【文章內(nèi)容簡介】 這樣，李先生的應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅建筑面積 建筑面積交易單價 70%稅率 =160平米 3萬元 /平米 70%%=13440元。案例 2：李先生新購北京市天潤福熙大道的一套 4居室，單價 3萬元 /平方米，面積為 280平米，總價為 840萬元，為家庭名下第二套住房，市區(qū)內(nèi)還有一套 60平方米的老房子。重慶算法： 27000元 /年 上海算法： 20230元 /年對高檔住宅征收房產(chǎn)稅。新購高檔住宅免稅面積為 100平方米，則應(yīng)稅面積為 20平方米。應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅建筑面積 建筑面積交易單價 稅率 =20平方米 3萬元 /平方米 %=3000元。張先生家庭總住房面積為 180平米，不予征收房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅研究 ——房產(chǎn)稅案例計算重慶算法： 0元 /年 上海算法： 13440元 /年模擬北京出臺房產(chǎn)稅征收范圍，新購商品房為家庭第二套及以上住房，或者新購商品房屬于高檔住宅，即征收房產(chǎn)稅。高檔住宅判定為均價高于 /平方米。（稅率等按照重慶、上海標準計算）張先生對高檔住宅征收房產(chǎn)稅。新購高檔住宅免稅面積為 100平方米，則應(yīng)稅面積為 180平方米。應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅建筑面積 建筑面積交易單價 稅率 =180平方米 3萬元 /平方米 %=27000元。如果按照高檔住宅線上判定，擬定稅率為不減免的 %。這樣，李先生的應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅建筑面積 建筑面積交易單價 70%稅率 =160平米 3萬元 /平米 70%%=20230元。李先生重慶算法： 3000元 /年 上海算法： 0元 /年上海標準： 0元因為是首次置業(yè)，所以免征房產(chǎn)稅。案例 A：假設(shè)張先生，二次置業(yè)。在天津市河西區(qū)購買了一套單價 3萬元 /平方米的兩居室的高層，面積為 120平方米，總價為 360萬元，為家庭名下第二套住房，市區(qū)內(nèi)還有一套 100平方米的老房子。上海標準： 5040元 /年 因為是第二套房，家庭住房總面積為 220平米，扣除 180平米（人均60平米）的免稅面積，就是 40平米作為征稅面積。房價是天津平均房價的 2倍以上，稅率 %。應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅建筑面積 建筑面積交易單價 70%稅率 =40平米 3萬元 /平 70%%=5040元。重慶標準： 3000元 /年因為交易房價是平均房價的 2倍以上屬于高檔住宅，而低于平均房價的 3倍，因此房產(chǎn)稅稅率為 %，按照扣除 100平米的免稅面積， 20平米作為征稅面積。應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅建筑面積 建筑面積交易單價 稅率 =20平方米 3萬元 /平方米 %=3000元。持有環(huán)節(jié)稅費交易環(huán)節(jié)稅費五年以內(nèi)賣出： 370000元買進環(huán)節(jié) =契稅（非普通住宅，普通住宅非首套 3%） =108000元賣出環(huán)節(jié) =營業(yè)稅（ 5年以內(nèi)賣出，全額征收，稅率 %） +個人所得稅（非名下唯一住房，稅率 1%） =262023元五年以后賣出： 170200元買進環(huán)節(jié) =契稅（非普通住宅，普通住宅非首套 3%） =108000元賣出環(huán)節(jié) =營業(yè)稅（ 5年以后賣出，差額征收，稅率 %） +個人所得稅（非名下唯一住房，稅率 1%） =62200元案例 B：假設(shè)李先生，首次置業(yè)。在天津市河西區(qū)購買了一套單價 3萬元 /平方米的兩居室的高層，面積為 120平方米，總價為 360萬元。重慶標準： 3000元 /年屬于高檔住宅，應(yīng)納稅額 =應(yīng)稅建筑面積 建筑面積交易單價 稅率=20平方米 3萬元 /平方米 %=3000元。持有環(huán)節(jié)稅費交易環(huán)節(jié)稅費五年以內(nèi)賣出： 370000元買進環(huán)節(jié) =契稅（非普通住宅，普通住宅非首為 3%） = 108000元賣出環(huán)節(jié) =營業(yè)稅（ 5年以內(nèi)賣出，全額征收，稅率 %） +個人所得稅（名下唯一住房，五年內(nèi)賣出，稅率 1%） = 262023元五年以后賣出： 130200元買進環(huán)節(jié) =契稅（非普通住宅，普通住宅非首套 3%） = 108000元賣出環(huán)節(jié) =營業(yè)稅（ 5年以后賣出，差額征收，稅率 %） +個人所得稅（名下唯一住房，且五年后賣出，免征個人所得稅） =22200元房產(chǎn)稅研究 ——房產(chǎn)稅與交易稅費案例計算假定天津市內(nèi)六區(qū)平均房價為 /平方米；計算家庭為一家 3口人注：五年內(nèi)賣出統(tǒng)一按持有三年后賣出，五年后賣出統(tǒng)一按持有六年后賣出房產(chǎn)稅征收 賣出時間 持有稅費總額 （元） 交易稅費總額 （元） 稅費總和 （元） 購買總價 （元） 總稅費率案例 A張先生，二次置業(yè)單價 3萬總價 360萬上海標準 五年內(nèi) 15120 370000 385120 360萬 %五年后 30240 170200 202340 %重慶標準 五年內(nèi) 9000 370000 379000 %五年后 18000 170200 188200 %案例 B張先生，首次置業(yè)單價 3萬總價 360萬上海標準 五年內(nèi) 0 370000 370000 %五年后 0 130200 130200 %重慶標準 五年內(nèi) 9000 370000 379000 %五年后 18000 130200 148200 %短期投資成本高，最大的成本來源為營業(yè)稅。短期投資風(fēng)險大，需要房價年增長 %以上才能保本；房屋盈利空間被大幅削弱。u由于房產(chǎn)新政的影響，使得希望在 5年之內(nèi)進行房屋流轉(zhuǎn)的客戶成本急劇增加，對于一套 360萬的房子而言其流轉(zhuǎn)成本增加了 20萬元。房產(chǎn)交易過程中的營業(yè)稅成為了房產(chǎn)交易中最大的一筆成本。u如果投資一套 360萬 120平米的兩居， 5年內(nèi)賣出，那么房價平均每年增長 %，才能保證投資有所盈利。而如果 5年后賣出，那么房價平均每年增長 1,86%，即可盈利房產(chǎn)稅研究 ——交易環(huán)節(jié)與持有環(huán)節(jié)的累加稅費將非?？捎^注：假定新購該套兩居室賣出價格為 400萬元。政策影響1 信號釋放2?重慶和上海兩地房產(chǎn)稅征收對象，可操作范圍內(nèi)涉及的面仍然較為狹窄，其出臺的意義并不在于征收房產(chǎn)稅本身上，它更多地是一種信號，國家對房地產(chǎn)市場加強調(diào)控的信號。?本次房產(chǎn)稅改革試點的出臺最大的意義在于政府表明了要將樓市調(diào)控堅持到底的堅定決心。 ??從房產(chǎn)稅的征收范圍和稅率標準來看，此次房產(chǎn)稅政策還是相對比較溫和，由于稅率不高、征收面較窄，對于房價的調(diào)控力度有限。?加大投機購房者的購房成，減弱其購房熱度。?剛需購房者會因此產(chǎn)生觀望情緒。市場影響?房產(chǎn)稅的征收變相加重了房屋持有的成本，會影響到租賃市場，導(dǎo)致房價租金漲高。?房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到成本里，或?qū)⒆兿嗵Ц叻績r。3轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)?一系列針對住宅市場的政策將會給商鋪、寫字樓市場的發(fā)展提供一個好的機遇。4 機遇分析房產(chǎn)稅研究雖然目前從兩地征稅細則來看稅率較低且覆蓋人群有限，但未來隨著稅制的逐漸完善，如果調(diào)控樓市需要，政府完全可以逐步提高稅率或?qū)⒄鞫惙秶鷶U大至存量房。長期來看，房產(chǎn)稅對市場的具有一定的震懾力量?！慨a(chǎn)稅結(jié)論一、當(dāng)前政策環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境政策回顧與分析 房產(chǎn)稅研究 當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境二、新政之下 2023市場走勢預(yù)測三、當(dāng)前環(huán)境之下的應(yīng)對之策當(dāng)前市場的反饋 2023市場趨勢預(yù)判項目應(yīng)對策略 拿地應(yīng)對策略地方新政細則當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境 ——中度通脹環(huán)境將長期存在；誰不與通脹共舞，誰將被消滅月 份 CPI PPI當(dāng)月 同比增長 當(dāng)月 同比增長2023年 01月份 % %2023年 12月份 % %2023年 11月份 % %2023年 10月份 % 105 %2023年 09月份 % %2023年 08月份 % %2023年 07月份 % %2023年 06月份 % %2023年 05月份 % %2023年 04月份 % %2023年 03月份 % %2023年 02月份 % %2023年 01月份 % %2023年 12月份 % %2023年 11月份 % %2023年 10月份 % %2023年 09月份 % 93 %2023年 08月份 % %2023年 07月份 % %居民消費價格指數(shù) CPI走勢工業(yè)品出廠價格指數(shù) PPI走勢自 2023年 7月起， CPI突破 3%，并持續(xù)在 5%徘徊；同時 PPI持續(xù)高位運行，未來將對 CPI有明顯傳導(dǎo)作用。中國進入中度通脹期，且將長期存在。數(shù)據(jù)上調(diào)時間 存款基準利率 貸款基準利率調(diào)整后 調(diào)整幅度 調(diào)整后 調(diào)整幅度2023年 02月 09日 % % % %2023年 12月 26日 % % % %2023年 10月 20日 % % % %2023年 12月 23日 % % % %2023年 11月 27日 % % % %2023年 10月 30日 % % % %2023年 10月 09日 % % % %2023年 09月 16日 % % % %2023年 12月 21日 % % % %2023年 09月 15日 % % % %2023年 08月 22日 % % % %2023年 07月 21日 % % % %2023年 05月 19日 % % % %2023年 03月 18日 % % % %2023年 08月 19日 % % % %2023年 04月 28日 % % % %2023年 10月 29日 % % % %2023年 02月 21日 % % % %當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境 ——通脹之下，利率進入上升周期自 ，存款準備金率共上調(diào) 8次，已達到 %，累計升幅達到 400個基點。從 2023年 10月起連續(xù)三次加息，加息頻次密集，利率已經(jīng)進入上升通道。貨幣環(huán)境已呈現(xiàn)明顯緊縮。金融機構(gòu) 1年期存貸款利率走勢 存款準備金率： 19存款準備金率走勢存貸基準利率走勢目前中國利率已進入上升通道，加息將通過提升開發(fā)商資金成本、需求者購房成本，使供求關(guān)系放生改變、抑制房價，初期影響雖然較小，但連續(xù)加息后將形成累加效應(yīng)與利率提升預(yù)期；將對市場有明顯影響。加息影響借貸資金成本上升銀行存款利率上升流動性收緊開發(fā)商 需求者加快銷售回籠資 主動跟進 首套需求 改善需求 保值型需求通常要到加息實現(xiàn)累計效應(yīng)后，市場出現(xiàn)明顯波動資金緊張 資金較寬松量價平穩(wěn)購買力較弱的暫時觀望購買力較強初期受影響小 初期受影響較小多次加息后跌初期對不同檔次物業(yè)影響不同加息初期u單純從加息對樓市的影響來看，其調(diào)控邏輯主要是通過調(diào)整開發(fā)商的資金成本，需求者的購房成本，來促進供應(yīng)、降低需求，從而使供求關(guān)系發(fā)生改變、抑制房價；u但從加息的實質(zhì)影響來看，其初期影響較小，主要是通過連續(xù)加息、形成累加效應(yīng)與利率提升預(yù)期。