【文章內(nèi)容簡介】 “世貿(mào)中心”將正式開始前期管理工作。無論是管理規(guī)模還是項目類型來看，2010年都是極具挑戰(zhàn)性的一年。篇三：文化綠城小區(qū)物業(yè)管理工作總結 文化綠城小區(qū)物業(yè)管理工作匯報2014年自天一物業(yè)文化綠城小區(qū)管理處項目團隊在小區(qū)業(yè)主大會的指導下，在小區(qū)廣大業(yè)主的關心和支持下、在總公司提升物業(yè)服務品質的服務方針指引下，堅持一切以服務廣大業(yè)主的原則，充分調(diào)動廣大員工的積極性，通過不懈的努力，目前小區(qū)物業(yè)管理工作已經(jīng)入穩(wěn)定期，并且各項工作取得了一定的進展。第一部分：2014年全年的具體工作 一：接管工作自2013年進駐以來，我們協(xié)助業(yè)主大會及其執(zhí)行機構業(yè)主委員會，對小區(qū)的整個物業(yè)管理進行了交接。雖然在交接過程中存在這樣那樣的問題和困難，但在廣大業(yè)主的支持和業(yè)主委員會的指導和監(jiān)督下，交接工作基本正常，沒有發(fā)生較大的沖突和矛盾。但交接過程中也存在著幾個大的問題：規(guī)定移交的各項建筑資料未移交。物業(yè)管理資料移交不全。設備移交未進行運行測試，部分設備損壞。經(jīng)過我們的維修目前大部分設備設施基本能夠正常運行。但消防以及門禁系統(tǒng)存在問題較大。物業(yè)將在2015制定大修方案提報業(yè)主大會和業(yè)委會。部分業(yè)主2015年物業(yè)費交給綠城物業(yè)，雖然綠城物業(yè)在此退 費較長時間，但仍有部分業(yè)主費用因各種原因未退。二：客服部客服部作為接待業(yè)主的窗口，自進駐以來接待量居高不下，日均接待量20件以上。物業(yè)公司通過不斷地調(diào)整，積極的提高業(yè)主接待的水平，目前人員穩(wěn)定接待工作有序進行，業(yè)主滿意度在不斷提升。這一年中我們的客服部門積極主動發(fā)現(xiàn)問題解決問題，雖然有部分問題因各種原因未能圓滿解決，但我們的具體工作有幾大類，具體如下。①、按照合同約定和物業(yè)服務標準落實接待工作，日均接待量超20件。并在管理過程中不斷完善接待制度，目前保修以及投訴當日或次日有回訪。②、接受業(yè)主委員會委托組織申請維修基金修復園區(qū)內(nèi)公共設 施。③、積極處理業(yè)主反饋的問題，協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關系。④、開展多種樣式的宣傳教育工作，對于日常生活和物業(yè)管理工作中業(yè)主需要了解的知識定期更新，對于防范類的知識結合相關情況及時更新補充，起到教育引導業(yè)主的作用。⑤、開展多種樣式的社區(qū)文化活動，組織和協(xié)調(diào)多次社區(qū)。④、催收物業(yè)費，通過多種樣式的方式，目前全年物業(yè)費收費率回升到近60%，截止元月15號預計全年物業(yè)費收費率將超過60%。三：維修部文化綠城作為老小區(qū)，設施設備老舊，進駐以來維修工作一直以來是占據(jù)物業(yè)公司多半以上的精力。物業(yè)公司通過多種手段，利用有限的資源，通過一年的努力，園區(qū)內(nèi)的設備問題基本控制，對于突發(fā)的故障已經(jīng)能夠在較短的時間內(nèi)排除。我們隊這一年內(nèi)維修部所做的工作做了初步統(tǒng)計，具體包括： ①、維修單最多的一月為8月224張，最少的一月為 ，其他月份均在200件上下。②、對園區(qū)內(nèi)的路燈進行修復，對于不能，通過led改造，恢 復了園區(qū)的明亮。秋季又對園區(qū)內(nèi)的路燈桿進行刷漆養(yǎng)護。③、對園區(qū)的水管進行修復，大型修復有23號樓北，24號樓東南、西北，對二期公共綠化水進行修復；對三期二次供水設備進修修理并委托專業(yè)人員對變頻設備進行維修保養(yǎng)，通過一年來的磨合二次供水設備運行基本正常。④、對園區(qū)內(nèi)的設備進行養(yǎng)護，業(yè)委會購買石凳，物業(yè)公司負 責安排人員更換。四：環(huán)境部環(huán)境部門的工作一直以來都不能夠達到較高的水平，主要的原 因：一、是整個行業(yè)的保潔水平因為成本壓力增大，薪資水平低下，人員老齡化嚴重，且勞動量較大。導致人員的工作不能按照較高標準完成。二、遺留的垃圾和待清理的區(qū)域長期未清理，導致勞動量增加，物業(yè)公司費勁但是短期內(nèi)卻達不到較好的效果。三、從老物業(yè)到我們進駐前期，較長一段時間內(nèi)物業(yè)管理工作處于混亂狀態(tài)，業(yè)主對物業(yè)管理的工作有較大的意見，導致物業(yè)工作開展進度較慢。在進駐以來我們，我們積極努力，爭取早日融入到小區(qū)的整個管理當中去，我們通過多種手段去提升保潔以及綠化服務的質量。物業(yè)公司通過多方面的努力，目前整個環(huán)境維護工作基本達到行業(yè)基本水平。首先，我們在經(jīng)營比較困難的情況下多次對保潔和綠化人員編制進行增加，目前保潔人員14名超出編制3人，綠化在生長旺季也是編制4人，長期超編1人。通過增加人員，提高保潔和綠化標準，保障小區(qū)環(huán)境質量。其次，組織人員對園區(qū)內(nèi)遺留的垃圾進行統(tǒng)一清理，對園區(qū)內(nèi) 的樹木進行清理大規(guī)模清理。生活垃圾清運以外的垃圾清運費用截至目前為31144元。目前小區(qū)整個環(huán)境有較大的改善，已基本上清理完畢。今后我們將發(fā)現(xiàn)問題逐步解決問題，并在條件允許的情況下積 極主動開展各項工作。五：秩序維護部秩序維護工作幾年來是小區(qū)管理最為頭疼的工作之一，老齡化 嚴重，人員工作時間長，工作效率低下勞動積極性不高。這是困擾整個物業(yè)行業(yè)的問題，這些問題也是咱們小區(qū)存在的問題。物業(yè)公司針對這些問題，多次專題討論，積極尋求較好的辦法去解決此類問題。首先，我們拓寬招聘渠道，在現(xiàn)有的工資水平下，不斷調(diào)整員 工結構。保障隊伍戰(zhàn)斗力，確保園區(qū)的安全。其次，通過召開例會組織培訓等形式，提高員工技能和素養(yǎng)。這一年中我們在治安維護上做了很多工作，雖然存在不少的問 題，但整體來說截至目前未產(chǎn)生重大的安全事故。為了緩解停車壓力，在廣大業(yè)主的支持下，我們也對小區(qū)的停車管理進行了規(guī)范，實行了卡證管理，雖然存在各種問題，但通過物業(yè)公司的不斷調(diào)整，業(yè)主的相互禮讓基本能夠保障業(yè)主的正常出行。偶有問題，物業(yè)上能夠及時到達現(xiàn)場協(xié)調(diào)解決，基本上能夠保障出行不受較大影響。但因為設備和人員的問題，在日常的停車管理中也存在這樣那樣的問題，物業(yè)公司本著發(fā)現(xiàn)問題積極解決問題的態(tài)度，積極主動的調(diào)整，不斷提高服務質量。園區(qū)防盜問題，一直以來都是物業(yè)上常抓不懈的問題，但是因為各方面的原因，常有丟失等治安事件發(fā)生。這一方面是因為社會原因，一方面是因為物業(yè)管理的人手不足，第三方面也是因為部分業(yè)主防范意識薄弱給了犯罪分子可乘之機。我們通過加強保安巡邏，在定期巡邏的基礎上，對出現(xiàn)過問題 的區(qū)域通過強大巡查力度，安排便衣蹲點等方式，降低發(fā)生率。廣播等多種方式進行展開宣傳教育工作，增強廣大業(yè)主的防盜意識，達到減低治安事件的效果。園區(qū)內(nèi)的設備陳舊、樹木較多、高層消防系統(tǒng)癱瘓，導致園區(qū)內(nèi)的消防壓力較大。物業(yè)公司也是多方努力，一方面加強自身消防技能，加強消防巡邏，發(fā)現(xiàn)隱患及時排除或者做應急處理。另一方面，不斷的宣傳發(fā)動廣大業(yè)主的力量，最好群防群治工作。第二部分：2015年工作2014年對于文化綠城小區(qū)來說是多事的，對于天一物業(yè)來說不平靜的一年。通過各方的努力，這一年我們有付出，有收獲，當然還有委屈，但是大多數(shù)業(yè)主和業(yè)委會的支持是我們前進的動力。我們有信心將文化綠城管好。通過紛紛擾擾的一年，我們物業(yè)上基本上已經(jīng)對小區(qū)的工作有了一個全面的了解和把握。接下來的一年內(nèi)是本公司進駐小區(qū)后整個物業(yè)管理工作的關鍵一年，也關系著小區(qū)今后的服務的難度大小。2015年的工作計劃大致如下： 第一、深化服務細節(jié)，努力提高服務質量，走標準化之路，提升業(yè)主滿意度，做到互利共贏。第二、逐步對園區(qū)內(nèi)的公共設備設施進行維修養(yǎng)護，并形成具有文化綠城特色的維修保養(yǎng)計劃。對園區(qū)內(nèi)需要修繕的部位進行修繕，需要申請維修基金的，提出大中修方案，提報業(yè)委會。第三、進一步調(diào)整園區(qū)秩序管理方案的細節(jié)，完善現(xiàn)行的秩序管理制度，將制度落到實處，讓文化綠城的出行和安全能夠基本達到業(yè)主滿意。第四、加大基層服務人員的投入以及其培訓培訓和教育工作，以專業(yè)化的服務，保障基礎服務質量的有序提升；第五、根據(jù)經(jīng)營情況，適當加大保潔和綠化的投入，重塑“綠城”這一理念。讓業(yè)主有一個干凈整潔的衛(wèi)生環(huán)境，讓業(yè)主回到小區(qū)恍如回到了大自然，置身于綠色的海洋。第六、定期組織協(xié)調(diào)社區(qū)文化活動，全年不少于4次?；钴S園區(qū)文化氛圍。第六、加大物業(yè)費收繳的力度，提升物業(yè)費收繳率。讓收費率力爭達到一個理想狀態(tài)。第七、開展多種樣式的多種經(jīng)營活動，在項目現(xiàn)有的資源下深入拓展物業(yè)服務項目，提升物業(yè)的開源能力創(chuàng)造。第四篇：綠城物業(yè)各項管理制度管理處主任崗位職責在公司總經(jīng)理直接領導下，貫徹執(zhí)行公司各項方針、政策，全面負責管理處的日常事務和管理工作。建立、健全各項規(guī)章制度，檢查督促崗位責任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務質量，落實獎懲制度；安排和調(diào)整本部門人員工作，負責制定本部門的工作計劃，并組織編寫管理報告和各種通知、公函；負責傳達公司文件、通知及會議精神；檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清衛(wèi)人員以及管理員工作情況并進行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理；熟悉國家有關法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責任區(qū)管理的實際操作；隨時掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時做好物業(yè)管理費催交的組織工作，并組織解決好有關投訴，不斷改進服務質量；抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計劃；加強各班的團結合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調(diào)；認真完成公司交給的其他任務。管理員崗位職責在管理處主任的直接領導下開展日常管理服務工作。熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況；建立收費臺帳，掌握收費動態(tài)，及時收取、催交各項應收費用；負責辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務；負責巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況；負責對外包服務過程進行監(jiān)督管理；負責與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。保安人員崗位職責（一）、總則貫徹執(zhí)行公安機關和上級部門制訂的各項法規(guī)和制度，努力維護好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安全；遵守公司規(guī)章制度和《員工手冊》，服從領導，完成公司交給的其它工作任務；負責做好對轄區(qū)內(nèi)的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作；負責做好機動車輛的管理和收費工作；負責做好綜合管理費收取工作；熟悉樓宇情況、以動態(tài)、巡查等方式預防、發(fā)現(xiàn)、制止各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應急處理能力；按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴格交接班手續(xù)，認真做好值班記錄和交接班記錄；講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育住戶遵守物業(yè)轄區(qū)各項管理規(guī)定。（二）、保安隊隊長崗位職責保安隊長在管理處主任的直接領導下，全面負責保安隊的各項管理工作。了解和掌握保安隊的情況，根據(jù)管理處領導的要求和意圖，結合實際，建立和健全各項工作細則的獎懲條例，抓好實施組織和監(jiān)督工作，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實施管理；主持保安業(yè)務工作會議，督促檢查各項規(guī)章制度的落實，重點是《員工手冊》及保安相關規(guī)定的落實情況，組織隊員學習業(yè)務知識和形體儀表訓練，認真做好培養(yǎng)和業(yè)務訓練，提高全體隊員的整體素質。；經(jīng)常定期不定期檢查保安隊員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評工作，落實崗位責任制和獎懲條例；掌握隊員的思想動態(tài)，認真做好思想工作，抓好保安隊伍的思想建設，關心隊員的生活狀況和業(yè)務水平，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實際問題；教育培養(yǎng)所屬班長，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平；處理有關保安方面的事務，重大治安問題和事故及時向領導匯報，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。完成公司交辦的收費等其它工作任務。（三）、保安班長崗位職責保安班長在保安隊長的直接領導下，負責保安隊日常事務的實施工作。負責組織當班的保安工作，監(jiān)督和指導認真做好執(zhí)勤工作，及時糾正和登記違紀違章現(xiàn)象；檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設施、自衛(wèi)武器等物品；負責填寫《值班記錄》，登記本班獎罰情況，檢查各巡邏點情況；按照保安部（隊）制定的培訓計劃搞好組織實施工作，定期召開班務會，經(jīng)常對隊員進行具體的業(yè)務指導和崗位培訓，提高本人和全班的整體素質和業(yè)務水平，能及時解決當班時間內(nèi)的各種突發(fā)事件。及時做好上傳下達和請示匯報工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關系；熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業(yè)主的投訴，落實安全措施，預防各種事故，工作中有處理不當?shù)氖聭皶r向上級請示匯報；團結本班人員，堅持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊員的思想動態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。完成公司下達的其他任務。（四）保安員崗位職責門崗①熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況； ②保持威嚴可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風貌；③負責做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進行管理，制止閑雜人員隨意進入物業(yè)轄區(qū)；④負責做好對機動車輛的出入管理和收費工作。⑤熟悉保安設施設備的操作規(guī)程及報警設施的使用方法； ⑥做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班工作。⑦負責回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職責內(nèi)的問題； ⑧對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止。巡邏崗①嚴格遵守公司規(guī)章制度，實行24巡視巡邏制度，嚴格執(zhí)行隊列行走標準，樹立公司良好形象和個人道德風范；②樹立強烈的責任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、收費、以及住戶求援、報警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然；③熟知本人責任區(qū)域內(nèi)住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；④熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識；⑤巡查公共設備設施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設施受損及時上報，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止；⑥加強對物業(yè)轄區(qū)的機動車輛管理，維持車輛停放秩序； ⑦積極參加職業(yè)道德和業(yè)務、消防培訓，努力提高自身素質。消防員（保安員兼）崗位職責切實貫徹“預防為主，防消結合”的指導方針，認真學習有關消防知識，掌握各種滅火器的使用方法；積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設施臺帳定期進行安全檢查，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入使用；物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務消防員的職責，不得臨陣借故逃避；發(fā)