【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 衛(wèi)零路 衛(wèi)清西路 蒙山路 北隨塘河路?從目前市場(chǎng)可得知的信息，租金報(bào)價(jià)最高的是衛(wèi)零路商業(yè)街； ?本區(qū)域中，未來主要商業(yè)項(xiàng)目為百聯(lián)購物中心，預(yù)計(jì)未來租金將呈現(xiàn)又一個(gè)高點(diǎn)，在未來對(duì)于本項(xiàng)目具有較為直接的借鑒意義； ?從租金的分布來看兩級(jí)分化較為明顯，雖然基本屬于同一個(gè)區(qū)域，但彼此間差異性較大。 ?隨著本區(qū)域商業(yè)氛圍進(jìn)一步的成熟，本區(qū)域的租金水平在未來可能有進(jìn)一步攀升的態(tài)勢(shì)，為本項(xiàng)目的入世創(chuàng)造了較為積極的氛圍。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 競(jìng)爭(zhēng)壓力分析及規(guī)避措施 石化地區(qū)商業(yè) 檔次 中高檔 專賣店 餐飲 中檔 賣場(chǎng) 百貨 中低檔 百貨 服飾 社區(qū)配套 中檔定位的 特色 文化休閑、 餐飲娛樂、 主題商業(yè) ？ 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 石化商圈零售供應(yīng)總結(jié) ?石化商圈目前的商業(yè)形態(tài)仍是以商場(chǎng)與沿街底鋪相結(jié)合，以服務(wù)周邊社區(qū)內(nèi)居民的日常生活消費(fèi)為主要功能，整體定位中低檔，走大眾化消費(fèi)路線； ?石化板塊作為區(qū)域商業(yè)中心，周邊大量的人口數(shù)量以及未來城際高鐵開通后帶來的新興人群，都將使得區(qū)域整體的消費(fèi)傾向更加多元化。因此，不同類型的餐飲、家庭型娛樂設(shè)施以及各種特色商業(yè)都將在石化獲得更大的發(fā)展空間； ?本項(xiàng)目的所在區(qū)域內(nèi)的主要零售項(xiàng)目均集中在項(xiàng)目的西側(cè)及北側(cè)，這些項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)截流來自于本項(xiàng)目西北側(cè)的消費(fèi)群體，因此，本項(xiàng)目外圍的消費(fèi)者不可避免的會(huì)分流到衛(wèi)零路等商業(yè)街； ?本項(xiàng)目北側(cè)的百聯(lián)購物中心，對(duì)本項(xiàng)目的影響力不可忽視，尤其在零售品牌專賣店和餐飲等方面，因此，本項(xiàng)目應(yīng)盡量避免在此類業(yè)態(tài)上與其直接競(jìng)爭(zhēng)。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 石化百貨 ?地理位置：衛(wèi)零路 85號(hào) ?商業(yè)形態(tài)：石化最早開業(yè)的百貨公司 ?發(fā)展商：金山實(shí)業(yè)投資發(fā)展有限公司 ?經(jīng)營(yíng)模式：自營(yíng) ?建筑面積： 10000平方米 ?項(xiàng)目分期：一期 ?市場(chǎng)定位：中檔 ?輻射范圍： 5公里范圍內(nèi)居民 ?核心目標(biāo)客戶：周邊消費(fèi)能力一般的年 輕人、周邊居民 ?開業(yè)時(shí)間： 1978年建成， 2023年重新定位開業(yè) 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 石化百貨一樓－化妝品飾品女鞋區(qū) ?商場(chǎng)一樓主要為化妝品、黃金飾品、女鞋為主； ?整體檔次一般； 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 石化百貨二樓－女裝內(nèi)衣 ?二樓主要經(jīng)營(yíng)女裝； ?經(jīng)營(yíng)檔次中檔 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 石化百貨三樓－運(yùn)動(dòng)休閑 ?三樓主要以經(jīng)營(yíng)品牌運(yùn)動(dòng)服飾、鞋類為主； ?經(jīng)營(yíng)檔次中檔 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 石化百貨四樓－男裝、皮鞋 ?四樓主要以經(jīng)營(yíng)男士西服、鞋類為主； ?經(jīng)營(yíng)檔次中檔 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 石化百貨五樓－家紡、針織用品 ?五樓主要以經(jīng)營(yíng)家紡類、針織用品類為主； ?經(jīng)營(yíng)檔次中檔，客流量較少 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 ?石化百貨是目前金山石化區(qū)域內(nèi)開業(yè)最早的一家百貨公司，成立于1978年，在 2023年 10月進(jìn)行改擴(kuò)建， 2023年 1月 6日重新開業(yè)； 2023年 9月對(duì)建筑外立面、商業(yè)動(dòng)線等實(shí)施改造和調(diào)整。 ?對(duì)于本項(xiàng)目而言，石化百貨的發(fā)展、調(diào)整之過程具有較好的借鑒意義。我司建議本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)必須包含有新穎的元素，在外立面的設(shè)計(jì)、商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)施的裝修以及建筑材料的運(yùn)用上能夠起到吸引消費(fèi)者眼球的作用； 石化百貨綜述 —— 對(duì)于本項(xiàng)目的影響 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 藍(lán)色海岸生活廣場(chǎng) ?地理位置：衛(wèi)零路 169號(hào) ?商業(yè)形態(tài)：開放型購物廣場(chǎng) ?發(fā)展商：石化城市建設(shè)綜合開發(fā)公司 ?經(jīng)營(yíng)模式：自營(yíng) ?建筑面積： 19075平方米 ?項(xiàng)目分期：一期 ?市場(chǎng)定位：中檔 ?輻射范圍： 5公里范圍內(nèi)居民 ?核心目標(biāo)客戶：周邊消費(fèi)能力一般 的年輕人、周邊居民 ?開業(yè)時(shí)間： 2023年 10月 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 業(yè)態(tài)組合： 1F: 服飾、化妝品、餐飲、品牌專賣店 2F：服飾、美容美發(fā)、餐飲 3F：新華書店、兒童用品、攝影、婚紗 4F：城市金座 KTV ?主要品牌列舉： 85度 C、 DQ、味千拉面、棒約翰、必勝客、豆撈坊、 集集小鎮(zhèn)、屈臣氏、佰草集、麥考林、美特斯 邦威、 森馬、貴人鳥、老廟黃金 ?商家數(shù)量：約 50家 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 ?該項(xiàng)目是目前石化地區(qū)較為新穎的開放型購物廣場(chǎng)，商戶滿租率較高； ?該項(xiàng)目引進(jìn)了 DQ、味千拉面、棒約翰、 85度 C等年輕一代較為熟知的品牌，因此整體經(jīng)營(yíng)狀況較好。但 2樓以上樓層人流量普遍不高，有部分空置商鋪； ?對(duì)于本項(xiàng)目而言， 09年開業(yè)的藍(lán)色海岸生活廣場(chǎng)整體定位與本項(xiàng)目相對(duì)較為接近，但是由于其租金組合上存在一定的缺陷，因此本項(xiàng)目將規(guī)避業(yè)態(tài)定位上產(chǎn)生的影響，以主題購物中心模式入市。 藍(lán)色海岸生活廣場(chǎng)綜述 —— 對(duì)于本項(xiàng)目的影響 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 瑞鑫百貨 ?地理位置：衛(wèi)零路 555號(hào) ?商業(yè)形態(tài)：百貨公司 ?發(fā)展商：金山煙草公司 ?經(jīng)營(yíng)模式：自營(yíng) ?建筑面積： 15850平方米 ?項(xiàng)目分期：一期 ?市場(chǎng)定位：中檔 ?輻射范圍： 5公里范圍內(nèi)居民 ?核心目標(biāo)客戶：周邊消費(fèi)能力一般 的年輕人、周邊居民 ?開業(yè)時(shí)間： 1999年 9月 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 ?業(yè)態(tài)組合： 1F: 化妝品、黃金飾品、箱包皮具、煙酒、女鞋 2F：女士服裝、女士飾品 3F：男士服裝、皮鞋 4F：運(yùn)動(dòng)休閑、床上用品、小家電、學(xué)習(xí)用品 ?主要品牌列舉：花花公子、卡帝樂、雙星寶貝、艾格、法文箱子、 KAPPA、堡獅龍、阿瑪尼、克里斯汀、阿迪達(dá)斯、彪 馬、 TCL ?商家數(shù)量：約 50家 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域人口與消費(fèi)習(xí)慣簡(jiǎn)析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位及租戶組合建議 項(xiàng)目傳播推廣建議 瑞鑫百貨綜述 —— 對(duì)于本項(xiàng)目的影響 ?該商場(chǎng)也是目前石化地區(qū)較早開業(yè)的百貨公司之一，是煙草集 團(tuán)旗下的國(guó)營(yíng)百貨公司； ?項(xiàng)目為傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)，布局較為統(tǒng)一，商業(yè)動(dòng)線過于繁瑣； ?對(duì)于本項(xiàng)目而言，瑞鑫百貨是目前在營(yíng)業(yè)中最靠近本地塊的百貨公司，但本項(xiàng)目未來從項(xiàng)目產(chǎn)品力著手，拉開與瑞鑫百貨的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，充分運(yùn)用新穎商業(yè)元素等加強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力。 土地屬性分析 金山石化板塊零售市場(chǎng)分析 代表性競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分析 項(xiàng)目區(qū)域