【文章內(nèi)容簡介】 個二三線城市的發(fā)展現(xiàn)狀進行了比較分析，通過對近幾年商品房市場研究發(fā)現(xiàn)，一線城市的比重逐漸下降，銷售面積占比由 04年的 %下降至 09年的%，銷售額占比由 04年的 %下降至 09年的 %；而二三線城市的比重則日益上升，銷售面積占比由 04年的 %小幅上升至 09年的 %，銷售額占比由 04年的 %上升至 09年的 35%531 天津 18 武漢 35 珠海2 石家莊 19 長沙 36 金華3 太原 20 南寧 37 嘉興4 呼和浩特 21 ?？? 38 常州5 沈陽 22 重慶 39 蘇州6 大連 23 成都 40 東莞7 哈爾濱 24 貴陽 41 煙臺8 南京 25 昆明 42 揚州9 杭州 26 西安 43 鎮(zhèn)江10 寧波 27 蘭州 44 臺州11 合肥 28 西寧 45 泰州12 福州 29 銀川 46 湖州13 廈門 30 烏魯木齊 47 南通14 南昌 31 無錫 48 中山15 濟南 32 佛山 49 舟山16 青島 33 紹興 50 洛陽17 鄭州 34 溫州 　 　50個二三線城市 50個二三線城市 54城市　 回歸標準差 年均銷售面積增速　 城市 回歸標準差 年均銷售面積增速　 城市　 回歸標準差 年均銷售面積增速　杭州 161 % 天津 237 % 西寧 15 %寧波 173 % 石家莊 56 % 成都 593 %溫州 54 % 沈陽 137 % 銀川 74 %嘉興 108 % 大連 36 % 烏魯木齊 140 %湖州 60 % 哈爾濱 101 % 佛山 130 %紹興 98 % 合肥 73 % 東莞 92 %金華 46 % 福州 234 % 珠海 84 %舟山 22 % 廈門 85 % 濟南 143 %臺州 75 % 南昌 61 % 青島 243 %南京 259 % 鄭州 254 % 煙臺 172 %無錫 139 % 長沙 83 % 太原 98 %常州 214 % 南寧 54 % 呼和浩特 78 %蘇州 132 % 武漢 240 % 貴陽 67 %南通 132 % 海口 70 % 昆明 245 %揚州 87 % 重慶 557 % 中山 217 %鎮(zhèn)江 66 % 西安 215 % 洛陽 123 %泰州 47 % 蘭州 63 % 平均值 %0309年二三線城市商品房銷售面積回歸標準差及增速二、三線城市成交量波動性及漲幅550309年一線城市商品房銷售面積回歸標準差及增速　 回歸標準差 銷售面積增速上海 458 %北京 550 %廣州 224 %深圳 343 %平均值 %216。 對 0309年商品房銷售面積數(shù)據(jù)進行平穩(wěn)性分析，發(fā)現(xiàn)一線城市歷年銷售面積波動幅度比較大，均值為 ，而二三線城市相對來說較小，均值為 。216。 0309年二三線城市商品房銷售面積增速平均為 %，遠遠大于一線城市的 %一線城市成交量波動性及漲幅56二、三線城市成交量波動性及漲幅0309年二三線城市商品房銷售均價回歸標準差及增速城市 回歸標準差 房價漲幅 城市 回歸標準差 房價漲幅 城市 回歸標準差 房價漲幅天津 106 % 武漢 476 % 珠海 651 %石家莊 27 % 長沙 295 % 金華 125 %太原 633 % 南寧 278 % 嘉興 267 %呼和浩特 663 % ?？?239 % 常州 439 %沈陽 184 % 重慶 21 % 蘇州 508 %大連 435 % 成都 225 % 東莞 447 %哈爾濱 512 % 貴陽 161 % 煙臺 146 %南京 479 % 昆明 516 % 揚州 319 %杭州 252 % 西安 45 % 鎮(zhèn)江 78 %寧波 320 % 蘭州 224 % 臺州 469 %合肥 490 % 西寧 251 % 泰州 105 %福州 389 % 銀川 515 % 湖州 227 %廈門 1425 % 烏魯木齊 436 % 南通 251 %南昌 532 % 無錫 351 % 中山 321 %濟南 432 % 佛山 569 % 舟山 261 %青島 322 % 紹興 314 % 洛陽 123 %鄭州 176 % 溫州 598 % 平均值 %57一線城市成交均價波動性及漲幅城市 回歸標準差 銷售均價增幅上海 813 %北京 1289 %廣州 889 %深圳 2187 %平均值 %0309年一線城市商品房銷售均價回歸標準差及增幅216。 對 0309年一線和二三線城市商品房銷售均價數(shù)據(jù)進行平穩(wěn)性分析發(fā)現(xiàn)，二三線城市的回歸標準差均值為 ，而一線城市均值為 ，歷年價格波動幅度很大，不過從銷售均價增幅來看，一線城市年均增幅為 %，高于二三線城市 %的水平58 我們認為未來一線城市對于開發(fā)商的意義在于樹立 品牌效應(yīng)，打造全國化品牌形象，不必追求過多的項目數(shù)量和銷售額；而二三線城市之于開發(fā)商有更大的成長和利潤空間，可以使得資金快速回籠以及創(chuàng)造 利潤增長點 ，應(yīng)是今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點區(qū)域 ， 事實上，例如萬科、綠城、恒大等知名房企早已開始二三線城市的戰(zhàn)略布局一線及二三線城市對于開發(fā)商的戰(zhàn)略意義59知名房企戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)移知名房企 —— 萬科216。 萬科二三線城市銷售面積占公司總銷售面積比值從 07年的 %上升為 09年的 %，主營業(yè)務(wù)區(qū)域明顯從一線城市轉(zhuǎn)移至二三線城市轉(zhuǎn)變的傾向。60一線城市 2023 2023 2023 深圳 (%) 上海 (%) 廣州 (%) 北京 (%) 營業(yè)收入占比匯總（ %） 二三線城市 　 　 　天津 (%) 杭州 (%) 成都 (%) 佛山 (%) 沈陽 (%) 蘇州 (%) 南京 (%) 廈門 (%) 東莞 (%) 無錫 (%) 武漢 (%) 長沙 (%) 大連 (%) 青島 (%) 寧波 (%) 0長春 (%) 鎮(zhèn)江 (%) 中山 (%) 珠海 (%) 重慶 (%) 0 0南昌 (%) 鞍山 (%) 0 0 營業(yè)收入占比匯總（ %） 知名房企 —— 萬科216。 從營業(yè)收入占比來看，一線城市的占比從 07年的 %降到了09年的 %，而二三線城市的占比則從 %上升到 % 216。 09年在二三線城市營業(yè)收入占比排名前十的城市天津、杭州、成都、佛山、沈陽、蘇州、南京、廈門、東莞、無錫其所有占比之和已經(jīng)達到了公司營業(yè)收入總額的半壁江山，為 %，0709年萬科在一線及二三線城市營業(yè)收入占比變化知名房企戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)移61知名房企 —— 綠城216。 作為 09年中國銷售額排行第二的綠城集團，其在二三線城市的銷售額份額從 07年的 %猛增為 09年的 %一線城市 2023 一線城市 2023 一線城市 2023上海 % 上海 % 上海 %北京 % 北京 % 北京 %銷售額占比匯總 % 銷售額占比匯總 % 銷售額占比匯總 %一線城市 2023 一線城市 2023 一線城市 2023溫州 % 杭州 % 杭州 %杭州 % 寧波、舟山、上虞 % 舟山、上虞 %濟南 % 合肥 % 合肥 %海寧、紹興 % 長沙 % 長沙 %鄭州 % 南京 % 新疆 %其他 % 新疆 %銷售額占比匯總 % 銷售額占比匯總 % 銷售額占比匯總 %0709年綠城在二三線城市銷售面積占比變化 0709年綠城在一線及二三線城市銷售額占比變化知名房企戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)移62知名房企 —— 恒大地產(chǎn) 恒大全國布局示意圖二三線城市 09年銷售額占比（ %） 09年銷售面積占比（ %）重慶 長沙 武漢 潘陽 成都 西安 昆明 太原 天津 南京 合肥 3 洛陽 貴陽 1 包頭 占比匯總 216。 09年恒大地產(chǎn)的在售項目分布于全國 19個中心城市，其中二三線城市的銷售額占比和銷售面積占比分別為 %和 %知名房企戰(zhàn)略布局轉(zhuǎn)移63二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實力評測我司研發(fā)的二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿υu測模型選用 7個經(jīng)濟指標和 7個房地產(chǎn)指標來組成相應(yīng)的評價指標體系，具體指標包括有地區(qū)生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資額、城鄉(xiāng)居民儲蓄余額、人均可支配收入、社會消費品零售總額、人均 GDP、人均可支配收入增速與商品房均價增速比值等，運用因子分析法和相關(guān)數(shù)學(xué)模型，賦予各指標相應(yīng)權(quán)重，定量分析計算各個指標的得分，最后根據(jù)兩大指標的得分匯總得出城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿ε琶? 64我們將選取的 50個二三線城市的經(jīng)濟指標（ 7個）和房地產(chǎn)指標（ 7個），按其數(shù)值進行排名，并賦予一定的權(quán)重每一個指標排名第一的分值為 1000，其他排名的以其數(shù)值除以排名第一的數(shù)值再乘以 1000為其分值，將經(jīng)濟和房地產(chǎn)各自的 7個指標的分值按其權(quán)重相加作為總分值將經(jīng)濟指標總分值和房地產(chǎn)指標總分值相加得到評測總分值，按其分值排名，分值越高，表示該城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實力越強分析方法12365指標選取216。 經(jīng)濟指標：我們選用地區(qū)生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資額、城鄉(xiāng)居民儲蓄余額、人均可支配收入社會消費品零售總額、人均 GDP7個指標，分別賦予的權(quán)重為 、 、 、 、 、 216。 房地產(chǎn)指標：我們選取 09年房價、 0309年房價漲幅、 09年房地產(chǎn)投資額、 09年人均居住面積、 09年房價收入比、 0309年人均可支配收入增速 /房價增速、 0309年人均 GDP增速 /房價增速，分別賦予的權(quán)重為 、 、 、 、 、 、 各經(jīng)濟指標權(quán)重分布 各房地產(chǎn)指標權(quán)重分布66經(jīng)濟指標 ——09 年地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值排名前十城市及分值地區(qū)生產(chǎn)總值排名前十城市216。 地區(qū)生產(chǎn)總值天津和蘇州成為領(lǐng)頭羊，遠遠超過其他城市　 地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） GDP分值天 津 7501 200 蘇州 7400 重慶 6528 杭州 5098 無錫 4992 青島 4890 佛山 4814 武漢 4560 成都 4502 大連 4417 67　 第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元） 第三產(chǎn)業(yè)天津 3259 100 蘇州 2833 重慶 2474 杭州 2473 武漢 2269 成都 2233 青島 2210 南京 2170 無錫 2114 東莞 1976 經(jīng)濟指標 ——09 年第三產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增加值前十城市及分值第三產(chǎn)業(yè)增加值前十城市216。 天津、蘇州、重慶的第三產(chǎn)業(yè)增加值位于 50個樣本城市前三68　 固定資產(chǎn)投資額（億元） 固定資產(chǎn)投資額分值重慶 5317 100 天津 5006 成都 4025 沈陽 3676 大連 3273 武漢 3001 蘇州 2967 南京 2668 西安 2500 合肥 2468 經(jīng)濟指標 ——09 年固定資產(chǎn)投資額固定資產(chǎn)投資額排名前十及分值固定資產(chǎn)投資額排名前十216。 重慶和天津的固定資產(chǎn)投資額遠遠大于其他城市69　 社零總額（億元） 社零總額分值重慶 2479 100 天津 2430 武漢 2164 南京 1961 成都 1950 蘇州 1846 杭州 1804 青島 1743 無錫 1650 濟南 1617 經(jīng)濟指標 ——09 年社零總額社零總額排名前十及分值社零總額排名前十216。 社會消費品零售總額排名前三的為重慶、天津、武漢70　 城鄉(xiāng)居民儲蓄余額（億元） 居民儲蓄余額分值天津 7973 150 重慶 490