世聯(lián)地產(chǎn)集中商業(yè)研究(定稿)(編輯修改稿)
2025-03-11 12:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 布局合理的建筑結構，愉悅的環(huán)境 全面的功能 主力商戶的進駐 配套齊全的公共設施如停車等 聯(lián)系緊密的公共交通 16 集中商業(yè)發(fā)展方向存在多種 可能性 17 商業(yè)體量確定的 KPI 商業(yè)規(guī)模研究 內(nèi)因 外因 市場支撐研究 宏觀經(jīng)濟支撐 開發(fā)商目標限制 項目規(guī)劃布局指標 18 商業(yè)主題和業(yè)態(tài)研究模型 商業(yè)主題和業(yè)態(tài) 內(nèi)因 外因 競爭對手或合作項目 城市規(guī)劃 企業(yè)資源整合需要 企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標 市場支撐（消費者、投資者、經(jīng)營者） 19 集中商業(yè)規(guī)劃布局設計：結合地塊情況，根據(jù)以下關鍵因素進行 達成委托方戰(zhàn)略意圖 ?利潤最大化 ， 風險可控 ， 商業(yè)銷售與持有合理分配 ， 各產(chǎn)品類型實現(xiàn)均好性 。 實現(xiàn)地塊價值的挖掘 ?物業(yè)類型產(chǎn)品相互分離 、 相互獨立 ， 處理好主力店 、 半主力店 、 內(nèi)部街區(qū)及功能分區(qū)之間的關系 。 實現(xiàn)動線合理與共享 ?商業(yè) 、 住宅及商務的人流 、 車流分離 ， 商業(yè)人流 、 車流 、 貨流 、 垃圾流的分離 ， 人流的充分共享 。 滿足大商家基本要求 ?面積要求 ， 昭示性 ， 獨立性 ， 臨街 ， 出入口交通便利 ， 停車場位置與體量 ， 以及貨運要求 。 20 初步方案設計完前最好與主力店達成進駐意向 21 銷售模式：綜合運用 直接銷售 與 返租銷售 22 招商順序 —— 主力店先期入場 主 力 店 次主力店 品牌專賣店 中小散鋪 招商順序： 招商理念： 低租金獲得強大品牌主力店入駐 ， 通過設立免租期吸引中小商鋪入駐 。 主力店周邊的商鋪經(jīng)營往往處于 “ 寄生 ” 狀態(tài) ， 他們本身并沒有聚客能力 ， 但大型主力店的入駐會產(chǎn)生大量的人流 ， 使得商鋪得以存活 。 以低租金換取大主力店的入駐不僅可以帶動小商鋪的招租 ， 更能提高小商鋪的銷售價格 。 23 招商對象租金與承租面積之間的關系 最高 最低 最小 零售商鋪： 化妝品 、 服裝、 珠寶 、 皮具 、 鞋 、 鐘表、 眼鏡 、 通信 最大 特色品牌店： 電器 、 音像 、 美容中心 、 家居用品 、 運動用品、 健身中心 租金承受 面積要求 大型主力店 ： 百貨公司 、 超市 、 電影院 次主力店： 美食廣場 、 大型中式酒樓、 娛樂中心 24 租戶構成 ? 主力店能為集中商業(yè)帶來巨大的人流，但是租金水平很低。 ?次主力店能帶來的人流數(shù)量不及主力店，但是租金水平要明顯高于主力店。 ?結構性品牌丏賣店在人流和租金兩方面都能有不小的貢獻，而丐會吸引一些相關品牌的入駐。 ?普通的零售商鋪是主要的租金承擔者，其自身吸引人流的能力較差。 租金 人流 金牛型租戶 明星型租戶 問題型租戶 瘦狗型租戶 主力店 知名商家 結構性品牌專賣店 零售商鋪 次主力店 25 集中商業(yè)管理營運的主要內(nèi)容 ?承租商的優(yōu)化管理： 制定相應政策 ， 提高承租戶質(zhì)量 ?業(yè)態(tài)管理原則： 根據(jù)不同區(qū)域業(yè)態(tài)運營效果 ， 讓銷售最好的商品業(yè)態(tài)得到最佳的位置 ?營銷管理： 制定營銷計劃 ， 吸引更多的客戶 ?服務管理： 管理行政事務 ， 制定程度合理的承租費用 26 營運管理模式：統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營 統(tǒng)一招商管理 、 統(tǒng)一營銷 、 統(tǒng)一服務監(jiān)督 、 統(tǒng)一物業(yè)管理 ?統(tǒng)一招商管理：對招商的品牌審核管理和完善租約管理 ?統(tǒng)一營銷：制定統(tǒng)一的營銷推廣計劃 ?統(tǒng)一服務監(jiān)督：成立管理委員會 ， 指導 、 服務 、 監(jiān)督承租方的經(jīng) 營活動 ?統(tǒng)一物業(yè)管理：有效的進行建筑空間維護＆保養(yǎng) 27 丑聯(lián)集中商業(yè)成功開發(fā)的操作流程 世聯(lián)的工作是從客戶目標出發(fā)，市場為導向，以全國的視野和高度，為客戶提供切實的增值服務！ 案例 1 北京石景山魯谷路南側 項目位置 快速發(fā)展區(qū)域，以大型住區(qū)為區(qū)域主導屬性的商業(yè)項目 項目界定 寫字樓 + 商業(yè) 物業(yè)類型 80000 平方米 建筑面積 項目定位及物業(yè)發(fā)展建議 研究方向 北京瑞達世紀魯谷路項目整體發(fā)展戰(zhàn)略定位及物業(yè)發(fā)展建議 客戶的主要困惑與我們的研究方向 實現(xiàn)目標租賃價格不是本項目的主要難點問題； 在片區(qū)內(nèi)已有成熟商圈集中分布、且項目周邊新增大量商業(yè)的情況下，本項目是否尚存 商業(yè)市場機會 ？如存在機會， 合理的商業(yè)規(guī)模 是多少？ 選擇何種 商業(yè)業(yè)態(tài) 有助于彰顯本項目的高端物業(yè)形象、實現(xiàn)目標收益，并與上部辦公物業(yè)功能相輔相成？ Focus 1 商業(yè)的業(yè)態(tài)與規(guī)模 ◣ 基于區(qū)域現(xiàn)狀，寫字樓物業(yè)有把握實現(xiàn) 3元 /平米 /天的租賃價格。 ◣ 本項目是否遵從區(qū)域現(xiàn)有商務氛圍，以適當?shù)臋n次和規(guī)模滿足區(qū)域辦公客戶需求？ 兩者 關系 長安街 魯谷路 玉泉路 規(guī)劃路 規(guī)劃路 玉泉西路 Focus 2 辦公的檔次與規(guī)模 商業(yè)業(yè)態(tài)研究 —— 項目面對怎樣的市場與怎樣的消費者？基于對區(qū)域市場和區(qū)域消費人口的分析，確定本項目業(yè)態(tài)可能的業(yè)態(tài)內(nèi)容 A 從城市規(guī)劃角度 傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)向文化、休閑、娛樂服務為主的綜合型服務中心方向的轉(zhuǎn)變，為本項目提供了良好的發(fā)展契機 從功能分布角度 項目所在片區(qū)是一個集住宅、商務、辦公為一體的綜合性較強的區(qū)域 從未來商業(yè)服
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