【正文】 場 。p供應(yīng)量， 09年 110月供應(yīng)較 08同比多成交 ， 增幅達(dá) 13%；p成交量， 09年 110月成交較 08年 110月增量 59萬平方米，達(dá)到 119萬平方米 ,增幅達(dá) 98%。市場聲音：未來裝修及裝飾市場潛在需求量大，該類公司將大規(guī)模擴(kuò)張及進(jìn)駐本區(qū)域Experience. T定位方向 3— 嘉定家居主題商戶需求趨勢客戶訪談 2公司 —— 高超裝潢區(qū)域 —— 塔城東路訪談人：李經(jīng)理（門店經(jīng)理）Q:關(guān)于目前裝潢公司的業(yè)務(wù)量情況？ A：今年業(yè)務(wù)量較去年好多了，房產(chǎn)行情好裝修的業(yè)務(wù)量就多，裝潢公司跟房產(chǎn)走勢極其相關(guān)，經(jīng)歷了金融危機(jī)后，現(xiàn)在業(yè)務(wù)量比較好，今天公司的幾組工作人員都到不同的地方去測量了，在我們周邊的裝修公司還是相對比較多的，但大家的生意都不錯(cuò)，只是有些門面整得比較好的公司，比一般的公司業(yè)務(wù)量要稍微好一些。塔城路 金融一條街，聚集大型餐飲及娛樂商家清河路老城區(qū)商業(yè)，區(qū)域發(fā)展最為成熟的路段，人流量大，出現(xiàn)綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)形式。p項(xiàng)目四至西面 ——“ 嘉華山莊 ” ，西南面 —— 嘉定區(qū)海關(guān)南面 —— 藍(lán)宮大酒店、嘉寶花園 北面 —— 迎園新村一 ~六坊p地塊及周邊點(diǎn)評地塊呈等腰梯形狀，形狀規(guī)整，地塊出口正對嘉羅公路（四車道），對面為嘉華山莊別墅區(qū)，嘉羅公路此段車人流較少，環(huán)境較幽靜，北面為倉場路（四車道），車流量較大，沿街主要為迎園新村的沿街商鋪，車人流較多環(huán)城路嘉定老城區(qū)嘉寶公路博樂南路倉場路本案嘉羅公路地塊現(xiàn)狀Experience. T項(xiàng)目分析 2— 政務(wù)中心p概述項(xiàng)目所處位置為新老城區(qū)交界處，該區(qū)域主要以居民區(qū)以及行政辦事處為主，行政機(jī)構(gòu)大樓 19個(gè)p博樂路 博樂南路p金沙路上海市嘉定區(qū)房地產(chǎn)交易中心 嘉定區(qū)人力資源和社會保障局嘉定區(qū)公積金管理中心 嘉定區(qū)房屋土地管理局嘉定區(qū)房屋和土地管理局 嘉定勞動監(jiān)察大隊(duì)嘉定區(qū)勞動爭議仲裁委員會嘉定區(qū)社會保險(xiǎn)事業(yè)管理中心 上海市嘉定區(qū)人民法院嘉定區(qū)醫(yī)療保險(xiǎn)事務(wù)中心 嘉定區(qū)法律援助中心 嘉定區(qū)農(nóng)村社會養(yǎng)老保險(xiǎn)事業(yè)管理中心 嘉定區(qū)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局嘉定區(qū)醫(yī)療保險(xiǎn)辦公室 嘉定區(qū)人民檢察院嘉定區(qū)政府 嘉定海關(guān)嘉定區(qū)特種設(shè)備監(jiān)督檢驗(yàn)所 上海市勞動爭議仲裁委員會嘉定區(qū)社保爭議仲裁庭環(huán)城路本案博樂南路博樂路金沙路嘉定老城區(qū)嘉定區(qū)政府嘉定區(qū)政府嘉定海關(guān)嘉定人民法院 嘉定人民檢察院Experience. T項(xiàng)目分析 3— 老城核心 p區(qū)域商業(yè)概況嘉定老城區(qū)面積為 3平方千米左右，擁有大型商業(yè)主要有東方商廈、樂購（新老城區(qū)交界處）、歐尚購物中心，主要商業(yè)街（沿街商鋪）集中于塔城路和城中路；塔城路、城中路商業(yè)街段全長約 800米，大小店鋪約 83家，主要以服裝、飾品、專賣店為主嘉定長途客運(yùn)站環(huán)城路 本案東方商廈城中路塔城路樂購倉場路上海大學(xué)嘉定區(qū)政府歐尚購物中心點(diǎn)評項(xiàng)目距離嘉定老城區(qū)核心 “ 東方商廈 ” 距離不足 ，借助南門商服區(qū)規(guī)劃機(jī)遇有望發(fā)展成為嘉定城區(qū)另一個(gè)商業(yè)核心地標(biāo)。Experience. T項(xiàng)目分析 4— 區(qū)域地標(biāo)本案嘉定區(qū)政府Experience. T項(xiàng)目分析 5— 三位一體綜合功能商業(yè) LOFT及辦公 公寓組成了新城核心區(qū)綜合項(xiàng)目商場部分順利運(yùn)作是保證項(xiàng)目整體成功的基本動力LOFT及辦公商場公寓Experience. T市場分析 1— 嘉定商業(yè)格局嘉定新城商業(yè)集群群依托國際汽車城，在安亭和黃渡地區(qū)形成的汽車嘉定新城及馬陸，綜合現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)聚集區(qū) ??國際汽車城商業(yè)集群南翔鎮(zhèn)商業(yè)集群依托南翔地區(qū)歷史文化底蘊(yùn)，重點(diǎn)發(fā)展高水平的商貿(mào)商務(wù)，突出 旅 游娛樂休閑等服務(wù)業(yè)商業(yè)區(qū) ??真新江橋曹安集群依托曹安 路 的大型專業(yè)市場群 落 ，構(gòu)建以大型專業(yè)市場集聚為核心，中小型商務(wù)服務(wù)、商品集散Experience. T市場分析 2— 嘉定新城商業(yè)格局政府規(guī)劃方向：規(guī)劃建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，形成體育休閑賽事中心、總部經(jīng)濟(jì)中心和時(shí)尚創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)中心、大型購物中心、酒店賓館、文化娛樂設(shè)施、 金 融保險(xiǎn)、教育醫(yī)療設(shè)施等，并發(fā)展商務(wù)辦公、會展中心和研發(fā)中心、時(shí)尚商業(yè)。清河 路城中路塔城路博樂路Experience. T市場分析 4— 嘉定城區(qū)商業(yè)市場表現(xiàn)備注：中小型餐飲類店鋪?zhàn)饨鹁哂谄渌愋?30%50%。Q：塔城路上商鋪?zhàn)饨鹗蹆r(jià)情況？ A：總體還可以，房地產(chǎn)開發(fā)的量大，買房子的人多，那么裝修的生意也比較好做，今年總體形勢比較好，所以生意也好做，業(yè)務(wù)量也大，估計(jì)未來的房地產(chǎn)形勢繼續(xù)向好，未來 5年至少可以延續(xù)現(xiàn)在的業(yè)務(wù)量。p價(jià)格走勢：在經(jīng)歷 08年下半年成交價(jià)格下滑后 ,進(jìn)入 09年價(jià)格保持平穩(wěn)增長， 目前嘉定公寓整體成交價(jià)約為 12023元 /㎡ ,嘉定別墅整體成交價(jià)約為 18000元 /㎡ 。定位中高檔次，提升區(qū)域家居主題商業(yè)市場；入住商家因?qū)笫锌春?，即便開業(yè)一年業(yè)績不佳，但多數(shù)愿意繼續(xù)在商場內(nèi)經(jīng)營外景內(nèi)部 內(nèi)部Experience. T定位方向 4— 家居主題商業(yè)的市場機(jī)會點(diǎn) 1低高檔次/個(gè)性化家居五金產(chǎn)品基礎(chǔ)裝修材料 家具家電產(chǎn)品 軟裝及居家飾品家居產(chǎn)品類型上海裝飾市場歐亞美建材家具廣場 永心 美迪龍沿街品牌店Experience. T他們是： 個(gè)性獨(dú)立、追求時(shí)尚，喜歡用一些新奇事物標(biāo)榜自己有自己的品位，在意居住的舒適感和設(shè)計(jì)元素他們的共同特征（對于室內(nèi)裝修）n內(nèi)部裝修需要時(shí)尚不失溫馨的風(fēng)格n受過高等教育，有自己的愛好n標(biāo)新立異，追逐時(shí)尚、品位n熱衷于 DIY，自己設(shè)計(jì)，彰顯自我個(gè)性n鐘情于飾品擺設(shè)，局部細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)喜好新奇又品質(zhì)感的事物n有想法但是沒有時(shí)間，喜歡逛集中式主題商場n喜歡品牌，對于品牌有特殊的偏好……新房導(dǎo)入居住人口以中高收入的中青年為主，受過高等教育，時(shí)尚追求潮流，對于藝術(shù)有一定的鑒賞品味定位方向 4— 家居主題商業(yè)的市場機(jī)會點(diǎn) 2Experience. T定位方向 4— 家居主題商業(yè)的市場機(jī)會點(diǎn) 3伴隨著居家市場的不斷成熟，居家軟裝飾市場日益顯現(xiàn)其巨大的市場潛力。Experience. T項(xiàng)目定位 11— 精裝修小戶型公寓（ 517F主推方案）主題呼應(yīng) — 個(gè)性家居產(chǎn)品應(yīng)用個(gè)性潔具敞開式浴室Experience. T項(xiàng)目定位 11— 精裝修小戶型公寓（ 517F主推方案）主題呼應(yīng) — 個(gè)性家居產(chǎn)品應(yīng)用個(gè)性家飾細(xì)節(jié)之處見精致靈動空間激發(fā)無限創(chuàng)意愜意布置盡享閑逸生活Experience. T項(xiàng)目定位 11— 精裝修小戶型公寓（ 517F備選方案）精裝公寓+小戶型辦公Evaluation Time投資增值時(shí)代Evalue. T四位一體價(jià)值鏈Evalue. T四位一體價(jià)值鏈投資客投資客開發(fā)商開發(fā)商商戶商戶消費(fèi)者消費(fèi)者Evalue. T消費(fèi)者價(jià)值 —EGO 生活體驗(yàn)時(shí)尚生活 創(chuàng)意生活潮流生活 藝術(shù)生活Evalue. T商戶價(jià)值 — 高營業(yè)收益產(chǎn)品 廚具（中高檔） 燈飾（中高檔） 工藝品 墻紙壁畫（中高檔）特點(diǎn) 低成本高利潤 低成本高利潤 低成本高利潤 低成本高利潤市場一般利潤率 40%以上 80% 500%以上 400%以上l 200家商家集聚l 每年 1億元營業(yè)額l 平均營業(yè)利潤率 60%l 戶均營業(yè)收益 30萬元積極吸引消費(fèi)者進(jìn)來消費(fèi)，擴(kuò)大營業(yè)額開辟浙江產(chǎn)地直接進(jìn)貨渠道，降低進(jìn)貨成本積極尋求政府優(yōu)惠扶持，減免稅費(fèi)Evalue. T開發(fā)商價(jià)值 — 市場售價(jià)評估（商業(yè)）市場比較法（ 70% ）因素 權(quán)重 本案 天林商業(yè)廣場 大衛(wèi)國際大廈 綠地嘉創(chuàng)國際 弘基誠建休閑廣場位置、交通 8 8 8配套 8 8 8項(xiàng)目規(guī)模 8 8 人流量 8 8 8周邊人口 8 8 8面寬、進(jìn)深 8 8 8 8停車位 8 8 8戶型分割 8 工程進(jìn)度 8 8 8發(fā)展商品牌 8 8 8 8 8營銷手段 9 8 8 8 8得分 100% 參考度 　 　 20% 5% 45% 30%銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 　 　 15204 19475 15780 13645市場比較法預(yù)計(jì)入市價(jià)格 =13000元 /平方米刨除每個(gè)參考項(xiàng)目 3~5年 6~8%售后返租溢價(jià)因素影響，綜合評估本案商業(yè)開發(fā)商實(shí)得價(jià)為：Evalue. T開發(fā)商價(jià)值 — 市場售價(jià)評估（公寓及辦公）因素 權(quán)重 本案 泰宸匯金商務(wù)樓 大衛(wèi)國際大廈 平正大廈 綠地嘉創(chuàng)國際位置 8 8 8 8配套 8 項(xiàng)目規(guī)模 8 8 外觀 9 8 8 公共部位 8 8 設(shè)施設(shè)備創(chuàng)新 8 8 停車位 8 8 9戶型設(shè)計(jì) 8 8 8工程進(jìn)度 8 8 8發(fā)展商品牌 8 8 8 8 8營銷手段 9 8 8 8 8得分 100% 參考度 20% 40% 20% 20%銷售均價(jià) (元 /㎡ ) 11638 8743 11408 15359市場比較法預(yù)計(jì)入市價(jià)格 =11500元 /平方米Evalue. T開發(fā)商價(jià)值 — 市場售價(jià)評估（整體均價(jià)）項(xiàng)目組成 面積 均價(jià) 整體均價(jià) 考慮上市后 3~5%的可能增長率商業(yè) 16500平方米 13000元 /平方米12100元 /平方米 12500~12800元 /平方米公寓及辦公 26476平方米 11500元 /平方米Evalue. T投資客價(jià)值 — 租金預(yù)計(jì)項(xiàng)目組成 樓層 類比標(biāo)準(zhǔn) 租金預(yù)計(jì) 回報(bào)率商業(yè)1F 1 4~5元 /平方米 /天7~8%2F ~ /平方米 /天3F 2~ /平方米 /天公寓及辦公 26476平方米 ~ /平方米 /天 6~7%Evalue. T消費(fèi)者引導(dǎo)軟性宣傳 — 《 EGO生活手冊 》消費(fèi)者互動 —EGO 會員卡、 EGO主題活動 ……Evalue. T招商組織招商部經(jīng)理（１人）招商主管（１人）（大客戶）招商主管（２人）（中小客戶）招商助理(1人）招商人員（２人）招商人員（５人）駐場招商接待人員（２人）招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)建議Evalue. T招商渠道建議招商組織A：上海各軟裝主題商場 /市場的招商客戶資源；－－３５％B： 開發(fā)商、代理商關(guān)系資源積累的招商客戶資源；－－２０％C： 分散在嘉定及周邊區(qū)域各街區(qū)零散的單個(gè)經(jīng)營客戶；－－２０％D： 參加相關(guān)專業(yè)展會收集的客戶資源；－－１ 5％E： 通過招商宣傳資料和招商活動吸引的客戶；－－ 5％F： 其他－－５％Evalue. T銷售執(zhí)行異地銷售驅(qū)動的整合營銷賣點(diǎn)梳理面對嘉定新城每年增加的約 5億元的巨大家居市場定位的時(shí)尚家居產(chǎn)業(yè)促進(jìn)平臺。?以對比鮮明的紅色以及黃色為項(xiàng)目 LOGO的主色調(diào)，辯識性以及可記憶性強(qiáng)，且多樣的色彩與本案所推崇的商業(yè)氛圍貼合，并有利于后期銷售物料以及各種項(xiàng)目包裝的延伸。?按 “ 金角銀邊 ” 原則，可預(yù)留幾套鋪皇之皇，采用特殊的銷售方式銷售，如拍賣，以抬高價(jià)值，抹殺價(jià)格理性。? ?原則一 銷控原則焦點(diǎn)租售并舉銷售手段銷控原則租售并舉售后返租，增強(qiáng)項(xiàng)目信心及性價(jià)比商業(yè)項(xiàng)目從初期到穩(wěn)定期需要 35年的發(fā)展時(shí)間。?租賃 ?銷售租售并舉以租促售，合理返租焦點(diǎn)租售并舉銷售手段銷控原則招商方式1234與政府聯(lián)動的大型招