【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ＋地產(chǎn) ” 的商業(yè)模式六大特點(diǎn) 大規(guī)模廉價(jià)拿地 ?在幫助當(dāng)?shù)卣l(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)同時(shí)，華僑城在偏遠(yuǎn)地區(qū)大規(guī)模獲取了超大片土地，取得低成本單位地價(jià)；把土地規(guī)劃成若干功能區(qū)，采取“旅游＋酒店＋房地產(chǎn)”形式 旅游開(kāi)發(fā)先行 ?優(yōu)先開(kāi)發(fā)主題公園為主的旅游項(xiàng)目，以旅游項(xiàng)目及周邊相關(guān)旅游配套來(lái)帶旺已獲取的周邊土地，使周邊土地成熟 土地層層增值 ?旅游業(yè)開(kāi)發(fā)使周邊土地成熟，“生地”轉(zhuǎn)化成“熟地”，周邊綜合配套開(kāi)發(fā)，土地實(shí)現(xiàn)增值，土地分片多次開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)土地的多次增值 滿足政府和顧客需求 ?旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)滿足當(dāng)?shù)卣糜螛I(yè)發(fā)展需求，增加了當(dāng)?shù)芈糜问杖?、就業(yè)和稅收；旅游項(xiàng)目周邊高端社區(qū)的開(kāi)發(fā)滿足了高端顧客的消費(fèi)需求，也為當(dāng)?shù)貛?lái)了就業(yè)和稅收 依托旅游品牌和央企背景 ?華僑城通過(guò)多年發(fā)展建立了錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂(lè)谷等知名旅游品牌；華僑城是中央國(guó)資委重點(diǎn)企業(yè)之一，屬于國(guó)家重點(diǎn)扶持企業(yè) 分片綜合開(kāi)發(fā) ?開(kāi)發(fā)相關(guān)綜合配套、酒店、商場(chǎng)等，實(shí)現(xiàn)土地再增值；對(duì)周邊的住宅地產(chǎn)用地實(shí)行分片多次開(kāi)發(fā)，每開(kāi)發(fā)一次都實(shí)現(xiàn)后續(xù)開(kāi)發(fā)土地增值 第 21 頁(yè) 我們運(yùn)用商業(yè)模式模型對(duì)華僑城 “ 旅游＋地產(chǎn) ” 商業(yè)模式進(jìn)行分析 商業(yè)結(jié)構(gòu) 利潤(rùn)模式 定位 運(yùn)行方式 參與方價(jià)值 關(guān)鍵資源與能力 商業(yè)模式模型 第 22 頁(yè) “旅游＋地產(chǎn) ” 商業(yè)模式創(chuàng)新：定位變化 ?充分利用旅游優(yōu)勢(shì)，降低土地成本，提升土地價(jià)值 ?無(wú)明確定位 傳統(tǒng)定位 創(chuàng)新后定位 第 23 頁(yè) “旅游＋地產(chǎn) ” 商業(yè)創(chuàng)新：商業(yè)結(jié)構(gòu)變化（ 1） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 傳統(tǒng)模式房地產(chǎn)商未涉及土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。 傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)構(gòu) 華僑城承擔(dān)了當(dāng)?shù)卣糠滞恋亻_(kāi)發(fā)職能，并在價(jià)值鏈中增加了旅游開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，使政府減少了土地開(kāi)發(fā)職能，而自己增加了土地開(kāi)發(fā)和旅游開(kāi)發(fā)職能。 創(chuàng)新后商業(yè)結(jié)構(gòu) 土地開(kāi)發(fā) 獲取土地 房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 土地規(guī)劃 當(dāng)?shù)卣? 土地出讓 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 獲取土地 土地開(kāi)發(fā) 土地規(guī)劃 當(dāng)?shù)卣? 旅游開(kāi)發(fā) 土地出讓 房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 第 24 頁(yè) “旅游＋地產(chǎn) ” 商業(yè)模式創(chuàng)新：商業(yè)結(jié)構(gòu)變化（ 2） 傳統(tǒng)模式中土地沒(méi)有明確的分劃。 原商業(yè)結(jié)構(gòu) 華僑城把大片土地分成許多小片，按階段分成多次開(kāi)發(fā)，使得土地形成了不同的層次與結(jié)構(gòu)。 創(chuàng)新后商業(yè)結(jié)構(gòu) 土地 一次開(kāi)發(fā)土地 二次開(kāi)發(fā)土地 二次開(kāi)發(fā)土地 三次開(kāi)發(fā)土地 三次開(kāi)發(fā)土地 三次開(kāi)發(fā)土地 三次開(kāi)發(fā)土地 四次開(kāi)發(fā)土地 四次開(kāi)發(fā)土地 四次開(kāi)發(fā)土地 四次開(kāi)發(fā)土地 四次開(kāi)發(fā)土地 四次開(kāi)發(fā)土地 第 25 頁(yè) ?運(yùn)行方式：土地規(guī)劃－土地出讓－土地購(gòu)買－土地開(kāi)發(fā)－旅游開(kāi)發(fā)－房產(chǎn)開(kāi)發(fā) ?土地規(guī)劃：華僑城通過(guò)旅游業(yè)優(yōu)勢(shì)，幫助當(dāng)?shù)卣l(fā)展旅游業(yè)，幫助當(dāng)?shù)卣龊寐糜斡玫匾?guī)劃 ?土地出讓：政府向華僑城出讓規(guī)劃好旅游項(xiàng)目用地 ?土地購(gòu)買：華僑城購(gòu)買土地 ?土地開(kāi)發(fā)：華僑城做好土地規(guī)劃，做好街道、公共設(shè)施等基礎(chǔ)配套及相關(guān)配套 ?旅游開(kāi)發(fā)：華僑城在土地規(guī)劃基礎(chǔ)上進(jìn)行旅游開(kāi)發(fā)，建設(shè)主題公園和酒店 ?房產(chǎn)開(kāi)發(fā)：華僑城在旅游項(xiàng)目周邊土地進(jìn)行房產(chǎn)開(kāi)發(fā) ?運(yùn)行特點(diǎn)：通過(guò)幫助當(dāng)?shù)卣l(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，批發(fā)土地降低了土地的購(gòu)買成本；通過(guò)旅游項(xiàng)目、街道、公共設(shè)施等基礎(chǔ)配套，使土地從 “ 生地 ” 變成 “ 熟地 ” ，提升土地價(jià)值 ?運(yùn)行方式：土地規(guī)劃－土地開(kāi)發(fā)－土地出讓－土地購(gòu)買－房產(chǎn)開(kāi)發(fā) ?土地規(guī)劃：政府做好區(qū)域規(guī)劃，做好道路、街道、相關(guān)建筑等規(guī)劃 ?土地開(kāi)發(fā)：政府做好道路、街道、公用設(shè)施等基礎(chǔ)配套，分割建設(shè)用土地 ?土地出讓：政府出讓開(kāi)發(fā)好的土地 ?土地購(gòu)買：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地 ?房產(chǎn)開(kāi)發(fā)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在購(gòu)買的土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā) ?運(yùn)行特點(diǎn)：政府負(fù)責(zé)前期土地開(kāi)發(fā)工作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)后續(xù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作 “旅游＋地產(chǎn) ” 商業(yè)模式創(chuàng)新：運(yùn)行方式變化（ 1） 傳統(tǒng)運(yùn)行方式 創(chuàng)新后運(yùn)行方式 第 26 頁(yè) ?運(yùn)行方式：土地分片規(guī)劃－土地一次開(kāi)發(fā)－房產(chǎn)一次開(kāi)發(fā)－土地二次開(kāi)發(fā)－房產(chǎn)二次開(kāi)發(fā)－土地多次開(kāi)發(fā)－房產(chǎn)多次開(kāi)發(fā) ?土地分片規(guī)劃：把土地按功能分成多片 ?土地一次開(kāi)發(fā)：做好連接外道路等基礎(chǔ)配套 ?房產(chǎn)一次開(kāi)發(fā)：商品房、酒店、商業(yè)、學(xué)校開(kāi)發(fā) ?土地二次開(kāi)發(fā)：旅游、酒店、商業(yè)、學(xué)校等相關(guān)配套開(kāi)發(fā)，商品房開(kāi)發(fā)，使社區(qū)逐步成熟，周邊土地升值，使周邊土地變成了二次開(kāi)發(fā) ?房產(chǎn)二次開(kāi)發(fā)：商品房開(kāi)發(fā)，隨周邊成熟升值 ?通過(guò)分片土地，土地分次開(kāi)發(fā)，旅游、酒店、商業(yè)、學(xué)校、商品房的等相關(guān)配套的公共設(shè)施配套的完善，使一次又一次實(shí)現(xiàn)增值 ?運(yùn)行方式：土地開(kāi)發(fā)－房產(chǎn)開(kāi)發(fā) ?土地開(kāi)發(fā)：做好道路、街道、公用設(shè)施等基礎(chǔ)配套，分割建設(shè)用土地 ?房產(chǎn)開(kāi)發(fā)：在土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā) ?運(yùn)行特點(diǎn)：土地開(kāi)發(fā)到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一次性的 “旅游＋地產(chǎn) ” 商業(yè)模式創(chuàng)新：運(yùn)行方式變化（ 2） 傳統(tǒng)運(yùn)行方式 創(chuàng)新后運(yùn)行方式 第 27 頁(yè) “旅游＋地產(chǎn) ” 商業(yè)模式創(chuàng)新：參與方價(jià)值變化 顧客 政府 發(fā)展了旅游產(chǎn)業(yè)，減少了土地開(kāi)發(fā)成本，增加了旅游業(yè)稅收和房地產(chǎn)稅收 顧客購(gòu)買了周邊帶有娛樂(lè)場(chǎng)所，社區(qū)配套更完善的商品房，使住房的屬性由“居住”向“享受”升級(jí) 參與方 價(jià)值變化 華僑城 ?取得了旅游項(xiàng)目，增加了收入和利潤(rùn) ?充分利用旅游優(yōu)勢(shì)，批量購(gòu)買土地，降低了土地單位成本 ?充分利用了旅游對(duì)周邊土地的輻射效應(yīng)，使土地實(shí)現(xiàn)了增值 ?分多次開(kāi)發(fā)土地，后續(xù)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)和房產(chǎn)都利用了前期旅游項(xiàng)目、相關(guān)公共設(shè)施配套，以及相關(guān)社區(qū)的成熟實(shí)現(xiàn)了多次增值 第 28 頁(yè) “旅游＋地產(chǎn) ” 商業(yè)模式創(chuàng)新：利潤(rùn)模式變化（ 1） 傳統(tǒng)項(xiàng)目利潤(rùn)模式 土地購(gòu)買 房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 價(jià)值 成本 利潤(rùn) 通過(guò)旅游項(xiàng)目帶動(dòng)土地增值，增加土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，減少了土地購(gòu)地成本，極大提升了土地價(jià)值 房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 創(chuàng)新后項(xiàng)目利潤(rùn)模式 價(jià)值 成本 利潤(rùn) 土地購(gòu)買 房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 房產(chǎn)開(kāi)發(fā) 旅游開(kāi)發(fā) 新增利潤(rùn)點(diǎn) 土地開(kāi)發(fā) 第 29 頁(yè) “旅游＋地產(chǎn) ” 商業(yè)模式創(chuàng)新：利潤(rùn)模式變化（ 2） 傳統(tǒng)利潤(rùn)模式 創(chuàng)新后利潤(rùn)模式 利潤(rùn) 項(xiàng)目利潤(rùn) ?分多次開(kāi)發(fā)土地，后續(xù)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)和房產(chǎn)都利用了前期相關(guān)公共設(shè)施配套，以及相關(guān)社區(qū)的成熟實(shí)現(xiàn)了增值，每后一次開(kāi)發(fā)都比前次增值 利潤(rùn)來(lái)源 項(xiàng)目利潤(rùn) 新增利潤(rùn)點(diǎn) 第 30 頁(yè) “旅游＋地產(chǎn) ” 商業(yè)模式創(chuàng)新：資源能力變化 ?旅游項(xiàng)目運(yùn)作能力 ?土地獲取能力，尤其是政府攻關(guān)能力 ?房產(chǎn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)能力 ?資金實(shí)力，能大規(guī)模拿下大片