世聯(lián)地產(chǎn)集中商業(yè)研究(定稿)-在線瀏覽
2025-03-25 12:27本頁(yè)面
【正文】 能分配，任務(wù)書(shū) 生活預(yù)測(cè) 商業(yè)空間評(píng)價(jià) 空間改良 商業(yè)建筑策劃流程 商業(yè)建筑規(guī)劃最大的目標(biāo)是營(yíng)造商業(yè)氛圍，留住消費(fèi)者。 12 適合的銷(xiāo)售模式為商業(yè)成功打下基礎(chǔ) 8 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展階段 開(kāi)發(fā)商 投資者 消費(fèi)者 經(jīng)營(yíng)者 商管公司 地產(chǎn) 產(chǎn)品 銷(xiāo)售 收益 物業(yè)經(jīng) 營(yíng)權(quán) 投資 回報(bào) 統(tǒng)一 營(yíng)銷(xiāo) 租金 收益 良好 服務(wù) 經(jīng)營(yíng) 收益 項(xiàng)目正常運(yùn) 營(yíng)的客流 良好消 費(fèi)場(chǎng)所 商業(yè)地產(chǎn)核心價(jià)值鏈 銷(xiāo)售是商業(yè)地產(chǎn)核心價(jià)值鏈在開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)的時(shí)間起點(diǎn)，銷(xiāo)售模式的選擇決定了核心價(jià)值鏈的內(nèi)涵 銷(xiāo)售模式的選擇決定了未來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)，某種意義上會(huì)左右商業(yè)項(xiàng)目成敗的軌跡。 集中商業(yè)通過(guò)“統(tǒng)一招商管理”與所有合作商戶建立并保持一種既對(duì)立又融洽、和諧統(tǒng)一的關(guān)系，這種關(guān)系是集中型商業(yè)項(xiàng)目長(zhǎng)期成功的保證。 招商管理十原則： ?招商先行原則 ?維護(hù)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例原則 ?維護(hù)項(xiàng)目統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象 原則 ?功能和形式上實(shí)現(xiàn)同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)原則 ?集中商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的選擇原則 ?核心主力店先行，輔助店隨后原則 ?核心主力店布局優(yōu)化原則 ?特殊商戶招商優(yōu)惠原則 ?放水養(yǎng)魚(yú)，先做人氣，再做生意原則 ?承租戶的選擇確保租金來(lái)源原則 14 運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)持續(xù)成功的關(guān)鍵 10 統(tǒng)一管理 分散經(jīng)營(yíng) 統(tǒng)一業(yè) 態(tài)調(diào)控 統(tǒng)一招商管理 統(tǒng)一市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督 統(tǒng)一物業(yè)管理 運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的最后一環(huán)，也是關(guān)系項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵一環(huán)，是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉。 15 成功集中商業(yè)的規(guī)律和啟示 關(guān)鍵因素 有效覆蓋具有消費(fèi)能力的人群 布局合理的建筑結(jié)構(gòu)，愉悅的環(huán)境 全面的功能 主力商戶的進(jìn)駐 配套齊全的公共設(shè)施如停車(chē)等 聯(lián)系緊密的公共交通 16 集中商業(yè)發(fā)展方向存在多種 可能性 17 商業(yè)體量確定的 KPI 商業(yè)規(guī)模研究 內(nèi)因 外因 市場(chǎng)支撐研究 宏觀經(jīng)濟(jì)支撐 開(kāi)發(fā)商目標(biāo)限制 項(xiàng)目規(guī)劃布局指標(biāo) 18 商業(yè)主題和業(yè)態(tài)研究模型 商業(yè)主題和業(yè)態(tài) 內(nèi)因 外因 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或合作項(xiàng)目 城市規(guī)劃 企業(yè)資源整合需要 企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) 市場(chǎng)支撐（消費(fèi)者、投資者、經(jīng)營(yíng)者） 19 集中商業(yè)規(guī)劃布局設(shè)計(jì)：結(jié)合地塊情況，根據(jù)以下關(guān)鍵因素進(jìn)行 達(dá)成委托方戰(zhàn)略意圖 ?利潤(rùn)最大化 ， 風(fēng)險(xiǎn)可控 ， 商業(yè)銷(xiāo)售與持有合理分配 ， 各產(chǎn)品類(lèi)型實(shí)現(xiàn)均好性 。 實(shí)現(xiàn)動(dòng)線合理與共享 ?商業(yè) 、 住宅及商務(wù)的人流 、 車(chē)流分離 ， 商業(yè)人流 、 車(chē)流 、 貨流 、 垃圾流的分離 ， 人流的充分共享 。 20 初步方案設(shè)計(jì)完前最好與主力店達(dá)成進(jìn)駐意向 21 銷(xiāo)售模式：綜合運(yùn)用 直接銷(xiāo)售 與 返租銷(xiāo)售 22 招商順序 —— 主力店先期入場(chǎng) 主 力 店 次主力店 品牌專賣(mài)店 中小散鋪 招商順序： 招商理念： 低租金獲得強(qiáng)大品牌主力店入駐 ， 通過(guò)設(shè)立免租期吸引中小商鋪入駐 。 以低租金換取大主力店的入駐不僅可以帶動(dòng)小商鋪的招租 ， 更能提高小商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格 。 ?次主力店能帶來(lái)的人流數(shù)量不及主力店，但是租金水平要明顯高于主力店。 ?普通的零售商鋪是主要的租金承擔(dān)者，其自身吸引人流的能力較差。 ◣ 本項(xiàng)目是否遵從區(qū)域現(xiàn)有商務(wù)氛圍，以適當(dāng)?shù)臋n次和規(guī)模滿足區(qū)域辦公客戶需求？ 兩者 關(guān)系 長(zhǎng)安街 魯谷路 玉泉路 規(guī)劃路 規(guī)劃路 玉泉西路 Focus 2 辦公的檔次與規(guī)模 商業(yè)業(yè)態(tài)研究 —— 項(xiàng)目面對(duì)怎樣的市場(chǎng)與怎樣的消費(fèi)者？基于對(duì)區(qū)域市場(chǎng)和區(qū)域消費(fèi)人口的分析，確定本項(xiàng)目業(yè)態(tài)可能的業(yè)態(tài)內(nèi)容 A 從城市規(guī)劃角度 傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)向文化、休閑、娛樂(lè)服務(wù)為主的綜合型服務(wù)中心方向的轉(zhuǎn)變，為本項(xiàng)目提供了良好的發(fā)展契機(jī) 從功能分布角度 項(xiàng)目所在片區(qū)是一個(gè)集住宅、商務(wù)、辦公為一體的綜合性較強(qiáng)的區(qū)域 從未來(lái)商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展角度 本項(xiàng)目是區(qū)域四大商服中心之一的銀河文化娛樂(lè)區(qū)的重要組成部分 從現(xiàn)狀供應(yīng)角度 現(xiàn)狀供應(yīng)主要集中在零售，餐飲、娛樂(lè)類(lèi)相對(duì)較少 從未來(lái)供應(yīng)角度 供應(yīng)量主要集中在大型住區(qū)的底商，對(duì)餐飲類(lèi)業(yè)態(tài)發(fā)展受到較大制約 區(qū)域內(nèi)居住人口 主要在區(qū)域內(nèi)解決生活基本需求型消費(fèi)，其他消費(fèi)選擇跨區(qū)域解決 商務(wù)辦公人口 主要在區(qū)域內(nèi)解決工作餐飲需求及部分宴請(qǐng)型餐飲需求，其他消費(fèi)會(huì)跨區(qū)域解決 政務(wù)辦公人口 主要在區(qū)域內(nèi)進(jìn)行宴請(qǐng)型餐飲及娛樂(lè)消費(fèi)且檔次較高 本區(qū)域餐飲、娛樂(lè)類(lèi)業(yè)態(tài)存在較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 區(qū)域市場(chǎng)商業(yè)狀況 區(qū)域消費(fèi)人口狀況 商業(yè)業(yè)態(tài)研究 —— 本項(xiàng)目能吸引怎樣的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者？通過(guò)對(duì)比各業(yè)態(tài)商家選址 KPI與項(xiàng)目本體條件，進(jìn)一步確定本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)。 項(xiàng)目基底面積較小，臨街面較短； 物業(yè)建筑形式：集中商業(yè)裙樓 項(xiàng)目本體條件 本項(xiàng)目較適合發(fā)展的三種主要業(yè)態(tài)為： 餐飲 娛樂(lè) 中型超市 辦公物業(yè)的檔次和規(guī)模 —— 對(duì)影響辦公物業(yè)的五大因素與本項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)照分析，確立本項(xiàng)目辦公物業(yè)的定位：形象較好的中高檔純寫(xiě)字樓 C 影響辦公物業(yè)定位的五大關(guān)鍵因素 我們提供的成果 區(qū)域市場(chǎng)研究
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