世聯(lián)住宅產(chǎn)品實用率研究(編輯修改稿)
2025-02-05 10:58 本頁面
【文章內容簡介】 方式排布，景觀資源最優(yōu)化； ?采用大面寬小進深的戶型設計，增加采光和通透性。 ?總層高為 30層的板樓相比 T形塔樓的實用率低。 ?原因：板樓 18層以上交通面積要大于塔樓，如消防樓梯，走廊等。 本樓盤建筑設計和戶型設計方面的可借鑒點 ?二房變四房的拼合靈活式設計，應對 70/90政策，提升實用率。 18 本報告是嚴格保密的。 澳城花園 序號 建筑形式 總層數(shù) 電梯戶數(shù)比 實用率 1 板樓（ 2單元） 18 1： 2 % 2 板樓（ 4單元） 18 1： 2 % 3 品字形塔樓與板樓拼合 18 1： 3 % 4 品字形塔樓 （ 1單元） 18 1： 3 83% 5 品字形塔樓 （ 2單元拼合） 18 1： 3 % 1 2 3 4 5 板樓：拼合單元數(shù)越多實用率越高 品字形塔樓 ：多單元拼合的形式實用率偏高。 板樓與品字形塔樓相比：除去電梯分攤面積的因素，總層高 18層，板樓相對塔樓實用率高 19 本報告是嚴格保密的。 實用率規(guī)律探尋（板樓） ?多層板樓的實用率最高，一般可達到 90%以上；小高層板樓（ 1118層）的實用率一般可達到 80%84%，高層板樓的實用率一般在 75%78%； ?板樓實用率最主要的影響因素有：走廊面積、平層面積（長板樓、短板樓）、電梯間面積、樓梯面積、消防設施面積、墻體面積； ?長板樓受走廊面積影響最大，因此，多層的長板樓實用率最高，隨著層數(shù)的增加，實用率下降，超過 18層的長板樓，由于需要抗震等結構層的增加，分攤面積更多，一般在 75%以下； ?短板樓 1118層，隨層數(shù)的增加，實用率上升，但上升幅度較小；層數(shù)差異在25層左右實用率變化幅度不大； 18層以上的短板樓，實用率隨層數(shù)增加而下降，下降幅度較大； ?拼合板樓受電梯間的影響較大，以 18層， 4戶為例，每增加一部電梯，實用率下降 4%左右； 1118層，隨樓層的增加，實用率上升，但幅度較??； 22層以上，隨樓層的增加，實用率下降幅度較大，平均每增加 1層，實用率下降 1%2%左右； ?18層以上板樓由于消防要求更高，因此，增加了大量的消防梯和消防管井面積； ?各類型的 8層以上板樓實用率由大到小排序為：拼合板樓、短板樓、長板樓；拼合單元數(shù)越多，實用率越高； ?目前市場上需求較大的產(chǎn)品是 1梯 2戶， 1118層， 23單元拼合板樓。 20 本報告是嚴格保密的。 實用率規(guī)律探尋（塔樓） ?塔樓實用率一般規(guī)律： ?塔樓 1118層，實用率為 8183%，隨層數(shù)的增高實用率上升，但上升幅度較??；1830層，實用率為 76%87%，隨層數(shù)的增加，實用率下降； 18層以上塔樓由于有消防要求，因此，增加了大量的消防梯和消防管井面積； ?電梯數(shù)增加，對塔樓的實用率影響較板樓大，以 1平層 4戶為例，每增加 1部電梯，實用率下降 %左右； ?各種形式的塔樓實用率不同，從大到小依次是： T形、品形、十字形、碟形、圓形、方形；其中，十字形塔樓相對 T形塔樓的實用率低， 18層 2梯 4戶為例，低 3%； ?其中，拼合碟形塔樓的實用率相對比獨單元的塔樓實用率高； ?板樓塔樓對比： ?1118層，板樓（短板樓和拼合半樓）相對塔樓實用率高； ?18層以上，塔樓的實用率高于板樓；由于塔樓的消防實施面積較小，走廊等公攤面積相對較小。 21 本報告是嚴格保密的。 提高實用率的途徑 … … … 適當層數(shù) 建筑形式選取 戶型設計 22 本報告是嚴格保密的。 提高實用率的途徑 ?建筑形式選?。?1118層的拼合式小高層板樓； 18層以上 T形塔樓 ?可適當考慮：高層建筑的電梯外掛式多聯(lián)廊結構： 用電梯外掛式多聯(lián)廊結構包括聯(lián)系廊，電梯塔，聯(lián)系廊沿建筑主體的外側分布，聯(lián)系廊的外側外掛電梯塔，電梯塔內設電梯，使得建筑主體各單元房的朝向、通風、采光良好。 ?可精心設計戶型，以達到提高客戶的實際實用面積。 ?具體建筑形式和公共面積設計時，首先要考慮與定位相匹配，消費者偏好，開發(fā)商經(jīng)濟效益等因素，不能單純的考慮實用率因素。需要在舒適性、實用性、經(jīng)濟效益三方面找到平衡。 23 本報告是嚴格保密的。 戶型實用性提升途徑 途徑一：贈送面積 凸窗（一般在大戶型中采用上凸窗，小戶型中采用下凸窗） 露臺 地下室 入戶花園 空中庭院 夾層 復式 24 本報告是嚴格保密的。 凸窗增加了室內可使用空間和視野開闊感，但贈送面積較小。 凸窗 方式： 贈送全部面積 25 本報告是嚴格保密的。 梁 凸窗窗臺 凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸，贈送面積 凸窗剖面 1700 說
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