【文章內(nèi)容簡介】 未開盤 未開盤 未開盤 未開盤5F6F4F3F2F1F20%15%造成此原因：市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品多為低密度的小院，并與目前老縣城建筑業(yè)態(tài)有直接關(guān)系。 市場(chǎng)單價(jià)高價(jià)格針對(duì)樓層的壓迫力很強(qiáng)。 市場(chǎng)對(duì)定價(jià)中不按照常規(guī)商品房銷售出牌。 消費(fèi)習(xí)性的及產(chǎn)品研發(fā)能力的不夠。 延津房地產(chǎn)剛從庭院走上單元樓的階段。 延津房地產(chǎn)客群樓層分析延津房地產(chǎn)客群樓層分析30%25%10%總結(jié)總結(jié) 從階段上：來講延津房地產(chǎn)處于空白市場(chǎng)；從階段上：來講延津房地產(chǎn)處于空白市場(chǎng)；從需求上：改善需求居多，投資意識(shí)淡?。粡男枨笊希焊纳菩枨缶佣?，投資意識(shí)淡??；從產(chǎn)品上：低密度占據(jù)市場(chǎng)，三房是主力；從產(chǎn)品上：低密度占據(jù)市場(chǎng)，三房是主力；從城市規(guī)劃：從城市規(guī)劃： 思路不清，市政配套匱乏；從價(jià)格上；放量大，價(jià)格上漲較快；從價(jià)格上；放量大，價(jià)格上漲較快；樓層消費(fèi)意識(shí)：沒有樓層消費(fèi)意識(shí)：沒有 “金三銀四金三銀四 ”的概念；的概念；去化速度上：快去化速度上：快 ??！整體收入低（政府財(cái)政和居民收入）。整體城市改造力度不大，造成拆遷需求不強(qiáng)進(jìn)。造成上述的原因分析：政府高管、企業(yè)高管、商界精英為項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶群。1個(gè)體經(jīng)營者、企業(yè)員工、公務(wù)員為，多為中層管理者，年收入 58萬元高于平均水平2主力購房客戶年齡在 3045歲之間的中年人或三口之家，有一定的購房條件和需求3現(xiàn)住處面積較小，改善需求的客戶，購買品質(zhì)性較高的樓盤4目前，區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)、以自用為目的的購房者占絕大多數(shù)5較低的居住目的是多數(shù)客戶對(duì)現(xiàn)有的居住環(huán)境較為滿意，而商業(yè)配套、物業(yè)管理、景觀成為不滿的集中點(diǎn)6跟據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和分析我們得出延津 購房群體為如下群體 :目標(biāo)客戶分析：目標(biāo)客戶分析：新老城區(qū)住房升級(jí)客戶新老城區(qū)新生客戶目標(biāo)客戶A B外地客戶：產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)客群、外地投資客群D鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶C區(qū)域現(xiàn)狀客戶判斷通過對(duì)客戶來源的推測(cè)，我們初步判斷本案目標(biāo)客戶的組成：通過初步市場(chǎng)調(diào)研，目前區(qū)域客戶大致分為以下 4類：客戶類型 置業(yè)敏感點(diǎn)新老城區(qū)住房升級(jí)客戶 高品質(zhì)的產(chǎn)品、社區(qū)環(huán)境、景觀規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)新老城區(qū)新生客戶 相對(duì)合理的面積及總價(jià)縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶 為了子女及改善目前居住環(huán)境，看重社區(qū)的居住環(huán)境，方便、安全、低總價(jià)是關(guān)鍵因素外地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)及投資客群 看中周邊交通環(huán)境、升值潛力項(xiàng)目分析我們的資源有沒有承接市場(chǎng)大勢(shì)的機(jī)會(huì)？p區(qū)域在城市中的地位p項(xiàng)目現(xiàn)狀p項(xiàng)目自身的亮點(diǎn)區(qū)域分析：延津縣城區(qū)發(fā)展東西跨度較大，南北較窄，商業(yè)發(fā)展較為居中，商品房住宅小區(qū)處于剛剛起步階段，主要原因供需關(guān)系中，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求；從產(chǎn)品上分析，同質(zhì)化產(chǎn)品過于嚴(yán)重，產(chǎn)品沒有創(chuàng)新，只能解決客戶居住的需求，而沒有達(dá)到居住的生活理念。多元素產(chǎn)品將會(huì)推動(dòng)延津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的速度。項(xiàng)目周邊分析：項(xiàng)目位于延津縣人民路東段，交通便利，臨近建設(shè)路，人民法院、職工醫(yī)院、衛(wèi)校醫(yī)院、婦幼保健院、東街小學(xué)、北街學(xué)校、近在咫尺，周邊生活配套設(shè)施齊全。項(xiàng)目 SWOT的分析： 地塊方正，容易規(guī)劃周邊市政配套齊全周邊教育資源豐富優(yōu)勢(shì) : 劣勢(shì)：市場(chǎng)操作不規(guī)范，價(jià)位制定不合理。市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)性還沒從小院脫離。機(jī)會(huì)： 目前其他項(xiàng)目銷售接近尾聲，新項(xiàng)目 都是處于剛開始，便于積累客戶！區(qū)域板塊的拉升，對(duì)未來物業(yè)的升值危機(jī)：宏觀調(diào)控，帶來未來市場(chǎng)的不確定性綜合評(píng)價(jià)１、項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，城市戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)， 區(qū)位具備深度挖掘價(jià)值空間的潛力２、周邊均為傳統(tǒng)居住社區(qū)，居住氛圍濃厚，適合居住地塊臨路，交通便利， 片區(qū)具備走高檔住宅路線； 周邊現(xiàn)有配套較為完善，未來預(yù)期良好，前景廣闊；項(xiàng)目有很大的開發(fā)潛質(zhì)，機(jī)遇大于威脅！產(chǎn)品定位定位 產(chǎn)品的定位是確保項(xiàng)目成功之關(guān)鍵 角色定位以城市化的視野，市場(chǎng)化的力量，以城市運(yùn)營的角色，打造延津 NO1生活樣板社區(qū)開發(fā)理念運(yùn)營城市空間打造延津特色樓盤考慮本項(xiàng)目的特質(zhì)，結(jié)合所在區(qū)位特點(diǎn)充分挖掘項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化項(xiàng)目市場(chǎng)定位：n 延津縣 NO1生活樣板社區(qū)n 產(chǎn)品定位：普通多層、花園洋房、小高層n 建筑風(fēng)格：歐式建筑風(fēng)格形象定位—— 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將重新改變延津縣住宅市場(chǎng)格局，將成為延津縣居住的 “ 特色樓盤 ” ； —— 本項(xiàng)目集合豐富的城市財(cái)富價(jià)值，通過城市價(jià)值的高度集約未來產(chǎn)生強(qiáng)大的市場(chǎng)推力，成為城市財(cái)富的推動(dòng)引擎。 延津縣 NO1生活樣板社區(qū)現(xiàn)在我們最關(guān)心的問題：當(dāng)前情況下如何運(yùn)作好這個(gè)占地當(dāng)前情況下如何運(yùn)作好這個(gè)占地 ？萬平米的項(xiàng)目？我們的突破口在那里？我們的突破口在那里？我們的核心競爭力是什么？我們的核心競爭力是什么？如何在強(qiáng)手對(duì)峙，短兵交接的市場(chǎng)情況下取勝？如何在強(qiáng)手對(duì)峙，短兵交接的市場(chǎng)情況下取勝？從產(chǎn)品規(guī)劃開始，產(chǎn)品是打敗競爭對(duì)手最好的武器！那么我們應(yīng)當(dāng)從何入手呢？？？小區(qū)規(guī)劃原則小區(qū)規(guī)劃原則 :合理、平衡、互補(bǔ)、系統(tǒng)合理、平衡、互補(bǔ)、系統(tǒng)規(guī)劃目標(biāo)：建設(shè)延津縣規(guī)劃目標(biāo)：建設(shè)延津縣 NO1生活樣板社區(qū)生活樣板社區(qū)確定建筑風(fēng)格的考慮因素：216。市場(chǎng)競爭 —— 目前市場(chǎng)在售的項(xiàng)目建筑風(fēng)格均不夠凸顯，多是方正、無變化，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。216?？蛻籼卣?—— 對(duì)新鮮事物較為關(guān)注，善于接受。216。項(xiàng)目定位要求 —— 高檔路線216。后期升級(jí)要求 —— 作為地塊適中的開發(fā)項(xiàng)目，在開發(fā)過程中要利于保證建筑風(fēng)格與其項(xiàng)目有鮮明、特色、高端、完整的形象。簡約歐式風(fēng)格p本項(xiàng)目推薦的建筑風(fēng)格為 ：建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議景觀規(guī)劃建議：針對(duì)當(dāng)景觀規(guī)劃建議：社區(qū)景觀(公共性 )社區(qū)主入口社區(qū)綠地道路系統(tǒng)項(xiàng)目內(nèi)的公共空間，形成社區(qū)全體業(yè)主的共享區(qū)域，促進(jìn)社區(qū)內(nèi)居民交流+ ++景觀(私密性 )內(nèi)部景觀社區(qū)內(nèi)部公用設(shè)施園林小品形成社區(qū)內(nèi)特色景觀，并形成業(yè)主獨(dú)享的私密性空間，有效解決商品房業(yè)主之間的資源共享／區(qū)隔的關(guān)系景觀規(guī)劃建議：社區(qū)景觀，營造私密公共空間　 　社區(qū)內(nèi)部打造綠色公共空間，成為社區(qū)私密的專屬空間，并為居民提供公共交流的平臺(tái)。景觀規(guī)劃建議：多層級(jí)、散落式、立體綠化，調(diào)節(jié)建筑空間的張馳多層次的園林綠化可以舒緩空間比例尺度，調(diào)節(jié)硬景與軟景的分配比例。園林內(nèi)部移植少量原生態(tài)的植物，形成園林節(jié)點(diǎn)標(biāo)桿，以普通樹種為主。景觀規(guī)劃建議：注：多層級(jí)、視覺錯(cuò)落景觀技法的具體運(yùn)用 —— 坡地式景觀n利用高層住宅比較寬闊的樓間距，人為締造起伏緩慢的坡形地勢(shì)，從低到高締造出層級(jí)柔美的坡式景觀。n充分利用工程土方，制造小區(qū)地勢(shì)的落差，設(shè)置臺(tái)階式中心花園，將人與自然進(jìn)行有機(jī)融合，體現(xiàn)一種人類回歸自然，返璞歸真的理念設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)布置設(shè)計(jì)園林照明燈和射燈，或照向建筑立面，或照向樹木花草，再配上背景音樂，使小區(qū)充滿詩情畫意和人文親和力。n充分利用地勢(shì)落差和高度的 變化進(jìn)行富有變化的景觀布局、步行道路設(shè)置、單元入戶花園的分割、小組團(tuán)私密景觀的設(shè)置，以形成社區(qū)精致美麗、富有情趣的美好認(rèn)知。景觀規(guī)劃細(xì)節(jié)建議：細(xì)節(jié)處展現(xiàn)：高享受度都市風(fēng)情園林n營造高享受度都市風(fēng)情園林，糅合現(xiàn)代園林經(jīng)典元素，各組團(tuán)布置噴泉水景，隨意分布的座椅、四季花架、休息涼亭、疊水池、前庭后院、回廊，增加靈動(dòng)盎然的活動(dòng)空間。n花架：透過盛開花朵與纏繞著藤蔓的上方，作為銀灰色科技化住宅群中的鮮艷點(diǎn)綴，為來往的人們提供蔭涼與聚會(huì)的場(chǎng)所。n涼亭：充滿了空間的想象力，造型靈感來源于充滿魅力的私人庭院，閑坐于此，任何時(shí)候都會(huì)讓你沉浸于光影的變化中。n噴泉：為了讓噴泉流淌出濃郁的都市生活閑情，成為一座室外 “ 景觀劇場(chǎng) ” 。戶型配比建議：戶型 面積 賣點(diǎn)說明 戶型配比2房 8090平米 1梯 2戶，南北通透，戶型方正。10%緊湊 3房 105120平米 南北通透，客廳朝南，客廳帶陽臺(tái)，