【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 步入式陽(yáng)臺(tái) —— 客戶可根據(jù)自己的喜好選擇拆掉凸窗頂板，形成步入式陽(yáng)臺(tái) 凸窗頂板下降至 米左右的高度 ? 步入式陽(yáng)臺(tái) ， 增加觀景面 ，并贈(zèng)送面積 ， 體現(xiàn)實(shí)惠 產(chǎn)品線建議：多層、小高層戶型 產(chǎn)品線建議 錯(cuò)層 局部錯(cuò)層，增添空間情趣感 產(chǎn)品線建議：多層、小高層戶型 產(chǎn)品線建議 產(chǎn)品類型 建筑面積 容積率 占比 產(chǎn)品價(jià)值 產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期 獨(dú)棟 /雙拼 8500 1% 塑造項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目品質(zhì)，樹(shù)立項(xiàng)目和企業(yè)品牌 目前市場(chǎng)上缺少別墅類產(chǎn)品，其中獨(dú)棟、雙拼在 20棟左右，聯(lián)排和疊拼在 60套左右，占比不大，而且張北有部分富裕群體 聯(lián)排 /疊拼 17000 2% 花園洋房 170000 20% 花園洋房?jī)r(jià)格上比多層高 500左右，套數(shù)約在 120套左右，市場(chǎng)消化量預(yù)計(jì)不是問(wèn)題 普通多層 408000 48% 滿足當(dāng)?shù)鼐用裥枨笫褂? 市場(chǎng)主流產(chǎn)品 小高層 212500 25% 突出產(chǎn)品差異化 規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)格高 5001000，控制戶型面積，降低總價(jià) 商業(yè) 34000 1 4% 滿足社區(qū)配套，形成區(qū)域配套，形成區(qū)域價(jià)值 張北全民經(jīng)商，對(duì)商業(yè)比住宅需求更大 合計(jì) 850000 100% 品牌價(jià)值，保證利潤(rùn)和速度 存在風(fēng)險(xiǎn)，但風(fēng)險(xiǎn)不大 產(chǎn)品線配比建議 規(guī)劃定位 產(chǎn)品線相對(duì)清晰的情況下，如何進(jìn)行項(xiàng)目整體規(guī)劃和定位 規(guī)劃定位 區(qū)域賦予的意義 教育地產(chǎn) 旅游地產(chǎn) 住宅地產(chǎn) 張北一中 壩上草原 項(xiàng)目本身 旅游 是區(qū)域賦予的特色， 教育 地產(chǎn)是項(xiàng)目本身固有的區(qū)域位置所致，住宅 地產(chǎn)則為項(xiàng)目本身的固有特性，占據(jù)著項(xiàng)目 最大和最重 的比重；但其他兩者均可吸引 周邊區(qū)域客戶 和一定的 旅游客戶 資源。 從 “ 萬(wàn)變不離其宗 ” 到 “ 套路制勝 ” ， 通過(guò)開(kāi)發(fā)模式升級(jí)，在快速躍升的市場(chǎng)階段獲得領(lǐng)先的 主動(dòng)性 協(xié)成觀點(diǎn) 在此市場(chǎng)階段，本區(qū)域的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不應(yīng)僅僅局限于橫向競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的“賣點(diǎn)”比較，更應(yīng)當(dāng)謀求豎向的自我提升 規(guī)劃定位 ? “套路開(kāi)發(fā)”優(yōu)勢(shì)： 易于建立鮮明的市場(chǎng)識(shí)別性，凸顯項(xiàng)目核心能力 易于與企業(yè)資源和能力相結(jié)合，在持續(xù)開(kāi)發(fā)中提升開(kāi)發(fā)效率，甚至進(jìn)行模式復(fù)制 易于建立品牌認(rèn)知。 → 典型 “ 套路化開(kāi)發(fā) ” 模式研究 規(guī)劃定位 常規(guī)房地產(chǎn) “ 套路化 ” 開(kāi)發(fā)模式研究 產(chǎn)品創(chuàng)新 科技領(lǐng)先 創(chuàng)意先行 主題概念 景觀創(chuàng)新 配套升級(jí) 規(guī)劃定位 產(chǎn)品升級(jí) 突破區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 跳出區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 營(yíng)銷升級(jí) 突破區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 克服區(qū)域價(jià)格壓力 ＋ ＝ 全流程升級(jí) 規(guī)劃 建筑 景觀 配套 營(yíng)銷 協(xié)成大盤終極營(yíng)銷戰(zhàn)略模式 —— 全面升級(jí) 規(guī)劃定位 產(chǎn)品升級(jí) 營(yíng)銷升級(jí) 規(guī) 劃 升 級(jí) 建筑 升 級(jí) 景觀 升 級(jí) 情景 升 級(jí) 實(shí)品樣板 體驗(yàn)營(yíng)銷 配套 升 級(jí) 開(kāi)創(chuàng)張北居住新紀(jì)元 引領(lǐng)張北居住新風(fēng)尚 產(chǎn)品升級(jí)協(xié)成大盤終極營(yíng)銷戰(zhàn)略模式 —— 全面升級(jí) 規(guī)劃定位 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品力的研究分析，就住宅品質(zhì)提升而言，我們認(rèn)為可以從以下 6點(diǎn)出發(fā)，尋求項(xiàng)目的發(fā)力點(diǎn)和價(jià)值的支撐點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的溢價(jià)空間 ? 規(guī)劃上的邊界感和組團(tuán)感 ? 外立面的色彩和材質(zhì) ? 中心廣場(chǎng)的布局和創(chuàng)意 ? 園林、小品的協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ? 公共空間的創(chuàng)造 規(guī)劃定位 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)原則 贏得市場(chǎng)主動(dòng) ? 過(guò)往市場(chǎng)的發(fā)展使我們具備了一定的平臺(tái) ? 客群需求的變化使市場(chǎng)必然面臨創(chuàng)新 ? 而我們發(fā)現(xiàn)并主動(dòng)選擇走這一步 探尋上升空間 借助平臺(tái)利好 規(guī)劃定位 ? 品質(zhì)、生命、文化、未來(lái)、人文、自然、鄰里、人性化關(guān)懷。 ? 一場(chǎng)建筑革命在張北拉開(kāi)帷幕 ! 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 新 都市 主義，中式 親情 社區(qū) 規(guī)劃定位 建 筑 檔 案 發(fā)源：“新都市主義”起源于美國(guó)； 主張：“新都市主義”主張鑒于現(xiàn)代主義國(guó)際風(fēng)格與大都市結(jié)構(gòu)的衰落，應(yīng)以小群落建構(gòu)方式尋回往日親切的市民生活空間，包括人性尺度的街道、鄰里關(guān)系、公共建筑與公共空間； 原型：美國(guó)語(yǔ)境的“新都市主義”是學(xué)術(shù)化和顛覆性地對(duì)待傳統(tǒng)，是一種貌似回歸傳統(tǒng)、也是在探尋新的可能性的建構(gòu)策略； 含義：新都市主義包含有兩個(gè)方面的意義，一個(gè)方面體現(xiàn)為通過(guò)舊城改造，改善城區(qū)的居住環(huán)境，提倡回歸城市的理念。另一個(gè)方面是在城市的郊區(qū)發(fā)展，對(duì)城市邊緣進(jìn)行重構(gòu)。也是對(duì)城市郊區(qū)化擴(kuò)張模式的深刻反思； 對(duì)比：與郊區(qū)化擴(kuò)張模式相反，新都市主義贊同將不斷擴(kuò)張的城市邊緣重構(gòu)形成社區(qū)，使其具有多樣化鄰里街區(qū)，而不是簡(jiǎn)單地形成一個(gè)人們居住的“臥城”； 思想：讓城市自然化，讓自然城市化 ； 規(guī)劃定位 萬(wàn)科四季花城是國(guó)內(nèi)較早運(yùn)用新都市主義概念與城市居住“郊區(qū)化”相結(jié)合的一次探索。 萬(wàn)科四季花城定位于城市邊緣社區(qū)，由此可見(jiàn)在城市邊緣社區(qū)引入新城市主義概念，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義： 處處體現(xiàn)別具匠心 規(guī)劃定位 規(guī)劃布局要點(diǎn) 規(guī)劃布局要點(diǎn)： ? 依據(jù)物業(yè)類型的不同，形成不同的組團(tuán) ? 建立領(lǐng)地感和邊界感，與商業(yè)保持一定的區(qū)分，與各分期住宅，進(jìn)行區(qū)隔 ? 具有文化情趣的可參與性開(kāi)放空間 原則：以規(guī)劃平面的序列、邊界感、組團(tuán)感等充分體現(xiàn)城市住宅定位 規(guī)劃定位 布局：整體規(guī)劃提倡組團(tuán)布局 社區(qū)營(yíng)造：發(fā)展公共空間，增加社區(qū)感 景觀：設(shè)置主、輔景觀軸，延續(xù)點(diǎn)、線、面的景觀布局 68 三層面舉措打造 “ 新中式風(fēng)格 ” 主題社區(qū) 建筑形象 與“中式親情社區(qū)”的主題定位相呼應(yīng)，采用新中式的建筑風(fēng)格 ——既保留中式風(fēng)格的含蓄與悠然，又能體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格的時(shí)尚感和新意，不流于俗套； 新中式建筑形象要點(diǎn)：表現(xiàn)莊重、氣派、均衡、傳承中國(guó)人文文化的特點(diǎn) 。 立面局部提升用材品質(zhì)、強(qiáng)化設(shè)計(jì)感 園林景觀 在重點(diǎn)打造中央主景軸的同時(shí)，通過(guò)豐富的交往空間和休閑空間強(qiáng)化園林的參與性，體現(xiàn)社區(qū)生活品質(zhì)提升。 DIS系統(tǒng) 社區(qū)空間中的標(biāo)示、燈具、設(shè)施等采用統(tǒng)一風(fēng)格設(shè)計(jì)，突出社區(qū)的中式風(fēng)情主題。 規(guī)劃定位 風(fēng)格、立面、小品、細(xì)節(jié) 中式韻味在這里體現(xiàn)的淋漓盡致； 規(guī)劃定位 規(guī)劃定位 規(guī)劃定位 規(guī)劃定位 規(guī)劃定位 園林景觀建議 具體應(yīng)滿足如下三個(gè)層面的需求 ? 第一層面：綠化景觀需求 ? 第二層面：休閑娛樂(lè)需求 ? 第三層面：精神文化需求 項(xiàng)目整體園林建筑風(fēng)格為中式園林景觀，在園林景觀設(shè)計(jì)中建議充分融入中國(guó)古典園林的要素，如：“亭”、“廊”、“橋”、“院”、“巷”等，與社區(qū)建筑風(fēng)格相得益彰。 規(guī)劃定位 第一層面：綠化景觀需求 滿足業(yè)主對(duì)綠色環(huán)境的要求，達(dá)到景觀環(huán)境在視覺(jué)效果上的清新、優(yōu)雅、舒適、宜人，調(diào)節(jié)小區(qū)的氣候環(huán)境，改善小區(qū)的空氣質(zhì)量，維持小區(qū)內(nèi)環(huán)境的生態(tài)平衡。 規(guī)劃定位 第二層面：休閑娛樂(lè)需求 注重園林景觀的可參與性，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置一定的硬質(zhì)景觀、共享空間，為小區(qū)居民提供足夠的休閑、交往、活動(dòng)的場(chǎng)地，營(yíng)造和諧、友善、溫馨的人際關(guān)系氛圍。 規(guī)劃定位 第三層面：精神文化需求 中式文化博大精深，園林中設(shè)計(jì)有可意融入中國(guó)傳統(tǒng)文化典故，提升園林景觀的文化品位和內(nèi)涵。 規(guī)劃定位 社區(qū)體系營(yíng)造 —— 強(qiáng)化景觀內(nèi)涵豐富性，增加休閑與交往空間 增加公共活動(dòng)空間的休閑性，景觀小品轉(zhuǎn)化為社區(qū)交往空間，鼓勵(lì)業(yè)主交流互動(dòng)，帶給人生活場(chǎng)景聯(lián)想。 社區(qū)感營(yíng)造建議 規(guī)劃定位 商業(yè)街定位 —— 綜合型商業(yè)街區(qū) ? 特征 商業(yè)街提供參不的、體驗(yàn)的、自由的消費(fèi)及休閑環(huán)境，提供一站式休閑服務(wù)，在經(jīng)營(yíng)空間上兼有街區(qū)、長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院的特點(diǎn)。 ?休閑性 創(chuàng)造一種環(huán)境，把丌同的人聚在一起，在商場(chǎng)里自由穿梭，最具體的都市休閑生活 ?景觀性 整體建筑構(gòu)成一個(gè)獨(dú)特景觀， 打破全封閉形式，通過(guò)合理規(guī)劃，形成良好空間和景觀環(huán)境 ?體驗(yàn)性 形成了一個(gè)人流共享資源，在輕松的環(huán)境氣氛中享受人不人交往之間的樂(lè)趣 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃原則： 以可銷售性和可持續(xù)經(jīng)營(yíng)為出發(fā)點(diǎn)，商業(yè)街主要包含兩類業(yè)態(tài)： 大型賣場(chǎng) +主題商業(yè)街 +老字號(hào)商業(yè)區(qū) 。 規(guī)劃定位 大型商業(yè)賣場(chǎng)：提升區(qū)域商業(yè)氛圍 +吸引區(qū)域客戶 大型百貨商場(chǎng) 大型倉(cāng)儲(chǔ)超市 騎廊式商業(yè)街布局 規(guī)劃定位 花店 酒吧 發(fā)廊 書店 工藝品店 咖啡 服裝店 ?提供風(fēng)情展示的特色休閑類 主題商業(yè)街：增加區(qū)域可識(shí)別性 +吸引區(qū)域客戶 規(guī)劃定位 人文商品店 —— 滿足中學(xué)使用和區(qū)域標(biāo)識(shí)點(diǎn) 書店、影像制品店、文化用品店、運(yùn)動(dòng)商品店、個(gè)性商品店 規(guī)劃定位 83 風(fēng)情商業(yè)街設(shè)計(jì)原則 ? 展示項(xiàng)目形象 社區(qū)配套是社區(qū)的活力中心和一大亮點(diǎn)，因此社區(qū)配套要通過(guò)打造 特色的體驗(yàn)區(qū) ，配合社區(qū)廣場(chǎng)，點(diǎn)明社區(qū)主題， 提升項(xiàng)目形象； ? 滿足基本生活 目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的商業(yè)設(shè)施已經(jīng)過(guò)度飽和，社區(qū)配套要考慮 為小區(qū)業(yè)主提供基本的生活配套設(shè)施 ，以方便他們的居住