【文章內容簡介】 未開盤 未開盤 未開盤 未開盤5F6F4F3F2F1F20%15%造成此原因：市場現(xiàn)有產品多為低密度的小院，并與目前老縣城建筑業(yè)態(tài)有直接關系。 市場單價高價格針對樓層的壓迫力很強。 市場對定價中不按照常規(guī)商品房銷售出牌。 消費習性的及產品研發(fā)能力的不夠。 延津房地產剛從庭院走上單元樓的階段。 延津房地產客群樓層分析延津房地產客群樓層分析30%25%10%總結總結 從階段上：來講延津房地產處于空白市場；從階段上：來講延津房地產處于空白市場；從需求上：改善需求居多，投資意識淡?。粡男枨笊希焊纳菩枨缶佣啵顿Y意識淡?。粡漠a品上：低密度占據(jù)市場，三房是主力；從產品上：低密度占據(jù)市場，三房是主力；從城市規(guī)劃：從城市規(guī)劃： 思路不清，市政配套匱乏；從價格上；放量大，價格上漲較快；從價格上；放量大，價格上漲較快；樓層消費意識：沒有樓層消費意識：沒有 “金三銀四金三銀四 ”的概念；的概念；去化速度上：快去化速度上：快 ??！整體收入低（政府財政和居民收入）。整體城市改造力度不大，造成拆遷需求不強進。造成上述的原因分析：政府高管、企業(yè)高管、商界精英為項目主要目標客戶群。1個體經營者、企業(yè)員工、公務員為，多為中層管理者，年收入 58萬元高于平均水平2主力購房客戶年齡在 3045歲之間的中年人或三口之家，有一定的購房條件和需求3現(xiàn)住處面積較小，改善需求的客戶，購買品質性較高的樓盤4目前，區(qū)域內首次置業(yè)、以自用為目的的購房者占絕大多數(shù)5較低的居住目的是多數(shù)客戶對現(xiàn)有的居住環(huán)境較為滿意，而商業(yè)配套、物業(yè)管理、景觀成為不滿的集中點6跟據(jù)市場調研和分析我們得出延津 購房群體為如下群體 :目標客戶分析：目標客戶分析：新老城區(qū)住房升級客戶新老城區(qū)新生客戶目標客戶A B外地客戶：產業(yè)關聯(lián)客群、外地投資客群D鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶C區(qū)域現(xiàn)狀客戶判斷通過對客戶來源的推測，我們初步判斷本案目標客戶的組成：通過初步市場調研，目前區(qū)域客戶大致分為以下 4類：客戶類型 置業(yè)敏感點新老城區(qū)住房升級客戶 高品質的產品、社區(qū)環(huán)境、景觀規(guī)劃、物業(yè)服務新老城區(qū)新生客戶 相對合理的面積及總價縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶 為了子女及改善目前居住環(huán)境，看重社區(qū)的居住環(huán)境，方便、安全、低總價是關鍵因素外地產業(yè)關聯(lián)及投資客群 看中周邊交通環(huán)境、升值潛力項目分析我們的資源有沒有承接市場大勢的機會？p區(qū)域在城市中的地位p項目現(xiàn)狀p項目自身的亮點區(qū)域分析：延津縣城區(qū)發(fā)展東西跨度較大，南北較窄，商業(yè)發(fā)展較為居中，商品房住宅小區(qū)處于剛剛起步階段，主要原因供需關系中，供應遠遠小于需求；從產品上分析，同質化產品過于嚴重，產品沒有創(chuàng)新，只能解決客戶居住的需求，而沒有達到居住的生活理念。多元素產品將會推動延津房地產市場發(fā)展的速度。項目周邊分析：項目位于延津縣人民路東段，交通便利，臨近建設路，人民法院、職工醫(yī)院、衛(wèi)校醫(yī)院、婦幼保健院、東街小學、北街學校、近在咫尺，周邊生活配套設施齊全。項目 SWOT的分析： 地塊方正，容易規(guī)劃周邊市政配套齊全周邊教育資源豐富優(yōu)勢 : 劣勢：市場操作不規(guī)范，價位制定不合理。市場消費習性還沒從小院脫離。機會： 目前其他項目銷售接近尾聲，新項目 都是處于剛開始，便于積累客戶！區(qū)域板塊的拉升，對未來物業(yè)的升值危機：宏觀調控，帶來未來市場的不確定性綜合評價１、項目地理位置優(yōu)越，城市戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)， 區(qū)位具備深度挖掘價值空間的潛力２、周邊均為傳統(tǒng)居住社區(qū)，居住氛圍濃厚，適合居住地塊臨路，交通便利， 片區(qū)具備走高檔住宅路線； 周邊現(xiàn)有配套較為完善，未來預期良好，前景廣闊；項目有很大的開發(fā)潛質，機遇大于威脅！產品定位定位 產品的定位是確保項目成功之關鍵 角色定位以城市化的視野，市場化的力量，以城市運營的角色，打造延津 NO1生活樣板社區(qū)開發(fā)理念運營城市空間打造延津特色樓盤考慮本項目的特質，結合所在區(qū)位特點充分挖掘項目優(yōu)勢實現(xiàn)項目價值最大化項目市場定位：n 延津縣 NO1生活樣板社區(qū)n 產品定位：普通多層、花園洋房、小高層n 建筑風格：歐式建筑風格形象定位—— 本項目的開發(fā)建設將重新改變延津縣住宅市場格局，將成為延津縣居住的 “ 特色樓盤 ” ； —— 本項目集合豐富的城市財富價值，通過城市價值的高度集約未來產生強大的市場推力，成為城市財富的推動引擎。 延津縣 NO1生活樣板社區(qū)現(xiàn)在我們最關心的問題：當前情況下如何運作好這個占地當前情況下如何運作好這個占地 ？萬平米的項目？我們的突破口在那里？我們的突破口在那里？我們的核心競爭力是什么？我們的核心競爭力是什么？如何在強手對峙，短兵交接的市場情況下取勝？如何在強手對峙，短兵交接的市場情況下取勝？從產品規(guī)劃開始，產品是打敗競爭對手最好的武器！那么我們應當從何入手呢？？？小區(qū)規(guī)劃原則小區(qū)規(guī)劃原則 :合理、平衡、互補、系統(tǒng)合理、平衡、互補、系統(tǒng)規(guī)劃目標：建設延津縣規(guī)劃目標：建設延津縣 NO1生活樣板社區(qū)生活樣板社區(qū)確定建筑風格的考慮因素：216。市場競爭 —— 目前市場在售的項目建筑風格均不夠凸顯，多是方正、無變化，同質化現(xiàn)象嚴重。216。客戶特征 —— 對新鮮事物較為關注，善于接受。216。項目定位要求 —— 高檔路線216。后期升級要求 —— 作為地塊適中的開發(fā)項目，在開發(fā)過程中要利于保證建筑風格與其項目有鮮明、特色、高端、完整的形象。簡約歐式風格p本項目推薦的建筑風格為 ：建筑風格建議建筑風格建議景觀規(guī)劃建議：針對當景觀規(guī)劃建議：社區(qū)景觀(公共性 )社區(qū)主入口社區(qū)綠地道路系統(tǒng)項目內的公共空間，形成社區(qū)全體業(yè)主的共享區(qū)域，促進社區(qū)內居民交流+ ++景觀(私密性 )內部景觀社區(qū)內部公用設施園林小品形成社區(qū)內特色景觀，并形成業(yè)主獨享的私密性空間，有效解決商品房業(yè)主之間的資源共享／區(qū)隔的關系景觀規(guī)劃建議：社區(qū)景觀，營造私密公共空間　 　社區(qū)內部打造綠色公共空間，成為社區(qū)私密的專屬空間，并為居民提供公共交流的平臺。景觀規(guī)劃建議：多層級、散落式、立體綠化，調節(jié)建筑空間的張馳多層次的園林綠化可以舒緩空間比例尺度，調節(jié)硬景與軟景的分配比例。園林內部移植少量原生態(tài)的植物，形成園林節(jié)點標桿，以普通樹種為主。景觀規(guī)劃建議：注：多層級、視覺錯落景觀技法的具體運用 —— 坡地式景觀n利用高層住宅比較寬闊的樓間距，人為締造起伏緩慢的坡形地勢，從低到高締造出層級柔美的坡式景觀。n充分利用工程土方，制造小區(qū)地勢的落差，設置臺階式中心花園，將人與自然進行有機融合，體現(xiàn)一種人類回歸自然，返璞歸真的理念設計。小區(qū)內布置設計園林照明燈和射燈，或照向建筑立面，或照向樹木花草，再配上背景音樂，使小區(qū)充滿詩情畫意和人文親和力。n充分利用地勢落差和高度的 變化進行富有變化的景觀布局、步行道路設置、單元入戶花園的分割、小組團私密景觀的設置，以形成社區(qū)精致美麗、富有情趣的美好認知。景觀規(guī)劃細節(jié)建議：細節(jié)處展現(xiàn)：高享受度都市風情園林n營造高享受度都市風情園林，糅合現(xiàn)代園林經典元素，各組團布置噴泉水景，隨意分布的座椅、四季花架、休息涼亭、疊水池、前庭后院、回廊，增加靈動盎然的活動空間。n花架：透過盛開花朵與纏繞著藤蔓的上方，作為銀灰色科技化住宅群中的鮮艷點綴，為來往的人們提供蔭涼與聚會的場所。n涼亭：充滿了空間的想象力，造型靈感來源于充滿魅力的私人庭院，閑坐于此，任何時候都會讓你沉浸于光影的變化中。n噴泉：為了讓噴泉流淌出濃郁的都市生活閑情，成為一座室外 “ 景觀劇場 ” 。戶型配比建議：戶型 面積 賣點說明 戶型配比2房 8090平米 1梯 2戶，南北通透，戶型方正。10%緊湊 3房 105120平米 南北通透，客廳朝南，客廳帶陽臺，