【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 定 15% 嘉定居民軟裝產(chǎn)品購(gòu)買去向上海市區(qū) 40%其他郊區(qū) 25%外地 15%網(wǎng)上購(gòu)物 10%本地購(gòu)買 10%Experience. T定位方向 4— 家居主題商業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 5產(chǎn)品 家具 廚具（中高檔） 燈飾（中高檔） 工藝品 墻紙壁畫(huà)（中高檔） 窗簾特點(diǎn) 高成本低利潤(rùn) 低成本高利潤(rùn) 低成本高利潤(rùn) 低成本高利潤(rùn) 低成本高利潤(rùn) 低成本高利潤(rùn)市場(chǎng)一般利潤(rùn)率 310% 40%以上 80% 500%以上 400%以上 /商鋪面積 100以上 50100 50100 2060 2060 80150市場(chǎng)承租力 一般 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng)區(qū)域市場(chǎng)占有率 飽和 缺失 缺失 缺失 缺失 飽和中高檔廚具、壁紙墻紙、工藝飾品呈缺失狀態(tài)，低成本高利潤(rùn)，該類租戶承租能力看好，遠(yuǎn)高于家具類產(chǎn)品的市場(chǎng)利潤(rùn)也使得我們對(duì)于其租金非常期待軟裝市場(chǎng)利潤(rùn)大，租戶承租能力強(qiáng)區(qū)域市場(chǎng)飽和，整體租金 24元 /㎡ 天區(qū)域市場(chǎng)占有率較低，產(chǎn)品定位較低，中高檔產(chǎn)品市場(chǎng)空白中高檔廚具家具 ——100% 占有率市場(chǎng)飽和， 租金 24元 /㎡ 天燈飾（中高檔）工藝飾品墻紙壁畫(huà)（中高檔）地毯窗簾0% 100%市場(chǎng)占有率曹安輕紡市場(chǎng)發(fā)展成熟，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)裝飾市場(chǎng)業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡， “市場(chǎng)大樓 ”傾倒，區(qū)域裝飾市場(chǎng)有待完善租金必大于 24元 /㎡ /天Experience. T定位方向 3— 軟裝家飾主題于本項(xiàng)目的適應(yīng)度項(xiàng)目 項(xiàng)目適應(yīng)度評(píng)價(jià) 評(píng)分消費(fèi)需求 居民傾向于 “集中比較 ”形式購(gòu)買軟裝家飾類商品 ★★★★位置地段 購(gòu)買目的性極強(qiáng)，并非需要人流集聚地段 ★★★★★經(jīng)營(yíng)面積 軟裝家飾專賣店經(jīng)營(yíng)面積多數(shù)在 30~50平方米 ★★★★★經(jīng)營(yíng)收益 區(qū)域需求旺盛，購(gòu)買頻次高 ★★★★高Experience. T項(xiàng)目定位 1— 承載新嘉定人的個(gè)性生活夢(mèng)想EGO時(shí)尚廣場(chǎng)致力于提高新嘉定人的生活品質(zhì)、引導(dǎo)其生活方式、倡導(dǎo)個(gè)性化生活品味，成為其生活中的伙伴，成為其私人的享受生活藝術(shù)的專家顧問(wèn)。Experience. T項(xiàng)目定位 2— 主題定位EGO時(shí)尚廣場(chǎng)個(gè)性、時(shí)尚、新潮軟裝家飾一站式購(gòu)物中心Experience. T項(xiàng)目定位 3— 形象定位EGO時(shí)尚廣場(chǎng)享受個(gè)性生活藝術(shù)的專家Experience. T項(xiàng)目定位 4— 功能定位EGO時(shí)尚廣場(chǎng)個(gè)性生活展示、銷售、體驗(yàn)、服務(wù)空間Experience. T項(xiàng)目定位 5— 業(yè)態(tài)定位 1（特色）三口之家美滿生活的品質(zhì)需求：個(gè)性精品 二人世界浪漫生活的溫馨需求：婚慶花藝 未來(lái)一代創(chuàng)意生活的起點(diǎn)需求：兒童天地 Experience. T項(xiàng)目定位 5— 業(yè)態(tài)定位 2（配比）Experience. T項(xiàng)目定位 6— 功能布局地下車庫(kù)時(shí)尚生活天地地下一層地下一層二層二層三層三層一層一層新新生活天地個(gè)性生活天地Experience. T項(xiàng)目定位 7— 時(shí)尚生活天地品牌店時(shí)尚配套精品軟裝精品飾品創(chuàng)意 DIYExperience. T項(xiàng)目定位 7— 時(shí)尚生活天地品牌店商戶推薦Simply Life、 LZ生活經(jīng)艷、琉璃工房等時(shí)尚配套商戶推薦銀行：浙商、寧波、杭州商業(yè)、廈門國(guó)際銀行等咖啡：星巴克、 COSTA等休閑餐飲：季諾、棒約翰、 DQ、愛(ài)茜茜里、哈根達(dá)斯等Experience. T精品軟裝和精品飾品 地毯 /墻布 /桌布床上用品 (抱枕等 )照明燈飾工藝品創(chuàng)意家居裝飾 戶外運(yùn)動(dòng) /旅游生活用品廚衛(wèi)裝飾 首飾掛件 油畫(huà)／雕塑／相框／電影海報(bào)／月歷 /其他藝術(shù)品Experience. T創(chuàng)意 DIY創(chuàng)意 DIY互動(dòng) 參與唐卡手工繪制油畫(huà)定制（肖像 /寵物 /景物 /抽象油畫(huà)等定制）各類工藝品 /飾品 /民間手工定制 /動(dòng)漫衍生產(chǎn)品定制 /各類 T恤、杯子、相框、掛墜、鼠標(biāo)墊、拼圖等自選圖案?jìng)€(gè)性化燙印瓷器陶器定制Experience. T項(xiàng)目定位 8— 個(gè)性生活天地居家軟裝居家用品Experience. T居家軟裝產(chǎn)品地毯 /墻布床上用品花藝首飾掛件油畫(huà) /畫(huà)框旅游 /戶外裝備廚衛(wèi)用品照明燈飾居家軟裝產(chǎn)品分類Experience. T地毯 /墻布等Experience. T居家用品產(chǎn)品 — 陶瓷 /玻璃制品生活日用瓷工藝陳設(shè)陶瓷 (中式 )手工陶瓷作坊工藝陳設(shè)陶瓷 (西式 )陶瓷 /玻璃制品Experience. T居家用品產(chǎn)品 — 繪畫(huà)擺設(shè)等Experience. T項(xiàng)目定位 9— 新新生活天地兒童天地婚慶天地?zé)麸棌V場(chǎng)Experience. T兒童天地Experience. T婚慶天地Experience. T燈飾廣場(chǎng)Experience. T項(xiàng)目定位 10— 時(shí)尚 LOFT（ 4F）客戶建議家居裝潢設(shè)計(jì)公司室內(nèi)環(huán)境設(shè)計(jì)公司商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)公司創(chuàng)意設(shè)計(jì)師……Experience. T項(xiàng)目定位 11— 精裝修小戶型公寓（ 517F主推方案）無(wú)獨(dú)立衛(wèi)生間房源建議改造方案— 利用 “同層排水 ”技術(shù) 進(jìn)行改造Experience. T項(xiàng)目定位 11— 精裝修小戶型公寓（ 517F主推方案）精品房源 — 大師設(shè)計(jì)標(biāo)簽特別推出幾套房間，其由國(guó)內(nèi)外知名室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)大師精心設(shè)計(jì)，從產(chǎn)品細(xì)節(jié)、空間格局、功能分區(qū)都能反映大師的創(chuàng)意設(shè)計(jì)理念，將私屬性的個(gè)性口味發(fā)揮到極致；創(chuàng)造公寓部分的樓王產(chǎn)品。Experience. T項(xiàng)目定位 11— 精裝修小戶型公寓（ 517F主推方案）主題呼應(yīng) — 個(gè)性家居產(chǎn)品應(yīng)用個(gè)性潔具敞開(kāi)式浴室Experience. T項(xiàng)目定位 11— 精裝修小戶型公寓（ 517F主推方案）主題呼應(yīng) — 個(gè)性家居產(chǎn)品應(yīng)用個(gè)性家飾細(xì)節(jié)之處見(jiàn)精致靈動(dòng)空間激發(fā)無(wú)限創(chuàng)意愜意布置盡享閑逸生活Experience. T項(xiàng)目定位 11— 精裝修小戶型公寓（ 517F備選方案）精裝公寓+小戶型辦公Evaluation Time投資增值時(shí)代Evalue. T四位一體價(jià)值鏈Evalue. T四位一體價(jià)值鏈投資客投資客開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商商戶商戶消費(fèi)者消費(fèi)者Evalue. T消費(fèi)者價(jià)值 —EGO 生活體驗(yàn)時(shí)尚生活 創(chuàng)意生活潮流生活 藝術(shù)生活Evalue. T商戶價(jià)值 — 高營(yíng)業(yè)收益產(chǎn)品 廚具（中高檔） 燈飾（中高檔） 工藝品 墻紙壁畫(huà)（中高檔）特點(diǎn) 低成本高利潤(rùn) 低成本高利潤(rùn) 低成本高利潤(rùn) 低成本高利潤(rùn)市場(chǎng)一般利潤(rùn)率 40%以上 80% 500%以上 400%以上l 200家商家集聚l 每年 1億元營(yíng)業(yè)額l 平均營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 60%l 戶均營(yíng)業(yè)收益 30萬(wàn)元積極吸引消費(fèi)者進(jìn)來(lái)消費(fèi)，擴(kuò)大營(yíng)業(yè)額開(kāi)辟浙江產(chǎn)地直接進(jìn)貨渠道，降低進(jìn)貨成本積極尋求政府優(yōu)惠扶持，減免稅費(fèi)Evalue. T開(kāi)發(fā)商價(jià)值 — 市場(chǎng)售價(jià)評(píng)估（商業(yè)）市場(chǎng)比較法（ 70% ）因素 權(quán)重 本案 天林商業(yè)廣場(chǎng) 大衛(wèi)國(guó)際大廈 綠地嘉創(chuàng)國(guó)際 弘基誠(chéng)建休閑廣場(chǎng)位置、交通 8 8 8配套 8 8 8項(xiàng)目規(guī)模 8 8 人流量 8 8 8周邊人口 8 8 8面寬、進(jìn)深 8 8 8 8停車位 8 8 8戶型分割 8 工程進(jìn)度 8 8 8發(fā)展商品牌 8 8 8 8 8營(yíng)銷手段 9 8 8 8 8得分 100% 參考度 　 　 20% 5% 45% 30%銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 　 　 15204 19475 15780 13645市場(chǎng)比較法預(yù)計(jì)入市價(jià)格 =13000元 /平方米刨除每個(gè)參考項(xiàng)目 3~5年 6~8%售后返租溢價(jià)因素影響，綜合評(píng)估本案商業(yè)開(kāi)發(fā)商實(shí)得價(jià)為：Evalue. T開(kāi)發(fā)商價(jià)值 — 市場(chǎng)售價(jià)評(píng)估（公寓及辦公）因素 權(quán)重 本案 泰宸匯金商務(wù)樓 大衛(wèi)國(guó)際大廈 平正大廈 綠地嘉創(chuàng)國(guó)際位置 8 8 8 8配套 8 項(xiàng)目規(guī)模 8 8 外觀 9 8 8 公共部位 8 8 設(shè)施設(shè)備創(chuàng)新 8 8 停車位 8 8 9戶型設(shè)計(jì) 8 8 8工程進(jìn)度 8 8 8發(fā)展商品牌 8 8 8 8 8營(yíng)銷手段 9 8 8 8 8得分 100% 參考度 20% 40% 20% 20%銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 11638 8743 11408 15359市場(chǎng)比較法預(yù)計(jì)入市價(jià)格 =11500元 /平方米Evalue. T開(kāi)發(fā)商價(jià)值 — 市場(chǎng)售價(jià)評(píng)估（整體均價(jià)）項(xiàng)目組成 面積 均價(jià) 整體均價(jià) 考慮上市后 3~5%的可能增長(zhǎng)率商業(yè) 16500平方米 13000元 /平方米12100元 /平方米 12500~12800元 /平方米公寓及辦公 26476平方米 11500元 /平方米Evalue. T投資客價(jià)值 — 租金預(yù)計(jì)項(xiàng)目組成 樓層 類比標(biāo)準(zhǔn) 租金預(yù)計(jì) 回報(bào)率商業(yè)1F 1 4~5元 /平方米 /天7~8%2F ~ /平方米 /天3F 2~ /平方米 /天公寓及辦公 26476平方米 ~ /平方米 /天 6~7%Evalue. T消費(fèi)者引導(dǎo)軟性宣傳 — 《 EGO生活手冊(cè) 》消費(fèi)者互動(dòng) —EGO 會(huì)員卡、 EGO主題活動(dòng) ……Evalue. T招商組織招商部經(jīng)理（１人）招商主管（１人）（大客戶）招商主管（２人）（中小客戶）招商助理(1人）招商人員（２人）招商人員（５人）駐場(chǎng)招商接待人員（２人）招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)建議Evalue. T招商渠道建議招商組織A：上海各軟裝主題商場(chǎng) /市場(chǎng)的招商客戶資源；－－３５％B： 開(kāi)發(fā)商、代理商關(guān)系資源積累的招商客戶資源；－－２０％C： 分散在嘉定及周邊區(qū)域各街區(qū)零散的單個(gè)經(jīng)營(yíng)客戶；－－２０％D： 參加相關(guān)專業(yè)展會(huì)收集的客戶資源；－－１ 5％E： 通過(guò)招商宣傳資料和招商活動(dòng)吸引的客戶；－－ 5％F： 其他－－５％Evalue. T銷售執(zhí)行異地銷售驅(qū)動(dòng)的整合營(yíng)銷賣點(diǎn)梳理面對(duì)嘉定新城每年增加的約 5億元的巨大家居市場(chǎng)定位的時(shí)尚家居產(chǎn)業(yè)促進(jìn)平臺(tái)。嘉定新老城區(qū)交匯處，新城建設(shè)以及人口的導(dǎo)入帶來(lái)巨大市場(chǎng)潛力，交通便利。多功能商住辦展示復(fù)合體區(qū)位優(yōu)勢(shì)定位優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)30~50㎡的小面積虛擬分割銷售，利于小額投資客進(jìn)入銷售優(yōu)勢(shì)巨大財(cái)富 ：新城核心，潛力無(wú)限 升值空間 ：城市覺(jué)醒，繁華升級(jí) EGO旗艦 ：潮流首選，時(shí)尚地標(biāo)是什么將兩位不同時(shí)代的偉人聯(lián)系在一起？是民族？還是歷史？什么是才是這兩位相隔千年的偉人的共同點(diǎn)？是國(guó)籍？還是信仰？大迂回！營(yíng)銷策略由外而內(nèi)，迂回包抄渠道 ：針對(duì)投資客戶多渠道行銷，配合品牌活動(dòng)邀請(qǐng)客戶形象： 在嘉定本地建立良好的項(xiàng)目形象，形成口碑效應(yīng)筑城渠道： 全國(guó)逾 20個(gè)分 銷 代理點(diǎn) 戶 外 陣 地： 滬嘉高速沿 線 、嘉定城區(qū)高炮、周 邊 道旗網(wǎng) 絡(luò)陣 地： 項(xiàng) 目官方宣 傳 網(wǎng)站，便于外地客 戶瀏覽查閱現(xiàn)場(chǎng)陣 地： 現(xiàn)場(chǎng)銷 售中心、 樣 板示范 單 位等行 業(yè)協(xié) 會(huì)： 建筑裝 飾 室內(nèi) 設(shè)計(jì)協(xié) 會(huì)、上海市內(nèi) 設(shè)計(jì)協(xié) 會(huì)等銀 行渠道： 銀 行客 戶經(jīng) 理合作 團(tuán)隊(duì) 等客戶定位客戶來(lái)源：客戶特征：，喜歡跟風(fēng)投資客戶背景： 經(jīng)常在全國(guó)各地進(jìn)行房地