “紫瀾門 ”大衣， “文武體育”每間鋪面面積在 4080 平方米左右。 （ 4） 服飾 服飾主要是指上海一些二類品牌服飾綜合店或?qū)Ｙu店。 （ 2）休閑餐廳、茶室 選址在中庭的外沿一層，面積約 400500 平方米，經(jīng)營內(nèi)容為“緣圓園”茶坊，上島咖啡等。 （ 1）主題市場（上海小吃一條街） 主題市場是指具有上海特色的小吃一條街餐飲包括餐廳、快餐、休閑茶室等 選址在 本案的一層內(nèi)街 1100 平方米及中庭的內(nèi)沿的一層，形成小吃一條街，規(guī)劃面積約 1800 平方米 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 業(yè)態(tài)分類及分布 商業(yè)業(yè)態(tài)包括 主題市場；休閑餐廳及茶室；主題餐廳；服飾；禮品、手機(jī)美容；娛樂；火鍋店 等 7 種形式。 二是業(yè)態(tài)定位和分布不合理。 商鋪經(jīng)營模式主要是建材、五金、小吃等家庭作坊形式，前面開店，后面住人，環(huán)境可以用臟、亂、差來形容。 由此，我們 不難總結(jié)出目前開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)中存在的主要問題： 一是缺乏規(guī)劃或規(guī)劃十分混亂。許多開發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)中心的商業(yè)地產(chǎn)肯定有市場需求，因此，一涌而上搞 大型 商場，最后的結(jié)果常常是血本無歸。這是大部分開發(fā)商對商業(yè)的開發(fā)思路。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目整體銷售均價(jià)建議設(shè)為 3350 元 /平方米。 結(jié)合撫州市商鋪市場情況： 建議二層加底層內(nèi)街轉(zhuǎn)角部分鋪面包租，年投資回報(bào)率初定為 8%，則二年包租支付租金總額為 萬左右。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 MA 租 max=+2161200 3000 10% 2+1110 5000 10% 2= 萬 MA 租 min=+1081200 3000 （ 10%5%） 2+1110 5000（ 10%5%） 2= 萬 MB 租 max=+ 3000 8% 2+1110 5000 8% 2= 萬 MB 租 min=+ 3000 （ 8%5%） 2+1110 5000 （ 8%5%） 2= 萬 租售平衡點(diǎn)計(jì)算 對投資客來講，項(xiàng)目投資回報(bào)率的年名義回報(bào)率大于年實(shí)際回報(bào)率，故租金的損失只能通過售價(jià)的拉升來解決。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 假設(shè)：包租許諾客戶的年租金名義回報(bào)率 A 是 10%， B 是 8%，租期 2 年 則公司每年支付給客戶的租金 M 租 有： 1）整體包租 MA 租 max=41878 3200 10% 2= 萬 MA 租 min=41878 3200 (10%－ 5%) 2= 萬 MB 租 max=41878 3200 8% 2= 萬 MB 租 min=41878 3200 (8%－ 5%) 2= 萬 2）只第二層包租，第二層物業(yè)銷售均價(jià)以高于市場價(jià)計(jì)算，計(jì)算租金的均價(jià)設(shè)為 3000 元 /平方米 MA 租 max=41878/3 3000 10% 2= 萬 MA 租 min=41878/3 3000 (10%－ 5%) 2= 萬 MB 租 max=41878/3 3000 8% 2= 萬 MB 租 min=41878/3 3000 (8%－ 5%) 2= 萬 3）只中庭包租，銷售均價(jià)以 3000 元 /平方米計(jì)算 MA 租 max=3600 3000 10% 2=216 萬 MA 租 min=3600 3000 （ 10%5%） 2=108 萬 MB 租 max=3600 3000 8% 2= 萬 MB 租 min=3600 3000 （ 8%5%） 2= 萬 4）二層包租加中庭加內(nèi)街轉(zhuǎn)角包租，則包租租金為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 項(xiàng)目銷售均價(jià)可拉升為：一樓 5000— 5500 元 /平方米 二樓 2800— 3000 元 /平方米 三樓 2600— 2900 元 /平方米 項(xiàng)目價(jià)格范圍 為提高項(xiàng)目銷售價(jià)格的市場認(rèn)同度，內(nèi)街底層均價(jià)以最高價(jià) 5000 元 /平方米計(jì)，本項(xiàng)目在確 定價(jià)格范圍時(shí)，應(yīng)以周邊項(xiàng)目做參觀（詳見個(gè)案情況），建議項(xiàng)目價(jià)格范圍在 2600— 8000 元 /平方米之間。 4） 包租銷售：簽訂預(yù)售合同的同時(shí)，再簽訂一份有限定期限和固定年投資回報(bào)率的包租合同，吸引投資客購房。 2） 招商、引資：通過兩條渠道，一是建立一條生產(chǎn)廠家和分銷商之間溝通良好、互動(dòng)的渠道，吸引江浙滬的知名企業(yè)到撫州拓展業(yè)務(wù)，同時(shí)讓撫州的小業(yè)主有一個(gè)有利可圖的經(jīng)營行業(yè) ；二是建立起商鋪銷售貸款、融資機(jī)制，從時(shí)間期限上減輕小業(yè)主的購房還款壓力。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 3） 目前，撫州投資客年投資回報(bào)率的心理預(yù)期平均值在 %左右，以 8%計(jì)。 七、價(jià)格定位 （一）價(jià)格分析 市場情況 1） 從本案地理位置及周邊項(xiàng)目情況看，本案所在區(qū)域的商鋪一樓市場認(rèn)同均價(jià)在 5000 元 /平方米左右、二樓在 2800 元 /平方米左右、三樓在 2600 元 /平方米左右。 本案有較大量的二層、三層鋪位，由于撫州當(dāng)?shù)鼐哂袑Φ讓愉伱嬲J(rèn)可度較高的消費(fèi)傾向，這些鋪位將不可避免地面對一個(gè)市場引導(dǎo)過程。 本案單價(jià)比同一地段物業(yè)價(jià)格略高。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 本案青云峰路附近規(guī)劃將有長途汽車站，可為本項(xiàng)目帶來較大量的消費(fèi)人流。 除丹亭步行街之外，本案是撫州唯一可提供免一定期限營業(yè)稅的商鋪。 本案鋪位面積以 40m2 為主力，較小的面積形成較低的總價(jià)，不但構(gòu)成相對較寬的客戶層次，也更符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣。 本案的建筑形態(tài)與建筑品質(zhì)在撫州、乃至整個(gè)江西省都是獨(dú)具特色和首屈一指的，富有明顯的產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢。 五、本案優(yōu)劣勢分析 （一）優(yōu)勢： 本案所處位置為撫州市內(nèi)主要交通道口之一，人流量較大，且周邊有較多居住區(qū)，具備一定的人氣基礎(chǔ)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)