世聯(lián)地產(chǎn)集中商業(yè)研究(定稿)-全文預(yù)覽
【正文】 因素與消費(fèi)者再惠顧意愿的模型 集中商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)的是建筑美學(xué)和市場(chǎng)理念的充分結(jié)合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來(lái)的復(fù)雜需求。 為了不斷適應(yīng)市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境， 零售企業(yè)對(duì)業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)方式的研究與創(chuàng)新 ，是促使零售業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)方式發(fā)展演變的內(nèi)在因素 科學(xué)技術(shù)發(fā)展 是促進(jìn)零售業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)方式發(fā)展演變的第四個(gè)因素。 把握消費(fèi)需求，是商業(yè)開(kāi)發(fā)動(dòng)作的起始點(diǎn)。 7 商業(yè)要以區(qū)位價(jià)值為標(biāo)尺，并合理體現(xiàn)這一價(jià)值 4 商業(yè)區(qū)位價(jià)值模型 商業(yè)區(qū)位選擇一般性規(guī)律 綜合性商業(yè) 交通便捷的城市繁華區(qū) 大型超市 交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高檔居住區(qū)附近 倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng) 購(gòu)物中心 用地相對(duì)豐富、交通便利的城鄉(xiāng)結(jié)合部 專業(yè)市場(chǎng) 批發(fā)市場(chǎng) 交通樞紐和物流集散中心 中心區(qū) 中間帶 邊緣帶 分散商業(yè) 條狀商業(yè) 組團(tuán)商業(yè) 中央商業(yè)區(qū) 中心商業(yè)街 區(qū)級(jí)商業(yè)中心 專營(yíng)商業(yè)街 市區(qū)商店 郊區(qū)小店 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 郊區(qū)商業(yè)中心 高 高 商業(yè)區(qū)位最大的特點(diǎn)是消費(fèi)者指向，并以此來(lái)決定服務(wù)門檻和服務(wù)半徑，從而決定區(qū)位價(jià)值。 住宅、寫字樓開(kāi)發(fā)的目標(biāo)客戶是小眾，滿足不同消費(fèi)者中一部分消費(fèi)者的獨(dú)特需求。 2 我們常常聽(tīng)到的問(wèn)題 ? 通常 ， 在沒(méi)有任何前提下 、在沒(méi)有任何總體目標(biāo)下 ， 我們被諸如此類的問(wèn)題所困擾 ? 我們應(yīng)該做多大規(guī)模的商業(yè)？ ? 我們應(yīng)該做什么業(yè)態(tài)？每種業(yè)態(tài)做多大規(guī)模？ ? 各種業(yè)態(tài)之間的關(guān)系是怎樣的？ ? 地標(biāo)性物業(yè)靠什么手段來(lái)打造？ ? 現(xiàn)在集中式商業(yè)有什么創(chuàng)新形式來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售？ ? 商業(yè)采用什么形式保證規(guī)模最大，同時(shí)能確保順利銷售？ ? 從提升持有商業(yè)物業(yè)價(jià)值的角度，應(yīng)該引進(jìn)哪類商家？主力商家對(duì)產(chǎn)品的要求 ? 啟動(dòng)區(qū)怎么快速回收資金？怎么在后續(xù)開(kāi)發(fā)中提升價(jià)格？ ? 現(xiàn)在針對(duì)房地產(chǎn)金融支持以短期信貸為主，而持有長(zhǎng)期收益的方式運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的首期投入大，資金回收周期長(zhǎng)，這個(gè)矛盾如何處理？ 我的自有資金只有 ，如何進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)？ ?開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是否一定要做招商、經(jīng)營(yíng)管理？這些并不是本公司擅長(zhǎng)的，怎么處理？ 3 世聯(lián)對(duì)集中商業(yè)的理解及觀點(diǎn) 4 商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中最復(fù)雜、難度最大的部分 1 商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”： —— 高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。 一是要關(guān)注市場(chǎng)功能需求和城市功能規(guī)劃，尋找交點(diǎn)，營(yíng)造城市公共空間，提升和諧、宜居的城市環(huán)境。 8 消費(fèi)需求是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的唯一基礎(chǔ)動(dòng)力 源 5 居民消費(fèi)、投資動(dòng)態(tài)模型 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 利率及貨幣供應(yīng)量 就業(yè)狀況 社會(huì)保障狀況 社會(huì)保障收入 金融資產(chǎn)收入 居民總收入 消費(fèi) 銀行存款 股票 勞動(dòng)收入 期初金融資產(chǎn) 可支配資金 消費(fèi)儲(chǔ)蓄決策 儲(chǔ)蓄 投資決策 行銷活動(dòng) 家計(jì)單位 文化 價(jià)值觀 參考群體 情緒 人格 動(dòng)機(jī) 知覺(jué) 學(xué)習(xí) （記憶） 人口統(tǒng) 計(jì)變項(xiàng) 社會(huì)地位 情景 確認(rèn)問(wèn)題 搜尋資訊 評(píng)估與選擇 商店的選擇與購(gòu)買 購(gòu)后過(guò)程 情景 需求 /態(tài)度 生活形態(tài)的維持與強(qiáng)化 生活形態(tài)和消費(fèi)過(guò)程 經(jīng)濟(jì)發(fā)展決定了區(qū)域消費(fèi)能力的水平，目標(biāo)客戶的消費(fèi)特征決定了細(xì)分市場(chǎng)的有效消費(fèi)規(guī)模。 消費(fèi)者需求的不斷發(fā)展變化 ，是促使零售業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)方式發(fā)展演變外在的、關(guān)鍵的客觀因素。 業(yè)態(tài)規(guī)劃要遵循其發(fā)展規(guī)律，超前同落后一樣會(huì)受到市場(chǎng)的拒絕。 12 適合的銷售模式為商業(yè)成功打下基礎(chǔ) 8 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展階段 開(kāi)發(fā)商 投資者 消費(fèi)者 經(jīng)營(yíng)者 商管公司 地產(chǎn) 產(chǎn)品 銷售 收益 物業(yè)經(jīng) 營(yíng)權(quán) 投資 回報(bào) 統(tǒng)一 營(yíng)銷 租金 收益 良好 服務(wù) 經(jīng)營(yíng) 收益 項(xiàng)目正常運(yùn) 營(yíng)的客流 良好消 費(fèi)場(chǎng)所 商業(yè)地產(chǎn)核心價(jià)值鏈 銷售是商業(yè)地產(chǎn)核心價(jià)值鏈在開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)的時(shí)間起點(diǎn)，銷售模式的選擇決定了核心價(jià)值鏈的內(nèi)涵 銷售模式的選擇決定了未來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)，某種意義上會(huì)左右商業(yè)項(xiàng)目成敗的軌跡。 招商管理十原則： ?招商先行原則 ?維護(hù)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例原則 ?維護(hù)項(xiàng)目統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象 原則 ?功能和形式上實(shí)現(xiàn)同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)原則 ?集中商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式的選擇原則 ?核心主力店先行，輔助店隨后原則 ?核心主力店布局優(yōu)化原則 ?特殊商戶招商優(yōu)惠原則 ?放水養(yǎng)魚，先做人氣，再做生意原則 ?承租戶的選擇確保租金來(lái)源原則 14 運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)持續(xù)成功的關(guān)鍵 10 統(tǒng)一管理 分散經(jīng)營(yíng) 統(tǒng)一業(yè) 態(tài)調(diào)控 統(tǒng)一招商管理 統(tǒng)一市場(chǎng)營(yíng)銷 統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督 統(tǒng)一物業(yè)管理 運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的最后一環(huán)，也是關(guān)系項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵一環(huán)，是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉。 實(shí)現(xiàn)動(dòng)線合理與共享 ?商業(yè) 、 住宅及商務(wù)的人流 、 車流分離 ， 商業(yè)人流 、 車流 、 貨流 、 垃圾流的分離 ， 人流的充分共享 。 以低租金換
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